ECLI:NL:RBNHO:2021:11578 - Rechtbank Noord-Holland - Huurster moet medewerking verlenen aan dringende herstelw...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9539157 \ VV EXPL 21-154

Uitspraakdatum: 16 december 2021

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting
Stichting Pré Wonen

gevestigd te Velserbroek

eiseres

verder te noemen: Pré Wonen

gemachtigde: mr. D. de Vries

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

1.Het procesverloop

1.1.

Pré Wonen heeft [gedaagde] op 24 november 2021 gedagvaard. Per e-mail d.d. 29 november 2021 heeft [gedaagde] een schriftelijk verweer (bestaande uit twee delen) naar de rechtbank verzonden.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, Pré Wonen aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Pré Wonen bij brief van 30 november 2021 nog stukken toegezonden waarna [gedaagde] per e-mail haar verweer tegen deze stukken heeft gestuurd.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 27 december 2019 de woning aan [adres] (hierna: de woning) van Pré Wonen. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden 2018 (hierna: AV) van toepassing. In de AV staat – voor zover hier relevant – het volgende:

(…)6.2.Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals dat van een goed huurder wordt verwacht.(…)6.12.Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan het gehuurde, in het bijzonder in geval van brand, storm, water en vorst. Huurder dient door welke oorzaak dan ook ontstane dan wel dreigende schade, alsmede gebreken aan het gehuurde onverwijld aan verhuurder te melden.(…)Bij nalatigheid van huurder in dezen zal de daardoor ontstane schade zowel aan het gehuurde als aan de eigendommen van derden, voor rekening van huurder komen.(…)6.13.In verband met controle door verhuurder van de naleving van de verplichtingen van huurder op grond van deze Algemene Huurvoorwaarden, dan wel in verband met mogelijk door verhuurder uit te voeren werkzaamheden of controle van meterstanden en dergelijke, zal huurder verhuurder, in het gehuurde toelaten. Onder verhuurder wordt mede verstaan: de door of namens verhuurder aangewezen personen.(…)8.1Huurder zal alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde of aangrenzende woningen, als ook aan de centrale voorzieningen daarvan toestaan.(…)Artikel 15: Boete ProAls huurder enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is huurder ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 15,- (…) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,--, onverminderd de verplichting van huurder om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding (…)

2.2.

In maart 2021 heeft [gedaagde] bij Pré Wonen geklaagd over gebreken aan de woning. Pré Wonen heeft op 10 maart 2021 de woning bezocht. Daarover heeft [opzichter] (opzichter Reparatieonderhoud) per e-mail van 16 maart 2021 aan Pré Wonen geschreven:

(…) Algemene indruk van de woning is dat er niet voldoende wordt geventileerd en onvoldoende wordt schoongemaakt, er zijn een aantal zaken die door Pré Wonen moeten worden opgepakt echter is het bijhouden van ventileren en schoonmaak de grootste oorzaak van de toestand van deze woning.

2.3.

Per e-mail van 19 april 2021 heeft Pré Wonen aan [gedaagde] geschreven:

(…)Tevens wil ik u vragen welke dagen en tijdstippen het u het beste uitkomt als wij de volgende werkzaamheden willen uitvoeren:- Vervangen van de stopcontacten in de keuken- Het aanbrengen van elektrische ventilatie en een rooster in de badkamerdeur- Het schoonmaken van het kozijn en in de grondverf zetten hiervan, (…).

2.4.

Op 12 mei 2021 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht om op grond van (onderhouds-)gebreken een huurprijsvermindering uit te spreken.

2.5.

Per e-mail van 25 mei 2021 heeft Pré Wonen aan [gedaagde] geschreven:

(…)Graag verneem ik of wij al met u afspraken kunnen gaan maken over de planning van de werkzaamheden in uw woning? Graag vernemen wij welke dagen en tijden het voor u het beste uitkomt (…)

2.6.

Begin augustus 2021 heeft [gedaagde] een verstopping van het doucheputje gemeld.

2.7.

Per e-mail van 16 augustus 2021 heeft [gedaagde] [medewerker] van Pré Wonen geschreven:

(…)Ik had voor vandaag een afspraak voor de verstopping. Ik moet helaas wegens omstandigheden de afspraak verplaatsen. De rioolservice gaf aan dat u ook mee zou komen. Als u mijn woning wilt bezoeken dan hoort u mij daar vooraf over te informeren. (…) Voor de verstopping nodig ik alleen de rioolservice uit (…)

2.8.

Per e-mail d.d. 19 augustus 2021 heeft [rioolservice] geschreven aan Etro Vastgoedzorg B.V.:

(…)De bewoner heeft ons meerdere malen benaderd wegens een doucheput verstopping. Onderstaand onze gegevens hoe vaak wij contact met de bewoner hebben proberen op te zoeken om een afspraak in te plannen en hoe vaak de bewoner onze gemaakte afspraken (3 stuks) dezelfde dag heeft geannuleerd. (…)19-08-21 Stond een afspraak voor vandaag, mevrouw belt af; verstopping verholpen17-08-21 [medewerker] gesproken die is niet bij de afspraak aanwezig, de bewoner laat hem niet binnen.(…)16-08-21 Stond een afspraak voor vandaag. Bewoonster belde eerst om door te geven dat de deurbel het niet deed. Vervolgens belde zij dat ze onverwachts de afspraak diende af te zeggen om persoonlijke reden (…)12-08-21 Stond een afspraak voor vandaag, bewoner belt af voor de verstopping, het is niet meer nodig (…)

2.9.

Per brief van 20 september 2021 heeft de Huurcommissie aan Pré Wonen laten weten dat zij op 4 oktober 2021 het onderzoek in de woning zou verrichten.

2.10.

Op 28 september 2021 is een lekkage bij [adres onderburen] (de onderbuur van [gedaagde] ) gemeld. Etro Vastgoedzorg B.V. is hiervoor langsgegaan bij [gedaagde] en schrijft hierover in haar rapportage naar Pré Wonen:

30-9-2021 14:30 Onze monteur bezoekt [adres onderburen] en mag niet bij [adres gedaagde] naar binnen.29/9-2021 Afspraak ingepland bij [adres onderburen] , [gedaagde] wil niet meewerken en komt agressief over en vertelde dat ze zelf wel even langs ging bij [adres onderburen] .29-9-21 Geen gehoor, voicemail ingesproken

2.11.

Per aangetekende brief van 7 oktober 2021 heeft Pré Wonen aan [gedaagde] geschreven:

(…)Er is lekkage geconstateerd bij uw onderburen. Voor het controleren en oplossen van deze lekkage verzoeken wij om uw medewerking. Indien u geen medewerking verleend tot het oplossen van deze lekkage leest u in deze brief de consequenties hiervan.

U verleent geen medewerking voor het oplossen van de lekkageDat is voor ons niet acceptabel. Als huurder dient u volgens artikel 7:220 lid 1 van Pro BW volledig mee te werken aan (herstel-) werkzaamheden die wij wensen uit te voeren. (…) ik verzoek u dringend om een afspraak te maken met de firma ETRO (…). De werkzaamheden dienen uiterlijk 14 oktober te zijn uitgevoerd. U mag deze brief beschouwen als sommatie (…)

2.12.

De heer [medewerker loodgietersbedrijf] (hierna: [medewerker loodgietersbedrijf] ) van loodgietersbedrijf [loodgietersbedrijf] heeft samen met [consulent bewonerszaken] , consulent Bewonerszaken van Pré Wonen (hierna: [consulent bewonerszaken] ) op 14 oktober 2021 de woning bezocht. [medewerker loodgietersbedrijf] heeft hierover aan Pré Wonen gerapporteerd:

(…) Wij zijn naar binnen gegaan richting de keuken. (…) In de keuken gekomen vertelde ze dat de afvoer afgebroken was en dat het niet van toepassing is nu. Ze begon weer over het vocht, maar nu ook over de badkamer. De keuken zag er niet uit en ik mocht geen foto maken van de keuken en de afvoer, want dat was niet nodig. Ze ging weer verder over de oorzaak van het vocht in de muur en de oude cv-leidingen. Ze vindt het raar dat ik geen lekdetectie kon doen en ze vindt dat het vocht vanaf de onderbuurvrouw onderzocht moet worden. Dan pas kunnen we bij haar komen kijken en daar zou ze dan aan meewerken. (…) Ik ben daarom weer over de keuken begonnen. Nogmaals mocht ik niet verder kijken en ze bleef voor het keukenkastje staan. (…) Er valt niet te werken in de woning als mevrouw aanwezig is. (…).

2.13.

Tijdens dit huisbezoek heeft [consulent bewonerszaken] zonder toestemming van [gedaagde] foto’s van de woning gemaakt. In zijn verslag schrijft [consulent bewonerszaken] aan Pré Wonen:

(…)
Wij zijn door de gang naar de woonkamer gelopen. Hier heeft [voornaam] zijn expertise ingezet en ik heb ondertussen bekeken of de woning en inboedel schoon, heel en veilig is. (…) Over het geheel genomen gaf de woning mij een onveilige en vervuilde uitstraling. Ook de beperkte voorzieningen voor het kind (geen kinderspeelgoed en geen normale slaapplaats) vielen mij heel erg op. (…) Dit maakt dat deze woning en mevrouw [gedaagde] naar mijns inziens niet goed genoeg in staat zijn om een gezonde leefomgeving voor het kind te bieden (…)

2.14.

Per e-mail van 23 oktober 2021 heeft [gedaagde] aan Pré Wonen geschreven:

(…) Er zou lekkage zijn bij de onderbuurvrouw. Ik kreeg vanuit het niets een sommatiebrief dat ik moet meewerken. Ik zou het op prijs stellen als jullie mij eerst een ‘normale’ brief sturen zonder mij gelijk te sommeren. Ik ben zelf ook bij de buurvrouw gaan kijken en heb ook aangegeven dat ze gewoon langs kunnen komen. (…)De huurcommissie had met mij een afspraak gepland op 5 oktober. De onderzoeker heeft op 4 oktober (…) mijn voicemail ingesproken (…) dat hij op 5 oktober om 11 uur bij mij zou zijn. De huurcommissie belde daarna dat er een miscommunicatie over de datum is geweest. (…) Zodra de nieuwe datum bekend is is zal ik jullie benaderen om een afspraak voor de herstelwerkzaamheden te maken. (…)

2.15.

Per e-mail van 16 november 2021 heeft [gedaagde] aan Pré Wonen geschreven:

(…) Ik heb vanuit jullie nog nooit een schriftelijke reactie gehad of per email over het feit dat jullie herstelwerkzaamheden willen uitvoeren voordat het onderzoek door de huurcommissie plaatsvindt. Ik heb geen reactie van jullie gehad dat jullie hier niet mee akkoord gingen. (…)Ik zal jullie deze week informeren zodra er duidelijkheid is over het onderzoek van de huurcommissie. Hierna kunnen de herstelwerkzaamheden gepland worden. (…)

2.16.

Per e-mail van 22 november 2021 heeft [gedaagde] aan Pré Wonen geschreven:

(…) De huurcommissie heeft vandaag laten weten op 2 december onderzoek te komen doen in de woning. Ik wil graag met jullie een afspraak inplannen voor de herstelwerkzaamheden (…)

2.17.

Per aangetekende brief van 22 november 2021 heeft de gemachtigde van Pré Wonen aan [gedaagde] geschreven:

(…)Nu u heeft aangegeven geen (volledige) toegang te verlenen tot uw woning om uw woning verder te inspecteren en de werkzaamheden uit te laten voeren, heb ik voor cliënte een dagvaarding opgesteld en een datum voor een kort geding aangevraagd. (…). Ik verzoek u om aanwezig te zijn bij deze zitting en adviseer u om u te laten bijstaan door iemand die uw belangen behartigt.

Cliënte stelt u echter in de gelegenheid om alsnog uw volledige medewerking te verlenen. Dat kunt u doen door voor of uiterlijk op 24 november 2021 kenbaar te maken dat u Pré Wonen en de door haar ingeschakelde derden op haar eerste verzoek volledige toegang verschaft tot uw woning om de noodzakelijk geachte inspecties te doen en werkzaamheden uit te voeren. Dit kunt u doen door deze brief ondertekend te retourneren (…).

2.18.

Per e-mail d.d. 23 november 2021 heeft [gedaagde] aan de gemachtigde van Pré Wonen het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:
(…) Ik heb de woningbouw nooit de toegang tot mijn woning ontzegd. Ook heb ik nooit een brief gehad over herstelwerkzaamheden.

2.19.

Op 23 november 2021 heeft [gedaagde] de brief ondertekend teruggestuurd naar de gemachtigde van Pré Wonen.

2.20.

De gemachtigde van Pré Wonen heeft per email van 30 november 2021 aan [gedaagde] geschreven:

(…) Wij spraken elkaar telefonisch op woensdag 25 november jl. naar aanleiding van een brief die wij aan u hadden gestuurd. (…) Volgens u heeft u nooit geweigerd medewerkers toegang te verlenen tot de woning om onderzoek te doen of herstelwerkzaamheden te verrichten. (…) Tijdens het telefoongesprek gaf u aan dat de huurcommissie op 2 december zou langskomen. Ik heb hierover navraag gedaan bij een medewerker van de huurcommissie. Deze medewerker wist mij te vertellen dat zij eerst een afspraak hadden ingepland op 4 oktober jl. Op die datum stond een medeweker van de huurcommissie samen met een medewerker van Pré Wonen bij u voor de deur. U deed echt niet open en/of u was op dat moment niet thuis. Vervolgens is deze medewerker onverrichter zaken vertrokken.Daarna heeft de huurcommissie contact met u opgenomen in verband met een nieuwe afspraak op 2 december. De huurcommissie heeft u geprobeerd te bellen om een tijdstip af te spreken. Omdat u niet opnam en ook niet terugbelde, heeft de huurcommissie de datum van 2 december uit de agenda verwijderd en zal zij een nieuwe datum met u afspreken.

3.De vordering

3.1.

Pré Wonen vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:
PrimairI. Pré Wonen machtigt om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de noodzakelijke onderzoeken en werkzaamheden uit te voeren teneinde haar eigendom aan [aanduiding] , meer in het bijzonder de woning gelegen aan [adres] schoon, heel en veilig te krijgen, waaronder in ieder geval de onderzoeken en werkzaamheden zullen zijn begrepen zoals hieronder onder a. tot en met k. vermeld:
a. Opsporen en herstellen van de oorzaak van de lekkage, zo nodig via lekdetectie;

b. Afgebroken afvoerleiding herstellen en waar nodig vervangen;

c. Vervangen koperen leidingen daar waar nodig teneinde de afgebroken afvoerleiding weer aan te kunnen helen op het leidingwerk;

d. Het vervangen van de keuken (nieuw voor oud);

e. Herstellen van elektrapunten zoals stopcontacten;

f. Herstellen/vervangen van ramen in de woonkamer die gebroken zijn (3 stuks), inclusief herstel van defecte bewegende delen zoals hendel van het bovenraam;
g. Herstellen (verstopte) doucheput;
h. Aanbrengen van elektrische ventilatie en een rooster in de badkamer;
i. Schoonmaken van de kozijnen en het verven daarvan;
j. Nader onderzoek in de woning naar overige gebreken, zoals onder meer de bij de Huurcommissie aangevoerde klachten;
k. Alle overige werkzaamheden die Pré Wonen noodzakelijk acht voor het juiste behoud en onderhoud van haar eigendom (waaronder mogelijk herstel van afgebrokkeld stucwerk).

II. [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de onder I genoemde noodzakelijke werkzaamheden toe te laten, te gedogen en daaraan de (door Pré Wonen) noodzakelijk geachte medewerking te verlenen, waaronder begrepen het verschaffen van toegang tot de woning aan de [adres] aan medewerkers van Pré Wonen en/of derden die hiertoe opdracht hebben gekregen van Pré Wonen op straffe van een dwangsom van € 500, - per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij hieraan niet voldoet, met een maximum van € 5.000,-,

III. [gedaagde] veroordeelt, wanneer zij niet vrijwillig aan de onder II opgenomen veroordeling voldoet, om uiterlijk binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan [adres] , met al het hare en de haren, tijdelijk, voor de duur van de noodzakelijk uit te voeren onderzoeken en werkzaamheden, te ontruimen, althans, een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van die onroerende zaak, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Pré Wonen, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder,

overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub a jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv;

IV. [gedaagde] veroordeelt om de kosten van de ontruiming aan Pré Wonen te voldoen, zulks binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder (waaraan de eventuele nota's van de bij de ontruiming ingeschakelde derden zullen zijn gehecht: een en ander conform artikel 9, derde lid van het Besluit Tarieven Ambtshandelingen Gerechtsdeurwaarders), te vermeerderen met de wettelijke rente, zulks onder meer ingevolge het bepaalde in artikel 6:119 jo Pro. 6:120 BW, vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een voorschot op de reeds verbeurde boete tot een bedrag van € 500,-;

VI. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.

SubsidiairI. [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis gelegenheid te geven voor de uitvoering van de volgende werkzaamheden:
a. opsporen en herstellen van de oorzaak van de lekkage, zo nodig via lekdetectie;

b. afgebroken afvoerleiding herstellen en waar nodig vervangen;

c. vervangen koperen leidingen daar waar nodig teneinde de afgebroken afvoerleiding weer aan te kunnen helen op het leidingwerk;
d. het vervangen van de keuken (nieuw voor oud);
e. herstellen van elektrapunten zoals stopcontacten;
f. herstellen/vervangen van ramen in de woonkamer die gebroken zijn (3 stuks), inclusief herstel van defecte bewegende delen zoals hendel van het bovenraam;
g. herstellen (verstopte) doucheput;
h. aanbrengen van elektrische ventilatie en een rooster in de badkamer;
i. schoonmaken van de kozijnen en het verven daarvan;
j. nader onderzoek in de woning naar overige gebreken, zoals onder meer de bij de Huurcommissie aangevoerde klachten;
k. alle overige werkzaamheden die Pré Wonen noodzakelijk acht voor het juiste behoud en onderhoud van haar eigendom (waaronder mogelijk herstel van afgebrokkeld stucwerk);
in/aan het gehuurde aan [adres] en de voorbereidende werkzaamheden daartoe, door Pré Wonen en/of door haar ingeschakelde derde(n) en [gedaagde] in dit kader veroordeelt om het gehuurde aan [adres] tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken voor de duur van de uit te voeren werkzaamheden;

II. [gedaagde] veroordeelt om de kosten van de ontruiming aan Pré Wonen te voldoen, zulks binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder (waaraan de eventuele nota's van de bij de ontruiming ingeschakelde derden zullen zijn gehecht: een en ander conform artikel 9, derde lid van het Besluit Tarieven Ambtshandelingen Gerechtsdeurwaarders), te vermeerderen met de wettelijke rente, zulks onder meer ingevolge het bepaalde in artikel 6:119 jo Pro. 6:120 BW, vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een voorschot op de reeds verbeurde boete tot een bedrag van € 500,00;

IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

Pré Wonen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] Pré Wonen op basis van artikel 6.13 AV in de woning dient toe te laten in verband met controles en (mogelijk) uit te voeren werkzaamheden. Daarnaast dient [gedaagde] op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro en artikel 8.1 AV dringende werkzaamheden aan de woning toe te staan. [gedaagde] dient zich daarnaast als goed huurder te gedragen (art. 6.2 AV) en dient zij schade aan de woning te voorkomen (art. 6.12 AV). Door Pré Wonen niet de gelegenheid te geven werkzaamheden in de woning uit te voeren, handelt [gedaagde] in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de Algemene Voorwaarden.

3.3.

Het opsporen en herstellen van de oorzaak van de lekkage, het herstellen en eventueel vervangen van de afvoerleiding en het vervangen van de koperen leidingen zijn dringende herstelwerkzaamheden die uitgevoerd moeten worden ter voorkoming van verdere (water) schade aan de woning en de omringende woningen. Ook dient de keuken te worden vervangen. De bron van de lekkage van de onderbuurvrouw van [gedaagde] (de afgebroken afvoer) bevindt zich in en/of onder de keuken van [gedaagde] . Om werkzaamheden aan de leidingen uit te kunnen voeren is verwijdering van de keuken noodzakelijk waarna het efficiënter is om meteen een nieuwe keuken te plaatsen. De rest van de werkzaamheden (het herstellen van elektrapunten, het vervangen van het raam, het herstellen van de doucheput en het onderzoek naar de bij de Huurcommissie aangevoerde klachten) wenst Pré Wonen vanwege de aard van de werkzaamheden tegelijk met de overige werkzaamheden uit te voeren.

3.4.

Het spoedeisend belang bestaat uit de dringendheid van de werkzaamheden zoals hierboven omschreven. De aard van de werkzaamheden maakt medewerking van [gedaagde] noodzakelijk. Om deze reden vordert Pré Wonen medewerking aan de werkzaamheden op straffe van een dwangsom danwel (tijdelijke) ontruiming, nu gebleken is dat [gedaagde] tot op heden niet wil meewerken. Pré Wonen heeft er geen vertrouwen in dat [gedaagde] nu opeens wel onvoorwaardelijke medewerking zal geven. [gedaagde] geeft elke keer aan mee te willen maar trekt deze medewerking dan op het laatste moment in.

3.5.

Nu [gedaagde] de artikelen 6.13, 8.1 en 6.12 AV heeft overtreden, vordert Pré Wonen een voorschot op betaling van de in artikel 15 AV Pro genoemde contractuele boete. De verschuldigdheid van de boete is in hoge mate aannemelijk, waardoor van Pré Wonen niet in redelijkheid kan worden verwacht dat zij alsnog een bodemprocedure start.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat zij altijd bereid is om mee te werken aan de uitvoering van de werkzaamheden en dat Pré Wonen op afspraak welkom is. De woning heeft een ernstig vochtprobleem, maar dit probleem wordt niet opgelost, althans de oplossing die Pré Wonen aanbiedt, namelijk het verven van de kozijnen en ventilatie aanbrengen in de badkamer, is geen oplossing.

4.2.

Hoewel Pré Wonen aangeeft dat zij meerdere pogingen heeft gedaan om contact te zoeken, heeft [gedaagde] nooit een e-mail, brief of telefoontje ontvangen waarin er werd verzocht om mee te werken aan de herstelwerkzaamheden. Daarnaast brengt Pré Wonen [gedaagde] nergens van op de hoogte en ontvangt zij direct dreigende sommatiebrieven.

4.3.

[gedaagde] ziet de werkzaamheden graag uitgevoerd worden maar van belang is wel dat de Huurcommissie eerst onderzoek doet naar de bestaande situatie. Nadat [gedaagde] Pré Wonen hiervan op de hoogte had gesteld, heeft Pré Wonen hier niet tegen geprotesteerd. De enige vorm van communicatie de afgelopen maanden is de sommatiebrief van oktober geweest. Daarbij komt nog dat Pré Wonen niets heeft gedaan om [gedaagde] te helpen toen in de woning een verstopping is ontstaan, waardoor zij en haar zoon in een open riool hebben gewoond. Dit heeft een ongezonde situatie opgeleverd en Pré Wonen weigert haar verantwoordelijkheid daarvoor te nemen.

4.4.

Alle werkzaamheden voor de lekkage kunnen direct uitgevoerd worden. De keuken hoeft niet vervangen te worden en de afvoer is niet afgebroken, daar moet alleen een plastic pvc afvoerbuis vervangen worden. Ten slotte is er nog steeds geen lekdetectie uitgevoerd bij de onderbuurvrouw, dus zo urgent is de lekkage niet, aldus [gedaagde] .

5.De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Pré Wonen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om (in elk geval deels) dringend noodzakelijke werkzaamheden die aan de woning moeten worden uitgevoerd.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

Uitgangspunt is dat [gedaagde] als huurder op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro gehouden is om Pré Wonen als verhuurder de gelegenheid te geven om gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan de woning uit te voeren. Verder volgt uit de algemene huurvoorwaarden dat [gedaagde] gehouden is schade aan de woning te voorkomen. Dat betekent dat zij ook werkzaamheden zal moeten toelaten die leiden tot herstel van schade of voorkoming van (verdere) schade. De eisen van goed huurderschap brengen dit ook met zich mee.

5.4.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij haar (onvoorwaardelijke) medewerking zal verlenen aan het uitvoeren van de werkzaamheden en dat zij die medewerking in het verleden ook steeds gegeven heeft. Zij verwijst naar de door haar ondertekende brief van de gemachtigde van Pré Wonen waarin zij haar onvoorwaardelijke medewerking heeft bevestigd. Volgens Pré Wonen zegt [gedaagde] wel dat zij haar medewerking geeft, maar laat zij in de praktijk steeds iets anders zien.

5.5.

Uit de opgesomde feiten volgt dat Pré Wonen naar aanleiding van een klacht van [gedaagde] in maart 2021 onderzoek in de woning heeft gedaan en heeft geconstateerd dat reparatiewerkzaamheden moesten plaatsvinden. Op een tweetal verzoeken van Pré Wonen voor het maken van een afspraak, heeft [gedaagde] niet gereageerd. Wel heeft zij zich tot de Huurcommissie gewend. In augustus 2021 heeft [gedaagde] meerdere keren geklaagd over verstopping maar iedere afspraak met Rioolservice vervolgens weer afgezegd. In september 2021 heeft een monteur in verband met een lekkage bij de benedenbuur van [gedaagde] geprobeerd toegang tot de woning te krijgen. Dat is niet gelukt. Op 4 oktober 2021 stond de onderzoeker van de Huurcommissie voor een dichte deur. Op 14 oktober 2021 heeft [gedaagde] wel een monteur tot de woning toegelaten, maar de monteur mocht niet in de keukenkast naar de afvoer kijken. Daarna heeft [gedaagde] laten weten dat de werkzaamheden konden worden ingepland nadat de Huurcommissie de woning zou hebben onderzocht.
Het was ten tijde van de mondelinge behandeling nog onduidelijk wanneer dat onderzoek zou plaatsvinden. Naar aanleiding van de sommatie van de gemachtigde van Pré Wonen heeft [gedaagde] haar onvoorwaardelijke medewerking toegezegd.

5.6.

Uit het voorgaande blijkt dat het op zijn minst genomen zeer moeizaam is om de noodzakelijke werkzaamheden in de woning te laten plaatsvinden. [gedaagde] werkt niet actief mee aan het maken van afspraken, zegt gemaakte afspraken veelvuldig af en verbindt aan het uitvoeren van werkzaamheden voorwaarden. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] weliswaar verklaard dat zij haar medewerking steeds heeft verleend en zal verlenen, maar zij herstel van de afvoerleiding en het vervangen van koperen leidingen en de keuken niet nodig vindt. Volgens [gedaagde] is sprake van een serieus vochtprobleem in de woning. Zij wil dat dit probleem wordt opgelost met dien verstande dat de daarvoor noodzakelijke werkzaamheden pas mogen plaatsvinden nadat de Huurcommissie onderzoek heeft gedaan. Daarbij komt dat zij de door Pré Wonen in dat verband aangekondigde werkzaamheden niet afdoende vindt. Uiteindelijk heeft [gedaagde] ter zitting aangegeven dat zij medewerking zal verlenen aan de werkzaamheden genoemd onder a tot en met g van de vordering onder I (mits blijkt dat die werkzaamheden ook echt noodzakelijk zijn), maar dat de werkzaamheden h tot en met k pas uitgevoerd kunnen worden nadat de Huurcommissie onderzoek heeft gedaan.

5.7.

Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter een stok achter de deur in de vorm van (gedeeltelijke) toewijzing van de vorderingen van Pré Wonen nodig om haar in de gelegenheid te stellen de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren. Voor wat betreft de werkzaamheden genoemd onder a tot en met g geldt dat [gedaagde] heeft aangegeven daaraan haar medewerking te zullen verlenen. De kantonrechter gaat er daarbij vanuit dat, zoals Pré Wonen ter zitting ook heeft aangegeven, alleen de noodzakelijke (ter beoordeling van Pré Wonen) zullen worden uitgevoerd. Voor wat betreft de werkzaamheden onder h tot en met k die zien op het verhelpen van het vochtprobleem, geldt dat deze als dringend moeten worden aangemerkt. [gedaagde] heeft immers zelf een verzoek tot huurprijsvermindering wegens dit gebrek bij de Huurcommissie ingediend, waaruit volgt dat volgens haar sprake is van een ernstig gebrek dat hersteld moet worden. Pré Wonen hoeft voor het uitvoeren van deze herstelwerkzaamheden het onderzoek van de Huurcommissie niet af te wachten.

5.8.

De kantonrechter gaat er van uit dat Pré Wonen of de door haar ingeschakelde derden niet onaangekondigd bij [gedaagde] langs komen om de werkzaamheden te verrichten en dat deze binnen de kortst mogelijke termijn en met de minste overlast voor [gedaagde] zullen worden uitgevoerd. [gedaagde] zal de ingeschakelde werklieden moeten toelaten tot de woning en niet mogen hinderen bij het uitvoeren van de werkzaamheden, hetgeen ook kan betekenen dat zij de ruimte(n) waar de werkzaamheden plaatsvinden gedurende het uitvoeren van die werkzaamheden (dus tijdelijk) niet mag betreden. Pré Wonen en de door haar ingeschakelde derden mogen de woning uitsluitend betreden voor het doen van onderzoek en het uitvoeren van de werkzaamheden onder a tot en met k en mag dat binnentreden niet gebruiken voor andere doeleinden.

5.9.

Om er zeker van te zijn dat [gedaagde] aan de veroordeling van dit vonnis voldoet, zal de gevorderde dwangsom worden toegewezen. Daarmee wordt [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aangespoord om aan de veroordeling te voldoen zodat toewijzing van de vordering tot tijdelijke ontruiming van de woning niet nodig is. De vordering tot tijdelijke ontruiming is een te ingrijpende maatregel onder meer omdat de werkzaamheden op zich geen ontruiming vereisen en niet duidelijk is waar [gedaagde] met haar zeven jaar oude zoon heen zou moeten als zij niet in de woning mag blijven.

5.10.

Ten aanzien van het gevorderde voorschot op de verbeurde boete, geldt dat voor de toewijsbaarheid van een geldvordering in kort geding terughoudendheid is geboden en dienen feiten en omstandigheden te worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is gebonden (HR 14 april 2000, ECLI:NL:2000:AA5519). Nu Pré Wonen daarvoor geen (afzonderlijk) spoedeisend belang heeft gesteld, komt het gevorderde voorschot niet voor toewijzing in aanmerking.

5.11.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Pré Wonen gedeeltelijk zal toewijzen.

5.12.

De kantonrechter ziet in de verhouding tussen partijen en de uitkomst van de procedure aanleiding om de proceskosten te compenseren aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis Pré Wonen gelegenheid te geven voor de uitvoering van de volgende werkzaamheden:
a. opsporen en herstellen van de oorzaak van de lekkage, zo nodig via lekdetectie;
b. afgebroken afvoerleiding herstellen en waar nodig vervangen;
c. vervangen koperen leidingen daar waar nodig teneinde de afgebroken afvoerleiding weer aan te kunnen helen op het leidingwerk;
d. het vervangen van de keuken (nieuw voor oud);
e. herstellen van elektrapunten zoals stopcontacten;
f. herstellen/vervangen van ramen in de woonkamer die gebroken zijn (3 stuks), inclusief herstel van defecte bewegende delen zoals hendel van het bovenraam;
g. herstellen (verstopte) doucheput;
h. aanbrengen van elektrische ventilatie en een rooster in de badkamer;
i. schoonmaken van de kozijnen en het verven daarvan;
j. nader onderzoek in de woning naar overige gebreken, zoals onder meer de bij de Huurcommissie aangevoerde klachten;
k. alle overige werkzaamheden die Pré Wonen noodzakelijk acht voor het juiste behoud en onderhoud van haar eigendom (waaronder mogelijk herstel van afgebrokkeld stucwerk);
in/aan het gehuurde aan [adres] en de voorbereidende werkzaamheden daartoe, door Pré Wonen en/of door haar ingeschakelde derde(n);

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de onder 6.1 genoemde noodzakelijke werkzaamheden toe te laten, te gedogen en daaraan de (door Pré Wonen) noodzakelijk geachte medewerking te verlenen, waaronder begrepen het verschaffen van toegang tot de woning aan de [adres] aan medewerkers van Pré Wonen en/of derden die hiertoe opdracht hebben gekregen van Pré Wonen op straffe van een dwangsom van € 500, - per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij hieraan niet voldoet, met een maximum van € 5.000,-,

6.3.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter