Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9143152 \ CV EXPL 21-2417
Uitspraakdatum: 10 november 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V.
te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Bouwinvest
gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen/Incasso B.V.
tegen
1.[gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2]
beiden wonende in de gemeente [gemeente]
gedaagden
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.
procederend in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
Bouwinvest heeft bij dagvaarding van 7 april 2021 een vordering tegen [gedaagde sub 1] c.s. ingesteld. [gedaagde sub 1] c.s. heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 4 oktober 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Bouwinvest bij brief van 28 september 2021 nog stukken toegezonden. [gedaagde sub 1] c.s. heeft op 30 september 2021 een akte ingediend.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald.
1.4.
Op 1 november 2021 is een e-mail van Bouwinvest binnengekomen, waarin is aangegeven dat naast de ter zitting gestelde betalingen (op 30 september en 4 oktober 2021), geen andere betalingen van [gedaagde sub 1] c.s. meer zijn ontvangen. Op 8 november 2021 is een brief van [gedaagde sub 1] c.s. binnengekomen waar [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangegeven zes betalingen aan Bouwinvest te hebben gedaan. Op 9 november 2021 is per fax nog een bankafschrift van [gedaagde sub 1] c.s. binnengekomen. Deze brieven en fax worden in lijn met artikel 5.5 van het ‘Landelijk Procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de rechtbanken’ buiten beschouwing gelaten, aangezien deze zijn ontvangen nadat vonnis is bepaald.
2.Feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] c.s. huurt van Bouwinvest een woning met bijbehorende parkeerplaats (hierna: de woning) voor onbepaalde tijd en tegen huurprijs van laatstelijk € 2.198,23 per maand, te voldoen bij vooruitbetaling.
2.2.
Op 8 februari 2021 heeft Bouwinvest [gedaagde sub 1] c.s. schriftelijk gesommeerd de op dat moment bestaande betalingsachterstand van € 4.396,46 te betalen binnen veertien dagen, bij gebreke waarvan aanspraak wordt gemaakt op € 683,23 aan incassokosten.
2.3.
Op 3 maart 2021 heeft Bouwinvest [gedaagde sub 1] c.s. schriftelijk gesommeerd de betalingsachterstand, vermeerderd met rente en incassokosten te betalen.
3.De vordering
3.1.
Bouwinvest vordert dat de kantonrechter zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A. de huurovereenkomst ontbindt;
B. [gedaagde sub 1] c.s. veroordeelt om de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen onder afgifte van de sleutels en alles wat daarbij hoort en ter vrije beschikking te stellen aan Bouwinvest;
C. [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 9.490,12 aan huur, rente en incassokosten, te verminderen met eventuele betalingen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 8.792,92 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
D. [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de huursom van € 2.198,23, te rekenen vanaf 30 april 2021 tot aan de datum waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden;
E. [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 2.198,23 per maand, ingaande op de datum waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden, voor elke maand dat [gedaagde sub 1] c.s. in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter vrije beschikking te stellen van Bouwinvest.
3.2.
Bouwinvest legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde sub 1] c.s. sinds januari 2021, ondanks aanmaningen, in gebreke is gebleven met betaling van de maandelijkse huurpenningen. Er is sprake van herhaalde wanprestatie, aangezien Bouwinvest [gedaagde sub 1] c.s. in november 2019 ook al heeft gedagvaard wegens een betalingsachterstand.
c.s. is naast de openstaande huurpenningen ook rente en buitengerechtelijke incassokosten van € 683,23 verschuldigd.
c.s. is naast de openstaande huurpenningen ook rente en buitengerechtelijke incassokosten van € 683,23 verschuldigd.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde sub 1] c.s. betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert aan (samengevat) dat ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd is. Voor zover wordt geoordeeld dat ontbinding gerechtvaardigd is, verzoekt [gedaagde sub 1] c.s. om voorwaardelijke ontbinding althans om toekenning van een terme de grâce. [gedaagde sub 1] c.s. voert aan dat hij op korte termijn in staat is de opgelopen huurachterstand in te lopen.
5.De beoordeling
5.1.
De kern van deze zaak is of de huurovereenkomst van [gedaagde sub 1] c.s. moet worden ontbonden en of [gedaagde sub 1] c.s. de achterstallige huur vermeerderd rente en buitengerechtelijke incassokosten aan Bouwinvest moet betalen.
Huur, rente en incassokosten
5.2.
Bouwinvest heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling, bij brief van 28 september 2021, een actuele specificatie van de deurwaarder in het geding gebracht. Volgens Bouwinvest bedraagt de huurachterstand per oktober 2021 € 18.838,72 (openstaande huurpenningen over de periode januari tot en met september 2021, verminderd met de door [gedaagde sub 1] c.s. verrichte betalingen).
5.3.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft bij antwoord, bij akte van 30 september 2021 en ter zitting aangevoerd dat hij inmiddels meerdere betalingen heeft gedaan en/of nog zal gaan doen. Hoewel het aan [gedaagde sub 1] c.s. is om zijn stelling dat de huurachterstand lager is nader (met stukken) te onderbouwen, heeft hij geen betaalbewijzen in het geding gebracht. De gemachtigde van Bouwinvest heeft ter zitting aangegeven dat zij, behoudens de betalingen zoals vermeld op het overzicht van 28 september 2021, geen betalingen van [gedaagde sub 1] c.s. heeft ontvangen. Als onvoldoende gemotiveerd weersproken zal dan ook in rechte worden uitgegaan van de juistheid van het overzicht van 28 september 2021.
5.4.
De vorderingen van Bouwinvest tot betaling van € 18.838,72 aan achterstallige huur, over de periode van januari tot en met september 2021, verminderd met eventuele vanaf 30 september 2021 door [gedaagde sub 1] c.s. verrichte betalingen, zal daarom worden toegewezen. Ook de vorderingen om [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen tot betaling van de huur van € 2.198,23 per maand vanaf 1 oktober 2021 zal worden toegewezen.
5.5.
De gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen, nu daartegen geen nader verweer is gevoerd.
5.6.
Bouwinvest heeft een bedrag van € 683,23 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Bouwinvest heeft aan [gedaagde sub 1] c.s. een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is lager dan het in het Besluit bepaalde tarief en zal daarom worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
5.7.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
5.8.
Het tijdig betalen van huur is een essentiële verplichting van de huurder. Vast is komen te staan dat [gedaagde sub 1] c.s. gedurende langere tijd tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Bouwinvest. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand vier maanden en deze was ten tijde van de mondelinge behandeling opgelopen tot bijna tien maanden (r.o. 5.2 en 5.3). Dit rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De door [gedaagde sub 1] c.s. aangevoerde omstandigheden (dat hij vanwege zijn ernstige ziekte en ziekenhuisopname (tijdelijk) geen inkomen kon genereren, dat de door hem afgegeven incassomachtiging door fouten aan de zijde van Bouwinvest niet gebruikt is en dat hij bereid is twee maanden borg als extra zekerheid te betalen) ontslaan [gedaagde sub 1] c.s. niet van zijn betalingsverplichting jegens Bouwinvest.
5.9.
De kantonrechter ziet in de door [gedaagde sub 1] c.s. aangevoerde persoonlijke omstandigheden wel aanleiding gebruik te maken van de wettelijke bevoegdheid om [gedaagde sub 1] c.s. nog een termijn van veertien dagen toe te staan om de schuld aan Bouwinvest met rente en kosten alsnog te betalen (terme de grâce, artikel 7:280 BW). Daarbij heeft de kantonrechter mede in aanmerking genomen dat ter zitting is toegelicht dat [gedaagde sub 1] en De [gedaagde sub 2] (inmiddels weer) voldoende inkomen genereren en dat [gedaagde sub 1] c.s. heeft toegezegd de volledige huurachterstand binnen dertig dagen te zullen betalen en nog een extra maand borg te willen betalen. De termijn wordt gesteld op veertien dagen (en niet op dertig dagen zoals door [gedaagde sub 1] c.s. verzocht), omdat [gedaagde sub 1] c.s. al extra tijd heeft gekregen om de huurachterstand in te lopen doordat (in overleg met partijen ter zitting) een langere vonnistermijn is gehanteerd.
5.10.
De vordering van Bouwinvest om [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen tot een schadevergoeding van € 2.198,23 per maand voor elke maand dat [gedaagde sub 1] c.s. in gebreke blijft het gehuurde na de ontbindingsdatum te ontruimen en ter beschikking van Bouwinvest te stellen zal als onweersproken worden toegewezen.
Proceskosten
5.11.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s., omdat hij ongelijk krijgt. Het salaris gemachtigde wordt daarbij begroot op € 622,00 (tarief van € 311,00 x 2 punten).
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling aan Bouwinvest van € 18.838,72 aan achterstallige huur berekend tot en met september 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente tot en met 30 april 2021 ad € 13,97 en de buitengerechtelijke incassokosten ad € 683,23, te verminderen met eventuele door [gedaagde sub 1] c.s. vanaf 30 september 2021 verrichte betalingen, en te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 8.792,92 vanaf 7 april 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
ontbindt, voor het geval [gedaagde sub 1] c.s. niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de veroordeling onder 6.1. heeft voldaan de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. in dat geval om het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde sub 1] c.s. daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Bouwinvest te stellen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van € 2.198,23 per maand vanaf 1 oktober 2021 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en tevens tot betaling van € 2.198,23 per maand aan schadevergoeding voor iedere maand dat [gedaagde sub 1] c.s. het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt;
6.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Bouwinvest tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 112,61
griffierecht € 507,00
salaris gemachtigde € 622,00 ;
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter