Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/4950
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2020 (hierna: beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 2.147.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2020 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 28 juli 2020 de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2021 te Haarlem.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning en gebouwd in 1908. De inhoud van de woning is 1.200 m³ en de oppervlakte van het binnen de gemeente Bloemendaal gelegen gedeelte van het perceel is 2.758 m². De woning heeft een aanbouw, een dakkapel en een inpandige berging/schuur.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiser kan zich niet vinden in de door verweerder vastgestelde waarde van de woning. Eiser heeft de woning door een plaatselijke makelaar laten taxeren. Eiser vermoedt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat een deel van het perceel in de gemeente Velsen ligt. Het verschil in de door de taxateur getaxeerde waarde van de woning en de door verweerder vastgestelde waarde is ongeveer de taxatiewaarde van de grond in de gemeente Velsen. De vergelijkingsobjecten van verweerder zijn niet representatief voor de woning. De WOZ-waarde voor de panden van de directe buren van eiser is lager.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst hij naar de door hem in het geding gebrachte waarderapport met de daarbij gevoegde waardeopbouw (matrix). Hij concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode, dat wil zeggen op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten). Als vergelijkingsobjecten zijn de volgende in Bloemendaal gelegen objecten gebruikt:
[object 1] , [object 2] en [object 3] .
9. Voor een goede vergelijking tussen de woning en de vergelijkingsobjecten hoeven de vergelijkingsobjecten niet identiek te zijn, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de woning.
10. Eiser stelt dat verweerder vermoedelijk ten onrechte rekening heeft gehouden met een deel van het perceel dat in de gemeente Velsen is gelegen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij bij de berekening van de waarde van de woning uitsluitend is uitgegaan van de kubieke en vierkante meters van de woning die zich bevinden binnen de grenzen van de gemeente Bloemendaal. Verweerder heeft hierbij opgemerkt dat hij ook niet over de gegevens beschikt van het gedeelte van het perceel dat in de gemeente Velsen is gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zijn stelling aannemelijk gemaakt. Uit de door verweerder in het geding gebrachte waardeopbouw (matrix) blijkt immers dat verweerder bij de taxatie van de woning 2.758 m² in aanmerking heeft genomen van de totale perceeloppervlakte die door de taxateur van eiser op 4.464 m² is berekend (zie bladzijde 10 van het rapport van deze taxateur).
10. Uit de door verweerder overgelegde waardeopbouw (matrix) blijkt onder meer dat de vergelijkingsobjecten van verweerder alle drie vrijstaande woningen zijn en dat deze in de periode van 13 maart 2019 tot en met 16 december 2019, dus niet te ver van de waardepeildatum, zijn verkocht. Eiser stelt dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet representatief zijn voor de woning. Twee van deze vergelijkingsobjecten, te weten [object 2] en [object 3] , worden echter ook in het door eiser in het geding gebrachte taxatierapport waarop hij zich beroept gebruikt.
12. Eiser voert aan dat uit zijn eigen taxatie volgt, dat de taxatie van de woning door de gemeente niet juist is. Verweerder heeft er in dit verband op gewezen dat de taxateur van eiser niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe met de verschillen tussen de woning en de gebruikte vergelijkingsobjecten rekening is gehouden. Tevens heeft verweerder onweersproken gesteld dat de taxateur van eiser bij [object 2] ten onrechte van een gedateerde staat is uitgegaan.
13. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank de waardeopbouw (matrix) van verweerder als uitgangspunt nemen. De verkoopprijzen van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de bestaande verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Niet kan worden gezegd dat aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
13. Eiser heeft nog gesteld dat de WOZ-waarden van de panden van de directe buren lager zijn dan die van de woning. Omdat de waarde van een object niet kan worden bepaald door vergelijking van de waarden op de WOZ-beschikkingen, begrijpt de rechtbank dat eiser hiermee betoogt dat de waarde van de woning in strijd met het gelijkheidsbeginsel hoger is vastgesteld dan de waarden van vergelijkbare woningen.
15. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat zijn woning en de panden van de directe buren zoveel op elkaar lijken dat deze als gelijke gevallen moeten worden aangemerkt. Voorts heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder een begunstigend beleid heeft gevoerd of een begunstigend oogmerk heeft gehad waarop hij succesvol een beroep kan doen. Ten slotte heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat in een meerderheid van met de woning van eiser vergelijkbare gevallen een lagere waarde is toegekend dan aan de woning van eiser. De rechtbank verwerpt daarom deze beroepsgrond.
16. De conclusie luidt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Proceskosten
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 december 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.