Uitspraak
Rechtbank Noord-Holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/5946
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
23 december 2021 in de zaak tussen
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres(gemachtigde: [naam 1]),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 29 september 2020 op het bezwaar van eiseres tegen een aan eiseres gegeven WOZ-beschikking voor het jaar 2020.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 december 2021. Namens eiseres is de zitting via een skypeverbinding bijgewoond door [naam 2], kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. S. Enninga.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Eiseres heeft een woning op het adres [adres 1] te [woonplaats] (de woning). De woning is een geschakelde woning uit 2019. De woning is onder meer voorzien van twee dakkapellen en heeft, inclusief een aanbouw van 65 m³, een inhoud van ongeveer 482 m³. Verder is de woning voorzien van een aangebouwde berging ter grootte van ongeveer 65 m³ en de kavel meet ongeveer 263 m².
2. Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 487.000.
3. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
4. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde niet hoger is dan € 442.000 en heeft daarvoor – kort weergegeven – aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de prijs “vrij op naam” (VON-prijs) van de woning. De woning is op 31 januari 2018 gekocht voor € 368.000. Daarbij kwam ongeveer € 40.000 meerwerk, en na indexatie resulteert dit in een waarde op de waardepeildatum van € 442.000. Verder heeft eiseres aangevoerd dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet als zodanig bruikbaar zijn omdat ze qua verkoopwaarde teveel verschillen van de woning of in een andere wijk liggen. In haar beroepschrift heeft eiseres aangevoerd dat verweerder de liggingsfactoren en KOUDV-factoren niet heeft verstrekt, maar ter zitting heeft eiseres dit als beroepsgrond laten varen. Ook heeft eiseres ter zitting verklaard dat aan het door haar in de bezwaarfase ingebrachte taxatierapport in beroep geen aandacht behoeft te worden besteed.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden gehandhaafd op € 487.000. Verweerder heeft daarvoor een taxatieverslag woningen overgelegd dat naast gegevens van de woning gegevens bevat van woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Verder heeft verweerder een matrix overgelegd aan de hand waarvan de gerealiseerde verkoopcijfers van vijf andere objecten zijn herleid naar prijzen per kubieke meter woninginhoud en per vierkante meter kaveloppervlakte waarbij rekening is gehouden met het al dan niet aanwezig zijn van dakkapellen, een berging of garage en met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum. Verder heeft verweerder – kort weergegeven – aangevoerd dat de waarde per kubieke meter woninginhoud van de woning lager is dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten en dat het object [adres 3], dat van de vergelijkingsobjecten het beste met de woning is te vergelijken maar een lagere prijs per kubieke meter heeft, niet is voorzien van een uitbouw en dakkapellen en bij de verkoop nog niet was voorzien van een keuken, hetgeen deze lagere prijs per kubieke meter verklaart. Aangaande de VON-prijs stelt verweerder dat die geen goed uitgangspunt is voor het vaststellen van de waarde, omdat die tot stand is gekomen op basis van een koop/aannemingsovereenkomst en niet in het gewone spel van vraag en aanbod.
6. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde omschreven als "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". De rechtbank overweegt dat verweerder aannemelijk moet maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daarvoor onder meer verwezen naar het door hem ingebrachte
taxatieverslag en de matrix.
7. Het geschil spitst zich toe op de vraag of bij de waardevaststelling moet worden uitgegaan van de VON-prijs. Eiseres heeft aangevoerd dat in dit geval van de VON-prijs moet worden uitgegaan omdat de koop-/aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen niet aan elkaar gelieerde partijen. Volgens eiseres wordt dit standpunt ondersteund door de rechtspraak en eiseres heeft daartoe onder meer gewezen op het arrest van de Hoge Raad 29 november 2000, ECLINL:HR:2000:AA8610. De Hoge Raad overwoog bij dit arrest onder meer dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Verweerder heeft aangevoerd dat een VON-prijs in verreweg van de meeste gevallen geen goed uitgangspunt is, omdat een VON-prijs niet tot stand komt in het gewone spel van vraag en aanbod. Om te beoordelen of verweerder voldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld en aannemelijk gemaakt dat in dit geval de VON-prijs niet de waarde in het economische verkeer weergeeft, zal de rechtbank nagaan of verweerder daarin is geslaagd met het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix.
8. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van de in de matrix vermelde gegevens te twijfelen. De daarin vermelde objecten zijn nieuwe of betrekkelijk nieuwe twee-onder-één-kap-woningen die, naar het oordeel van de rechtbank, qua prijsklasse, bouwjaar en woningtype voldoende goed met de woning zijn te vergelijken om als vergelijkingsobject te dienen. Ligging, kwaliteit en staat van onderhoud van zowel de woning als van de vergelijkingsobjecten zijn gekwalificeerd als gemiddeld. Het object [adres 2] dateert uit 2000, heeft een inhoud van ongeveer 472 m³ en staat op een kavel ter grootte van ongeveer 247 m². Dit object is op 7 februari 2019 verkocht voor € 500.000. Het object [adres 3] dateert uit 2019, heeft een inhoud van ongeveer 417 m³ en staat op een kavel ter grootte van ongeveer 230 m². Dit object is bouwkundig identiek aan de woning, maar is niet voorzien dakkapellen en een uitbouw en was, naar verweerder onweersproken heeft gesteld, ten tijde van de verkoop nog niet voorzien van een keuken. Dit object is op 20 februari 2019 verkocht voor € 405.000.
9. In de matrix zijn de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten herleid naar prijzen per kubieke meter woninginhoud, waarbij rekening is gehouden met het al dan niet aanwezig zijn van een berging, een dakkapel of een garage en met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum. Voor de objecten [adres 2] en [adres 3] heeft dit geleid tot prijzen per kubieke meter woninginhoud van respectievelijk € 627 en € 545. Herleiding van de aan de woning toegekende waarde leidt tot een waarde per kubieke meter woninginhoud van € 608. Dit is hoger dan de prijs per kubieke meter van [adres 3], maar dat object is, naar verweerder heeft aangevoerd, in een nog niet volledig afgewerkte staat verkocht. Het object [adres 2] verschilt qua opstalgrootte en kaveloppervlakte weinig van de woning, maar is wel negentien jaar ouder. Analyse van de verkoopprijs van dit object heeft geleid tot een prijs per kubieke meter woninginhoud die hoger is dan de waarde per kubieke meter van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde per kubieke meter woninginhoud van de woning ten opzichte van die van deze twee vergelijkingsobjecten niet te hoog.
10. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder is geslaagd in het van hem te verlangen bewijs dat de VON-prijs van de woning, vermeerderd met de kosten van meerwerk, substantieel afwijkt van de waarde in het economische op de waardepeildatum. Dat, zoals eiseres heeft aangevoerd, de partijen bij de koop/aannemingsovereenkomst niet aan elkaar gelieerd waren, maakt dit niet anders. Anders dan eiseres kennelijk meent is het onder bijzondere omstandigheden tot stand komen van een koop/aannemingsovereenkomst niet de enige omstandigheid waaronder aan de desbetreffende VON-prijs voorbij kan worden gegaan. Bij het door eiseres genoemde arrest heeft de Hoge Raad beslist dat er feiten en omstandigheden aannemelijk moeten worden gemaakt op grond waarvan kan worden aangenomen dat de VON-prijs niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Aan de VON-prijs kan dus worden voorbijgegaan onder elke omstandigheid die ertoe leidt dat de VON-prijs afwijkt van de prijs die voor de woning zou zijn betaald als die als bestaande woning op de gewone markt van vraag en aanbod zou zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met zijn analyse van de gerealiseerde verkopen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat als de woning als bestaande woning zou zijn verkocht, daarvoor een prijs zou zijn betaald die aanmerkelijk hoger ligt dan de door eiseres bepleite waarde op basis van de VON-prijs met het meerwerk.
11. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Kleij, rechter, in aanwezigheid van
H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 december 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.