Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/4854
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 Wet Pro waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op
€ 885.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2021 te Haarlem.
De gemachtigde van eiseres is verschenen ter zitting. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. drs. [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1972, een perceel van 3543 m², een inpandige garage en een hobbykas.
2. De waarde van de woning is tot stand gekomen op basis van een methode van systematische vergelijking met gebruik van een geautomatiseerd model.
Geschil3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum).
4. Eiseres bepleit een waarde van € 843.000. Zij stelt – kort weergegeven – dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud aan de woning, de aanwezigheid van asbest, de aanwezigheid van houtrot, lekkages aan het dak, scheuren in de buitenmuren en de algehele gedateerde indruk van de woning. Daarnaast is verweerder uitgegaan van een onjuiste inhoud van de opstal en is onvoldoende rekening gehouden met de betere onderhoudstoestand van de vergelijkingsobjecten en de waardeverminderende invloed van de rolstoelaanpassingen aan de woning. Eiseres stelt daarnaast dat een deel van het perceel bestemming heeft als landbouwgrond en voor dit deel een lagere prijs per vierkante meter gerekend moet worden, dan wel dat een groter deel van het perceel als bosgrond in aanmerking moet worden genomen. Ook moet de kavelwaarde gecorrigeerd worden vanwege een recht op overpad dat rust op een deel van het perceel.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.
5. Verweerder bepleit een waarde van € 885.000 en verzoekt de rechtbank om de uitspraak op bezwaar te bevestigen. Verweerder stelt dat de waardeverschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende inzichtelijk zijn gemaakt en verwijst naar de door hem overgelegde waardematrix. In de matrix zijn naast de gegevens van de woning de gegevens vermeld van de objecten [object 1] , [object 2] en [object 3] , alle te [woonplaats] .
In de beroepsfase heeft verweerder het standpunt ingenomen dat bij de waardebepaling in de bezwaarfase is uitgegaan van een te kleine inhoud, namelijk 815 m³ in plaats van 918 m³. De waarde is daardoor te laag vastgesteld en moet minstens € 1.075.000 bedragen. Tevens heeft verweerder verwezen naar verkoopcijfers van woningen in de nabije omgeving van de woning ter onderbouwing van de waarde.
Ten aanzien van de grieven van eiseres stelt verweerder – kort weergegeven – dat:
- de woning een zeer gunstige ligging heeft;
- de woning in 2015 inpandig is opgenomen en bij de waardebepaling rekening is gehouden met de (slechte) staat van onderhoud en de mogelijke aanwezigheid van asbest;
- terecht voor een deel van het perceel ter grootte van 1.148 m² een lagere prijs per vierkante meter is gerekend omdat sprake is van bosgrond. Nu dit stuk grond in gebruik is bij de woning en er bomen op staan is, in tegenstelling tot wat eiseres stelt, geen sprake van landbouwgrond;
- het perceel ter grootte van 120 m² waarop een recht van overpad rust slechts op € 5.000 is gewaardeerd.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Partijen zijn het niet eens over de inhoud van de woning. Eiseres neemt het standpunt in dat de inhoud van de woning 815 m³ is, overeenkomstig het taxatierapport dat verweerder in de bezwaarfase heeft overgelegd. Verweerder stelt in de beroepsfase dat de inhoud van de woning 918 m³ is. Ter zitting heeft verweerder ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar een uitspraak van deze rechtbank met zaaknummer HAA 15/4472 (ECLI:NL:RBNHO:2018:1453) over de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2015. Anders dan verweerder ter zitting heeft gesteld is de rechtbank in de hiervoor genoemde uitspraak niet uitgegaan van een inhoud van 918 m³, maar van 860 m³. Verweerder heeft zodoende de door hem voorgestane inhoud van 918 m³ niet aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft op haar beurt naar het oordeel van de rechtbank de door haar gestelde inhoud van 815 m³ niet aannemelijk gemaakt. De enkele weerspreking van de door verweerder gestelde inhoud is hiervoor niet voldoende, zeker niet nu die in een eerder jaar in een procedure op 860 m³ is bepaald. De rechtbank gaat daarom uit van een inhoud van de woning van 860 m³.
10. Verweerder heeft zijn waardering onderbouwd door middel van een vergelijking met drie vergelijkingsobjecten weergegeven in een matrix. De rechtbank overweegt het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat inhoud van de opstal, type, kwaliteit, onderhoud, ligging en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de verkoopdata voldoende dicht bij de waardepeildatum. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank niet zo groot dat vergelijking niet mogelijk is, mits voldoende rekening wordt gehouden met de verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op waardepeildatum.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, tegenover hetgeen eiseres heeft gesteld, de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. In de matrix zijn de kwaliteit en onderhoud van de woning gekwalificeerd op ‘2’ en de ligging op ‘3’. Vergelijkingsobject [object 4] heeft een gelijk gewaardeerde ligging en een gelijke prijs per vierkante meter. De lager gewaardeerde kwaliteit en onderhoud van de woning komen tot uiting in de lagere prijs per kubieke meter die gehanteerd wordt. Voor de woning en de [object 2] , beide objecten met een waardering van ‘2’ voor kwaliteit en onderhoud, wordt een prijs van € 325 per kubieke meter gehanteerd. Voor de andere twee objecten wordt een prijs van € 625 ( [object 1] ) en € 425 ( [object 3] ) gehanteerd. Echter, vanwege het feit dat verweerder daarbij naar het oordeel van de rechtbank is uitgegaan van een te hoog aantal kubieke meter voor de onderhavige woning dient daarvoor een correctie te worden gemaakt.
12. Wat betreft de waarde toegekend aan het stuk grond ter grootte van 120 m² waarop een recht van overpad rust oordeelt de rechtbank het volgende. Eiseres stelt dat dit stuk grond een grootte heeft van 440 m². Eiseres heeft deze grootte met hetgeen zij ter onderbouwing heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank sluit aan bij de metingen van de taxateur van verweerder en gaat voor de grootte van het gedeelte van het perceel waarop een recht van overpad rust uit van 120 m². Verweerder heeft aan dit stuk grond een waarde van € 5.000 toegekend, dit is weergegeven in de waardematrix. Dit komt neer op een prijs per vierkante meter van € 42. Deze prijs per vierkante meter is hoger dan de prijs per vierkante meter in de laatste trap van de staffel. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder een te hoge prijs per vierkante meter heeft toegepast voor dit stuk grond en dat dit € 25 zou moeten zijn.
13. Verweerder stelt dat een stuk grond ter grootte van 1148 m² als bosgrond aangemerkt moet worden. Eiseres stelt dat het hele perceel met nummer [#] , ter grootte van 2.160 m², ook als bosgrond aangemerkt moet worden. Eiseres heeft met hetgeen ter zitting naar voren is gebracht naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat een groter stuk van de grond dan al door verweerder is gedaan als bosgrond aangemerkt moet worden.
14. De woning is aangepast om geschikt te zijn voor rolstoelgebruikers. Eiseres stelt zich op het standpunt dat dit een waardedrukkend effect heeft. Verweerder stelt daarentegen dat de extra voorzieningen ten behoeve van mantelzorg geen waardedrukkend effect hebben. De rechtbank oordeelt dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aanpassingen aan de woning in verband met het geschikt maken van de woning voor gebruik door rolstoelgebruikers een waardedrukkend effect heeft. De aanwezigheid van meerdere toiletten, twee badkamers en twee keukens in de woning heeft geen negatieve invloed op de waarde. De rechtbank neemt hierbij mede in aanmerking de grootte van de woning en het prijssegment waarin de woning zich bevindt.
16. Verweerder heeft naar voren gebracht dat de woning, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten en andere woningen in de omgeving, een bestemming W-2b (7/10) heeft. Dit betekent dat op het perceel een woning met een goothoogte van maximaal zeven meter en een nokhoogte van maximaal tien meter gebouwd mag worden. Dit werkt volgens verweerder waardeverhogend omdat een groter en hoger huis gebouwd kan worden. Eiseres weerspreekt dat de bestemming van de woning een waardeverhogend effect heeft.
De rechtbank oordeelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre de bestemming van de woning tot een hogere waarde leidt. Daarom gaat de rechtbank in zoverre niet van een waardeverhogend effect uit.
17. Gelet op het bovenstaande, en met name nu verweerder naar het oordeel van de rechtbank is uitgegaan van een te hoog aantal kubieke meter voor de woning en een te hoge waardering van de grond waarop het recht van overpad rust, is verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet in zijn bewijslast geslaagd en heeft hij de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank acht de door eiseres verdedigde waarde van € 843.000 niet, althans onvoldoende onderbouwd nu het ter onderbouwing overgelegde taxatierapport geen inzicht geeft in hoe de waarde is bepaald door vergelijking met de vergelijkingsobjecten nu voldoende inzicht in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand van die woningen ontbreekt.
18. Gelet op het hiervoor overwogene moet het beroep gegrond worden verklaard en moet de bestreden uitspraak op bezwaar worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:71, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de woning zelf vast te stellen. De rechtbank stelt, rekening houdend met de feiten en omstandigheden zoals deze in onderhavige procedure zijn gebleken, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op
€ 869.000.
19. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
20. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het hoorgesprek met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 869.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd dient te worden;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.598;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. van Opzeeland, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
27 oktober 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.