ECLI:NL:RBNHO:2021:12684

• Datum uitspraak: 29 december 2021
• Publicatiedatum: 25 februari 2022
• Zaaknummer: 9288626 CV EXPL 21-4163
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsverlaging en gebreken in huurwoning: keuze tussen Huurcommissie en kantonrechter

In deze zaak hebben huurders een vordering ingesteld tegen hun verhuurder, Stichting Elan Wonen, met betrekking tot een huurprijsverlaging en herstelwerkzaamheden in verband met schimmelvorming in de huurwoning. De huurders hebben sinds 19 augustus 2008 een eengezinswoning gehuurd, maar hebben sinds 2017 klachten geuit over schimmel. De Huurcommissie heeft eerder geoordeeld dat er geen sprake is van een ernstig gebrek dat een huurprijsverlaging rechtvaardigt. De huurders hebben vervolgens de kantonrechter ingeschakeld, waarbij zij vorderingen hebben ingesteld voor herstelwerkzaamheden, huurprijsverlaging, schadevergoeding en betaling van immateriële schade.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurders eerder de weg van de Huurcommissie hebben gekozen en dat zij niet opnieuw een procedure bij de kantonrechter kunnen instellen voor huurprijsverlaging. De rechter oordeelt dat de schimmelvorming niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt, omdat de oorzaak van de schimmel ligt in het stook- en ventilatiegedrag van de huurders zelf en de thermische kwaliteit van de woning uit 1924. De vorderingen van de huurders worden afgewezen, en zij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

De uitspraak benadrukt het belang van de keuze tussen de Huurcommissie en de kantonrechter voor huurders en de gevolgen van die keuze voor hun vorderingen. De kantonrechter concludeert dat de huurders niet-ontvankelijk zijn in hun vordering tot huurprijsverlaging en wijst de overige vorderingen af.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9288626 CV EXPL 21-4163

Uitspraakdatum: 29 december 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser 1] [eiser 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers

verder te noemen: huurders

gemachtigde: A. Harmanci

tegen

de stichting STICHTING ELAN WONEN

gevestigd te Haarlem

gedaagde

verder te noemen: verhuurder

gemachtigde: mr. R. Boekhoff

1. Het procesverloop

1.1.

Huurders hebben bij dagvaarding van 11 juni 2021 een vordering tegen verhuurder ingesteld. Verhuurder heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 6 december 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2. De feiten

2.1.

Huurders huren sinds 19 augustus 2008 een eengezinswoning aan [adres] te [woonplaats] van verhuurder. De woning is gebouwd in 1924.

2.2.

In 2012 was er brand in de woning die door de brandweer is geblust.

2.3.

Vanaf december 2017 hebben huurders bij verhuurder geklaagd over schimmel in de woning.

2.4.

Naar aanleiding daarvan heeft verhuurder in maart 2018 vochtmeters in de woning geplaatst. Deze hebben een vochtgehalte van 54,7% gemeten, wat een gebruikelijke vochtigheidsgraad is.

2.5.

Op 6 juli 2018 heeft Comfort Partners een onderzoek naar vocht in de woning gedaan. De conclusie luidt als volgt:
De luchtzuiverheid kan ik niet meten maar zodra je binnenkomt proef je een niet gezond binnenklimaat. De oorzaak van de zwarte vlekken (schimmel) die overal in de woning aanwezig zijn kan ik niet verklaren. De woning is beslist niet vochtig de wanden vloer plafonds zijn droog, ook de zwarte vlekken zijn droog. De relatieve luchtvochtigheid overschrijd geen enkele norm. Opvallend is dat de zwarte vlekken het meest uitbundig zijn bij naden in de afwerking. De gegevens van de datalogger volgen later, maar daar zal weinig tot niets uit komen wat negatief op dit verslag zal zijn. De grote vraag: Hoe zijn de wanden na de brand afgeseald en hoe zijn de voorzetwanden geplaats? Het openmaken van een wand zou als optie meegenomen moeten worden en een schimmeltype test door derden, zodat het zeker is dat de schimmel niet door luchtverplaatsing komt en gekweekt wordt achter de voorzetwanden.

2.6.

In september 2018 heeft verhuurder schimmelplekken in de woning laten verwijderen en de aangetaste muren laten sausen.

2.7.

Op 27 december 2018 hebben huurders een verzoek tot tijdelijke huurprijsverlaging wegens een ernstig onderhoudsgebrek bij de Huurcommissie ingediend. De Huurcommissie heeft op 20 mei 2019 en 18 november 2019 voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daaruit volgt dat op meerdere plaatsen in de woning (lichte) schimmelplekken zijn aangetroffen. In het rapport van 18 november 2019 staat verder:
Opmerking algemeen Schimmelvorming ontstaat over het algemeen door oppervlaktecondensatie. Er is veelal sprake van een combinatie van factoren, zoals het ontbreken van een verwarmingsbron, onvoldoende ventilatie in combinatie met een hoge luchtvochtigheid. Dit ontstaat met name op constructiedelen achter meubels, gordijnen en in de hoeken. Genoemde klacht kan het gevolg zijn van de slechte thermische kwaliteit (isolatie) van de constructie, onvoldoende ventilatiemogelijkheid of een onjuist ventilatie- en stookgedrag van de huurder.

2.8.

In haar uitspraak van 24 maart 2021 (verzonden op 19 april 2021) heeft de Huurcommissie geoordeeld:
(…) Dit aanvullend onderzoek heeft geresulteerd in het rapport d.d. 18 november 2019. Hieruit blijkt dat weliswaar sprake is van schimmelvorming in de woonruimte, maar dat dit niet is aan te merken als een ernstig gebrek in de A, B of C categorie van het gebrekenboek van de Huurcommissie. Het bewonersgedrag enerzijds en de thermische kwaliteit van de buitenschil van de woonruimte anderzijds blijken debet aan de schimmelvorming. Dit is niet toe te rekenen aan verhuurder. De mondelinge behandeling van de zaak op de zitting geeft de commissie onvoldoende aanleiding om af te wijken van de bevindingen in het rapport van onderzoek. De Huurcommissie is dan ook van oordeel dat geen sprake is van een ernstig gebrek op grond waarvan de huurprijs tijdelijk kan worden verlaagd. Ten overvloede merkt de Huurcommissie op dat het verband dat de huurder legt tussen het schimmelprobleem en de brand in 2012 niet aannemelijk is. De Huurcommissie adviseert de verhuurder wel dringend om de herhaaldelijk toegezegde mechanische ventilatie aan te brengen. (…) IV Beslissing De woonruimte heeft geen gebrek dat ernstig genoeg is om de huurprijs tijdelijk te verlagen. (…) Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. (…)

3. De vordering

3.1.

Huurders vorderen dat de kantonrechter verhuurder veroordeelt tot:
A. uitvoering van herstelwerkzaamheden op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat verhuurder in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 100.000,-;
B. verlaging van de huurprijs vanaf 14 juni 2018 tot en met de datum van herstel van de gebreken en betaling aan huurders van alle te veel betaalde huurpenningen vanaf 14 juni 2018;
C. betaling van de schade die huurders hebben geleden als gevolg van het niet nakomen van de verhuurdersverplichtingen door verhuurder;
D. betaling van de immateriële schade;
E. betaling aan huurders van de wettelijke rente vanaf datum van dagvaarding over het gevorderde bedrag;
F. de kosten van deze procedure;
G. betaling van de buitengerechtelijke kosten conform de kantonrechterstaffel.

3.2.

Huurders leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de schimmelvorming in de woning een ernstig gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW) opleveren. Verhuurder is (op grond van artikel 7:206 BW) gehouden dit gebrek te verhelpen en heeft dat tot nu toe nagelaten. Vanwege dit gebrek hebben huurders (op grond van artikel 7:207 BW) recht op verlaging van de huurprijs tot nihil vanaf 14 juni 2018. Verder is de verhuurder (op grond van artikel 7:208 BW) verplicht de schade die het gevolg is van dit gebrek aan huurders te vergoeden.

4. Het verweer

4.1.

Verhuurder betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW geen sprake is zodat verhuurder ook niet gehouden is tot het uitvoeren van reparatiewerkzaamheden. Huurders hebben daarom ook geen recht op huurprijsvermindering of schadevergoeding. Verhuurder wijst er verder op dat huurders hebben nagelaten hun vorderingen te concretiseren of te onderbouwen zodat deze ook op grond daarvan niet toewijsbaar zijn.

5. De beoordeling

5.1.

Vast staat dat huurders in verband met het gebrek dat in deze procedure aan de orde is, de Huurcommissie al hebben verzocht om verlaging van de huurprijs. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek dat ernstig genoeg is om de huurprijs te verlagen. Binnen acht weken na verzending van de uitspraak hebben huurders verhuurder in deze procedure gedagvaard.

5.2.

Uit artikel 7:262 BW volgt dat als de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, verhuurder en huurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld,
tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Tegen de beslissing van de kantonrechter is geen hogere voorziening toegelaten.

5.3.

Ter zitting heeft de gemachtigde van huurders expliciet aangegeven dat hij met deze procedure niet heeft beoogd de weg van artikel 7:262 BW te volgen. Deze procedure moet volgens hem worden gezien als een van de procedure bij de Huurcommissie losstaande procedure omdat huurders de mogelijkheid willen hebben van het vonnis in de onderhavige procedure in hoger beroep te komen bij het hof. Verhuurder heeft daartegen aangevoerd dat het niet mogelijk is om, als een huurder eenmaal voor de weg via de Huurcommissie heeft gekozen, vervolgens (conform artikel 7:207 BW) de weg via de kantonrechter te nemen.

5.4.

Het betoog van verhuurder treft doel. In artikel 7:257 lid 2 BW staat dat de huurder
in plaats van zijn vordering tot vermindering van de huurprijs in te stellen bij de rechter ook kan kiezen voor de Huurcommissie. Daaruit volgt dat de huurder moet kiezen: of hij volgt de weg van artikel 7:257 lid 2 BW via de Huurcommissie (met “hoger beroep” bij de kantonrechter) of hij volgt de weg van artikel 7:207 BW via de kantonrechter (met hoger beroep bij het hof). Indien de huurder heeft gekozen voor de weg van artikel 7:257 lid 2 BW kan hij niet daarna nog een procedure tot huurprijsverlaging ex artikel 7:207 BW instellen. Gelet hierop zijn huurders in hun vordering tot verlaging van de huurprijs niet-ontvankelijk.

5.5.

De overige vorderingen zijn niet als zodanig onderwerp van geschil geweest bij de Huurcommissie en zullen daarom hierna alsnog worden besproken. Weliswaar heeft de Huurcommissie al een oordeel gegeven over het gestelde gebrek, maar zij heeft dit gedaan op basis van artikel 7:241 BW. Gelet op de (overige) vorderingen die huurders in deze procedure heeft ingesteld, moet hier worden beoordeeld of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Daarvan is sprake als de zaak vanwege een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Huurders hebben betoogd dat het gebrek bestaat uit (ernstige) schimmelvorming waarbij het aan verhuurder is om de oorzaak daarvan te onderzoeken. Volgens verhuurder is de schimmelvorming zelf niet een gebrek, maar een klacht en zou de oorzaak daarvan eventueel als gebrek kunnen worden aangemerkt. Dat is hier niet het geval omdat uit de overgelegde stukken volgt dat de oorzaak van de schimmelvorming ligt in het stook- en ventilatiegedrag van huurders zelf of in de thermische kwaliteit van de buitenschil van de woning. Het eerste is een aan de huurder toe te rekenen eigenschap. Het tweede is inherent aan een woning uit 1924, wat betekent dat een huurder van een soortgelijke woning niet een betere isolatie kan verwachten.

5.6.

De kantonrechter is van oordeel dat de aanwezige schimmelplekken in de gegeven omstandigheden niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW zijn aan te merken. Uit de rapporten van voorbereidend onderzoek van de Huurcommissie volgt dat de schimmel wordt veroorzaakt ofwel het stook- en ventilatiegedrag van huurders ofwel de thermische kwaliteit van de buitenschil. Om de redenen die verhuurder heeft aangevoerd (zie r.o. 5.5.) vallen deze oorzaken niet onder de definitie van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Dat betekent dat verhuurder ook niet kan worden veroordeeld tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden, nog daargelaten dat huurders niet concreet hebben aangegeven waaruit die herstelwerkzaamheden zouden moeten bestaan.

5.7.

Het vermoeden van huurders dat de schimmel wordt veroorzaakt door het bluswater dat is gebruikt om de brand in 2012 te bestrijden en dat in de muren getrokken is, kan niet tot een ander oordeel leiden. Volgens de Huurcommissie is dit verband niet aannemelijk. Uit het rapport van Comfort Partners blijkt dat de wanden, vloeren en het plafond droog zijn. En gelet op de omstandigheid dat huurders pas in 2017 voor het eerst hebben geklaagd over de schimmel ligt een verband met de brand in 2012 evenmin voor de hand.

5.8.

Anders dan huurders betogen, ligt het in de gegeven omstandigheden ook niet op de weg van verhuurder om nader onderzoek naar de oorzaak van de schimmel te doen. Verhuurder heeft een dergelijk onderzoek in 2018 laten uitvoeren en naar aanleiding daarvan enige werkzaamheden laten uitvoeren. Vervolgens heeft de Huurcommissie twee oorzaken voor de schimmelvorming aangewezen die niet onaannemelijk voorkomen en die door huurders niet gemotiveerd zijn weerlegd. Het is dan aan huurders die hun vorderingen hebben gebaseerd op de stelling dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, om die stelling nader te onderbouwen. De enkele verwijzing naar de foto’s met schimmelplekken is daarvoor onvoldoende.

5.9.

De conclusie is dat nu geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, de vordering tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden moet worden afgewezen. Het zelfde geldt voor de vorderingen tot vergoeding van schade, nog daargelaten dat deze vanwege het ontbreken van een concreet schadebedrag hoe dan ook afgewezen moeten worden. De vorderingen tot betaling van wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten delen het zelfde lot.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van huurders, omdat zij ongelijk krijgen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verklaart huurders in hun vordering tot verlaging van de huurprijs niet-ontvankelijk en wijst de vordering voor het overige af;

6.2.

veroordeelt huurders tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor verhuurder worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van verhuurder.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter