Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./repnr.: 9338354 \ EJ VERZ 21-42
Uitspraakdatum: 30 november 2021
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
Legal Expert B.V.
gevestigd te Haarlem
verzoekende partij
verder te noemen: Legal Expert
gemachtigde: mr. I.N.A. Denninger
tegen
VvE [straat] [huisnummers] te [plaats]
gevestigd te [plaats]
verwerende partij
verder te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. L. de Koning
1.Het procesverloop
1.1.
Legal Expert heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 13 juli 2021. De bewoners van [straat] [huisnummer 1] hebben bij verweerschrift van 11 oktober 2021 daarop gereageerd. De VvE heeft op 26 oktober 2021 eveneens een verweerschrift ingediend.
1.2.
Op 2 november 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Legal Expert heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
Legal Expert is op 1 mei 2020 rechthebbende geworden van het appartementsrecht kadastraal bekend als [aanduiding] , plaatselijk bekend als [straat] [huisnummer 2] te [plaats] (hierna: het appartement). Daarmee is zij van rechtswege lid geworden van de VvE.
2.2.
De VvE is de vereniging van eigenaars van een appartementencomplex dat plaatselijk bekend staat als [straat] [huisnummers] te [plaats] . Blijkens de splitsingsakte van 7 september 1984, met een akte van rectificatie van 2 oktober 1984, is het complex onderverdeeld in 42 woningen met een berging en 7 garages.
2.3.
In de splitsingsakte is het modelreglement van 30 december 1983 (hierna: het modelreglement), met de daarbij in voornoemde akte van splitsing opgenomen wijzigingen en aanvullingen, van toepassing verklaard.
2.4.
Het dak van het gebouw behoort op grond van artikel 9 van Pro het modelreglement tot de gemeenschappelijke gedeelten. Ingevolge artikel 11 heeft Pro iedere eigenaar en gebruiker het gebruik daarvan
“volgens de bestemming daarvan”.Voorts is in artikel 13 en Pro 14 van het splitsingsreglement onder meer bepaald:
“volgens de bestemming daarvan”.Voorts is in artikel 13 en Pro 14 van het splitsingsreglement onder meer bepaald:
“(…)
Artikel 13
1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het zichtbaar aanbrengen aan de buitenzijde van (…) en in het algemeen van uitstekende voorwerpen mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens de regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
(…)
3. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen, dat deze weer kan worden ingetrokken.
(…)
Artikel 14
1.
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. (…)”
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. (…)”
(…)”
2.5.
In april 2021 heeft Legal Expert een airconditioning (hierna: airco) in het appartement geïnstalleerd. De airco bestaat uit een binnen- en een buitenunit. De buitenunit is op de rand van de dakkapel van het appartement geplaatst. Hiervoor had Legal Expert geen toestemming van de VvE-vergadering gevraagd.
2.6.
In een email van 29 april 2021 van de bewoner van [straat] [huisnummer 1] staat het volgende:
“(…)
Ik heb volgende drie agendapunten voor de aanstaande ALV [straat] gepland op 27 mei:
(…)
3. Op de dakkapel van huisnummer [huisnummer 2] is een airco geplaatstzondertoestemming van de VvE. Indien hiervoor achteraf toch toestemming gegeven wordt, wil ik de bewoners attent op maken dat ieder huidige of toekomstige bewoner in navolging van de airco op huisnummer [huisnummer 2] ook een airco op de buitenkant mag plaatsen en hiermee het uiterlijk van ons gebouw zeker niet mooier van wordt met meer lelijke airco installaties en bovendien ook behoorlijke geluidsoverlast door draaiende airco’s kan ontstaan.
(…)”
2.7.
Legal Expert heeft de buitenunit vervolgens verwijderd.
2.8.
Bij email van 3 juni 2021, met als onderwerp “
Goedkeuring airco [straat] [huisnummer 2] [plaats] : graag op agenda VVE vergadering 23 juni 2021”, schrijft Legal Expert aan de beheerder van de VvE:
Goedkeuring airco [straat] [huisnummer 2] [plaats] : graag op agenda VVE vergadering 23 juni 2021”, schrijft Legal Expert aan de beheerder van de VvE:
(…)
Ik heb je en uur terug met WeTransfer 8 foto’s en 4 filmpjes gestuurd. Drie filmpjes zijn een vastlegging van een geluidsmeting met een professionele dB meter(…)
(…)
Geluidsniveau airco t.o.v. verkeersgeluiden [weg]
De appartementen met zicht op [locatie] , heeft dus een aanzienlijk hoger geluidsniveau dan bij alle andere appartementen. De verkeersgeluiden aldaar, ook in de nacht, is hoger dan de airco die ik wil plaatsen. Het geluidsniveau van de te plaatsen buitenunit (…..) is maximaal 51Db.
(…)
Een maximum geluidsniveau van 51 db is direct naast de buitenunit. (…) Ofwel: op 4 meter afstand is het geluidsniveau van een airco met 51 dB nog maar 39 dB. Bij plaatsing op met midden van mijn dakkapel is de afstand tot de rand van het dichtstbijzijnde zolder/velux raam van het buur-appartement aan beide zijde 450cm.
(…)
Uiterlijk airco
De buitenunit is niet zichtbaar vanaf de straat of voor andere appartementsbewoners. Alleen een stuk leiding van circa 30 lengte (…)
(…)
Geen precedent werking
Alleen een appartementseigenaar met een dakkapel kan onzichtbaar een buitenunit plaatsen. En alleen een appartementseigenaar gelegen aan de [weg] zal ruim onder het minimale geluidsniveau van 40 dB aldaar komen. Er is dus geen precedentwerking: ik ben de enige met een dakkapel en gelegen aan de [weg] , en de enige met een omgevingsgeluidsniveau van 40-60 dB dat de airco met gemak zal overstemmen voor de twee buurappartementen.
Bij deze mijn verzoek dit ter toestemming op de agenda van de VVE vergadering van 23 juni as.
(…)”
2.9.
Bij brief van 9 juni 2021 zijn de leden van de VvE door de beheerder uitgenodigd voor een ledenvergadering op 23 juni 2021. Bij de uitnodiging is de agenda en een toelichting daarop toegevoegd. Het bericht van 29 april 2021 van de bewoner van [straat] [huisnummer 1] is onder agendapunt 2 opgenomen en uit de toelichting daarop volgt:
“(…)
Bijgaand treft u een ingekomen stuk aan van [bewoner] . Inzake punt 2 dient de VvE een besluit te nemen voor toestemming tot het plaatsen van een airco.
(…)”
2.10.
Het verzoek van Legal Expert is niet als agendapunt opgenomen.
2.11.
Bij brief van 14 juni 2021, gericht aan de leden van de VvE heeft Legal Expert haar verzoek toegelicht.
2.12.
Het ingezonden stuk van de bewoner van [straat] [huisnummer 1] is tijdens de ledenvergadering van 23 juni 2021 besproken. Uit de notulen van de VvE-vergadering volgt daarover:
“(…)
De voorzitter meldt de eigenaren van nr. [huisnummer 2] een airco op zijn dakkapel had geplaatst. Deze is er afgehaald, in afwachting op een besluit van de Ledenvergadering. Daarnaast is een aspirant-koper voor nummer [huisnummer 3] die alleen wil kopen als hij een airco op het balkon kan zetten. De [bewoner 2] legt uit dat hij de airco voor zijn woning onzichtbaar op de dakkapel wil plaatsen. Deze airco maakt maximaal 50 decibel geluid. [bewoner] merkt op dat toestemming had moeten worden gevraagd aan de Algemene Ledenvergadering en als die gegeven wordt, iedereen een airco mag plaatsen. De [bewoner 3] wijst op het verschil tussen 50 decibel overdag en ’s nachts. Nu heeft men er wellicht geen last van maar als ook anderen dit gaan doen, dan leidt het wel tot geluidsoverlast. De [bewoner 4] sluit zich hierbij aan. De [bewoner 5] pleit ervoor mee te gaan met de tijd. De voorzitter brengt dit punt in stemming.
(…)”
2.13.
Het verzoek om toestemming te verlenen voor het plaatsen van een airco is met 627 stemmen voor en 2.594 stemmen tegen afgewezen. De redenen voor deze afwijzing is de vrees voor geluidsoverlast, ontsiering en precedentwerking.
3.Het verzoek
3.1.
Legal Expert verzoekt de kantonrechter het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid te vernietigen en om aan haar vervangende machtiging te verlenen om alsnog de airco (buiten-)unit op de dakkapel te mogen plaatsen, aansluiten en houden, en de daarmee gepaard gaande noodzakelijke bouwkundige handelingen te (laten) verrichten, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
3.2.
Legal Expert legt aan haar verzoek – samengevat – ten grondslag dat de toestemming zonder redelijke grond is geweigerd. Het bestuur van de VvE en/of de beheerder heeft namelijk van meet af aan aangestuurd op een afwijzing door de leden niet correct te informeren. Het bestuur en/of het beheer heeft voorafgaand noch tijdens de vergadering aangegeven dat toestemming steeds op een individueel geval met individuele belangen en omstandigheden ziet zodat geen sprake kan zijn van precedentwerking. Indien dat wel zou zijn gebeurd, dan zou de uitkomst van de stemming heel anders zijn, aldus Legal Expert. Daarnaast heeft Legal Expert een groot belang bij het (doen) plaatsen van de airco terwijl de VvE geen redelijk belang heeft bij het onthouden van toestemming daarvoor. Het appartement bevindt zich namelijk op de bovenste verdieping onder het dak waar het zomers erg warm wordt. De airco verhoogt niet alleen de bruikbaarheid van het appartement maar ook de waarde. Van ontsiering en/of geluidsoverlast is geen sprake. Het besluit is genomen zonder de juiste informatie en is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.Het verweer
4.1.
De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd en verzoekt de kantonrechter allereerst Legal Expert in haar verzoek niet-ontvankelijk te verklaren omdat Legal Expert niet zelf gebruik maakt van het appartement maar het verhuurt aan derden. Daarnaast dient de vervangende machtiging te worden geweigerd nu de VvE-vergadering een rechtsgeldig en met redenen omkleed besluit heeft genomen om het verzoek af te wijzen. De airco zal veelal in de zomermaanden worden gebruikt wanneer de bewoners de ramen open zetten om frisse lucht binnen te laten. Een airco geeft constant geluid en zal met name in de nachtelijke uren overlast veroorzaken. Ook zal de airco, anders dan Legal Expert stelt, nooit volledig onzichtbaar kunnen worden geplaatst. De aansluitingen zullen immers altijd zichtbaar blijven.
4.2.
De VvE betwist voorts dat geen sprake zal zijn van precedentwerking. Hoewel ieder verzoek afzonderlijk dient te worden beoordeeld is het wel zo dat indien de VvE-vergadering eenzelfde soort verzoek krijgt, zij dit op dezelfde manier moet beoordelen en zij volgende verzoeken tot plaatsing van een airco niet zal kunnen weigeren. De kans is daarom groot dat meerdere leden een airco zullen kunnen plaatsen, wat ontsierend is voor het gebouw en waardoor meer overlast ontstaat.
5.De beoordeling
5.1.
Het verweer van de VvE dat Legal Expert in haar verzoek niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, slaagt niet. Legal Expert heeft niet alleen als eigenaar van het appartement en lid van de VvE belang bij haar verzoek, maar ook als verhuurder van het appartement. Uit hoofde van de tussen haar en derden gesloten huurovereenkomst heeft zij immers de verplichting om zich als een goed verhuurder te gedragen. Legal Expert heeft derhalve voldoende belang bij het verzoek.
5.2.
Tussen partijen is verder niet in geschil dat Legal Expert een verandering heeft doorgevoerd, waarvoor zij op grond van artikel 14 van Pro het modelreglement toestemming nodig heeft. Het gaat in deze procedure om het antwoord op de vraag of de VvE de toestemming voor het (doen) plaatsen van de buitenunit zonder redelijke grond heeft geweigerd. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is en licht dat als volgt toe.
5.3.
Een besluit van de VvE is onder meer vernietigbaar wanneer het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen (artikel 2:15 jo Pro. 2:18 BW). Of een besluit wat betreft de totstandkoming daarvan strijdig is met de redelijkheid en billijkheid wordt door de rechter integraal getoetst. Wat betreft de inhoud van het besluit is de toetsingsmaatstaf of het orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Alleen indien dat niet het geval is, kan de door Legal Expert verzochte vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW Pro worden verleend.
5.4.
Dat het besluit van 23 juni 2021 niet op de juiste wijze tot stand is gekomen, is in dit geval niet gebleken. Ter zitting heeft Legal Expert verklaard dat zij haar verzoek om toestemming tijdens de VvE vergadering heeft toegelicht. Dat betekent dat Legal Expert de leden, niet alleen via de brieven voorafgaand aan de vergadering maar ook tijdens de VvE vergadering, voldoende heeft kunnen informeren over haar verzoek. De wijze van totstandkoming kan daarom niet leiden tot vernietiging en afgifte van een vervangende machtiging.
5.5.
Voor wat de inhoud van het besluit betreft, stelt Legal Expert zich op het standpunt dat de VvE haar verzoek op onredelijke gronden heeft geweigerd. Legal Expert wenst gebruik te maken van het gemeenschappelijke dak op een wijze die van de (huidige) bestemming afwijkt en heeft hiervoor toestemming gevraagd aan de VvE. Kern van het betoog van Legal Expert is dat zij belang heeft bij het installeren van een airco met een buitenunit om het appartement te kunnen verkoelen. Het appartement is gelegen op de bovenste verdieping onder het dak waar de temperatuur, zeker tijdens de steeds warmer wordende zomermaanden, hoog kan oplopen. Andere (mobiele) airco’s zonder buitenunit zijn milieu onvriendelijk en geven meer (geluids)overlast. Daartegenover staat het belang van de VvE dat is gelegen in het willen voorkomen van geluidsoverlast, een ontsierend effect aan het appartementencomplex en van precedentwerking.
5.6.
Legal Expert heeft ter zitting betoogd dat van geluidsoverlast geen sprake zal zijn aangezien de buitenunit van de airco voorzien zal zijn van een geluidomkasting, het geluid door de afstand naar de andere appartementen verder zal afnemen en het geluidsniveau van de omgeving – gelet op de ligging van het appartement – hoger ligt dan van de buitenunit. Het geluidsniveau voor de naastgelegen appartementen zal daarom lager zijn dan 30 decibel. Daarnaast zal de buitenunit op een rubberen trilling dempend voetstuk worden geplaatst waardoor ook in die zin geen overlast zal worden veroorzaakt. De VvE heeft betwist dat geen geluidsoverlast zal optreden. Daartoe heeft zij aangevoerd dat Legal Expert geen deugdelijk onderzoek heeft gedaan waaruit blijkt dat de buitenunit geen overlast zal veroorzaken. Legal Expert is uitsluitend uitgegaan van algemene normen maar heeft geen onderzoek gedaan naar de specifieke situatie. Bovendien zal de airco veelal in de nachtelijke uren worden gebruikt wanneer het geluidsniveau van de omgeving laag is en de buren met de ramen open slapen. Om die reden dient in dit geval uit te worden gegaan van een geluidsniveau van 50 decibel wat voor overlast zal zorgen.
5.7.
Vast staat dat de buitenunit door Legal Expert is verwijderd en dat deze, behalve bij het installeren daarvan, niet heeft aangestaan. Dat betekent ook dat de airco geen geluidsoverlast heeft kunnen veroorzaken en een onderzoek hiernaar niet mogelijk was. In het licht van al hetgeen Legal Expert naar voren heeft gebracht over het nemen van maatregelen tegen overlast is aannemelijk dat de buitenunit, indien deze onder de genoemde voorwaarden wordt geplaatst, bij een geluidsniveau van 30 decibel geen of nauwelijks overlast zal veroorzaken. Voor zover de afwijzing van het verzoek om toestemming te verlenen is gebaseerd op geluidsoverlast, is dat derhalve in strijd met de redelijkheid en billijkheid aangezien de VvE niet heeft gesteld en ook niet is gebleken dat thans sprake is van geluidsoverlast. De enkele – ook niet deugdelijk onderbouwde – vrees dat geluidsoverlast zou kunnen ontstaan, is in dit verband onvoldoende. Ter zitting heeft Legal Expert bovendien toegezegd de buitenunit, indien deze alsnog zou mogen worden geplaatst, te zullen verwijderen indien wel (geluids)overlast optreedt. Gelet op de toelichting van Legal Expert (productie 7 bij het verzoek) is daarvan sprake bij een geluidsniveau boven 40 decibel op vier meter afstand. Volgens Legal Expert is dat immers het geluidsniveau van de woonstraat in de nachtelijke uren.
5.8.
Ten aanzien van het ontsierend effect heeft Legal Expert aangegeven dat de buitenunit, nu deze niet meer aan de rand maar in het midden van de dakkapel zal worden geplaatst, niet of nauwelijks zichtbaar zal zijn. De VvE heeft dit niet betwist maar heeft aangevoerd dat de bewoners veel moeite hebben met de leidingen die langs de dakkapel lopen omdat zij daar constant tegenaan kijken. Dat een en ander een ontsierend effect oplevert, kan naar het oordeel van de kantonrechter uit de foto’s niet zonder meer worden opgemaakt. Legal Expert heeft daarnaast aangegeven de kleur van de leidingen aan te zullen passen zodat deze minder opvallen. Nu de buitenunit op een andere plek op de dakkapel kan worden geplaatst en Legal Expert bereid is de kleur van de leidingen aan te passen, is aannemelijk dat de buitenunit niet een zodanige negatieve invloed zal hebben op het aanzicht van het appartementencomplex. Daarnaast is gesteld noch gebleken is dat het appartementencomplex een aantoonbare esthetische en/of architectonische waarde heeft die wordt aangetast door de airco.
5.9.
De kantonrechter volgt de VvE ook niet in haar standpunt dat toestemming een onwenselijke precedentwerking zal hebben. Daarbij is van belang dat Legal Expert onbetwist heeft verklaard dat zij één van de weinige VvE leden is met een dakkapel en dat zij bovendien het enige VvE lid is met een dakkapel aan de drukke weg. Dat betekent dat eventuele toekomstige verzoeken om een airco te mogen plaatsen niet zonder meer vergelijkbaar zijn. Bovendien zal de VvE bij ieder verzoek om toestemming tot het doorvoeren van een verandering opnieuw de belangen moeten afwegen en daarbij rekening moeten houden met de concrete omstandigheden van dat specifieke geval.
5.10.
Nu geen sprake is van geluidsoverlast en de buitenunit zonder ontsierend effect op de dakkapel van het appartement van Legal Expert kan worden geplaatst, heeft de VvE naar het oordeel van de kantonrechter geen redelijke grond om de toestemming voor het plaatsen van de buitenunit van de airco te weigeren. De enkele vrees voor precedentwerking is daartoe onvoldoende, nog daargelaten of deze vrees gegrond is. Het belang van Legal Expert bij plaatsing van de buitenunit van de airco prevaleert derhalve boven het belang van de VvE om de plaatsing te weigeren. Dit betekent dat het verzoek van Legal Expert zal worden toegewezen.
5.11.
Gelet op al het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat het besluit van 23 juni 2021 in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid is genomen en dat het daarom moet worden vernietigd. De verzochte vervangende machtiging zal, onder de hierna te noemen voorwaarden, worden verleend.
5.12.
De proceskosten komen voor rekening van de VvE, omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst het verzoek toe om alsnog de airco buitenunit te mogen plaatsen, aansluiten en houden, en de daarmee gepaard gaande noodzakelijke bouwkundige handelingen te (laten) verrichten;
6.2.
verbindt daaraan de voorwaarde dat indien de buitenunit van de airco en/of een onderdeel daarvan aantoonbaar een geluidsniveau van boven 40 decibel op vier meter afstand produceert en derhalve (geluids)overlast veroorzaakt, Legal Expert deze op het eerste verzoek van de VvE zal (laten) verwijderen;
6.3.
veroordeelt VvE tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Legal Expert tot en met vandaag vaststelt op:
griffierecht € 126,00
salaris gemachtigde € 249,00 ;
6.4.
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.L. Bondrager, griffier.