Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 9080105 \ VV EXPL 21-38
datum uitspraak: 1 april 2021
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eiser
hierna te noemen: “[eiser]”
gemachtigde: mr. L. Jacobs te Haarlem
tegen
DE KENNEMER DUINCAMPINGS B.V.
statutair gevestigd te Velserbroek, gemeente Velsen, kantoorhoudende te Castricum
gedaagde
hierna te noemen: “de Lakens”
gemachtigde: mr. M. Mulder.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft de Lakens op 10 maart 2021 gedagvaard. De Lakens heeft op 16 maart 2021 gereageerd bij conclusie van antwoord. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 maart 2021. De advocaat van [eiser] heeft ter gelegenheid van die mondelinge behandeling pleitnotities overgelegd. [eiser] heeft zijn eis ter zitting gewijzigd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
Op grond van de stukken en dat wat is besproken op de zitting, gaat de kantonrechter in deze procedure uit van de volgende feiten.
2.1.
De Kennemer Duincampings exploiteert drie kampeerterreinen en twee restaurants in het Noordhollands duinreservaat en de Kennemer Duinen. De Lakens maakt hiervan onderdeel uit.
2.2.
[eiser] is één van de ongeveer 280 seizoenshuurders op de Lakens. Hij huurt sinds 2013 jaarlijks de seizoensplaats met [nummer] (hierna: de seizoensplaats), voor de periode medio maart tot medio oktober. [eiser] heeft de seizoensplaats medio 2013 overgenomen van de voormalig huurder van de seizoensplaats.
2.3.
[eiser] maakte daarnaast jaarlijks gebruik van de mogelijkheid een winterstallingsovereenkomst met de Lakens aan te gaan. Op grond hiervan was hij gerechtigd zijn caravan buiten ieder kampeerseizoen te stallen op een daarvoor bestemd gedeelte van het kampeerterrein.
2.4.
Vanaf het seizoen 2016 is de Lakens gaan werken met een digitale omgeving, waarin alle formaliteiten en verplichtingen rondom de huur van een seizoensplaats geregeld (kunnen) worden. In deze omgeving worden bijvoorbeeld de huurovereenkomst(en) en keuringsbewijzen voor een kampeermiddel opgeslagen.
2.5.
[eiser] en de heer [A.] namens de Lakens hebben op 26 februari 2019 een overeenkomst ondertekend, waarin onder meer het volgende staat opgenomen:
“(..)
In aanvulling op de geldende voorwaarden voor seizoenkamperen (Recron voorwaarden, aanvullende voorwaarden seizoenkamperen en de huisregels) hieronder de afspraken die zijn gemaakt
- Elke drie jaar draagt u tijdig zorg voor een nieuw keuringsbewijs voor de gas- en electrainstallatie.
- U richt de plaats in volgens de aanvullende voorwaarden seizoenskamperen.
- U zorgt voor een net en goed onderhouden kampeermiddel zonder gebreken.
- U tekent de overeenkomst seizoenkamperen digitaal, voor de genoemde datum in de uitnodiging.
- U draagt zorg voor de betaling, volgens gestelde termijnen.
- U zorgt dat wij in het bezit zijn van uw goede gegevens. Dit is uw verantwoordelijkheid. (..)
Indien de afspraken niet nageleefd zullen worden, dan zult u geen uitnodiging meer ontvangen om terug te keren als seizoenskampeerder. (..)”
2.6.
Blijkens de ‘kampeermiddelkeuring Kennemer Duincamping’ van 15 mei 2019 is de caravan van [eiser] op die datum door Kampeerwinkel Zeldenrust goedgekeurd.
2.7.
Vanwege de Covid-19 crisis is de Lakens in het jaar 2020 tot 4 mei 2020 gesloten geweest voor alle campinggasten. Vanaf 4 mei 2020 is de camping weer gedeeltelijk opengesteld voor seizoenshuurders met eigen sanitaire voorzieningen. Omdat de gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen op de Lakens van overheidswege tot 15 juni 2020 gesloten waren, is de camping per die datum weer opengesteld voor alle seizoenshuurders. De Lakens heeft de seizoenshuurders steeds via diverse berichten op de hoogte gehouden over de heropening van de camping, de (verschuiving) van de termijnbetaling(en) en daaraan verbonden eventuele compensatie.
2.8.
De Lakens heeft [eiser] op 7 augustus 2020 gesommeerd het op dat moment openstaande bedrag van € 1.240,00 per ommegaande te voldoen.
2.9.
Op 24 augustus 2020 heeft campingmanager [A.] [eiser] namens de Lakens als volgt bericht:
“(..)
Op 26 februari 2019 hebben wij een gesprek met u gehad over de algemene voorwaarden, de huisregels en de administratie van uw seizoensplaats.
Wij hebben u toen duidelijk aangegeven dat u zelf verantwoordelijk bent voor de administratie van uw seizoensplaats.
Nu staat er weer een bedrag open van € 1240, ik vraag u deze onmiddellijk in orde te maken.
In de bijlage kunt u onze afspraken vinden waar u zelf voor heeft getekend. Hierin hebben we ook opgenomen dat u geen uitnodiging meer krijgt als het niet in orde is.
Middels deze mail geef ik u dan ook aan dat u geen uitnodiging meer ontvangt voor het seizoen 2021. Ik ga er van uit dat we dit seizoen op een prettige manier kunnen afronden.”
2.10.
[eiser] heeft het hierboven genoemde bedrag van € 1.240,00 op 24 augustus 2020 betaald.
2.11.
Bij brief van 17 december 2020 heeft de raadsman van [eiser] de Lakens gesommeerd om [eiser] binnen 30 dagen na datum van de brief een uitnodiging te sturen voor het komende seizoen. De Lakens heeft hieraan geen gehoor gegeven.
2.12.
Seizoenshuurders krijgen normaliter na afloop van het seizoen een uitnodiging om het volgende seizoen weer een seizoensplaats te huren. Er is een wachtlijst voor een seizoensplaats bij de Lakens; op dit moment staan daar zo’n duizend geïnteresseerden op. Zodra een seizoenshuurder geen nieuwe huurovereenkomst voor het komende seizoen ondertekent c.q. accepteert, dan wel deze seizoensplaats tijdens het lopende seizoen om wat voor reden dan ook opgeeft, komt er een seizoensplaats vrij. Door middel van loting wordt door de Lakens dan een nieuwe potentiële huurder voor de desbetreffende seizoensplaats vastgesteld en vervolgens benaderd om die plaats over te nemen.
2.13.
De Lakens heeft de seizoensplaats met [nummer] inmiddels voor het seizoen 2021 na loting verhuurd aan iemand die op de wachtlijst stond.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert, na wijziging van eis ter zitting, dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
a. de Lakens verbiedt de seizoensplaats met [nummer] op het campingterrein van de Lakens voor het seizoen 2020-2021 te verhuren aan een derde, op straffe van een aan [eiser] te verbeuren dwangsom van € 50.000,-;
a. de Lakens gebiedt om [eiser] voor de seizoensplaats met [nummer] op het campingterrein van de Lakens uiterlijk op 1 april 2021 een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden voor het seizoen 2020/2021, op straffe van een aan [eiser] te verbeuren dwangsom van € 50.000,-;
subsidiair
b. de Lakens gebiedt om de eerst vrijgekomen seizoensplaats op het campingterrein van de Lakens aan [eiser] toe te wijzen en aan [eiser] voor de betreffende seizoensplaats een huurovereenkomst aan te bieden voor het opvolgende seizoen, op straffe van een aan [eiser] te verbeuren dwangsom van € 50.000,-;
primair en subsidiair
de Lakens veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten, onder de bepaling dat de Lakens de rente ex artikel 6:119 BW Pro over die proces- en nakosten aan [eiser] is verschuldigd wanneer deze kosten niet binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze zaak te wijzen vonnis aan [eiser] zijn voldaan.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. [eiser] mocht er gezien de omstandigheden redelijkerwijs vanuit gaan dat hij met de Lakens een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan. De Lakens had die huurovereenkomst moeten opzeggen. Omdat de Lakens dat niet heeft gedaan, maakt [eiser] nog altijd aanspraak op de seizoensplaats. Er is volgens [eiser] bovendien sowieso geen zwaarwegende grond voor opzegging van de huurovereenkomst aanwezig. Mocht er echter sprake zijn van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan geldt volgens [eiser] het volgende. Het is vaste praktijk dat de Lakens seizoenshuurders ieder jaar een nieuwe huurovereenkomst aanbiedt. De redelijkheid en billijkheid brengen daarom mee dat ook aan [eiser] een nieuwe huurovereenkomst moet worden aangeboden voor het komende seizoen. Er is geen sprake van bijzondere omstandigheden die aan die verplichting in de weg staan, aldus [eiser].
4.Het verweer
4.1.
De Lakens meent dat zij op grond van de omstandigheden gerechtigd was [eiser] niet meer uit te nodigen op de Lakens. De afgelopen jaren heeft de Lakens meerdere keren een gesprek met [eiser] moeten voeren over het niet nakomen van de geldende regels en de tussen partijen gemaakte afspraken. Voorwerp van gesprek waren onder meer het slechte betalingsgedrag van [eiser], het te laat opruimen van de seizoensplaats, het plaatsen van teveel tentjes en een niet toegestane schutting op de seizoensplaats en het ontbreken van een geldige keuring voor de caravan. Partijen hebben in 2019 duidelijke afspraken gemaakt. Nadat [eiser] ook deze afspraken niet meer nakwam, stond het de Lakens vrij om [eiser] geen nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor het seizoen 2021 aan te bieden, aldus de Lakens.
5.De beoordeling
eiswijziging
5.1.
De kantonrechter moet eerst beoordelen of hij de akte wijziging eis, waarbij de subsidiaire vordering is toegevoegd, toelaatbaar acht. De Lakens heeft bezwaar gemaakt tegen de akte omdat deze tardief is en de Lakens bij toelating daarvan in haar belangen wordt geschaad. De kantonrechter is het niet met de Lakens eens en laat de eiswijziging toe. De reden hiervoor is dat het materiële verweer dat de Lakens heeft gevoerd ten aanzien van de primaire vorderingen eveneens kan worden losgelaten op de subsidiaire vordering. Dit blijkt ook uit het feit dat de Lakens haar inhoudelijke verweer tegen deze vordering ter zitting heeft beperkt tot één zin.
spoedeisend belang
5.2.
De kantonrechter is verder van oordeel dat [eiser], anders dan de Lakens stelt, wel degelijk een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. [eiser] heeft voldoende uiteengezet dat hij een belang heeft bij het behoud van zijn seizoensplaats, dan wel het zo spoedig mogelijk opnieuw verkrijgen van een andere seizoensplaats op de Lakens. Gezien het feit dat het kampeerseizoen medio maart weer is begonnen, heeft [eiser] er een spoedeisend belang bij om op korte termijn uitsluitsel te krijgen over de vraag of één van deze twee opties binnen de mogelijkheden ligt.
beoordelingskader
5.3.
De gevorderde voorlopige voorzieningen zijn slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen.
het karakter van de huurovereenkomst(en)
5.4.
De eerste vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zoals [eiser] primair stelt, of van opvolgende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. Naar het oordeel van de kantonrechter is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geen sprake, omdat voldoende aannemelijk is geworden
dat partijen voor ieder respectievelijk seizoen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan, eerst via papier en vanaf 2016 via de digitale omgeving van de Lakens. De kantonrechter stelt daarom vast dat partijen van 2013 tot en met 2020 jaarlijks een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan. Deze overeenkomsten eindigden op grond van artikel 7:228 lid 1 BW Pro ieder jaar van rechtswege op de laatste dag van de overeengekomen periode.
de (eisen van) redelijkheid en billijkheid
5.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat het bestendig gebruik is om de seizoenshuurders na het einde van een huurovereenkomst een aanbod te doen voor het nieuwe kampeerseizoen, tenzij sprake is van (zeer) bijzondere en/of zwaarwegende omstandigheden. Ook zijn partijen het erover eens dat zij zich tegenover elkaar hebben te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid.
beoordeling
5.6.
De kantonrechter stelt voorop dat hij met partijen van oordeel is dat de contractsvrijheid als uitgangspunt heeft te gelden en dat partijen binnen de tussen hen bestaand hebbende contractuele relatie de vrijheid hebben die relatie al dan niet opnieuw voor (on)bepaalde tijd aan te gaan. Deze vrijheid wordt echter beperkt door de ook door partijen aangehaalde eisen van redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter dient dan ook de vraag te beantwoorden of de Lakens in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kon en kan weigeren om [eiser] een hernieuwd aanbod voor een seizoensplaats te doen, zoals de Lakens stelt en [eiser] betwist.
5.7.
De kantonrechter overweegt als volgt. [eiser] recreëert al zo’n acht jaar op de Lakens. Gedurende die jaren is er tussen partijen meermaals contact geweest over (kleine) reglementaire overtredingen door [eiser] en de door [eiser] te verrichten betalingen. Uiteindelijk hebben partijen aan het begin van seizoen 2019 een afsprakendocument ondertekend, weergegeven onder 2.5. Niet in geschil is dat [eiser] na ondertekening van dit document nog eens is aangesproken op de hoeveelheid tentjes op de seizoensplaats, maar de Lakens aan deze constatering geen sancties heeft verbonden. De kantonrechter laat deze omstandigheid daarom buiten beschouwing bij de verdere beoordeling van het geschil.
5.8.
Volgens de Lakens heeft [eiser] in 2019 en 2020 wederom moeizaam en te laat betaald en heeft [eiser] niet zorggedragen voor een deugdelijk keuringsbewijs voor zijn caravan. Ten aanzien van het keuringsbewijs overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] heeft de caravan vlak na ondertekening van het afsprakendocument laten keuren (zie 2.6). Van een ontbrekend keuringsbewijs is dan ook geen sprake en uit dit bewijs blijkt dat de caravan aan de daaraan gestelde eisen voldoet. Weliswaar heeft [eiser] dit bewijs niet geüpload in het onder 2.4 genoemde digitale systeem van de Lakens, maar dit enkele feit maakt niet dat de Lakens op grond van de redelijkheid en billijkheid niet gehouden zou zijn om [eiser] een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. [eiser] heeft in het weerwil van het voorgaande immers onbetwist gesteld dat de campingmanager van de Lakens, [A.], nauw betrokken is geweest bij de keuring en [eiser] hem hiervan steeds op de hoogte heeft gehouden.
5.9.
Wat betreft het betalingsgedrag van [eiser] overweegt de kantonrechter als volgt.
In het afsprakendocument uit 2019 staat over de betalingsverplichtingen van [eiser] het volgende opgenomen: “U draagt zorg voor de betaling, volgens gestelde termijnen.” De Lakens heeft gesteld dat alle betalingen over 2019 en 2020 te laat zijn ontvangen, maar De Lakens is alleen in actie gekomen ten aanzien van de laatste termijnbetaling voor het seizoen 2020. De Lakens stelt dat [eiser] deze betaling moest verrichten voor 15 februari 2020. [eiser] heeft dit echter gemotiveerd betwist en stelt dat hij vanwege het feit dat hij een seizoensbedrijf exploiteert reeds in voorgaande jaren met de Lakens had afgesproken dat betalingen later in het seizoen zouden volgen. Mede door het gebrek aan documentatie waaruit de uiterste betaaldatum blijkt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat 15 februari 2020 inderdaad de uiterste betaaldatum was voor [eiser].
5.10.
Daar komt bij dat de kantonrechter het niet onbegrijpelijk acht dat [eiser] in de gegeven omstandigheden gedacht heeft dat de laatste betaaltermijn naar verderop in het seizoen verschoven was. De Lakens is als gevolg van de Covid-19 crisis namelijk pas medio juni weer volledig heropend en in aanloop naar die heropening zijn door de Lakens diverse berichten gestuurd naar de seizoenshuurders. Zo is op 18 maart 2020 gecommuniceerd dat het kampeerseizoen als gevolg van de crisis later zal beginnen en dat de Lakens dit zal gaan compenseren en de seizoenshuurders over die compensatie op de hoogte zal blijven houden. Dat [eiser] de e-mail van 5 mei 2020 in het licht van die omstandigheden niet heeft opgevat als serieuze betalingsherinnering, is eveneens niet onbegrijpelijk. Immers zijn de definitieve berichten die de Lakens over die compensatie naar de seizoenshuurders heeft verstuurd allen van latere datum. Vervolgens heeft de Lakens [eiser] op 7 augustus 2020 (weer) aangemaand tot betaling, waarna [eiser] op 24 augustus 2020 tot betaling is overgegaan.
5.11.
De Lakens had [eiser] op laatstgenoemde datum evenwel al laten weten [eiser] niet meer te zullen uitnodigen voor het komende kampeerseizoen. Die beslissing is naar het oordeel van de kantonrechter echter een te overtrokken reactie op de kennelijk ontstane ergernissen in het verleden. Hoewel de kantonrechter inziet dat de Lakens er een duidelijk belang bij heeft dat de door de seizoenshuurders te verrichten betalingen gestroomlijnd verlopen, kan deze enkele (vrij geringe) laatste termijnoverschrijding in dit (vanwege Covid-19 bijzondere) seizoen er niet toe leiden dat er sprake is van dusdanig bijzondere of zwaarwegende omstandigheden dat de Lakens op grond van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid kon weigeren om [eiser] een hernieuwd aanbod voor een seizoensplaats te doen aan [eiser].
conclusie
5.12.
De Lakens zal [eiser] gelet op het voorgaande dan ook een hernieuwd aanbod voor een seizoensplaats moeten doen. De kantonrechter gaat hieronder in op de vraag hoe dit zal moeten gebeuren.
5.13.
Vaststaat dat de Lakens de seizoensplaats al in november 2020 aan een nieuwe huurder heeft vergeven en de huurder deze plaats inmiddels ook in gebruik heeft genomen. [eiser] heeft dit ter zitting ook erkend. Dit heeft tot gevolg dat de primaire vordering van [eiser] niet toewijsbaar is om de simpele reden dat De Lakens geen plaats kan verhuren die al aan een ander vergeven is.
5.14.
De subsidiaire vordering tot toewijzing van de eerst vrijgekomen seizoensplaats is wel toewijsbaar. De kantonrechter acht het daarbij wel van belang om duidelijk te omschrijven wat verstaan moet worden onder een ‘vrijgekomen seizoensplaats’, omdat in theorie - volgens de eigen stellingen van de Lakens - alle seizoensplaatsen aan het einde van het seizoen vrijkomen omdat het hier om tijdelijke contracten gaat. Het is echter niet de bedoeling dat een van de huidige huurders ten behoeve van [eiser] zijn legitieme rechten op een plaats voor het volgende seizoen zal verliezen. Anderzijds kan niet van [eiser] worden gevergd dat hij na het vrijkomen van een seizoensplaats ook nog door het lotingsproces zal moeten gaan. Daarom zal worden bepaald dat de ‘vrijgekomen seizoensplaats’ in dit geval inhoudt de eerste seizoensplaats, die vrijkomt hetzij door tussentijdse opzegging, hetzij omdat een seizoenshuurder aan het einde van het seizoen geen gebruik maakt van het aanbod van de Lakens om het daaropvolgende seizoen een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Voor deze vrijgekomen seizoensplaats zal de Lakens zonder nadere loting aan [eiser] een huurovereenkomst voor het resterende dan wel opvolgende seizoen moeten aanbieden. De kantonrechter gaat ervan uit dat de Lakens zonder oplegging van een dwangsom aan deze veroordeling zal voldoen, zodat de dwangsom wordt afgewezen.
5.15.
De kantonrechter wil [eiser] tot slot op het hart drukken toekomstige betalingen middels een automatische incasso te laten verlopen om te voorkomen dat zich opnieuw discussies daarover zullen voordoen.
proceskosten
5.16.
De proceskosten komen voor rekening van de Lakens omdat zij in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
5.17.
gebiedt de Lakens om de eerst vrijgekomen seizoensplaats op het campingterrein van de Lakens die vrijkomt hetzij door tussentijdse opzegging, hetzij omdat een seizoenshuurder aan het einde van het seizoen geen gebruik maakt van het aanbod van de Lakens om het daaropvolgende seizoen een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, zonder loting toe te wijzen aan [eiser] en aan [eiser] voor de betreffende seizoensplaats een huurovereenkomst aan te bieden voor het betreffende seizoen,
5.18.
veroordeelt de Lakens tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiser] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 109,71
griffierecht € 85,00
salaris gemachtigde € 498,00;
5.19.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.20.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. S. Röell, kantonrechter, en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier mr. M. Hensen.
Coll.