Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/314177 / KG ZA 21-130
Vonnis in kort geding van 22 april 2021
in de zaak van
het openbaar lichaam
RECREATIESCHAP SPAARNWOUDE,
gevestigd te Haarlem,
eiseres,
advocaat mr. E.J.M. Dubach te Haarlem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN DE CAMP & TEMME PROJECT ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Haarlem,
gedaagde,
advocaat mr. C.J. van Beers te Alkmaar.
Partijen zullen hierna het Recreatieschap en CTP genoemd worden.
1.De zaak in het kort
CTP exploiteert middenin het recreatiegebied Spaarnwoude ‘De Watergeus’. Op De Watergeus zijn onder andere een aan het water gelegen kiosk met bijgebouwen en speeltoestellen te vinden. Ook organiseert CTP hier sport- en spelactiviteiten en verhuurt zij fietsen, steps en kano’s. Voor het gebruik van het perceel is de rechtsvoorganger van CTP in 1997 een ondererfpachtovereenkomst aangegaan met het Recreatieschap. Deze overeenkomst is in 2005 overgenomen door CTP. Vanaf – in ieder geval - eind 2017 is CTP volgens het Recreatieschap veelvuldig ernstig toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de ondererfpachtovereenkomst. Het Recreatieschap heeft CTP vaak gewaarschuwd en partijen hebben frequent met elkaar om de tafel gezeten om te bespreken hoe de situatie zou kunnen verbeteren, maar CTP is volgens het Recreatieschap blijven handelen in strijd met de overeenkomst. Het Recreatieschap stelt dat zij daarom gerechtigd was om de ondererfpachtovereenkomst op te zeggen en het perceel na de opzegdatum te laten ontruimen. CTP betwist dit. CTP erkent dat zij inderdaad wel eens beslissingen heeft genomen die zich niet laten verenigen met de toestemmingsbepalingen in de ondererfpachtovereenkomst. Die beslissingen waren echter niet zó ernstig, ofwel CTP is niet in dusdanig ernstige mate tekortgeschoten in de nakoming van de ondererfpachtovereenkomst dat opzegging daarvan gerechtvaardigd was. Bovendien is het ondererfpacht volgens CTP door aanbod en aanvaarding reeds verlengd tot 30 april 2041.
2. De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 maart 2021, met producties 1 tot en met 13,
- de brief van de zijde van CTP van 6 april 2021, waarmee de producties 1 tot en met 13 in het geding zijn gebracht,
- de brief van de zijde van het Recreatieschap, waarmee de producties 13 tot en met 17 in het geding zijn gebracht,
- de e-mail van de zijde van het Recreatieschap van 7 april 2021, waarmee de producties 18 tot en met 20 in het geding zijn gebracht,
- de mondelinge behandeling op 8 april 2021,
- de pleitnota van het Recreatieschap,
- de pleitnota van CTP.
2.2.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 8 april 2021 zijn verschenen:
- S. Bakker, juridisch- en vastgoedadviseur bij het Recreatieschap, bijgestaan door mr. Dubach voornoemd,
- T. Edam, bijgestaan door mr. van Beers voornoemd.
2.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
Op grond van de stukken en dat wat is besproken op de zitting, gaat de rechtbank in deze procedure uit van de volgende feiten.
3.1.
Het Recreatieschap is erfpachter van twee percelen aan de Genieweg 36 te Velsen-Zuid, kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie N, nummers 317 en 434 (“het perceel”). Het Recreatieschap heeft het perceel in erfpacht van Staatsbosbeheer.
3.2.
Recrea Sport B.V. heeft het perceel op 1 mei 1996 in ondererfpacht verkregen. CTP is de rechtsopvolgster van Recrea Sport B.V. en heeft het ondererfpachtrecht op 3 juni 2005 van haar overgedragen gekregen.
3.3.
Op het perceel exploiteert CTP ‘De Watergeus’. Op De Watergeus zijn onder andere een aan het water gelegen kiosk met bijgebouwen en speeltoestellen te vinden. Ook organiseert CTP sport- en spelactiviteiten en verhuurt zij fietsen, steps en kano’s. De heer Edam van CTP is sinds de jaren ‘80 betrokken bij de exploitatie van De Watergeus.
3.4.
In de ondererfpachtovereenkomst (“de overeenkomst”) is over de tussen partijen bestaande rechten en verplichtingen onder meer het volgende te lezen:
“(..)
Levering onroerende zaak en gebruik
Artikel 1
1. Het recht van ondererfpacht zal uitsluitend bestaan in het mogen stellen en in eigendom hebben of verkrijgen, gebruiken en instandhouden van een botenverhuur met kiosk en nieuw te bouwen opstallen, inclusief aanwezige en/of nieuw te bouwen speelobjecten met eventuele bijbehoren, op en in het bij het recreatieschap in erfpacht zijnde percelen (..) hierna te noemen: de onroerende zaak.
2. De in lid 1 van dit artikel genoemde onroerende zaak wordt onderscheiden in twee zones, namelijk:
zone I: op deze zone is het de ondererfpachter toegestaan bouwactiviteiten te ondernemen, na hiervoor schriftelijke toestemming van het recreatieschap te hebben verkregen. De gebouwen dienen op de omschreven exploitatie (botenverhuur met kiosk inclusief aanwezige en/of nieuw te bouwen speelobjecten, welke bestemd zijn voor gebouwde en/of openlucht recreatievoorzieningen) afgestemd te zijn;
zone II: binnen zone II mag de ondererfpachter exploitatieve activiteiten ondernemen.
Voor zone I en zone II is de ondererfpachter een jaarlijkse canon verschuldigd aan het recreatieschap. (..)
3. De exploitatie van de onroerende zaak dient zicht te beperken tot:
a. het voortzetten van de huidige exploitaties die bestaan uit het uitoefenen van een botenverhuurbedrijf met snackkiosk en een recreatiebedrijf en faciliteiten voor sport- en spelvoorziening;
b. het ontwikkelen en voeren van nieuwe exploitaties, die afwijken van het hiervoor bepaalde, mogen slechts uitgevoerd worden nadat vooraf schriftelijke goedkeuring van het recreatieschap is verkregen.
(..)
Duur van de overeenkomst
Artikel 3
1. De verschenen personen, handelend als gemeld, verklaren dat deze uitgifte en aanvaarding van het recht van ondererfpacht zijn geschied voor een tijdvak van vijf en twintig jaar, hetwelk wordt geacht te zijn ingegaan op een mei negentienhonderd zes en negentig en eindigt op dertig april tweeduizend een en twintig.
2. De ondererfpachter heeft het recht van verlenging van het recht van ondererfpacht, voorzover het voormelde recht van hoofderfpacht zulks toelaat, indien hij de wens daartoe twee jaar voor het einde van het recht van ondererfpacht te kennen geeft aan het recreatieschap. (..)
Bevoegdheden en verplichtingen van de ondererfpachter
Artikel 9
(..) 5. Veranderingen in aard of bestemming van de in ondererfpacht uitgegeven grond, alsmede stichten, wijzigen, verwijderen of afbreken van bouwwerken en/of opstallen, alsmede het aanbrengen van wijzigingen in het karakter van de onroerende zaak, zijn uitsluitend geoorloofd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het recreatieschap. (..)
Oplevering
Artikel 14
1. De ondererfpachter verbindt zich, indien het recht van ondererfpacht om welke reden of om welke oorzaak ook zal zijn geëindigd, de onroerende zaak in behoorlijke toestand op te leveren, in de toestand waarin het zich alsdan bevindt (..)
2. De oplevering dient bij de beëindiging van het recht van ondererfpacht te geschieden. De eventuele aan de oplevering verbonden kosten zijn voor rekening van de ondererfpachter.
Vergoeding
Artikel 15
1. Na het einde van het recht van recht van ondererfpacht heeft de voormalige ondererfpachter, overeenkomstig artikel 99 lid 1 Boek Pro 5 van het Burgerlijk Wetboek, recht op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger met schriftelijke toestemming van het recreatieschap zijn aangebracht of van het recreatieschap en/of de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen.
2. Het vorenstaande is niet van toepassing indien het recht van recht van ondererfpacht is beëindigd door opzegging door het recreatieschap ingevolge artikel 87 lid 2 Boek Pro 5 van het Burgerlijk Wetboek, met dien verstande dat het vorenstaande het bepaalde in lid 2 van dit wetsartikel omtrent vergoeding van de waarde van het recht van ondererfpacht onverlet laat. Het recreatieschap geeft van haar voornemen tot opzegging, op een door haar te stellen termijn van ten minste zes maanden, per brief kennis aan de ondererfpachter en/of curator, bewindvoerder, hypotheekhouder of beslaglegger.
3. De waarde als hiervoor bedoeld, wordt door partijen in onderling overleg vastgesteld. Bij gebreke van overeenstemming wordt de waarde door drie deskundigen verenigd in een geschillencommissieconform hierna in artikel 5 bepaald Pro. (..)”
3.5.
Bij brief van 28 november 2018 heeft CTP het Recreatieschap verzocht om verlenging van het ondererfpachtrecht per 1 mei 2021.
3.6.
Bij brief van 6 december 2018 heeft CTP onder meer het volgende geschreven aan het Recreatieschap:
“(..)
Hiermede geven wij u officieel te kennen dat wij een plan hebben gemaakt voor een opwaardering van de locatie De Watergeus. Deze opwaardering bestaat uit het ophogen van de bestaande 2 torens en het toiletgedeelte van de 2 torens. Daarnaast willen wij t.b.v. onze recreanten douches aanleggen en 2 kleedkamers. Daarnaast willen wij een welkomst ruimte bouwen voor de kiosk. De terrassen zullen vernieuwd worden evenals de wallekanten. De gevels zullen een fraaier aanzien krijgen. (..)
We zullen deze operatie die een fikse investering zal vergen uitvoeren i.s.m. V.O.F. Waargebeurd (..) die middels een opwaardering van de activiteiten en door het verbeteren van de horeca faciliteiten deze locatie weer in de kijker proberen te zetten.
(..)
Wij hebben een aantal verzoeken en ontvangen graag schriftelijk een reactie hierop
Het realiseren van een dienstwoning onder te brengen in de verhoogde toren. Graag ontvangen wij conform het gestelde in artikel 5
Dienstwoningde extra canon prijs voor het realiseren van deze dienst woning.
Dienstwoningde extra canon prijs voor het realiseren van deze dienst woning.
Het bebouwd oppervlakte in zone 1 zal stijgen en wel als volgt: (..)
Totaal 310 m2. Graag ontvangen wij de meerprijs van de canon voor zone 1. (..)”
Totaal 310 m2. Graag ontvangen wij de meerprijs van de canon voor zone 1. (..)”
3.7.
In de Overeenkomst tot wijziging van het recht van ondererfpacht “De Watergeus” van 18 april 2019 (“de wijzigingsovereenkomst”) zijn partijen onder meer het volgende overeengekomen:
“(..)
Artikel 1 – algemeen
De inhoud van het ondererfpachtrecht zoals vastgelegd in de ondererfpachtakte van 1997 blijft onverkort van toepassing, behoudens de hierna in deze overeenkomst vastgelegde nieuwe afspraken.
Artikel 2 – bebouwing
Ondererfpachter heeft het recht, en krijgt toestemming van het recreatieschap, om de huidige bebouwing te wijzigen, conform de bijgevoegde bouwtekeningen.
(..)
Artikel 6 – uitsluiting eindwaardevergoeding
Na het einde van het tijdelijk recht van ondererfpacht, heeft de (voormalige) ondererfpachter
geenrecht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die op basis van deze overeenkomst zijn gewijzigd en/of verbouwd mogen worden.
geenrecht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die op basis van deze overeenkomst zijn gewijzigd en/of verbouwd mogen worden.
Lid 1 van dit artikel vervalt na notariële vastlegging van de verlenging van het huidige ondererfpachtrecht. (..)”
3.8.
Bij brief van 28 mei 2019 heeft het Recreatieschap CTP een nieuw model ondererfpachtovereenkomst met algemene voorwaarden gestuurd voor een nieuw ondererfpachtrecht lopend tot 30 april 2041. Bij e-mail van 11 juni 2020 heeft CTP in reactie hierop enkele op- of aanmerkingen op de overeenkomst naar het Recreatieschap gestuurd, met het verzoek om een ander nader te bespreken.
3.9.
In de brief van het Recreatieschap aan CTP van 4 februari 2020 is onder meer het volgende te lezen:
“(..) Op 17 december 2019 hebben wij met u gesproken over diverse zaken aangaande de locatie “De Watergeus”. Bij dit gesprek waren namens het recreatieschap de heren van Koeverden (locatiebeheerder) en mr. Bakker (juridisch- en vastgoedadviseur) aanwezig.
(..)
Tekortkomingen
Met u is besproken dat voornoemde zaken veel irritatie bij het recreatieschap en haar medewerkers veroorzaakt. Met name het feit dat er gehandeld wordt alvorens de vereiste (privaatrechtelijke) toestemming van het recreatieschap te verkregen en het feit dat er in strijd met eerdere afspraken wordt gehandeld, is onacceptabel.
(..) Aan u is aangegeven dat met voornoemde tekortkoming en alle tekortkomingen van de afgelopen jaren de grens wat het recreatieschap redelijkerwijs moet dulden is bereikt.
Wij hebben u aangezegd dat bij een volgende schending van de gemaakte afspraken en/of niet nakoming van de ondererfpachtakte, de mogelijkheid zeer reëel is dat wij het ondererfpachtrecht opzeggen.
Wij verzoeken u daarom met klem om gemaakte afspraken na te komen en eerst toestemming te vragen alvorens u handelt. (..)”
3.10.
Op 14 juli 2020 heeft het Recreatieschap de overeenkomst per 1 februari 2021 opgezegd. In de opzeggingsbrief is onder andere het volgende te lezen:
“(..)
Op 17 december 2019 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen u en de heren Van Koeverden (..) en mr. Bakker (..). In het gesprek is u aangezegd dat bij een volgende schending van de gemaakte afspraken en/of niet nakoming van de ondererfpachtakte, de mogelijkheid zeer reëel is dat wij het ondererfpachtrecht opzeggen. U heeft in het gesprek aangegeven zich voortaan aan de afspraken te houden en heeft daarmee ‘beterschap’ beloofd.
Zoals ik hieronder uiteen zal zetten, ben ik van mening dat met alles wat zich de afgelopen jaren heeft voorgedaan, en met als directe aanleiding hetgeen onder het kopje “vuurplaats” is beschreven, u zich niet als een goed (onder)erfpachter heeft gedragen. Er is sprake van in ernstige mate tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de ondererfpachtakte en/of andere afspraken. (..)
Recreatieschap Spaarnwoude gaat daarom over tot opzegging van het ondererfpachtrecht van de locatie “De Watergeus”(..)”
Recreatieschap Spaarnwoude gaat daarom over tot opzegging van het ondererfpachtrecht van de locatie “De Watergeus”(..)”
Huidige tekortkomingen
Vuurplaats(..)
Boothuis(..)
Toegangspoort(..)
Woning
Tijdens het gesprek op 17 december is aangegeven dat u in strijd met eerder gemaakte afspraken een ‘bedrijfswoning’ heeft gerealiseerd en een medewerker in de woning laat overnachten. Dit is in strijd met de ondererfpachtakte en het bestemmingsplan.
Tijdens voornoemd gesprek is door ons aangegeven dat wij u tot 1 april 2020 de mogelijkheid willen geven de vereiste vergunningen voor de door u gerealiseerde woning te verkrijgen. Waarna u vervolgens met ons afspraken dient te maken. Aan u is aangegeven dat u via de ‘normale’ weg een vergunning moet aanvragen. Dit houdt uitdrukkelijk niet in een briefje of e-mail aan een wethouder/college, maar een aanvraag via het omgevingsloket.
Bij navraag bij de gemeente Velsen is ons medegedeeld dat er geen vergunning is aangevraagd. U kunt derhalve ook geen vergunning hebben verkregen. (..)
Door de gemeente Velsen is op 7 februari 2020 bevolen (…) de bewoning te staken, op last van een dwangsom. Deze dwangsom geldt tevens jegens het recreatieschap. U heeft tegen de dwangsom bezwaar gemaakt. Vanwege de huidige corona-maatregelen zal de dwangsom niet verbeurd worden tot na de hoorzitting inzake uw bezwaar. (..)
Naar aanleiding van bovenstaande constateer ik dat (1) er niet via de juiste weg een vergunningsaanvraag bij de gemeente Velsen is ingediend en (2) een eventuele aanvraag niet zal worden toegewezen.
Ik verzoek u dan ook, en zo nodig sommeer ik u, om de bewoning van het pand te staken en gestaakt te houden, vanaf het moment van dagtekening van deze brief.(..)
Ongekeurd speeltoestel(..)
Reclameborden recreatiegebied(..)
Gebruik openbaar gebied(..)
Opzeggen onderfpachtovereenkomst(..)
Op grond van artikel 15 van Pro de ondererfpachtakte bedraagt de opzegtermijn ten minste 6 maanden.
Recreatieschap Spaarnwoude zegt daarom het ondererfpachtrecht van de locatie “De Watergeus”(..)
per 1 februari 2021; 12:00 op.(..)”
per 1 februari 2021; 12:00 op.(..)”
3.11.
Op 18 januari 2021 heeft CTP bij aangetekende brief aan het Recreatieschap laten weten dat zij het onder 3.8 genoemde verlengingsvoorstel accepteert.
3.12.
Bij brief van 19 februari 2021 heeft het Recreatieschap CTP gesommeerd het perceel op uiterlijk 1 maart 2021 te ontruimen en op te leveren. CTP heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie.
3.13.
Momenteel is bij de bezwarencommissie van de gemeente Velsen een bezwaar aanhangig over de vergunning voor de bedrijfswoning die CTP tijdens de verbouwing in 2018/2019 bovenin de vernieuwde kiosk heeft gerealiseerd. Onduidelijk is wanneer de bezwarencommissie op dit bezwaar zal beslissen.
4.Het geschil
4.1.
Het Recreatieschap vordert dat de voorzieningenrechter CTP bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt:
I. om binnen 14 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis het perceel aan de Genieweg te Velsen-Zuid, kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie N, nummers 317 en 434 te ontruimen en op te leveren aan het Recreatieschap, vrij van gebruik door derden;
II. tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 8.209,39 per jaar vanaf 1 februari 2021 tot aan de dag van volledige ontruiming van het perceel genoemd onder (I);
III. in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling.
4.2.
Het Recreatieschap legt – samengevat - het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. De kernverplichting van een ondererfpachter als CTP is om zich te houden aan de overeengekomen gebruiksbestemming van het perceel. CTP is, ondanks vele waarschuwingen door het Recreatieschap en tussen partijen gevoerde gesprekken, veelvuldig en in ernstige mate tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. Naar aanleiding van een uitvoerig gesprek in december 2019, heeft het Recreatieschap CTP in haar brief van 4 februari 2020 een laatste waarschuwing gegeven. Na deze datum heeft het Recreatieschap echter wederom overtredingen geconstateerd en bleek CTP de gemaakte afspraken niet na te komen. Daarmee was de maat voor het Recreatieschap en is zij rechtsgeldig en met inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur tot opzegging van de overeenkomst overgegaan. Op grond van artikel 14 van Pro de overeenkomst dient CTP het perceel te ontruimen.
4.3.
CTP voert gemotiveerd verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering ook zal toewijzen en van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
spoedeisend belang
5.2.
CTP voert aan dat de vorderingen van het Recreatieschap bij gebrek aan een spoedeisend belang voor afwijzing gereed liggen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het Recreatieschap wel degelijk een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Als CTP, zoals het Recreatieschap stelt, inderdaad sinds 1 februari 2021 zonder recht of titel gebruikt maakt van het perceel, is het spoedeisend belang tot ontruiming van het perceel immers gegeven. Of voorshands aannemelijk is dat daarvan sprake is, zal hierna in de inhoudelijke beoordeling aan de orde komen.
beoordelingskader en kernvraag
5.3.
Een erfpachtovereenkomst kan op grond van artikel 5:87 lid 2 BW Pro door de eigenaar worden opgezegd als de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of als de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Bij toepassing van dit artikel wordt het Recreatieschap op grond van artikel 5:93 lid 3 BW Pro ten opzichte van CTP aangemerkt als eigenaar.
5.4.
De voorzieningenrechter stelt vast dat het Recreatieschap alle voor opzegging benodigde formaliteiten in acht heeft genomen. De opzeggingshandeling is daarom rechtsgeldig verricht. Dit heeft CTP ook erkend. Daarmee komt de voorzieningenrechter toe aan de beoordeling van de kernvraag van dit geding, namelijk: zijn de tekortkomingen van CTP zo ernstig dat deze de opzegging van de overeenkomst en, in het verlengde daarvan, de gevorderde ontruiming van het perceel door het Recreatieschap rechtvaardigen? Deze vraag moet worden beoordeeld met inachtneming van de wederzijdse belangen van partijen, de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit en de overige relevante omstandigheden van het geval.
5.5.
De voorzieningenrechter benadrukt in dit verband nog dat de wetgever ten aanzien van het bepaalde in artikel 5:87 lid 2 BW Pro voorop heeft gesteld dat het
enkeletekortschieten in verplichtingen door een ondererfpachter onvoldoende is voor opzegging van de erfpacht, maar heeft bepaald dat het moet gaan om een
ernstigemate van tekortschieten. Het niet nakomen van (een) bepaling(en) in de erfpachtovereenkomst hoeft dus niet per definitie een ernstige mate van tekortschieten op te leveren.
enkeletekortschieten in verplichtingen door een ondererfpachter onvoldoende is voor opzegging van de erfpacht, maar heeft bepaald dat het moet gaan om een
ernstigemate van tekortschieten. Het niet nakomen van (een) bepaling(en) in de erfpachtovereenkomst hoeft dus niet per definitie een ernstige mate van tekortschieten op te leveren.
is CTP in ernstige mate tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst?
5.6.
Vast staat dat CTP meerdere keren in strijd met bijvoorbeeld artikel 9 uit Pro de overeenkomst heeft gehandeld. CTP heeft het Recreatieschap immers meermaals niet schriftelijk om toestemming gevraagd voor het stichten en/of wijzigen van bouwwerken op het perceel. Partijen hebben daar met name in de laatste paar jaren ook meerdere gesprekken over gevoerd. Het Recreatieschap heeft CTP ook in verschillende brieven, waaronder de onder 3.9 geciteerde brief die is gestuurd naar aanleiding van het tussen partijen gevoerde ‘laatste kans gesprek’ op 17 december 2019, gewezen op de noodzaak van het vragen van schriftelijke toestemming ten aanzien van bijvoorbeeld de te realiseren bedrijfswoning in de nieuwe kiosk, het boothuis en de ‘vuurplaats’.
5.7.
Omdat CTP volgens het Recreatieschap ook na deze brief bleef handelen in strijd met de verplichtingen uit de overeenkomst en de gemaakte afspraken, stelt het Recreatieschap dat zij tot opzegging van de overeenkomst mocht overgaan. In de onder 3.10 opgenomen opzeggingsbrief maakt het Recreatieschap melding van een zevental vermeende tekortkomingen die haar er op dat moment toe hebben bewogen de overeenkomst per 1 februari 2021 op te zeggen. De discussie van partijen heeft zich in de stukken en op zitting ook op deze zeven punten toegespitst. CTP heeft ten aanzien van deze punten aangevoerd dat geen van die punten wat haar betreft als een ernstige mate van tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst kwalificeert, ook niet in cumulatieve zin.
5.8.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is ten aanzien van meerdere van de door het Recreatieschap genoemde tekortkomingen inderdaad gerede twijfel mogelijk of deze kwalificeren als een in ernstige mate van tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW Pro. Zo heeft het Recreatieschap onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij ten aanzien van de zitplaats (of; de vuurplaats, zoals het Recreatieschap deze noemt), het boothuis en de toegangspoort in de persoon van de heer van Koeverden mondeling toestemming heeft gegeven voor de door CTP verrichte wijzigingen. Weliswaar is op grond van de overeenkomst schriftelijke toestemming van het Recreatieschap vereist, maar daar staat tegenover dat CTP voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de samenwerking tussen partijen al decennia op informele wijze heeft plaatsgevonden en dat gedurende die periode in de praktijk kon worden volstaan met mondelinge toestemming van het Recreatieschap. Dat neemt niet weg dat gezien de correspondentie duidelijk is en ook voor CTP had moeten zijn dat het Recreatieschap sinds enkele jaren een formelere koers is gaan varen en daarom ook haar schriftelijke goedkeuring had moeten geven ten aanzien van de genoemde drie punten. In het bestek van deze procedure is echter niet op voorhand aannemelijk dat het enkele ontbreken van de schriftelijke toestemming ten aanzien van deze punten kwalificeert als een ernstige mate van tekortschieten als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW Pro.
5.9.
Wat betreft het gebruik van het openbaar gebied heeft CTP aangevoerd dat zij al met het Recreatieschap heeft gesproken over toestemming voor het gebruik daarvan, maar nog in afwachting was van een voorstel van het Recreatieschap over de vergoeding die daar volgens laatstgenoemde tegenover zou moeten staan. Ten aanzien van de door haar geplaatste reclameborden erkent CTP dat zij voor plaatsing daarvan schriftelijke toestemming had moeten vragen aan het Recreatieschap. De reclameborden zijn echter inmiddels verwijderd en het Recreatieschap heeft niet betwist dat CTP in dit verband een boete heeft betaald aan het Recreatieschap. Deze kwestie lijkt daarmee tussen partijen te zijn afgedaan. Alle omstandigheden in samenhang bezien, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook ten aanzien van deze twee tekortkomingen niet op voorhand sprake van een dermate ernstig tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst dat het Recreatieschap tot opzegging daarvan bevoegd was.
5.10.
Dan het ongekeurde speeltoestel. De voorzieningenrechter begrijpt niet goed waarom CTP dit toestel, ondanks haar eerdere expliciete toezegging aan het Recreatieschap om deze te verwijderen, nog steeds op het perceel heeft staan. CTP zal dit toestel dus óf per ommegaande moeten laten weghalen, ofwel het toestel met spoed laten keuren zodat deze aan de vereisten van artikel 14a Warenwetbesluit attractie- en speeltoestellen voldoet. Het enkele niet voldoen aan haar belofte om het speeltoestel al in een eerder stadium te verwijderen, maakt naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter niet dat voorshands aannemelijk dat sprake is van een dusdanig ernstig tekortschieten door CTP dat tot opzegging van de overeenkomst kon worden overgegaan.
5.11.
Ten aanzien van de bedrijfswoning stelt de voorzieningenrechter voorop dat niet in geschil is dat de kiosk conform de bouwvergunning is gerealiseerd. Partijen hebben daar ook uitvoerig over gesproken (zie o.a. 3.9 en de wijzigingsovereenkomst waarin een en ander is geformaliseerd). Het Recreatieschap is ook van meet af aan duidelijk geweest over de realisatie van de bedrijfswoning: het Recreatieschap heeft aangegeven dat zij hieraan haar medewerking wilde verlenen onder de voorwaarde dat CTP hiervoor de benodigde publiekrechtelijke vergunning zou verkrijgen. Gezien het feit dat realisatie van de bedrijfswoning een wijziging van de bestemming van het perceel c.q. de exploitatie van het perceel als omschreven in artikel 1 van Pro de overeenkomst met zich brengt, heeft de voorzieningenrechter oog voor het grote belang dat met deze vergunning gemoeid is. De voorzieningenrechter acht het dan ook op zich niet onvoorstelbaar dat het niet aanvragen van de benodigde vergunning wél kwalificeert als een ernstige mate van tekortschieten als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW Pro. De bedoelde vergunning lijkt, voor zover de voorzieningenrechter dat op basis van de stukken in dit geding kan vaststellen, van rechtswege te zijn verstrekt. Ongewis is echter nog wat hiermee gebeurt, omdat CTP de vergunning op onconventionele wijze heeft aangevraagd en de bezwaarcommissie van de gemeente Velsen zich hier nog over moet buigen. Gezien die onduidelijkheid, kan de voorzieningenrechter daarom ook ten aanzien van dit punt niet vaststellen dat sprake is van dermate ernstig tekortschieten door CTP dat opzegging van de overeenkomst gerechtvaardigd was.
5.12.
Bij dit alles speelt de onomkeerbaarheid van een toewijzende beslissing en de financiële gevolgen die mogelijkerwijs dat voor CTP zou hebben ook nog een rol. CTP heeft namelijk onbetwist gesteld dat zij in 2018/2019 zo’n half miljoen in De Watergeus heeft geïnvesteerd. Terugbetaling van die investering door het Recreatieschap is contractueel uitgesloten in de wijzigingsovereenkomst. De voorzieningenrechter acht het daarom aannemelijk dat CTP deze investering niet had gedaan als zij in 2018 kon vermoeden dat de ondererfpachtovereenkomst in 2021 tot een einde zou komen. De in deze procedure overgelegde stukken wijzen er niet op dat CTP op dat moment al een gegrond vermoeden kon hebben dat dat het geval zou zijn, alleen al wegens het feit dat partijen op dat moment inmiddels over verlenging van de overeenkomst spraken. CTP heeft daarom al met al een zwaarwegend belang om de onderhavige vorderingen door de bodemrechter te laten toetsen.
conclusie
5.13.
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat in het bestek van dit geding niet op voorhand kan worden geoordeeld dat er sprake is van een ernstige mate van tekortschieten van CTP die opzegging van de overeenkomst door het Recreatieschap rechtvaardigde. Omdat de voorzieningenrechter niet kan vaststellen of het Recreatieschap tot opzegging bevoegd was, kan de in het verlengde daarvan ingestelde ontruimingsvordering niet worden toegewezen. Omdat de gevorderde gebruiksvergoeding haar grondslag vindt in het eindigen van de overeenkomst per 1 februari 2021 en hiervan gezien het voorgaande niet voorshands sprake is, wordt ook deze vordering van het Recreatieschap afgewezen. De voorzieningenrechter gaat er wel van uit dat CTP tot het moment dat de bodemrechter uitspraak heeft gedaan de verschuldigde canon zal blijven betalen.
5.14.
De vraag of de ondererfpachtovereenkomst inmiddels door aanbod (r.o. 3.8) en aanvaarding (r.o. 3.11) is verlengd, is geen onderdeel van deze procedure en zal daarom verder buiten beschouwing worden gelaten.
de kosten
5.15.
Het Recreatieschap zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van CTP worden begroot op:
- griffierecht € 667,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.683,00
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt het Recreatieschap in de proceskosten, aan de zijde van CTP tot op heden begroot op € 1.683,00,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Hensen op 22 april 2021. [1]