Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8857066 \ CV EXPL 20-9332
Uitspraakdatum: 14 april 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
[gedaagde] te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. R. Vos
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
[gedaagde] te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.L. Scheltens
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over een vordering tot ontruiming van een woning. De eiser vindt dat de gedaagde zonder recht of titel in de woning verblijft. De gedaagde, die al 67 jaar in de woning verblijft, vindt dat hij mede-huurder is geworden en daardoor - na het overlijden van de huurster -, de huur van de woning heeft voortgezet. De kantonrechter oordeelt dat gedaagde geen mede-huurder was, zodat gedaagde de huur niet heeft voortgezet en zal de gevorderde ontruiming toewijzen.
2.Het procesverloop
2.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 11 mei 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
2.2.
Op 16 maart 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
3.Feiten
3.1.
[eiser] is eigenaar van een woning met adres [adres] , hierna ‘de woning’.
3.2.
[eiser] heeft de woning in verhuurde staat in eigendom verkregen op 29 september 2000.
3.3.
De ouders van [gedaagde] hebben de woning in 1946 van een rechtsvoorganger van [eiser] gehuurd, maar de huurovereenkomst is nooit schriftelijk vastgelegd.
3.4.
De vader en moeder van [gedaagde] zijn beiden overleden in respectievelijk 1992 en 2006.
3.5.
[gedaagde] staat vanaf zijn geboorte op het adres van de woning ingeschreven.
4.De vordering
4.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad:
- tot ontruiming van de woning met al de zijnen en die ontruimd te houden, onder verbeurte van een dwangsom als door de kantonrechter te bepalen;
- tot betaling van de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, onder de bepaling dat [gedaagde] de rente over deze bedragen verschuldigd raakt wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening, subsidiair twee dagen na betekening, van het te wijzen vonnis zijn voldaan.
4.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld, aangezien hij zonder recht of titel in de woning verblijft.
5.Het verweer
5.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat de vordering dient te worden afgewezen. In geval van toewijzen van de vordering, voert hij aan te bepalen dat hij de woning niet eerder zal hoeven te ontruimen dan nadat zes maanden zullen zijn verstreken na betekening van dit vonnis.
5.2.
[gedaagde] legt aan zijn verweer ten grondslag – kort samengevat – dat hij medehuurder is geworden doordat [eiser] hem tijdens de looptijd van de huurovereenkomst als zodanig heeft aanvaard. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:268 lid 1 BW Pro na het overlijden van zijn moeder voortgezet.
6.De beoordeling
6.1.
Tussen partijen is niet in geding dat na het overlijden van de vader van [gedaagde] in 1995, de moeder van [gedaagde] huurster van de woning was en dat [eiser] de woning in 2000 in verhuurde staat in eigendom heeft verkregen.
6.2.
Omdat [gedaagde] als verweer heeft aangevoerd dat hij mede-huurder is geworden, rust de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de feiten waaruit dat (huur)recht volgt, op hem. [eiser] dient enkel feiten te stellen die de conclusie dat [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, kunnen dragen.
6.3.
[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] zich niet op een huurrecht kan beroepen, omdat geen sprake is van wilsovereenstemming. De enkele betaling door [gedaagde] van de vergoeding voor gebruik kan die overeenstemming niet vervangen. [eiser] heeft daarnaast gesteld dat de verkopend makelaar van de woning destijds heeft bevestigd dat de woning aan mevrouw [gedaagde] was verhuurd en dat hij met die wetenschap mevrouw [gedaagde] als huurster heeft gesproken tijdens een bezoek aan de woning in 2000. [eiser] was in de veronderstelling dat mevrouw [gedaagde] nog steeds huurster was en heeft dit onderbouwd met diverse correspondentie. Na meerdere pogingen de afgelopen jaren om met de huurster in contact te komen, is [eiser] er pas in oktober 2019 achter gekomen dat huurster niet meer in de woning verbleef.
6.4.
[gedaagde] heeft gesteld dat hij vanaf zijn geboorte met zijn ouders in de woning heeft gewoond en zowel de zorg voor zijn vader als voor zijn moeder op zich heeft genomen toen zij hulpbehoevend werden. Daarnaast heeft hij samen met zijn vader altijd alle onderhoud aan de woning verricht. Voor zover dit verweer er op ziet om aan te tonen dat [gedaagde] een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder van de woning voerde, slaagt dit verweer niet. Ook al zou sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan volgt daar nog niet uit dat [gedaagde] mede-huurder is geworden. Niet is immers gebleken dat [gedaagde] een gezamenlijk verzoek tot mede-huurderschap heeft gedaan als bedoeld in artikel 7:267 lid 1 BW Pro of een vordering heeft ingesteld tot voortzetting van de huur na overlijden als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW Pro.
6.5.
[gedaagde] heeft daarnaast gesteld dat [eiser] tijdens zijn bezoek aan de woning in 2000 aan zijn moeder heeft toegezegd dat haar zoon, [gedaagde] , na haar overlijden in het gehuurde mocht blijven wonen. [gedaagde] heeft er op vertrouwd dat deze toezegging genoeg was om in de woning te mogen blijven wonen. [eiser] heeft erkend dat er tijdens het bezoek in 2000 een zoon aanwezig was, maar heeft gemotiveerd betwist dat hij een toezegging over de voortzetting van de huur zou hebben gedaan. [eiser] heeft aangevoerd dat hij van beroep makelaar is en de woning - met een relatief lage huur en een huurster op leeftijd - destijds heeft gekocht met als doel deze te verkopen zodra die leeg kwam. [eiser] zou daarom - zo voert hij aan - nooit een dergelijke toezegging hebben gedaan, omdat hij bekend is met de rechten van een mede-huurder.
6.6.
Ten slotte heeft [gedaagde] gesteld dat [eiser] wist dat hij in de woning verbleef en dat hij hem tijdens de looptijd van de huur als mede-huurder heeft aanvaard. [eiser] heeft dit betwist. [gedaagde] heeft zijn stelling enkel onderbouwd met het feit dat [eiser] in juli 2006 een rouwkaart ter zake van het overlijden van huurster zou hebben ontvangen. De rouwkaart zou zijn gestuurd aan het adres van het kantoor van [eiser] . Echter [eiser] heeft aangevoerd dat zijn kantoor daar pas vijf jaar later in 2011 is gevestigd, zodat aangenomen moet worden dat [eiser] geen rouwkaart heeft ontvangen en tot oktober 2019 niet wist dat [gedaagde] in de woning verbleef.
6.7.
Het verweer van [gedaagde] ten slotte dat [eiser] niet kan claimen dat [gedaagde] geen huurder zou zijn, omdat [eiser] heeft nagelaten om een schriftelijke huurovereenkomst op te stellen, slaagt evenmin. Los van het feit dat [eiser] niet verplicht was tot het schriftelijk vastleggen van de reeds bestaande mondeling overeengekomen huurovereenkomst, staat immers vast dat de woning tijdens de verkrijging door [eiser] was verhuurd aan mevrouw [gedaagde] . Niet valt in te zien hoe door het enkel ontbreken van een schriftelijke vastlegging van een bestaande huurrelatie, [gedaagde] mede-huurder zou kunnen zijn geworden.
6.8.
Ten aanzien van het vorenstaande overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld om aanvaarding van hem als mede-huurder aan te kunnen nemen. Daarvoor moet immers door verhuurder ondubbelzinnig tot uitdrukking zijn gebracht dat hij betrokkene als huurder erkende, waarvan in dit geval niet is gebleken. Aangezien [gedaagde] geen mede-huurder was, heeft hij de huur van de woning na het overlijden van huurster, ook niet voort kunnen zetten.
6.9.
[eiser] heeft (voldoende) feiten gesteld die de conclusie dat [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, kunnen dragen.
6.10.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal toewijzen.
6.11.
Aangezien [gedaagde] heeft aangegeven dat hij voor zijn verhuizing is aangewezen op een senioren woning waarvoor hij op een wachtlijst staat, zal coulance worden betracht ten aanzien van het moment van ontruiming. De kantonrechter zal bepalen dat ontruiming dient plaats te vinden binnen zes maanden na betekening van dit vonnis. Ter zitting heeft [eiser] aangegeven daarmee te kunnen leven.
6.12.
Gezien het belang van [eiser] bij de ontruiming en de periode dat [gedaagde] zonder recht of titel al in de woning heeft verbleven, zal de gevorderde dwangsom worden toegewezen. Deze zal worden bepaald op € 150,00 per dag met een maximum van € 15.000,00.
6.13.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt.
6.14.
Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 93,50 (0,5 x € 187,00) aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.
6.15.
De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van de woning met al de zijnen en die ontruimd te houden, binnen zes maanden na betekening van dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 150,00 voor iedere dag dat [gedaagde] de woning daarna niet zal hebben ontruimd en verlaten met een maximum van € 10.000,00.
7.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 85,09
griffierecht € 85,00
salaris gemachtigde € 374,00 (2x € 187,00),
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter