ECLI:NL:RBNHO:2021:4119

• Datum uitspraak: 4 mei 2021
• Publicatiedatum: 18 mei 2021
• Zaaknummer: 8865918
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: W. Aardenburg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot schadevergoeding na ontbinding koopovereenkomst woning zonder financieringsvoorbehoud

In deze zaak hebben eisers, [eiser sub 1] en [eiser sub 2], een vordering ingesteld tegen gedaagde, [gedaagde], na de ontbinding van een koopovereenkomst voor een woning. De koopovereenkomst, die op 10 september 2018 werd ondertekend, bevatte geen financieringsvoorbehoud. De levering van de woning was gepland op 13 december 2018, maar eisers konden de financiering niet tijdig rond krijgen. Gedaagde had de overeenkomst ontbonden en de waarborgsom van € 18.250,00 opgeëist. Eisers vorderden nu een schadevergoeding van € 20.125,00, vermeerderd met wettelijke rente, omdat zij meenden dat gedaagde de financieringsaanvraag had vertraagd door hen geen toegang te geven tot noodzakelijke documenten voor de taxatie.

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. De rechter oordeelde dat eisers het risico van het ontbreken van een financieringsvoorbehoud hadden aanvaard. Er was niet bewezen dat de financiering niet rond was gekomen door toedoen van gedaagde. Gedaagde had tijdig de benodigde informatie verstrekt en had zelfs uitstel verleend voor de levering. De rechter concludeerde dat het niet verkrijgen van de financiering het gevolg was van de omstandigheden rondom de aanvraag en niet van de gedragingen van gedaagde. De proceskosten werden op eisers verhaald, omdat zij ongelijk kregen in hun vordering.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8865918 \ CV EXPL 20-9513

Uitspraakdatum: 4 mei 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1. [eiser sub 1]

2. [eiser sub 2]

beiden wonende gevestigd te [woonplaats]

eisers

verder gezamenlijk te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. E.M. Bosscher

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. S.J. van der Aart

1. Het procesverloop

1.1.

[eisers] hebben bij dagvaarding van 30 oktober 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 12 april 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eisers] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

2. De feiten

2.1.

In juni 2018 heeft [gedaagde] een volmacht getekend waarin Argenta (hierna: Argenta) gemachtigd werd om zijn woning aan [adres] (hierna: de woning) te verkopen.

2.2.

Op 10 september 2018 respectievelijk 14 september 2018 hebben [eisers] en [gedaagde] een voorlopig koopcontract ondertekend met betrekking tot de woning. In de koopovereenkomst is geen financieringsvoorbehoud opgenomen. De levering voor de woning stond gepland op 13 december 2018.

2.3.

In de koopovereenkomst staat dat de bankgarantie c.q. de waarborgsom van
€ 18.250,00 uiterlijk 19 oktober 2018 moet zijn bijgeschreven op de derdenrekeningvan de notaris
.

2.4.

Per e-mail d.d. 24 oktober 2018 om 10:36 uur heeft de makelaar van [gedaagde] aan de makelaar van [eisers] geschreven:
zojuist hebben wij nogmaals bij de eigenaar het verzoek neergelegd om het MJOP van de VvE door te sturen. Helaas kregen wij hem telefonisch niet te pakken. Wij hebben wederom een mail verstuurd. Zodra het document binnen is zullen wij dit direct aan u doorsturen.

2.5.

Per e-mail d.d. 24 oktober 2018 om 14:12 uur heeft de makelaar van [gedaagde] aan de heer [naam] geschreven:
(…) Wij zijn ons ervan bewust dat de taxateur nog 1 document mist om zijn taxatie af te kunnen ronden. Vanmorgen hebben wij nogmaals het verzoek gedaan bij de eigenaar om het Meerjarenonderhoudsplan naar ons te versturen. Wij blijven ons best doen om het document zo spoedig mogelijk aan te leveren.

2.6.

Per e-mail d.d. 24 oktober 2018 om 16:26 uur heeft de makelaar van [gedaagde] aan de heer [naam] het volgende geschreven:
Ik denk dat de eigenaar niet meer gaat reageren. Ik adviseer om zelf contact op te nemen met de VvE voor dit missende document.

2.7.

Per e-mail d.d. 25 oktober 2018 om 10:29 uur heeft [naam 2] van [bedrijf] aan [gedaagde] geschreven:
De Vereniging [VvE] hanteert voor het onderhoud geen MJOP, wel reserveren zij jaarlijks de verplicht 0,5% van de herbouwwaarde. Om deze informatie te onderbouwen zenden wij als bijlage de polis van de Opstalverzekering mee, op de polis wordt de herbouwwaarde van het complex vermeld. (…)

2.8.

Per e-mail d.d. 25 oktober 2018 om 12:10 uur heeft de makelaar van [gedaagde] aan de makelaar van [eisers] geschreven:
Onderstaande mail ontvingen wij via de verkoper van [adres]. Ik hoop dat jullie hier iets mee kunnen met betrekking tot de taxatie. Tevens hebben wij de polis voor de opstalverzekering bijgevoegd.

2.9.

Op 25 oktober 2018 heeft notaris [notaris] aan [eisers] gevraagd of zij aan hun verplichting om de waarborgsom ad € 18.250,00 te storten, willen voldoen. Op 30 oktober 2018 heeft de notaris een herinnering gestuurd aan [eisers] Op 6 november 2018 hebben [eisers] de waarborgsom gestort.

2.10.

Op 6 december 2018 hebben [eisers] via de makelaar van [gedaagde] aan Argenta verzocht om uitstel te verlenen voor de levering van de woning. Argenta heeft uitstel verleend tot maximaal 27 december 2018. Op 27 december 2018 heeft de makelaar van [eisers] nogmaals om uitstel gevraagd. Per brief d.d. 28 december 2018 heeft Argenta laten weten geen extra uitstel meer te verlenen en [eisers] in gebreke gesteld.

2.11.

Per brief d.d. 8 januari 2019 heeft de makelaar van [gedaagde] aan [eisers] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:
In plaats van het vorderen van nakoming verklaar ik namens mijn client dat onderhavige overeenkomst is ontbonden per 12 januari 2019, op grond van het bepaalde in artikel 11.1 van de koopovereenkomst. Tot en met 11 januari 2019 is er de mogelijkheid om de woning te transporteren.

2.12.

Op 24 januari heeft notaris [notaris] de waarborgsom doorgestort aan [gedaagde] .

2.13.

Per brief d.d. 29 januari 2019 heeft de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagde] geschreven dat [eisers] niet akkoord gaan met de ontbinding van de koopovereenkomst en heeft de gemachtigde om een nader uitstel van de levering gevraagd. [eisers] wilden een bedrag van € 2.500,00 betalen ter compensatie van de door [gedaagde] geleden schade.

2.14.

Per brief d.d. 1 maart 2019 heeft de gemachtigde van [eisers] laten weten aan [gedaagde] dat [eisers] inmiddels de financiering rond hadden en de woning graag wilde afnemen.

2.15.

De woning is op 28 maart 2019 verkocht aan een derde.

3. De vordering

3.1.

[eisers] vorderen dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van
€ 20.125,00 vermeerderd met de wettelijke rente over € 18.250,00 vanaf 29 januari 2019 en [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten inclusief de nakosten en de betekeningskosten vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] de financieringsaanvraag bewust heeft vertraagd door hen geen beschikking te geven over de benodigde stukken voor het taxatierapport. Hierdoor konden [eisers] pas na de geplande leveringsdatum hun financiering rond krijgen. [gedaagde] had toen al de koopovereenkomst ontbonden en de contractuele boete opgeëist. De notaris heeft de door [eisers] gestorte waarborgsom van € 18.250,00 uitgekeerd aan [gedaagde] . Omdat de woning inmiddels is verkocht aan een derde is nakoming van de overeenkomst onmogelijk geworden. Derhalve wensen [eisers] de koopovereenkomst alsnog te ontbinden en vorderen zij het bedrag van € 18.250,00 als schadevergoeding. [gedaagde] is ook de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.850,00 en de wettelijke rente verschuldigd.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat de makelaar van [eisers] [gedaagde] op 24 oktober 2018 voor het eerst heeft gevraagd een Meerjarenonderhoudsplan te verstrekken. Eén dag later heeft [gedaagde] het antwoord van de VvE hierover doorgestuurd naar de makelaar van [eisers] zodat zij toen reeds in bezit waren van de benodigde stukken. Uit de correspondentie tussen de verkoopmakelaar en de financieel adviseur volgt dat de aanvraag van de financiering op zich liet wachten wegens andere redenen die niets te maken hadden met het taxatierapport. Daarbij komt nog dat (de gevolmachtigde van) [gedaagde] [eisers] uitstel heeft verleend voor de levering van de woning. Nu [eisers] ook voor deze leverdatum de financieringsaanvraag niet rond had, is een tweede uitstel geweigerd. [gedaagde] heeft terecht de koopovereenkomst ontbonden zodat hij aanspraak kon maken op de contractuele boete.

5. De beoordeling

5.1.

De kantonrechter zal de vordering afwijzen. Hieronder wordt uitgelegd waarom. Wie zoals [eisers] zonder financieringsvoorbehoud koopt, neemt het risico dat als de financiering niet rond komt, er niet (tijdig) nagekomen kan worden en de waarborgsom bij ontbinding vervalt aan de verkoper. In het voorliggende geval is niet vast komen te staan dat de financiering niet is gelukt door gedragingen van de verkoper. [eisers] heeft weliswaar gesteld dat [gedaagde] te laat bepaalde gegevens heeft aangeleverd die nodig waren voor het opstellen van een taxatierapport (dat weer nodig was voor de financieringsaanvraag), maar dat de financieringsaanvraag daarom is afgewezen, is door [gedaagde] gemotiveerd betwist. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de financieringsaanvraag niet (tijdig) is verstrekt, omdat het een tweede woning betrof zodat aan de aanvraag andere eisen werden gesteld en dat de jaarcijfers van de onderneming van [eisers] nog niet waren beoordeeld door de bank. [eisers] heeft dit verweer van [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist zodat de vordering alleen daarom al wordt afgewezen.

5.2.

Ten aanzien van de gegevens voor het taxatierapport overweegt de kantonrechter het volgende. [eisers] hebben niet betwist dat [gedaagde] de beschikbare gegevens over een Meerjarenonderhoudsplan van zijn VvE één dag nadat hij het verzoek om deze informatie had ontvangen, heeft doorgestuurd aan zijn makelaar, die op haar beurt de informatie diezelfde dag weer heeft verstuurd aan [eisers] Op 25 oktober 2018 hadden [eisers] de beschikking over de gegevens die nodig waren voor het opstellen van het taxatierapport. [eisers] hebben nagelaten aan te geven welke andere gegevens zij eventueel nog nodig hadden en evenmin hebben zij gesteld dat [gedaagde] die informatie (bewust) niet wilde verstrekken.

5.3.

Integendeel, [gedaagde] is [eisers] juist ter wille geweest door de beoogde levering eerst te verplaatsen van 13 december 2018 naar 27 december 2018 en daarna is tot 11 januari 2019 de gelegenheid gegeven alsnog na te komen. Uit geen van deze gedragingen van [gedaagde] blijkt dat hij de financieringsaanvraag heeft willen frustreren. Dat betekent dat het door [eisers] genomen risico zich heeft verwezenlijkt. Dat [gedaagde] de woning later voor een hogere prijs heeft verkocht, maakt dit niet anders.

5.4.

[eisers] hebben nog aangeboden (onder andere) de verkoopmakelaar en de taxateur als getuigen te laten horen. De kantonrechter gaat aan dit aanbod voorbij, omdat [eisers] niet hebben aangegeven dat hetgeen de getuigen kunnen verklaren tot een ander oordeel moet leiden.

5.5.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eisers] zal afwijzen. De proceskosten komen voor rekening van [eisers] , omdat zij ongelijk krijgen. Daarbij worden [eisers] ook veroordeeld tot betaling van nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 746,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.3.

veroordeelt [eisers] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. Aardenburg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter