ECLI:NL:RBNHO:2021:4124

• Datum uitspraak: 7 april 2021
• Publicatiedatum: 18 mei 2021
• Zaaknummer: 8796374
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht. Overlast door bovenbuurman en de aansprakelijkheid van de verhuurder.

In deze zaak heeft eiseres, een huurder, een vordering ingesteld tegen haar verhuurder, Stichting Pré Wonen, wegens overlast die zij ondervindt van haar bovenbuurman. De huurovereenkomst is per 1 augustus 2019 aangegaan met Woningstichting Lieven De Key, die de woning aan eiseres verhuurde. De overlast betreft geluidsoverlast, bedreigingen en zelfs gewelddadig gedrag van de bovenbuurman. Eiseres heeft herhaaldelijk klachten ingediend bij zowel De Key als Pré Wonen, maar stelt dat er onvoldoende actie is ondernomen om de overlast te stoppen. Eiseres vordert onder andere een huurprijsvermindering en een gerechtelijke procedure tegen de bovenbuurman tot beëindiging van de huurovereenkomst.

De kantonrechter heeft de vordering van eiseres afgewezen. De rechter oordeelt dat, hoewel eiseres overlast heeft ervaren, niet is aangetoond dat deze overlast zodanig ernstig en structureel is dat het kwalificeert als een gebrek in de zin van het huurrecht. De rechter wijst erop dat eiseres onvoldoende bewijs heeft geleverd van de overlast, zoals akoestische rapporten of geluidsopnamen. De rechter concludeert dat de verhuurder, Pré Wonen, adequaat heeft gereageerd op de klachten en dat er geen grond is voor huurvermindering of ontbinding van de huurovereenkomst. Eiseres wordt veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt het belang van objectief bewijs bij het aantonen van overlast in huurrelaties en de verantwoordelijkheden van verhuurders in dergelijke situaties.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8796374 \ CV EXPL 20-8276

Uitspraakdatum: 7 april 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. F. Spieker

tegen

de stichting

Stichting Pré Wonen

gevestigd te Velserbroek

gedaagde

verder te noemen: Pre Wonen

gemachtigde: mr. S.M. Faber

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 29 september 2020 een vordering tegen (de rechtsvoorganger van) Pre Wonen ingesteld. (De rechtsvoorganger van) Pre Wonen heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 11 maart 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
Zowel [eiseres] als Pre Wonen heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief d.d. 3 maart 2021 nog stukken toegezonden. Pre Wonen heeft bij brief d.d. 24 februari 2021 een akte ex artikel 225 juncto 227 Rv ingediend. Bij brief d.d. 2 maart 2021 heeft Pre Wonen nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

Per 1 augustus 2019 verhuurde Woningstichting Lieven De Key (hierna: De Key) de woning aan [adres] (hierna: de woning) aan [eiseres] . Direct boven de woning bevindt zich een ander door De Key verhuurd appartement. In dit appartement woont [naam] (hierna: [bovenbuurman] ).

2.2.

Per 1 december 2020 is het appartementencomplex inclusief de woningen van [eiseres] en [bovenbuurman] in eigendom overgedragen door De Key aan Pre Wonen.

2.3.

Per e-mail d.d. 10 september 2019 heeft [eiseres] heeft aan De Key het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…) Vorige week telefonisch contact gehad om melding te maken over mijn bovenbuurman. Helaas ben ik nog steeds niet terug gebeld. (…) De klachten bestaan uit geluidsoverlast, s morgens om 8.00 bijna dagelijks staat de muziek hard, net zoals nu. (…)

Vanaf heden zal ik elke overlast naar jullie mailen. De geluidsoverlast die ik op dit moment ondervind zal ik ook nog apart doormailen zodat er overzicht van de tijdstippen zal ontstaan.

2.4.

Per e-mail d.d. 11 september 2019 heeft De Key aan [eiseres] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…) Vervelend dat u overlast ervaart van uw buurman [huisnummer] Dank voor uw e-mail. Als u overlast heeft van u buren, dan kunt u eerst zelf contact opnemen met de buren? (…)

2.5.

[eiseres] heeft dezelfde dag daarop gereageerd met:

Sorry wat een belachelijke mail. Uw collega, een man durft niet eens zonder politie begeleiding langs te gaan en dan dit wel verwachten van een kleine vrouw .

2.6.

Per e-mail d.d. 2 oktober 2019 heeft de coördinator van Buurtbemiddeling aan [eiseres] geschreven dat [bovenbuurman] nog even wil nadenken over een buurtbemiddelingsgesprek.

2.7.

Per e-mail d.d. 29 oktober 2019 schrijft [eiseres] aan De Key – voor zover hier relevant – het volgende:

(…) Zojuist weer overlast van stampen, verbouw oid geluiden van [adres bovenbuurman]

En ik begin het nu aardig zat te worden, en ben aan het kijken welke stappen ik nu zelf nog meer kan zetten. Aangezien ik nu 2 maanden bezig ben en er geen enkele respons meer is gekomen en de overlast aan blijft houden.

2.8.

Per e-mail d.d. 31 oktober 2019 stuurt De Key aan [eiseres] het volgende – voor zover hier relevant – als reactie:

(…) In reactie op uw overlast meldingen zou ik graag een afspraak met u maken om de situatie te bespreken en kijken welke mogelijkheden er zijn om verandering in deze situatie te brengen. Graag maak ik een afspraak bij u thuis (…).

2.9.

Per e-mail d.d. 28 november 2019 heeft De Key aan [eiseres] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…) Ik heb inmiddels met de politie gesproken en in vervolg daarop heb ik een afspraak met uw bovenbuurman gemaakt om binnenkort bij hem thuis over de situatie te spreken. Van andere bewoners uit het wooncomplex heb ik geen enkele melding ontvangen.

Na het gesprek met hem neem ik weer contact met u op. (…)

2.10.

Per e-mail d.d. 3 december 2019 heeft De Key aan [eiseres] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…) Gistermiddag ben ik bij uw bovenbuurman op bezoek geweest om de situatie te bespreken. (…) Hij herkent zich niet in de overlastmeldingen die u dagelijks doet. (…)

In het gesprek kwam naar voren dat bewoners van [appartementencomplex] vaker geluiden van buren horen, simpelweg omdat het een gehorig gebouw is. De vloerisolatie in de woning van uw bovenbuurman is overigens in orde.

Ik verzoek u dringend om mij niet meer dagelijks meerdere mailtjes te sturen met korte berichtjes over de overlast die u ervaart. Ik had u al eens gevraag om de tijdstippen en duur erbij te vermelden. Afgelopen maandag ontvingen wij alleen al 18 mailtjes van u, ik kan hier onmogelijk op reageren. Het is goed dat u de overlast meldt, maar dan bijvoorbeeld 1x per week een lijst met vermelding van soort overlast en de tijdstippen en duur van de overlast. (…) De enige manier om de situatie te normaliseren is om het gesprek met elkaar aan te gaan, onder begeleiding. Graag verneem ik van u of u hiertoe bereid bent, zodat er een afspraak kan worden gemaakt.

2.11.

Per e-mail d.d. 7 januari 2020 heeft [eiseres] aan De Key het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

Nog steeds overlast zelfs na 1x per week mailen en geen politie. (…).

2.12.

Per e-mail d.d. 8 januari 2020 heeft De Key aan [eiseres] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…) Kunt u iets duidelijker zijn? Wanneer ik uw bovenbuurman aanspraak op ‘overlast’ zal zijn eerste vraag zijn ‘welke overlast’? Bij uw meldingen graag vermelding van: - Tijdstip overlast - Hoelang - Wat voor soort overlast - Hoe ernstig (…)

2.13.

Per e-mail d.d. 8 januari 2020 heeft [eiseres] aan De Key het volgende geantwoord:

Dus nu moet ik op gaan letten wanneer het weer stopt ook? Misschien is het een idee dat Ik mail of bel wanneer het start en dat iemand dan langs gaat?

Gewoon oplossen graag.

2.14.

Per brief d.d. 14 januari 2019 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] De Key geschreven dat zij veel overlast ondervindt van [bovenbuurman] en dat zij hoopt om samen met De Key tot een oplossing te komen.

2.15.

De Key heeft hierop per brief d.d. 16 januari 2019 aan (de gemachtigde van) [eiseres] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…) De situatie heeft onze aandacht. Wij hebben de meldingen van uw client in behandeling genomen, gesprekken gevoerd met uw client en haar bovenbuurman. Daarnaast zijn wij over deze situatie in gesprek met Politie en het Sociaal Wijkteam (…).

2.16.

Per brief d.d. 7 februari 2020 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] aan De Key het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…) Cliënte heeft inderdaad vernomen dat de situatie onder uw aandacht ligt. In zoverre, dat cliënte heeft vernomen dat er een gesprek met het wijkteam, de wijkagent, iemand van uw woonstichting en de bovenbuurman gaat plaatsvinden. Echter heeft cliënte daarna niks meer vernomen.

Ondertussen gaat de overlast die cliënte ondervindt onverminderd door. Zij heeft nog steeds dagelijks geluidsoverlast en voelt zich tot op heden nog steeds bedreigd door haar bovenbuurman. (…)

2.17.

Per e-mail d.d. 18 februari 2020 heeft De Key daarop – voor zover hier relevant – het volgende geantwoord:

(…) Het is inderdaad de bedoeling dat er een gesprek gaat plaatsvinden waarvoor alle betrokken partijen worden uitgenodigd, ook uw cliënt.

De moeilijkheid in deze situatie is dat er wordt aangegeven dat er dagelijks ernstige geluidsoverlast zou plaatsvinden, maar dat dit niet kan worden vastgesteld. Vanuit politie en woningbouwvereniging is er regelmatig gepost om te luisteren, alleen werd er steeds niet vernomen. Ook van andere bewoners hebben wij geen enkele melding ontvangen.

2.18.

Per e-mail d.d. 10 april 2020 heeft [eiseres] aan De Key – voor zover hier relevant – het volgende geschreven:

(…) Helaas hebben de gesprekken tussen de key, politie, gemeente en wijkteam geen enkel effect gehad. De overlast blijft zoals het was.

Aangezien alle meldingen die ik tot nu toe heb gemaakt fout blijken te zijn en er geen oplossing geboden wordt, heeft verder contact hierover geen zin denk ik. (…)

Ik hoop dat de overlast nu eindelijk eens wel opgelost kan worden. (…)

2.19.

Per brief dd. 27 mei 2020 heeft De Key aan (de gemachtigde van) [eiseres] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…) Er heeft inderdaad op 27 februari ’20 een gesprek plaatsgevonden tussen uw client en betrokken instanties, Gemeente, Politie en De Key. Er is toen afgesproken dat er vanuit Buurtbemiddeling gesprekken zouden worden gevoerd met uw client en haar bovenbuurman. Ook werd afgesproken dat De Key niet betrokken zou worden bij deze gesprekken, zodat de gesprekken in vertrouwen door een onafhankelijke en onpartijdige instantie konden worden gevoerd. (…)

Uit uw brief begrijp ik dat er zich nieuwe incidenten hebben voorgedaan. Heeft zij deze incidenten gemeld bij de Politie? Van uw client en van andere bewoners uit het complex hebben wij geen meldingen ontvangen.

2.20.

Per brief d.d. 24 juli 2020 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] De Key aangeschreven om juridische stappen te ondernemen tegen [bovenbuurman] . Daarbij heeft (de gemachtigde van) [eiseres] een opsomming gemaakt van de incidenten die hebben plaatsgevonden en drie verklaringen van oud-bewoners en huidige bewoners overgelegd.

2.21.

Per e-mail d.d. 29 juli 2020 schrijft De Key aan (de gemachtigde van) [eiseres] – voor zover hier relevant – het volgende:

(…) Op grond van hetgeen u in uw schrijven heeft aangegeven gaat er vandaag een brief uit naar de heer [bovenbuurman] waarin hij wordt gesommeerd om zijn buurvrouw met rust te laten en op geen enkele wijze contact te zoeken en/of overlast te veroorzaken.

Daarnaast wordt hem in de brief gevraagd om een reactie te geven op de aangegeven gebeurtenissen en zich alsnog bereid te verklaren om het gesprek aan te gaan met het Sociaal Wijkteam en/of De Key.

Afhankelijk van de komende ontwikkelingen zullen wij ons beraden op eventuele vervolgstappen.

2.22.

Per brief d.d. 25 augustus 2020 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] aan De Key het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…) Naar aanleiding van uw schrijven is de overlast voor cliënte alleen maar erger geworden. (…)

Gelet op bovenstaande en het feit dat deze zaak inmiddels een jaar loopt en cliënte er alles aan gedaan heeft om tot een minnelijke oplossing te komen, ziet cliënte nu geen andere uitweg meer dan zich tot de rechter te wenden. (…)

3. De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter:
I. Pre Wonen veroordeelt om binnen dertig dagen na betekening van het vonnis een gerechtelijke procedure te starten tegen [bovenbuurman] tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming, zulks op straffe van een dwangsom;
II. de huurprijs van de woning met ingang van zes maanden voor het uitbrengen van de dagvaarding bepaalt op € 271,21 tot en met 21 mei 2020 en op € 274,03 vanaf 1 juni 2020, waardoor [eiseres] recht heeft op teruggave van het teveel betaalde, vastgesteld in een bedrag van € 2.453,55, zijnde 60% van de huurprijs;
III. de huurprijs van de woning met ingang van zes maanden voor het uitbrengen van de dagvaarding, tot de datum waarop de overlast is beëindigd, vaststelt in een bedrag van
€ 274,03 per maand, zijnde 40% van de huidige huurprijs;
IV. Pre Wonen veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van een bedrag aan immateriële schadevergoeding van € 2.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag van dagvaarding;
V. Pre Wonen veroordeelt in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – samengevat – dat zij enorm veel overlast ondervindt door [bovenbuurman] . Hij stampt op de vloer, draait harde muziek, schuift rond met zijn meubels en veroorzaakt klusgeluiden. De overlast vindt vooral ’s avonds en ’s nachts plaats. Inmiddels bestaat de overlast ook uit treiteringen, bedreigingen en het opwachten en in de gaten houden van [eiseres] door [bovenbuurman] . Ook heeft [eiseres] meerdere malen emmers met uitwerpselen van meeuwen over zich heen gekregen en gooit [bovenbuurman] sigarettenfilters en afval bij haar op het balkon. [bovenbuurman] spuugt zelfs van zijn balkon op het balkon van [eiseres] . Daarbij komt nog dat [bovenbuurman] gewelddadig is richting [eiseres] en haar heeft aangevallen waardoor [eiseres] twee weken lang haar huis niet meer uit durfde. Door alle gebeurtenissen is de gezondheid van [eiseres] erg achteruitgegaan.

3.3.

[eiseres] heeft zowel bij De Key als Pre Wonen veelvuldig klachten ingediend over [bovenbuurman] maar zij hebben niets gedaan om de overlast te stoppen. De Key/Pre Wonen heeft partijen slechts doorverwezen naar buurtbemiddeling welke niet van de grond is gekomen. Pre Wonen heeft als verhuurder de plicht om te zorgen voor het huurgenot van haar huurders en is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW verplicht om gebreken te herstellen wanneer de huurder hierom vraagt. Omdat Pre Wonen ondanks de klachten over het overlast niet of onvoldoende actie onderneemt, levert dit een gebrek op. Nu [eiseres] door de overlast een aanzienlijke vermindering van het huurgenot heeft ondervonden, is vermindering van de huurprijs met 60% gerechtvaardigd. Daarnaast is de overlast die [eiseres] ondervindt zodanig ernstig dat het een ontbindings- en ontruimingsvordering rechtvaardigt.

4. Het verweer

4.1.

Pre Wonen betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat er geen sprake is van een gebrek omdat De Key en later Pre Wonen voldoende actie heeft ondernomen om de gestelde overlast tot een aanvaardbaar niveau te verminderen. De overlast die [bovenbuurman] veroorzaakt is niet structureel aanwezig. De Key en Pre Wonen hebben [bovenbuurman] aangesproken over de overlastmeldingen. Ook heeft De Key de gemeente en de politie over de overlastmeldingen gesproken en is Buurtbemiddeling en het Sociaal Wijkteam [woonplaats] ingeschakeld om tot vermindering van de overlast van [bovenbuurman] te komen. [eiseres] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de overlast zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en kans van slagen heeft. Omdat er geen sprake is van een gebrek heeft [eiseres] ook geen recht op huurvermindering.

5. De beoordeling

5.1.

Uit de overgelegde stukken en hetgeen [eiseres] ter zitting heeft aangevoerd, blijkt dat zij overlast heeft ervaren van [bovenbuurman] en dat zij op een aantal momenten mogelijk terecht heeft geklaagd over de door haar ervaren overlast. Op die momenten is (de rechtsvoorganger van) Pre Wonen in actie gekomen en heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter binnen haar mogelijkheden als verhuurder adequaat gereageerd op de klachten. Zo heeft (de rechtsvoorganger van) Pre Wonen onder meer gesprekken gevoerd met [bovenbuurman] , de politie en het Sociaal Wijkteam [woonplaats] , de gemeente en heeft zij [bovenbuurman] een brief gestuurd. Ook heeft (de rechtsvoorganger van) Pre Wonen aan [eiseres] gevraagd de vorm, de tijdstippen en de duur van de overlast door te geven. Dit heeft echter niet geleid tot een vermindering van de door [eiseres] ervaren overlast, althans niet tot een vermindering van het aantal door [eiseres] geuite klachten over overlast. Dat er veel klachten gedurende een langere periode zijn geuit, maakt echter nog niet dat er sprake is van ernstige en structurele objectiveerbare overlast. Uit de stellingen van [eiseres] wordt niet (voldoende) duidelijk op welke momenten en in welke mate de overlast wordt ervaren. Dit kan worden vastgesteld door het overleggen van een akoestisch rapport, filmpjes of geluidsopnamen. Nu [eiseres] dit heeft nagelaten, is onvoldoende gebleken in welke mate er sprake is van overlast en of deze door [eiseres] ervaren overlast wel valt te kwalificeren als ernstige, structurele en objectiveerbare overlast waarvoor zij haar verhuurder met succes kan aanspreken. Daarbij komt nog dat de door [eiseres] in het geding gebrachte verklaringen niet lijken te zien op overlast dat zich nu afspeelt maar wat zich in het verleden heeft afgespeeld en heeft Pre Wonen verklaringen van buurtbewoners in het geding gebracht waaruit blijkt dat meerdere buurbewoners geen overlast hebben van [bovenbuurman] . Hoewel het de kantonrechter duidelijk is dat [eiseres] last heeft van de situatie, kan op basis van hetgeen zij heeft overgelegd niet in meer objectieve zin worden vastgesteld dat daadwerkelijk sprake is van overlast. De kantonrechter volgt [eiseres] daarom niet in haar standpunt.

5.2.

Omdat niet geconcludeerd kan worden dat er sprake is van overlast welke kwalificeert als een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW, zal de kantonrechter de vorderingen van [eiseres] dan ook afwijzen.

5.3.

De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Pre Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van Pre Wonen.

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter