ECLI:NL:RBNHO:2021:5214

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/317095 / KG ZA 21-301

Vonnis in kort geding van 28 juni 2021

in de zaak van

1.[eiser 1],

wonende te [plaats 1],

2.
[eiser 2]ten deze handelend als bewindvoerder van
[betrokkene 1],

wonende te [plaats 2],

eisers,

advocaat mr. M. de Kock-Habernickel te [plaats 2],

tegen

1.[gedaagde 1],

wonende te [plaats 3],

2.
[gedaagde 2],

wonende te [plaats 3],

gedaagden,

advocaat mr. G. van Atten te [plaats 2].

Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding inclusief acht producties van [eiser 1] c.s.,
de nagekomen producties negen tot en met elf van [eiser 1] c.s.,
de ingezonden producties nul tot en met negentien van [gedaagde 1] c.s.,
de mondelinge behandeling van 14 juni 2021,
de pleitnota van [eiser 1] c.s.
de pleitnota van [gedaagde 1] c.s..

1.2.

Na uitroeping van de zaak zijn verschenen:

[betrokkene 2], broer van [eiser 1],
mr. De Kock-Habernickel voornoemd,
[gedaagde 1] c.s., bijgestaan door mr. Van Atten voornoemd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

In deze zaak staat het conservatoire beslag tot levering van een bedrijfsruimte centraal. [gedaagde 1] c.s. menen dat met [eiser 1] c.s. een (mondelinge) koopovereenkomst van de bedrijfsruimte tot stand is gekomen. Volgens [eiser 1] c.s. is daarvan geen sprake. Zij willen de bedrijfsruimte ook niet aan [gedaagde 1] c.s. verkopen. Om de levering van de bedrijfsruimte af te dwingen hebben [gedaagde 1] c.s. beslag gelegd op het pand, maar omdat het pand op dit moment nog niet is gesplitst in twee appartementsrechten raakt het beslag eveneens de bovengelegen woning die [eiser 1] c.s. aan een derde hebben verkocht. [gedaagde 1] c.s. hebben toegezegd volledige medewerking te zullen verlenen aan de splitsing van het pand en het beslag voor zover dat ziet op de bovenwoning op te heffen. [eiser 1] c.s. willen echter dat het beslag volledig wordt opgeheven zodat zij de bedrijfsruimte aan een derde kunnen verkopen. De voorzieningenrechter weigert de gevraagde voorziening.

3.Feiten

3.1.

[eiser 1] c.s. zijn eigenaar van het pand gelegen aan de [betrokkene 2] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond en een bovenwoning op de eerste etage.

3.2.

[eiser 1] c.s. hebben de bovenwoning op 1 april 2021 verkocht aan een derde. Alvorens tot levering van de bovenwoning te kunnen overgaan dient het pand te worden gesplitst in twee appartementsrechten.

3.3.

[eiser 1] c.s hebben voor de verkoop van de bedrijfsruimte op de beneden etage makelaarskantoor Wagenhof bedrijfsmakelaars ingeschakeld. Wagenhof heeft de bedrijfsruimte op 26 augustus 2019 op Funda voor de verkoop aangemeld.

3.4.

[gedaagde 1] c.s. hebben op 26 maart 2021 een bod uitgebracht op de bedrijfsruimte. Op 30 maart 2021 is het bod telefonisch door de makelaar geaccepteerd. De makelaar heeft op 21 april 2021 de concept koopovereenkomst naar [gedaagde 1] c.s. verstuurd. Tevens ontvingen [gedaagde 1] c.s. op die datum de door de notaris opgestelde concept-splitsingsakte.

3.5.

[gedaagde 1] c.s. hebben vervolgens het pand bouwkundig laten keuren en door een architect laten inspecteren.

3.6.

Op 29 april 2021 heeft de makelaar de bedrijfsruimte als verkocht bij Funda afgemeld.

3.7.

De notaris heeft vervolgens op 5 mei 2021 de definitief opgemaakte koopovereenkomst naar partijen verzonden. Daarin staan de volledige gegevens (inclusief de gegevens inzake de bewindvoering, alsmede van de benodigde legitimaties) van zowel verkopers als kopers vermeld, alsmede de koopprijs, WOZ waarde en leveringsdatum (14 mei 2021).

3.8.

Na ontvangst van de koopovereenkomst hebben [eiser 1] c.s. aan [gedaagde 1] c.s. medegedeeld het bod niet te aanvaarden en zich op het standpunt gesteld dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.

3.9.

Op 7 mei 2021 hebben [gedaagde 1] c.s. – na het daartoe verkregen verlof – conservatoir leveringsbeslag gelegd op het pand.

3.10.

De levering van de bovenwoning stond gepland op 14 mei 2021 en is nadien twee keer uitgesteld.

4.Het geschil

4.1.

[eiser 1] c.s. vorderen primair samengevat - de opheffing van het op 7 mei 2021 gelegde conservatoire leveringsbeslag. Subsidiair vorderen [eiser 1] c.s. de opheffing van het beslag voor zover dat rust op de bovenwoning van het pand waarbij [gedaagde 1] c.s. veroordeeld wordt om volledige medewerking te verlenen aan de splitsing van het pand in twee appartementsrechten. [eiser 1] c.s. verzoeken op zowel de primaire als de subsidiaire vordering een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel met een maximum van € 100.000,- te stellen. Ten slotte vorderen [eiser 1] c.s. dat [gedaagde 1] c.s. in de proces- en nakosten worden veroordeeld.

4.2.

[eiser 1] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat geen koopovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. tot stand is gekomen, aangezien zij het bod van [gedaagde 1] c.s. niet hebben aanvaard. De makelaar was niet bevoegd om de koopovereenkomst namens hen met [gedaagde 1] c.s. aan te gaan. Aan de makelaar was geen volmacht verleend en ook is door de makelaar geen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid gewekt. Bovendien is het beslag disproportioneel. [gedaagde 1] c.s. hebben in het beslagverlof aangegeven dat zij de levering van de bovenetage niet zullen belemmeren en daartoe aan de splitsing medewerking zullen verlenen, maar zijn deze toezegging niet nagekomen. Door de handelwijze van [gedaagde 1] c.s. worden [eiser 1] c.s. ernstig in hun belangen geschaad, aldus nog steeds [eiser 1] c.s.

4.3.

[gedaagde 1] c.s. voeren verweer.

Op de stelling van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Artikel 705 Rv Pro geeft de voorzieningenrechter die het verlof heeft verleend de bevoegdheid het beslag, indien gevorderd, in kort geding op te heffen. Volgens art. 705 lid 2 Rv Pro kan de opheffing van het beslag onder meer worden bevolen indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert (in dit geval [eiser 1] c.s.) om met inachtneming van de beperkingen van de kort geding procedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger (in dit geval [gedaagde 1] c.s.) gepretendeerde vordering ondeugdelijk is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Bij de beoordeling zal een afweging van de wederzijdse belangen moeten plaatsvinden, waarbij moet worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag zwaarder weegt dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hieraan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat verhaal mogelijk zal zijn wanneer een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen. De keerzijde daarvan is dat de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.

5.2.

Kern van het geschil betreft de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen betreffende de bedrijfsruimte. Slagen [eiser 1] c.s. er in aannemelijk te maken dat die overeenkomst niet bestaat, dan zal het beslag moeten worden opgeheven

5.3.

[eiser 1] c.s. stellen dat er geen koopovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. tot stand is gekomen, omdat er geen sprake was van de instemming van (beide) verkopers. Volgens [eiser 1] c.s. hadden [gedaagde 1] c.s. zich ervan moeten vergewissen of sprake was van aanvaarding door [eiser 1] c.s. en mochten zij daarbij niet vertrouwen op vermeende handelingen van de makelaar. [gedaagde 1] c.s. betwisten dit en voeren aan dat mondeling overeenstemming is bereikt over de (ver)koop van de bedrijfsruimte. Zij wijzen erop dat hun bod, dat door de makelaar is geaccepteerd, onder de vraagprijs lag en het ongeloofwaardig is dat de makelaar dit bod zonder overleg met verkopers heeft geaccepteerd. Bovendien heeft de makelaar nadien allerlei handelingen in het kader van de verkoop verricht. Volgens [gedaagde 1] c.s. kan het niet anders dan dat de makelaar ofwel over een volmacht beschikte, ofwel steeds in overleg en met instemming van [eiser 1] c.s. heeft gehandeld.

5.4.

Bij de beoordeling stelt de voorzieningenrechter voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat het bod van [gedaagde 1] c.s. door de makelaar mondeling is geaccepteerd. [eiser 1] c.s. betwisten echter dat daarmee een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij stellen dat geen sprake was van een daartoe aan de makelaar verleende volmacht. Ook anderszins was de makelaar volgens hen niet bevoegd namens hen een koopovereenkomst te sluiten, noch is door de makelaar de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid gewekt. [eiser 1] c.s. lijken met dit betoog aansluiting te zoeken bij de door de Hoge Raad gegeven maatstaf dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak in principe geen (contracteer)volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst inhoudt en door het inschakelen van een makelaar in beginsel ook geen schijn van een volmacht wordt gewekt. De gegadigde moet er dan ook vanuit gaan dat de makelaar enkel als bode optreedt. Dit betekent dat enkel de telefonische acceptatie van een bod door de makelaar niet tot de conclusie leidt dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Door [gedaagde 1] c.s. moeten derhalve aanvullende feiten en omstandigheden worden gesteld (en bewezen) waaruit volgt dat (zij redelijkerwijs mochten aannemen) dat [eiser 1] c.s. de makelaar gevolmachtigd had om namens hen biedingen te accepteren.

5.5.

[gedaagde 1] c.s. voeren in dat verband aan dat de makelaar in de anderhalve maand die na het uitbrengen van het bod van [gedaagde 1] c.s. zijn verstreken, niet alleen het bod heeft geaccepteerd, maar voorts allerlei andere handelingen heeft verricht om de koop te finaliseren, waaronder het versturen van een concept koopovereenkomst en het verstrekken van de opdracht aan de notaris om de (definitieve) koopovereenkomst op te stellen. In de door de notaris opgestelde koopovereenkomst staan de volledige gegevens van verkopers en kopers vermeld, is naast de koopprijs ook een leveringsdatum opgenomen en zijn de ontbindende voorwaarden uit de concept koopovereenkomst komen te vervallen. De voorzieningenrechter is met [gedaagde 1] c.s. voorshands van oordeel dat het weinig aannemelijk is dat de makelaar al deze gegevens zonder medeweten van [eiser 1] c.s. aan de notaris heeft verstrekt. De makelaar heeft voorts aan [gedaagde 1] c.s de sleutel van het pand overhandigd om de nodige inspecties en keuringen uit te voeren. Bovendien heeft de makelaar het pand op de Funda-site als zijnde verkocht afgemeld. Volgens [gedaagde 1] c.s. moet de makelaar daarom wel bevoegd zijn geweest om [eiser 1] c.s. te vertegenwoordigen, althans is de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid gewekt.

5.6.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat gelet op de door [gedaagde 1] c.s. aangevoerde aanvullende feiten en omstandigheden niet op voorhand geconcludeerd kan worden dat de makelaar zonder de instemming van [eiser 1] c.s. heeft gehandeld. In een nog te voeren bodemprocedure zal dit na verdere instructie en/of bewijsvoering nader moeten worden onderzocht. Aan de hand daarvan zal moeten worden uitgemaakt of al dan niet sprake is van een (perfecte) overeenkomst tussen partijen. De onderhavige kort geding procedure leent zich daarvoor niet.

5.7.

Op grond van het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat voorshands niet is gebleken dat de vordering van [gedaagde 1] c.s. summierlijk ondeugdelijk is. Andere redenen die meebrengen dat voortduring van het beslag niet gerechtvaardigd is, zijn evenmin aannemelijk geworden. [gedaagde 1] c.s hebben toegezegd hun volledige medewerking te verlenen aan de splitsing van het pand in twee appartementsrechten en hebben een royementsverklaring tot opheffing van het beslag op de bovenwoning ondertekend.

Hiermee staat het beslag niet langer aan de levering van de bovenwoning in de weg. Dat [gedaagde 1] c.s. in weerwil van het beslagverlof hieraan hun medewerking onthouden en daarmee in strijd met artikel 21 Rv Pro handelen, is derhalve niet gebleken. Voor zover dit aan de vordering tot opheffing van het beslag ten grondslag is gelegd, kan dit [eiser 1] c.s. dan ook niet baten.

5.8.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat ook een afweging van de wederzijdse belangen in het voordeel van [gedaagde 1] c.s. uitvalt. De omstandigheid dat [eiser 1] c.s. tot een snelle verkoop van het pand willen overgaan, onderstreept het belang van [gedaagde 1] c.s. bij handhaving van het beslag. [gedaagde 1] c.s. hebben er op gewezen dat hun sportinstituut momenteel gevestigd is in een huurruimte en dat de huur niet voor de lange termijn verlengd kan worden, omdat de vestiging op die locatie niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Omdat [gedaagde 1] c.s. al drie jaar aan het zoeken zijn naar een geschikte vestigingslocatie en de gemeente heeft aangegeven dat er nog ruimte is voor één maatschappelijke voorziening binnen [plaats 2] en dat het sportinstituut deze kan invullen op de locatie van het pand, dient het belang van [gedaagde 1] c.s. bij handhaving van het beslag dan ook zwaarder te wegen dan het belang van [eiser 1] c.s. bij opheffing.

5.9.

Gelet op het voorgaande zal de voorzieningenrechter de gevraagde voorzieningen weigeren. Ook de subsidiaire vordering zal worden afgewezen, nu zoals hiervoor is overwogen [gedaagde 1] c.s hebben toegezegd hun volledige medewerking te verlenen aan de splitsing van het pand in twee appartementsrechten en zij de royementsverklaring tot opheffing van het beslag op de bovenwoning reeds hebben ondertekend.

5.10.

[eiser 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 309,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.325,00

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.325,00,

6.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 28 juni 2021.^[1]

Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat.

Weigering opheffing conservatoir beslag op bedrijfsruimte wegens onduidelijkheid koopovereenkomst