Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 8628221/CV EXPL 20-2530 en 8761753/CV EXPL 20-3559
Uitspraakdatum: 15 juli 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. F.C.P. Teeuw (Achmea Rechtsbijstand)
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga (DAS; in zaak 8628221/CV EXPL 20-2530) en procederend in persoon (in zaak 8761753/CV EXPL 20-3559)
1.Het procesverloop
20-2530
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 26 juni 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
[eiser] heeft bij brieven van 21 december 2020 en 13 en 20 april 2021 en [gedaagde] heeft bij brief van 24 december 2020 stukken ingebracht.
20-3559
1.3.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 10 september 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.4.
[eiser] heeft op 8 oktober 2020 de eis verminderd.
beide zaken
1.5.
In beide zaken is door [eiser] op 21 december 2020 een pleitnota (ten behoeve van de aanvankelijk geplande zitting op 12 januari 2021) ingebracht.
1.6.
Op 23 april 2021 stond een zitting via Skype gepland. Wegens technische problemen heeft deze zitting geen doorgang gevonden, waarna op 28 mei 2021 alsnog een fysieke zitting heeft plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Na afloop van de zitting hebben partijen geprobeerd een minnelijke regeling te bereiken. Bij brief van 22 juni 2021 heeft [eiser] de kantonrechter bericht dat partijen daarin niet zijn geslaagd.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een pand, gelegen aan het [adres] te [plaats] . Het pand is gebouwd in 1909 en in het pand bevinden zich onder meer drie appartementen, bestemd voor verhuur.
2.2.
[gedaagde] huurt van [eiser] met ingang van 1 juli 2011 één van deze appartementen op het adres [adres] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van (laatstelijk)
€ 563,62 per maand. Ook in één van de andere appartementen bevindt zich een huurder. Het derde appartement wordt niet (meer) verhuurd.
€ 563,62 per maand. Ook in één van de andere appartementen bevindt zich een huurder. Het derde appartement wordt niet (meer) verhuurd.
2.3.
In de betaling van de huurprijs door [gedaagde] is een achterstand ontstaan die op 10 september 2020 € 2.245,48 bedroeg. Na dagvaarding heeft [eiser] de huurachterstand volledig voldaan en de lopende huur steeds maandelijks en tijdig voldaan, zodat er nu geen sprake meer is van een huurachterstand.
2.4.
[eiser] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] bij brief van 13 juni 2018 opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft kenbaar gemaakt niet in te stemmen met een beëindiging van de huur op die grond.
3.De vordering en het verweer
20-2350
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst met [gedaagde] eindigt op 1 juli 2020 en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning, onder betaling van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur tot aan het moment van ontruiming en onder veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Aan deze vordering legt [eiser] primair ten grondslag dat sprake is van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c en lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) wegens de voorgenomen sloop en herbouw van het pand. Subsidiair legt [eiser] aan deze vordering ten grondslag dat de constructieve toestand van het pand het huurgenot grotendeels onmogelijk maakt, terwijl herstel van [eiser] niet kan worden verlangd, waarbij [eiser] een beroep doet op het bepaalde in artikel 7:210 BW.
3.2.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij wist bij aanvang van de huurovereenkomst niet dat het een sloopwoning betrof en er zijn nooit afspraken gemaakt over een huurbeëindiging of het achterwege laten van huurverhogingen. De huidige situatie is ontstaan mede door toedoen van [eiser] zelf. Het lag op zijn weg om beter onderhoud te plegen. Nu blijkt achteraf dat [gedaagde] jarenlang in een onveilige woning heeft gewoond. Er is weinig tot geen documentatie over de voorgenomen sloop en herbouw en geen zicht op de aanvang van het werk. [gedaagde] is bereid op zoek te gaan naar alternatieve passende woonruimte, maar dat is moeilijk, gelet op onder meer de afstand tot zijn werk en zijn inkomen. Hij is aangewezen op een sociale huurwoning. [eiser] had hem behulpzaam kunnen zijn door in ieder geval een urgentieverklaring voor hem aan te vragen in verband met stadsvernieuwing.
20-3559
3.3.
[eiser] vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst met [gedaagde] ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning, onder betaling van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur tot aan het moment van ontruiming en onder veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Aan deze vordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] telkens niet op tijd en volledig de huur betaalt, wat een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook de huurachterstand ter hoogte van ongeveer vijf maanden huur ten tijde van de dagvaarding, rechtvaardigt een ontbinding. Dat [eiser] deze achterstand inmiddels heeft ingelopen, doet daar niet aan af.
3.4.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij erkent dat sprake was van een huurachterstand, maar heeft sinds de betaling daarvan de huur steeds tijdig en volledig voldaan. [gedaagde] heeft zich negatief laten leiden door de emoties vanwege het in zijn ogen laakbare gedrag van zijn verhuurder als het gaat om het onderhoud en herstel van gebreken aan zijn woning.
4.De beoordeling
20-3559
4.1.
De kantonrechter zal allereerst de vordering tot ontbinding en ontruiming behandelen die is gebaseerd op de niet tijdige en volledige huurbetaling.
4.2.
Vast staat dat er op dit moment geen sprake is van een huurachterstand. Ook staat vast dat er sinds oktober 2020, dus gedurende een periode van negen maanden, geen huurachterstand meer is geweest. [gedaagde] betaalt sindsdien de maandelijkse huur tijdig en volledig. Gelet hierop is toewijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd. De door [eiser] gestelde herhaalde wanprestatie rechtvaardigt evenmin toewijzing van die vorderingen. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij eerder de huur niet altijd tijdig en volledig betaalde vanwege zijn emoties over de staat van het pand en het gebrekkige onderhoud, althans het gebrek aan communicatie en handelen van de kant van [eiser] . Hoewel [gedaagde] op dat vlak anders had kunnen en moeten handelen ( [gedaagde] erkent dat ook), heeft de kantonrechter niettemin (enig) begrip voor deze handelwijze. Omdat bovendien niet gebleken is dat [gedaagde] eerder tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld, is een ontbinding en ontruiming wegens herhaalde wanprestatie naar het oordeel van de kantonrechter niet aan de orde.
4.3.
Wat [gedaagde] naar voren heeft gebracht over de staat van het pand en het onderhoud daarvan, laat de kantonrechter gelet op het voorgaande onbesproken. [gedaagde] heeft hieraan overigens geen (juridische) gevolgen aan verbonden en geen beroep op bijvoorbeeld opschorting gedaan, ook ter zitting niet.
4.4.
Nu de vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden afgewezen, worden de overige daarmee samenhangende vorderingen eveneens afgewezen.
4.5.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op nihil, omdat [gedaagde] zich in deze zaak niet heeft laten bijstaan door een professioneel rechtsbijstandsverlener.
20-2350
4.6.
Vervolgens moet de vordering tot beëindiging van de huur en ontruiming van de woning wegens dringend eigen gebruik in verband met de sloop en herbouw van het pand worden beoordeeld.
4.7.
Om een beëindiging van de huurovereenkomst op basis van dringend eigen gebruik toe te wijzen moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. Daarvoor is nodig dat de eigen behoefte van de verhuurder voldoende dringend is en dat een belangenafweging naar billijkheid in het voordeel van de verhuurder uitvalt. Ten slotte moet gebleken zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik wordt mede begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder renovatie wordt tevens begrepen sloop met vervangende nieuwbouw.
4.8.
Tussen partijen is niet meer in discussie dat vanwege de slechte constructieve en bouwkundige staat van het pand sloop en herbouw daarvan nodig is en dat daarom sprake is van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c en lid 3 BW. Dit vindt ook steun in de overgelegde stukken. Zo heeft de Afdeling Milieu- en Gebruikstoezicht van de gemeente Zaanstad [eiser] bij brief van 9 september 2013 al bericht dat er sprake is van een extreem grote zakkingssnelheid, wat
“duidt op onvoldoende draagvermogen van de fundering”wat
“zeer zorgelijk”is. In een bouwkundig rapport van Bouwbedrijf Vrouwe B.V. van 5 juni 2020 wordt geconcludeerd dat het pand
“in zijn geheel aan het eind van zijn levenscyclus is gekomen”, want
“geen enkel element zoals in huidige toestand voldoet aan de normen van het Bouwbesluit 2012 welke nu zou gelden bij renovatie”. Geadviseerd wordt dan ook tot een sloop en volledige herbouw, met de aantekening dat het pand spoedig van binnen moet worden geïnspecteerd, omdat het pand
“gevaarlijk”wordt geacht
“omdat onderdelen op instorten lijken te staan”. Ter onderbouwing hiervan wordt verwezen naar onder meer de zeer ernstige verzakking van het pand door de slechte staat van de houten paalfundering, de ernstige scheefstand van het pand (het pand leunt met de voorgevel 30 cm naar voren), de slechte staat van de gevels, zeer ernstige scheurvormingen, de zichtbaar ernstig doorgezakte nokbalken van het dak, de broze dakpannen, het waterleidingsysteem, het elektrisch systeem en de gasleiding die dateren van begin 20e eeuw en de meer dan dertig jaar oude c.v.-installatie. Deze bevindingen worden ondersteund met foto’s waarop één en ander naar het oordeel van de kantonrechter duidelijk zichtbaar is.
“duidt op onvoldoende draagvermogen van de fundering”wat
“zeer zorgelijk”is. In een bouwkundig rapport van Bouwbedrijf Vrouwe B.V. van 5 juni 2020 wordt geconcludeerd dat het pand
“in zijn geheel aan het eind van zijn levenscyclus is gekomen”, want
“geen enkel element zoals in huidige toestand voldoet aan de normen van het Bouwbesluit 2012 welke nu zou gelden bij renovatie”. Geadviseerd wordt dan ook tot een sloop en volledige herbouw, met de aantekening dat het pand spoedig van binnen moet worden geïnspecteerd, omdat het pand
“gevaarlijk”wordt geacht
“omdat onderdelen op instorten lijken te staan”. Ter onderbouwing hiervan wordt verwezen naar onder meer de zeer ernstige verzakking van het pand door de slechte staat van de houten paalfundering, de ernstige scheefstand van het pand (het pand leunt met de voorgevel 30 cm naar voren), de slechte staat van de gevels, zeer ernstige scheurvormingen, de zichtbaar ernstig doorgezakte nokbalken van het dak, de broze dakpannen, het waterleidingsysteem, het elektrisch systeem en de gasleiding die dateren van begin 20e eeuw en de meer dan dertig jaar oude c.v.-installatie. Deze bevindingen worden ondersteund met foto’s waarop één en ander naar het oordeel van de kantonrechter duidelijk zichtbaar is.
4.9.
Hiermee is voldoende aannemelijk geworden dat voor het pand een noodzaak tot renovatie bestaat, die bestaat uit volledige sloop en herbouw, en dat er geen andere (minder ingrijpende) oplossing mogelijk is. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat het bouwkundig rapport vermeldt dat er zeer ernstige twijfel is of goed herstel van het pand mogelijk is bij (de kantonrechter begrijpt: alleen) funderingsherstel en dat
“bij het rechtzetten van het gebouw er kans bestaat op instorting”.
“bij het rechtzetten van het gebouw er kans bestaat op instorting”.
4.10.
Inmiddels is gebleken dat er ook feitelijk een aanvang kan worden genomen met de sloop- en herbouwwerkzaamheden. Hoewel [eiser] hiertoe al op 23 juli 2018 een sloopmelding had gedaan, was hij afhankelijk van de uitkomst van de bezwaar- en beroepsprocedure van omwonenden tegen de op 3 mei 2019 verleende omgevingsvergunning. Deze procedure is geëindigd met een uitspraak van de bestuursrechter van de rechtbank Noord-Holland van 11 maart 2021, waardoor de verleende omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat hij offertes heeft van twee aannemers (waarbij nog een prijsaanpassing moet plaatsvinden), maar dat de start van het werk afhankelijk is van de uitkomst van deze procedure en van de medewerking van de andere huurder die nog in het pand zit. Deze heeft (nog) niet ingestemd met een huurbeëindiging.
4.11.
De vraag of in dit geval sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatielasten hoeft in dit geval niet te worden beantwoord. Een renovatie kan ook dringend nodig zijn wegens bouwtechnische aspecten. Daarvan is in dit geval, gelet op het voorgaande, sprake.
4.12.
Aan het vereiste dat [eiser] andere passende woonruimte kan verkrijgen is voldaan, waarbij uitgangspunt is dat [eiser] niet gehouden is [gedaagde] passende woonruimte aan te bieden, maar dat [eiser] aannemelijk moet maken dat er voor [gedaagde] , gezien de samenstelling van zijn huishouden en inkomen, passende woonruimte beschikbaar is. [gedaagde] geniet een vast inkomen en heeft een eenpersoonshuishouden. Zijn huidige woning betreft een woonruimte voor maximaal één persoon en bestaat uit een woon/slaapkamer, douchegelegenheid met toilet en keuken. [eiser] heeft verschillende uitdraaien van woningaanbod van onder meer Funda ingebracht, waaruit blijkt dat er in de omgeving (binnen een straal van 15 km van de huidige woning) zelfstandige eenkamerwoningen (of studio’s) beschikbaar zijn voor [gedaagde] , tegen een min of meer gelijke of iets hogere huurprijs. Hiermee heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat er andere passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. [gedaagde] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Zijn wens om in de directe nabijheid van zijn werk op de Zaanse Schans te wonen is begrijpelijk, maar niet doorslaggevend. De wet vereist niet dat passende woonruimte in dezelfde buurt verkrijgbaar moet zijn en de door [eiser] aangehouden straal van 15 km is niet onredelijk. Dat geldt ook voor de wens van [gedaagde] om een sociale huurwoning te verkrijgen. Wanneer dat, gelet op zijn beperkte woonduur, niet tot de mogelijkheden behoort, wordt van hem verwacht dat hij zich inspant om langs andere weg passende woonruimte te verkrijgen. Huur in de vrije sector leidt weliswaar mogelijk tot een hogere huurprijs, maar dat betekent niet dat geen sprake is van passende woonruimte in de zin van de wet.
4.13.
De kantonrechter is, gelet op al het voorgaande, van oordeel dat aan het belang van [gedaagde] bij voortduring van de huur minder gewicht toekomt dan het belang van [eiser] bij beëindiging van de huur voor dringend eigen gebruik, meer in het bijzonder voor sloop en herbouw van het pand. Daarbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat het pand voor [eiser] als pensioenvoorziening dient. [eiser] is van plan na de sloop en herbouw nieuwe appartementen te realiseren en deze te verkopen om met de opbrengst daarvan in zijn pensioen te voorzien. Aan de stelling van [gedaagde] dat de huidige situatie door eigen toedoen van [eiser] is ontstaan, wordt voorbijgegaan. De omstandigheid dat een verhuurder het ontstaan van de dringendheid in de hand heeft gewerkt, vormt in beginsel geen beletsel voor toewijzing van de vordering. Overigens is ook niet gebleken dat deze situatie door toedoen van [eiser] is ontstaan, omdat uit het overlegde bouwkundige rapport blijkt dat de noodzaak tot sloop en herbouw zijn oorzaak vindt in de slechte bouwkundige en constructieve staat van het pand. Het gaat om een pand dat in zijn geheel aan het eind van zijn levenscyclus is gekomen. Niet aannemelijk is dat meer of intensiever onderhoud door [eiser] daarin verandering zou hebben gebracht.
4.14.
De vorderingen tot beëindiging van de huur en ontruiming van de woning worden dan ook op de primaire grond toegewezen. De datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning ontruimd zal moeten zijn, zal de kantonrechter bepalen op 1 oktober 2021, zodat [gedaagde] enige tijd wordt gegund om alternatieve woonruimte te vinden.
4.15.
Voor zover machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner of gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
4.16.
Met het oog op artikel 7:272 lid 1 BW zullen de beëindiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
4.17.
Nu de huurovereenkomst wordt beëindigd op vordering van [eiser] wegens dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c en lid 3 BW, heeft [gedaagde] recht op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:275 lid 1 BW. De bij ministeriële regeling jaarlijks vastgestelde minimumbijdrage betreft op dit moment € 6.334,00. Namens [eiser] is gesteld dat de wettelijke verhuiskostenvergoeding niet hoeft te worden toegekend als er geen kosten zijn gemaakt, maar daarmee miskent hij dat de wet bij een beëindiging van de huur op deze grond de kantonrechter geen ruimte biedt om minder dan de minimumvergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen.
4.18.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
20-2350
5.1.
stelt het tijdstip waarop de tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst eindigt vast op 1 oktober 2021;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan het [adres] te [plaats] uiterlijk per 1 oktober 2021 te verlaten en ontruimen, en met afgifte van de sleutel(s) ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 563,62 per maand vanaf 1 oktober 2021 tot ontruiming van het gehuurde;
5.4.
kent aan [gedaagde] , ten laste van [eiser] , een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe ten bedrage van € 6.334,00;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 105,09
griffierecht € 83,00
salaris gemachtigde € 374,00
en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;
5.6.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst de vordering voor het overige af;
20-3559
5.8.
wijst de vordering af;
5.9.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter