Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/308404 / HA ZA 20-646
Vonnis van 14 juli 2021
in de zaak van
[verkoopster],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. K.T. Bottse en mr. T.S. Walter te Amsterdam,
tegen
1.[koper 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[koper 2],
[koper 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. K. Dirlik te Alkmaar.
Partijen zullen hierna [verkoopster] , [koper] genoemd worden. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als [koper]
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 september 2020 met producties 1 tot en met 14,
- de conclusie van antwoord,
- het tussenvonnis van 9 december 2020,
- de akte houdende uitlating tevens tot het in het geding brengen van stukken met producties 15 tot en met 28 van de zijde van [verkoopster] ,
- het bericht van 14 mei 2021 met producties 1 tot en met 2 van de zijde van [koper] ,
- de mondelinge behandeling van 2 juni 2021, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarbij namens beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 3 maart 2020 is tussen [verkoopster] als verkoper en [koper] als koper een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning gelegen aan [adres] (hierna: de koopovereenkomst).
2.2.
[verkoopster] heeft zich bij de verkoop laten bijstaan door makelaar [J] van NIEUW! Makelaardij B.V. (hierna: [J] ). [koper] heeft zich laten bijstaan door hypotheekadviseur [H] van Euro Insurance Consulting B.V. (hierna: [H] ).
2.3.
De koopovereenkomst is gebaseerd op de NVM-model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018) en bevat de volgende ontbindende voorwaarde:
“
(…)
(…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a.
op Maandag30 maart 2020koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van:€ 423.000,-ZEGGE VIERHONDERDDRIEËNTWINTIGDUIZEND EUROgeen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…)
op Maandag30 maart 2020koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van:€ 423.000,-ZEGGE VIERHONDERDDRIEËNTWINTIGDUIZEND EUROgeen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…)
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub a, wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. (…)”
2.4.
Op 27 maart 2020 zijn partijen overeengekomen de uiterste datum voor een beroep op de ontbindende voorwaarde te verschuiven naar 18 april 2020.
2.5.
Bij e-mail van 16 april 2020 heeft [H] namens [koper] meer het volgende aan [J] meegedeeld:
“
(…) Helaas moeten wij namens [koper] de koop ontbinden voor het niet verkrijgen van de financiering. Voor de woning aan [adres] .
(…) Helaas moeten wij namens [koper] de koop ontbinden voor het niet verkrijgen van de financiering. Voor de woning aan [adres] .
Helaas is nu gebleken na alle pogingen dat het bestendige ondernemers inkomen niet voldoende is om de koopsom te financieren. Het heeft geen zin om de aanvraag verder bij een bank in te dienen op basis van deze gegevens.
De boekhouder van mijnheer heeft op alle mogelijke manieren geprobeerd om uit te leggen dat de zaken er anders hadden voor gestaan. Helaas berekend het bedrijf zakelijk inkomen de cijfers op een andere manier.
De klant heeft samen met de boekhouder de cijfers naar zakelijk inkomen gestuurd, dit bedrijf beoordeeld de cijfers namens de bank om tot een bestendig inkomen te komen. Helaas was mijnheer net bezig om de 2 ondernemingen waar hij voor 50% vennoot was, om te zetten naar een eenmanszaak. Helaas nu blijkt dat hij het inkomen wat hij uit de tweede onderneming had dus niet mee mag nemen als zijnde inkomen uit de afgelopen 3 jaar. Terwijl hij in de andere zaak nu volledig op zijn naam staat en dus 100 nu van hem is. Helaas schijnt dit niet zo te mogen.
De zaak heeft natuurlijk lang gelopen om dat er over en weer veel vragen was, maar niet tot een oplossing is gekomen helaas. Ik heb als bijlage de rapport van zakelijk inkomen er bij gedaan, even als het inkomen van zijn vrouw uit loondienst. Helaas die 2 bij elkaar opgeteld kom je bij lange na niet aan de gevraagde hypotheekbedrag.
Kunt u mij bevestigen dat de koop is ontbonden. (…)”
2.6.
Deze e-mail bevat als bijlage drie loonstroken van [koper 2] en een door het bedrijf Zakelijk Inkomen B.V. (hierna: Zakelijk Inkomen) opgesteld rapport van 24 maart 2020 waarin het ondernemersinkomen van [koper] wordt vastgesteld.
2.7.
Op 28 april 2020 heeft [H] een e-mail gestuurd aan [verkoopster] , met als bijlage een afwijzing van een door [koper] bij Centraal Beheer Achmea ingediende hypotheekaanvraag.
2.8.
Bij brief van 20 mei 2020 heeft [verkoopster] [koper] in gebreke gesteld wegens het niet voldoen aan de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen tot betaling van de koopsom en tot het stellen van een bankgarantie of een waarborgsom (hierna: de financiële verplichtingen). In dezelfde brief sommeert [verkoopster] [koper] om binnen 8 dagen na ontvangst van de brief alsnog tot nakoming over te gaan.
2.9.
Bij brief van 2 juni 2020 heeft [verkoopster] [koper] meegedeeld dat [koper] in verzuim verkeert en dat [verkoopster] de koopovereenkomst ontbindt.
3.Het geschil
3.1.
[verkoopster] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
voor recht verklaart dat [verkoopster] de koopovereenkomst op 2 juni 2020 rechtsgeldig heeft ontbonden;
[koper] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 42.300 aan [verkoopster] , te vermeerderen met de wettelijke rente;
[koper] hoofdelijk veroordeelt in de (na)kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Kort weergegeven legt [verkoopster] het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. [koper] heeft geen rechtsgeldig beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 15 van de koopovereenkomst, omdat hij niet heeft voldaan aan de in lid 3 van dat artikel neergelegde inspannings- en documentatieverplichting. [koper] heeft namelijk nagelaten om uiterlijk op 20 april 2020 (de werkdag na de laatst overeengekomen uiterste datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud) een afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling over te leggen. Toen [koper] op 16 april 2020 een beroep deed op ontbinding, had hij zelfs nog geen hypotheekaanvraag ingediend. Uit de bij de e-mail van die datum gevoegde documenten kon [verkoopster] niet opmaken dat [koper] zich voldoende had ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen. Dit kon overigens ook niet worden afgeleid uit de bij de e-mail van 28 april 2020 gevoegde afwijzing van Centraal Beheer Achmea. Gelet hierop en omdat [koper] zijn financiële verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst – ook na daartoe in gebreke te zijn gesteld – niet is nagekomen, heeft [verkoopster] de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. Aangezien deze ontbinding is gegrond op de toerekenbare tekortkoming van [koper] , heeft [verkoopster] recht op de contractueel overeengekomen boete van tien procent van de koopsom van de woning.
3.3.
[koper] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [verkoopster] in de proceskosten. Zijn verweer komt er in de kern op neer dat hij wel heeft voldaan aan zijn inspannings- en documentatieverplichting, zodat (binnen de verlengde termijn) een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde is gedaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De eerste vraag is of [koper] bij e-mail van 16 april 2020 een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst. Samenvattend is de rechtbank van oordeel dat dat zo is en dat de vorderingen van [verkoopster] daarom moeten worden afgewezen. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
Uitgangspunten
4.2.
De rechtbank stelt allereerst vast dat [koper] volgens artikel 15 lid 1 van de koopovereenkomst tot ontbinding kon overgaan als hij niet uiterlijk op 30 maart 2020 een aanbod tot een passende hypothecaire geldlening zou hebben verkregen. Deze datum is later met instemming van [verkoopster] gewijzigd naar 18 april 2020.
[koper] heeft zich in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst verplicht al het redelijk mogelijke te doen om een hypothecaire financiering te verkrijgen. Artikel 15 lid 3 bepaalt verder dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde ‘goed gedocumenteerd’ dient te geschieden. Daaronder wordt volgens het artikel verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling moet worden overgelegd.
Uit artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst vloeien dus, voor zover hier van belang, twee verplichtingen voort: een inspannings- en een documentatieverplichting.
4.3.
Zoals door beide partijen tot uitgangspunt is genomen, volgt uit vaste rechtspraak over de NVM-model koopovereenkomst dat de documentatieverplichting in het verlengde ligt van de inspanningsverplichting en een bewijsfunctie heeft. Het gaat erom dat de verkoper zich een beeld kan vormen over de vraag of de koper al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een passende financiering te verkrijgen. Hieruit volgt dat – zoals [verkoopster] ook heeft aangegeven – het overleggen van een afwijzing van een hypotheekaanvraag niet altijd hoeft te betekenen dat is voldaan aan de documentatieplicht. Omgekeerd brengt dit echter mee dat zich ook de situatie kan voordoen dat ondanks het ontbreken van deze afwijzing moet worden aangenomen dat de documentatieplicht is nagekomen. Doorslaggevend is immers of de verkoper uit de stukken heeft kunnen opmaken dat de koper zich voldoende heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen.
[koper] heeft voldaan aan zijn inspannings- en documentatieverplichting
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval sprake van de laatste situatie. Uit de e-mail van 16 april 2020 heeft [verkoopster] moeten kunnen afleiden dat het [koper] , ondanks zijn beste inspanningen, niet zou lukken om de benodigde financiering te verkrijgen. Dat bij deze e-mail geen afwijzing van een hypotheekaanvraag is gevoegd, is in dit geval niet doorslaggevend. Voor dit oordeel is het volgende van belang.
4.5.
[verkoopster] betoogt dat [koper] zich op 16 april 2020 niet (aantoonbaar) voldoende had ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen. Zij voert in dit verband aan dat [koper] op die datum nog geen hypotheekaanvraag had ingediend en dat [koper] zijn inspanningen (ook in deze procedure) onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank verwerpt dat standpunt.
4.6.
Hoewel het juist is dat [koper] op 16 april 2020 nog geen hypotheekaanvraag had gedaan, had hij op dat moment wel andere inspanningen verricht met het (uiteindelijke) doel een hypothecaire geldlening te verkrijgen. Blijkens de e-mail van [H] van die datum en de in deze procedure vaststaande feiten, heeft [koper] de diensten ingeroepen van [H] , een hypotheekadviseur en van Zakelijk Inkomen, een bedrijf dat inkomensverklaringen opstelt voor ondernemers ten behoeve van hypotheekaanvragen. Dit laatste bedrijf heeft op basis van door [koper] aangeleverde gegevens het ondernemersinkomen van [koper] vastgesteld in een op 24 maart 2020 uitgebracht rapport, dat is meegestuurd met de (ontbindings)e-mail van 16 april 2020.
4.7.
Met [verkoopster] is de rechtbank het eens dat dit rapport op zichzelf, maar ook in combinatie met de loonstroken van Hassan, een onvoldoende beeld geeft van de (on)mogelijkheid voor [koper] om financiering te verkrijgen. Het rapport geeft weliswaar inzicht in de inkomenspositie van [koper] , maar benoemt niet expliciet of een lening kan worden verkregen van € 423.000,- (de koopsom). In het midden kan blijven of het gebrek aan inzichtelijkheid van het rapport ook blijkt uit het feit dat na het verschijnen van het rapport nog om uitstel is gevraagd, zoals [verkoopster] stelt. Wel ziet de rechtbank in dit feit bevestiging van de inspanningen die [koper] – ook volgens de e-mail van 16 april 2020 – na het uitkomen van het rapport nog heeft verricht. [koper] heeft, samen met zijn hypotheekadviseur en boekhouder en in overleg met Zakelijk Inkomen, onderzocht of het mogelijk was om tot een hogere inkomensvaststelling te komen en daarmee toch de benodigde financiering te verkrijgen. Daartoe bleek geen mogelijkheid te bestaan, zodat [H] tot de volgende conclusie kwam, verwoord in zijn e-mail van 16 april 2020:
“ (…)
Het heeft geen zin om de aanvraag verder bij een bank in te dienen op basis van deze gegevens. (…) Ik heb als bijlage de rapport van zakelijk inkomen er bij gedaan, even als het inkomen van zijn vrouw uit loondienst. Helaas die 2 bij elkaar opgeteld kom je bij lange na niet aan de gevraagde hypotheekbedrag. (…)”
Het heeft geen zin om de aanvraag verder bij een bank in te dienen op basis van deze gegevens. (…) Ik heb als bijlage de rapport van zakelijk inkomen er bij gedaan, even als het inkomen van zijn vrouw uit loondienst. Helaas die 2 bij elkaar opgeteld kom je bij lange na niet aan de gevraagde hypotheekbedrag. (…)”
4.8.
Hoewel het rapport van Zakelijk Inkomen op zichzelf onvoldoende aantoont dat het geen zin had om een hypotheekaanvraag te doen, ligt dit naar het oordeel van de rechtbank anders als daarbij de begeleidende tekst van [H] wordt betrokken. Uit de in de e-mail van 16 april 2020 gegeven uitleg en conclusies over de inspanningen van [koper] blijkt in combinatie met de inhoud van het rapport voldoende dat het [koper] ondanks zijn beste inspanningen niet zou lukken om de benodigde lening te verkrijgen. Dit had [verkoopster] dus kunnen en moeten begrijpen na het lezen van de e-mail van 16 april 2020. Daarbij is van belang dat de toelichting in die e-mail afkomstig was van een hypotheekadviseur. Verder weegt de rechtbank mee dat [J] en [verkoopster] in hun reactie(s) op de e-mail van [H] , op geen enkele manier tot uitdrukking hebben gebracht dat die e-mail onvoldoende inzichtelijk zou zijn. [verkoopster] heeft dit standpunt weliswaar in deze procedure ingenomen, maar heeft nagelaten dit toe te lichten anders dan met de stelling dat de e-mail geen afwijzing van een hypotheekaanvraag bevat en het rapport van Zakelijk Inkomen geen maximaal leenbedrag. Hierop is de rechtbank hiervoor al ingegaan. De conclusie is daarom dat [verkoopster] ten onrechte heeft vastgehouden aan de in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst genoemde afwijzing.
4.9.
Dat [koper] op het uitdrukkelijke verzoek van [verkoopster] later alsnog een
– formele – aanvraag voor een hypotheek bij Centraal Beheer heeft gedaan, kan aan het voorgaande niet afdoen. Dat verzoek is na de ontbinding gedaan en dient slechts als bevestiging van het eerder ingenomen en meegedeelde standpunt dat [koper] niet in aanmerking komt voor een hypotheek van € 423.000,-.
– formele – aanvraag voor een hypotheek bij Centraal Beheer heeft gedaan, kan aan het voorgaande niet afdoen. Dat verzoek is na de ontbinding gedaan en dient slechts als bevestiging van het eerder ingenomen en meegedeelde standpunt dat [koper] niet in aanmerking komt voor een hypotheek van € 423.000,-.
Conclusie
4.10.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [koper] heeft voldaan aan zijn inspannings- en documentatieverplichting en daarmee de koopovereenkomst op 16 april 2020 rechtsgeldig heeft ontbonden. De vorderingen van [verkoopster] moeten daarom worden afgewezen. Niet ter discussie staat immers dat de koopovereenkomst niet nogmaals kon worden ontbonden en dat er bij gebreke aan een ontbinding door [verkoopster] geen recht bestaat op een boete. Gelet hierop behoeven de overige stellingen en weren van partijen geen bespreking meer.
Proceskosten
4.11.
[verkoopster] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [koper] worden begroot op:
- griffierecht 937,00
- salaris advocaat
2.228,00(2,0 punten × tarief € 1.114,00)
2.228,00(2,0 punten × tarief € 1.114,00)
Totaal € 3.165,00
4.12.
De proceskostenveroordeling zal zoals gevorderd worden vermeerderd met de nakosten conform het liquidatietarief op de wijze zoals in de beslissing vermeld en met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de proces- en nakosten.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [verkoopster] in de proceskosten, aan de zijde van [koper] tot op heden begroot op € 3.165,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [verkoopster] in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de zijde van [koper] begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [koper] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2021. [1]