Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/298779 / HA ZA 20-62
Vonnis van 7 juli 2021 (bij vervroeging)
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TIELEN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Alkmaar,
eiseres,
advocaat mr. A.J. Bakhuijsen te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELINGSCOMBINATIE KOGGENLAND B.V.,
gevestigd te Heiloo,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. W.J.T. Ursem te Alkmaar.
Partijen zullen hierna Tielen, Koggenland en [gedaagde 2] genoemd worden. Gedaagden worden gezamenlijk ook aangeduid als Koggenland c.s.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 januari 2020 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 15 april 2020 en
- de mondelinge behandeling op 17 juni 2021 en de daarbij overgelegde spreekaantekeningen van mr. Bakhuijsen en mr. Ursem.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
Koggenland wilde in 2018 een stuk grond verkopen in Obdam. Zij heeft hiervoor contact gezocht met Tielen, die eerder eigenaar was geweest van dit stuk grond. Tielen stelt dat partijen hebben afgesproken dat als Tielen een derde kon interesseren die meer kon bieden voor het stuk grond dan de gemeente Koggenland, partijen de meeropbrengst zouden delen. De grond is verkocht aan een ander voor € 191.000,- meer. Tielen vordert daarom de helft van de meeropbrengst van € 95.500,-. Koggenland c.s. betwist de inhoud van deze afspraak, dat Tielen werkzaamheden heeft verricht conform de afspraak en wil daarom geen meeropbrengst (als die er al zou zijn) betalen aan Tielen. De rechtbank wijst de vordering toe in die zin dat Koggenland c.s. aan Tielen een bedrag van € 45.500,- moet betalen. Van de meeropbrengst mag worden afgetrokken het bedrag aan kosten dat Koggenland heeft moeten maken om die meeropbrengst te realiseren.
3.Feiten
3.1.
Tielen was tot 2001 mede-eigenaar van een stuk grond gelegen aan de Braken 2 in Obdam (hierna: het stuk grond). In 2001 heeft Koggenland het stuk grond gekocht. [gedaagde 2] is (indirect) enig aandeelhouder en bestuurder van Koggenland. Tielen en [gedaagde 2] hebben in de periode 2001-2007 meerdere malen samengewerkt in de vastgoedsector.
3.2.
In 2017 heeft de gemeente Koggenland (hierna: de gemeente) interesse getoond in de aankoop van het stuk grond. Partijen zijn begin 2018 mondeling overeengekomen dat Tielen Koggenland zou helpen bij de verkoop van het stuk grond aan een derde (dus niet de gemeente).
3.3.
Partijen hebben gesproken over mogelijk geïnteresseerde derde partijen, namelijk J.C. Braas Beheer BV (hierna: Braas) en Bijvoet Transporten BV (hierna: Bijvoet).
3.4.
Op 10 april 2018 heeft de gemeente een concept koopovereenkomst gestuurd aan Koggenland. De gemeente zou het stuk grond kopen voor een bedrag van € 1.309.000,-. Koggenland heeft akkoord gegeven op deze overeenkomst, waardoor overeenstemming was bereikt tussen Koggenland en de gemeente.
3.5.
Koggenland heeft vervolgens contact gehad met Braas (in de persoon van de heer S. Braas) en heeft het stuk grond alsnog aan Braas verkocht. Braas heeft het stuk grond gekocht voor een bedrag van € 1.500.000,-. Het verschil tussen het bod van de gemeente en Braas bedraagt € 191.000,-.
3.6.
[gedaagde 2] verkeerde op het moment van verkoop aan Braas in de – juridisch onjuiste – veronderstelling dat hij nog kon verkopen aan Braas (en niet al verkocht had aan de gemeente). Hiertoe heeft Koggenland uiteindelijk een schikking getroffen met de gemeente. Op grond daarvan heeft Koggenland aan de gemeente een bedrag van € 100.000,- betaald als contractuele boete.
3.7.
Eind 2018 heeft Tielen aan Koggenland c.s. een ingebrekestelling gestuurd waarin zij betaling van de helft van de meeropbrengst vordert. Koggenland c.s. is niet tot betaling overgegaan.
4.Het geschil
4.1.
Tielen vordert samengevat – (hoofdelijke) veroordeling van Koggenland c.s. tot betaling van € 95.500,-, vermeerderd met rente en kosten. Zij stelt – kort gezegd – dat Koggenland c.s. de mondeling gesloten overeenkomst niet is nagekomen (betalen helft meeropbrengst), terwijl Tielen haar verplichtingen wel is nagekomen. Tielen heeft namelijk het eerste contact gelegd met Braas en Braas als geïnteresseerde aangeleverd aan Koggenland c.s.
Bovendien heeft [gedaagde 2] onrechtmatig gehandeld tegenover Tielen, omdat hij als UBO (Ultimate Beneficial Owner) van Koggenland Tielen heeft benadeeld door voornoemd handelen en door de netto opbrengst uit Koggenland te halen. Dat [gedaagde 2] ook privé heeft gehandeld blijkt uit de correspondentie tussen partijen. Doordat [gedaagde 2] ervoor heeft gezorgd dat Koggenland de overeenkomst met Tielen niet nakwam, heeft Tielen schade geleden ter grootte van de meeropbrengst.
4.2.
Koggenland c.s. concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Zij voert – kort gezegd – aan dat de afspraak tussen partijen was dat Tielen een verkoopplan zou realiseren op grond waarvan Bijvoet het stuk grond zou kopen en Braas op haar beurt een ander stuk grond van Bijvoet zou kopen. Alleen in dat geval zouden partijen de meeropbrengst delen. Tielen heeft zich echter niet ingespannen om dit verkoopplan te realiseren. Tielen heeft namelijk op een gegeven moment (9 april 2018) aan Koggenland c.s. laten weten geen geïnteresseerde koper te hebben en akkoord te zijn met verkoop aan de gemeente. Er hebben geen serieuze verkooponderhandelingen plaatsgevonden tussen Tielen en Braas. Koggenland c.s. hoeft de meeropbrengst dan ook niet te delen met Tielen. Daar komt bij dat van een meeropbrengst geen sprake is, omdat Koggenland c.s. kosten heeft moeten maken in verband met de schikking die zij heeft moeten treffen met de gemeente en andere investeringen in het stuk grond.
5.De beoordeling
5.1.
In de kern gaat het geschil van partijen over de vraag of wat partijen zijn overeengekomen, of Tielen uitvoering heeft gegeven aan die overeenkomst en, zo ja: welk bedrag Koggenland c.s. aan Tielen moet betalen.
5.2.
Na de mondelinge behandeling van de zaak is niet langer in geschil dat Tielen en Koggenland zijn overeengekomen dat
: “indien Tielen een derde kan interesseren die meer kan bieden voor de grond dan de gemeente Koggenland, partijen de meeropbrengst gelijkelijk zullen delen”(randnummer 6 dagvaarding).
: “indien Tielen een derde kan interesseren die meer kan bieden voor de grond dan de gemeente Koggenland, partijen de meeropbrengst gelijkelijk zullen delen”(randnummer 6 dagvaarding).
5.3.
Partijen twisten over de vraag of Tielen werkzaamheden heeft verricht die hebben bijgedragen aan de verkoop van het stuk grond in die zin dat Tielen een derde heeft kunnen interesseren die meer kon bieden voor de grond dan de gemeente.
5.4.
Tielen heeft aangevoerd dat hij de zakenrelaties uit zijn netwerk, waaronder Braas en Bijvoet, actief heeft benaderd. Braas en Bijvoet toonden interesse en dat heeft Tielen met [gedaagde 2] gedeeld. Ook uit de als producties overgelegde correspondentie tussen partijen kan dit worden afgeleid. Tijdens de vakantie van de heer Tielen heeft Braas met hem naar aanleiding hiervan gebeld, meegedeeld serieuze interesse te hebben en verder te willen praten. Braas heeft dit doorgegeven aan [gedaagde 2] . Vervolgens heeft Koggenland het stuk grond aan Braas verkocht.
5.5.
De rechtbank overweegt als volgt. De betwisting van Koggenland c.s. is beperkt gebleven tot de mededeling dat wat Tielen heeft aangevoerd, geen bewijs is dat hij daadwerkelijk werkzaamheden heeft verricht en dat Braas pas bij het telefoongesprek op 15 april 2018 met [gedaagde 2] te weten kwam dat Koggenland eigenaar was van het stuk grond. Dat is een onvoldoende betwisting van de door Tielen gestelde en met bescheiden onderbouwde werkzaamheden van Tielen. Er kan daarom van worden uitgegaan dat Tielen een derde (Braas) heeft geïnteresseerd om meer dan de gemeente te betalen voor het stuk grond. De voorwaarde voor het verdelen van de meeropbrengst is daarmee vervuld. Dat Braas pas op 15 april 2018 te weten kwam dat Koggenland eigenaar was, is niet relevant voor de vraag of Tielen bij Braas interesse heeft gewekt voor het stuk grond.
Anders dan Koggenland c.s. lijkt te suggereren in de conclusie van antwoord, is het niet zo dat Tielen op grond van de overeenkomst tussen partijen alle voorwaarden voor de verkoop moest uitonderhandelen. Tielen moest slechts derden interesseren voor het stuk grond (zie 5.2 hiervoor). Omdat vast is komen te staan dat Tielen hieraan uitvoering heeft gegeven, moet Koggenland de meeropbrengst met Tielen delen.
Overigens is de inhoud van het telefoongesprek (voorafgaand aan of na de e-mail van 9 april 2018) niet relevant, omdat het goed mogelijk is (waar [gedaagde 2] ook vanuit gaat) dat Braas wel interesse had in aankoop van de grond, maar dat die interesse zich pas later (na het weekend van 15 april 2018) heeft geconcretiseerd in contact met [gedaagde 2] .
5.6.
De volgende vraag is welk bedrag Koggenland aan Tielen moet betalen. Moet Koggenland de helft van het verschil in de verkoopprijs (tussen Braas en de gemeente) betalen of moet rekening gehouden worden met de schikking tussen Koggenland en de gemeente? De rechtbank is van oordeel dat rekening gehouden moet worden met het bedrag dat Koggenland moest betalen aan de gemeente in verband met de schikking. Vast staat dat de interesse van Braas in de aankoop van het stuk grond pas concreet is geworden nadat Koggenland een koopovereenkomst had gesloten met de gemeente. Om het stuk grond voor een hoger bedrag aan Braas te kunnen verkopen, moest Koggenland dus wanprestatie plegen richting de gemeente. Het is dan ook niet meer dan redelijk dat met de kosten van deze wanprestatie rekening wordt gehouden bij het delen van de meeropbrengst. Dit betekent dat Koggenland een bedrag van € 45.500,- (€ 191.000,- minus 100.000,- gedeeld door twee) moet betalen aan Tielen, omdat de afspraak was dat de meeropbrengst gedeeld zou worden. Dit bedrag is inclusief btw, omdat gesteld noch gebleken is dat Koggenland deze btw niet kan terugvorderen. Indien genoemd bedrag exclusief btw was, zou Koggenland meer moeten voldoen dan de helft van de meeropbrengst.
5.7.
De vraag is of ook [gedaagde 2] (hoofdelijk) aansprakelijk is voor betaling van dit bedrag. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Tielen heeft namelijk, tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 2] , onvoldoende concreet gemaakt waarom het handelen van [gedaagde 2] onrechtmatig zou zijn.
5.8.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen met inachtneming van het voornoemde toegewezen bedrag. Tielen heeft namelijk voldoende aannemelijk gemaakt dat zij deze kosten heeft moeten maken. Dit betekent dat Koggenland een bedrag van € 1.230,- aan kosten moet betalen aan Tielen.
5.9.
Koggenland zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van Tielen op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding € 89,51
- griffierecht € 2.042,00
- salaris advocaat €
2.228,00(2,0 punten × tarief € 1.114,00)
2.228,00(2,0 punten × tarief € 1.114,00)
Totaal € 4.359,51
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt Koggenland om aan Tielen te betalen een bedrag van € 45.500,- (vijfenveertigduizend vijfhonderd euro), vermeerderd de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 20 januari 2020 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt Koggenland om aan Tielen te betalen een bedrag van € 1.230,- (twaalfhonderddertig euro) aan buitengerechtelijke kosten,
6.3.
veroordeelt Koggenland in de proceskosten, aan de zijde van Tielen tot op heden begroot op € 4.359,51, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt Koggenland in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Koggenland niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2021. [1]