ECLI:NL:RBNHO:2021:651

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/298286 / KG ZA 20-26

Vonnis in kort geding van 26 januari 2021

in de zaak van

KOPER 2019,

wonende te [woonplaats],

eiseres,

advocaat mr. R.M. van der Zwan te 's-Gravenhage,

tegen

[VERKOPER 2019],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. P. van Lingen te Alkmaar.

Partijen zullen hierna Koper 2019 en [Verkoper 2019] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt welke zich in het dossier bevinden
de pleitnota van [Verkoper 2019]
de pleitnota van Koper 2019
het proces-verbaal van het voorlopig getuigenverhoor van 22 september 2020
het proces-verbaal van het voorlopig getuigenverhoor van 28 september 2020
het proces-verbaal van het voorlopig getuigenverhoor van 16 november 2020
de brief van 30 november 2020 namens [Verkoper 2019] met daarin een reactie op de getuigenverhoren
de brief van 14 december 2020 namens Koper 2019 met daarin een reactie op de getuigenverhoren.

1.2.

Bij de gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen Koper 2019, bijgestaan door mr. Van der Zwan voornoemd, en [Verkoper 2019], bijgestaan door mr. Van Lingen voornoemd.

1.3.

Op verzoek van Koper 2019 is de zaak vervolgens aangehouden met het oog op het houden van een voorlopig getuigenverhoor. Op 22 september, 28 september en 16 november 2020 hebben er voorlopige getuigenverhoren plaatsgevonden. De voorzieningenrechter heeft de getuigen gehoord.

1.4.

Als getuigen zijn gehoord:

[Verkoper 2019]
Koper 2019
[Buurvrouw] (bewoner naastgelegen woning)
[A.] (verkopend makelaar in 2007)
[B.] (aankopend makelaar 2007, destijds werkzaam bij Kleinhout Makelaardij)
[C.] (verkopend makelaar 2019, werkzaam bij Kleinhout Makelaardij)
[D.] (aankopend makelaar 2019)

1.5.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 2 augustus 2019 is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen betreffende de verkoop en levering door [Verkoper 2019] van de woning gelegen aan de Straat te Haarlem (hierna: de woning) aan Koper 2019 voor een koopsom van € 350.152,00 (hierna: de koopovereenkomst). [Verkoper 2019] en Koper 2019 werden beide bijgestaan door een makelaar, resp. [C.] en [D.] voornoemd.

De akte van levering is gepasseerd op 7 oktober 2019.

2.2.

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

‘Artikel 20 Aanvullende artikelen

(…)

20c: FUNDERING, CASCO EN BOUWVERGUNNINGEN

Verkoper verklaart alle hem bekende informatie te hebben verstrekt m.b.t. de fundering en bouwvergunningen. Door verkoper aangebrachte aan- of bijgebouwen, wijzigingen in de oorspronkelijke constructie van het gebouw zijn verricht met de benodigde vergunningen.

Koper verklaart voldoende gelegenheid te hebben gehad om zich te laten informeren over de fundering/casco situatie. De funderingsconstructie is aangegeven in het woninginfo bericht, afgegeven door de gemeente Haarlem indien het verkochte in Haarlem ligt.

De gegevens zijn afkomstig uit het archief en zijn al jarenlang niet meer geactualiseerd; hiertoe kan de feitelijke situatie afwijken. Verkoper, diens makelaar en de Gemeente kunnen derhalve niet instaan voor de juistheid van de gegevens. Indicatieve aandachtsgebieden m.b.t. de fundering in andere plaatsen staan vermeld in de KCAF Funderingsviewer. Algemene funderingsinfo is beschikbaar op onze website www.kleinhout.nl of KCAF.nl.

Koper verklaart bekend te zijn met de inhoud hiervan. Verkoper kan niet instaan voor de kwaliteit van de fundering, de grondwaterdekking, het draagvermogen van de fundering en het casco. Verkoper is tevens niet bekend met eventuele bacteriële aantasting van houten onderdelen van de fundering. Koper aanvaardt uitdrukkelijk de woning met fundering in de staat zoals deze is op de dag van ondertekening van de koopovereenkomst. Koper vrijwaart verkoper van elke aansprakelijkheid ten aanzien van de fundering, casco en de eventuele gevolgen daarvan.

(...)’

2.3.

In de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst voor de verkoop van een woning deel B heeft [Verkoper 2019] de vraag ‘Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering?’ beantwoord met ‘Nee’.

2.4.

Koper 2019 heeft vóór aankoop van de woning een bouwkundige keuring laten uitvoeren. De bevindingen van de inspectie zijn opgenomen in een keuringsrapport van 2 augustus 2019. In dit rapport staat onder meer:

‘met betrekking tot paal-, staal- of ander soort fundering zijn dus geen gegevens bekend. Indien hierover zekerheid c.q. meer informatie gewenst is, wordt een nader onderzoek aanbevolen’.

2.5.

Kort na de levering van de woning is Koper 2019 bekend geraakt met een rapport van Wareco van 19 mei 1998 betreffende een funderingsonderzoek van de door haar gekochte woning (hierna: het Wareco-rapport). In het Wareco-rapport staat onder meer:

‘Op basis van bovenstaande onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat de fundering van [straat] in een slechte staat verkeert. In de toekomst zijn maatregelen voor herstel van de fundering noodzakelijk. Geadviseerd wordt in ieder geval geen belasting-verhogende ingrepen zoals het aanbrengen van een tweede verdieping uit te voeren.’

2.6.

Koper 2019 heeft [Verkoper 2019] bij brief van 23 oktober 2019 verzocht om het funderingsprobleem binnen drie weken op eigen kosten deugdelijk op te lossen. [Verkoper 2019] heeft niet aan dit verzoek voldaan en alle aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.7.

Koper 2019 heeft bij e-mail van haar gemachtigde van 24 oktober 2019 en brieven van haar (voormalige) advocaat van 15 en 28 november 2019 [Verkoper 2019] nogmaals de gelegenheid geboden om zelf het herstel aan de fundering uit te laten voeren.

2.8.

Namens [Verkoper 2019] heeft zich op 11 december 2019 een advocaat gemeld, die iedere aansprakelijkheid heeft betwist.

2.9. [

Verkoper 2019] heeft de woning in 2007 gekocht. Destijds heeft de verkopend makelaar, [A.] voornoemd, bij e-mail van 18 april 2007 aan de heer [B.] voornoemd, destijds de aankopend makelaar van [Verkoper 2019], een aantal documenten gezonden, waaronder een verkoopbrochure.

In deze verkoopbrochure staat onder meer:

‘Bouwkundige gegevens

(…)

Fundering en casco (houten palen): In Haarlem en omgeving komen door bacteriën aangetaste grenenhouten heipalen voor (‘palenpest’). De makelaar heeft bij de gemeente informatie ingewonnen. Daaruit blijkt dat deze woning op houten palen is gefundeerd. De door de gemeente schriftelijk afgegeven ‘woninginfo’ is voor belangstellende beschikbaar en wordt toegevoegd aan de koopovereenkomst. Koopgegadigden worden geadviseerd om bij de gemeente na te vragen welke consequenties het funderingstype heeft op de bouwkwaliteit en de toekomstverwachting daarvan.

Zie ook het rapport van Wareco d.d. 19 mei 1998.’

2.10. [

Verkoper 2019] beschikte ten tijde van de verkoop van haar woning aan Koper 2019 over een papieren versie van de verkoopbrochure uit 2007, die haar bij aankoop van die woning is verstrekt. Deze verkoopbrochure is niet aan Koper 2019 verstrekt.

2.11.

Blijkens het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 22 september 2020 heeft [Verkoper 2019] onder meer verklaard als volgt:

‘Bij de bezichtiging van dit pand is mij een brochure ter hand gesteld waarvan ik de originele versie bij deze aan u overhandig. De rechter stelt vast dat de brochure acht bladen kent en dat deze in een schutblad zijn gevat welke met twee nieten aan elkaar worden gehouden. De rechter herkent de inhoud van de brochure als identiek aan de brochure die zich in het dossier bevindt en stelt vast dat het zich ook in het dossier bevindende Wareco rapport zich niet als bijlage in de brochure bevindt.

Na de bezichtiging heb ik van Kleinhout Makelaardij nog een aantal stukken toegezonden gekregen die ik u bij deze overhandig. De rechter stelt vast dat hem een envelop wordt overhandigd met het logo van Kleinhout Adviesgroep. In de envelop bevinden zich drie stukken. Een koopovereenkomst met bijlagen, een toelichting op de NVM koopakte en dezelfde koopovereenkomst zonder bijlagen, alles met een begeleidend schrijven waarvan een kopie aan dit proces-verbaal wordt gehecht. De rechter stelt vast dat het Wareco rapport niet onder de door mevrouw [Verkoper 2019] aan hem overhandigde stukken bevindt en vraagt wanneer mevrouw [Verkoper 2019] voor het eerst kennis heeft genomen van dat rapport. De getuige antwoordt:

Het Wareco rapport heb ik voor het eerst gezien toen dat werd toegezonden als bijlage bij een mail van DAS rechtsbijstand. Die heb ik in het najaar van 2019 ontvangen nadat ik de koopovereenkomst met Koper 2019 al had gesloten.

Ik kan mij herinneren dat ik de brochure destijds wel heb gelezen en daarbij ook de verwijzing naar een Wareco rapport ben tegengekomen. Ik heb daar geen aanleiding in gezien voor nader onderzoek, omdat de hele Leidsebuurt zo een beetje is gebouwd op houten palen en de verwijzing past in het beeld dat door de in de brochure opgenomen documenten van de sector stadsbeheer en de afdeling vergunningen en toezicht werd opgeroepen, in het bijzonder de melding dat voor zover bekend bij de afdeling milieu het perceel in kwestie een onverdachte locatie is. In 2019 heb ik besloten mijn woning te verkopen. Ik heb toen opnieuw [C.] als makelaar ingeschakeld en ben ditmaal zelf door [C.] begeleid. Deze heeft in het intake gesprek niet gevraagd of ik stukken in het bezit had die betrekking hebben op de te verkopen woning.

(…)

Ik kan mij herinneren dat ik in het intake gesprek de zich in het dossier bevindende vragenlijst met mijn makelaar ben doorgelopen en dat ik die naar beste weten heb ingevuld (waarbij de makelaar kruisjes heeft geplaatst). De makelaar is diverse malen bij mij langs geweest, ik denk dat we wel vier gesprekken hebben gevoerd. In geen van die gesprekken is de staat van de fundering aan de orde geweest. Ook de brochure is niet op tafel gekomen.

(…)

U houdt mij voor wat [Buurvrouw] schriftelijk heeft verklaard op 6 januari 2020 (productie 13 bij kort geding dagvaarding). Ik kan verklaren dat ik inderdaad wel met [Buurvrouw] heb gesproken over het niet kunnen maken van een opbouw, maar dat niet in verband heb gebracht met funderingsproblemen. De achtergrond van die gesprekken was dat mijn voorganger destijds is verhuisd omdat zij geen opbouw kon realiseren. Ik heb aangenomen dat dit verband hield met een gebrek aan bereidheid van de gemeente om de met die opbouw gepaarde wijziging van de woning te vergunnen. Ik heb ook niet van die voorganger zelf vernomen dat haar verhuizing die achtergrond had, dat heb ik van [Buurvrouw] gehoord.

(…)’

2.12.

Blijkens het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 22 september 2020 heeft de getuige [Buurvrouw] onder meer verklaard als volgt:

‘(…)

Het was algemeen bekend in de tijd dat [Verkoper 2019] op de [straat] woonde dat de

rechtsvoorgangers van [Verkoper 2019] zijn weggegaan omdat zij geen opbouw op hun pand

konden realiseren. De reden daarvan was de rotte funderingspaal. Ook die reden was in de

straat algemeen bekend. U houdt mij voor de passage in mijn eerste verklaring waarin ik zeg

dat ik al van de rotte fundering wist voordat mevrouw [Verkoper 2019] er woonde. U vraagt mij of

ik die wetenschap met mevrouw [Verkoper 2019] heb gedeeld. Ik blijf erbij dat ik uitdrukkelijk aan

mevrouw [Verkoper 2019] heb verteld dat zij geen opbouw op haar pand kon plaatsen omdat er een

rotte funderingspaal was.

U houdt mij voor de laatste twee zinnen van de door mij op 13 januari 2020 opgestelde

schriftelijke verklaring en u vraagt mij hoe u de afsluitende zin van die verklaring moet

begrijpen. Het is inderdaad zo dat [Verkoper 2019] op 13 januari 2020 bij mij is geweest en

mij toen heeft verteld dat zij wist dat een vergunning voor de opbouw op haar pand niet

afgegeven kon worden maar dat zij dacht dat dit was omdat de voorgevel dan zou worden

aangetast. Ik heb toen gezegd: ‘Hoe kun je dat nou zeggen? Ik heb je herhaaldelijk gezegd

dat dit door de rottende funderingspaal kwam’. U houdt mij voor dat u het merkwaardig

vindt dat ik mijn verklaring besluit dat wij uit de uitlatingen van [Verkoper 2019] hebben

begrepen dat zij wist dat het de funderingen betrof. Nu begrijp ik het ook niet precies meer

maar ik blijf erbij dat ik dat in mijn contacten met haar herhaaldelijk heb verteld. Mijn man

was bij dit gesprek aanwezig. We zaten met z’n drieën bij mij in de woonkamer.

Ik voeg nog toe dat wij door het antwoord dat [Verkoper 2019] gaf dat het niet kunnen

opbouwen in verband zou staan met de daardoor veroorzaakte aantasting van de voorgevel

zo perplex waren dat we niet hebben doorgevraagd.

(…)’

2.13.

Blijkens het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 22 september 2020 heeft de getuige [A.] onder meer verklaard als volgt:

‘Ik heb op 5 februari 2007 met de toenmalige verkopers een intake gesprek gevoerd waarin zij melding maakten van het feit dat zij een funderingsonderzoek hadden laten uitvoeren door Wareco. In dat gesprek is het rapport niet op tafel gekomen. Dat heb ik later, nadat mij de opdracht was verstrekt, bij het verzamelen van de stukken ontvangen.

(…)

Na ontvangst van de opdracht en van het Wareco rapport heb ik mij een beeld gevormd van de ernst van het funderingsgebrek. Ik kon uit de tekst van het rapport en de daarin opgenomen foto’s duidelijk afleiden dat de fundering slecht is. Ik heb, ook al in het intake gesprek, mijn opdrachtgevers voorgehouden dat een slechte fundering implicaties heeft voor de verkoopmogelijkheden en de waarde en vraagprijs van de woning. Ik heb ook het aspect van de mededelingsplicht besproken en afgesproken dat we het in de brochure zouden zetten. U houdt mij voor dat dit is gebeurd op een wijze die als enigszins versluierend kan worden betiteld. Ik wijs erop dat er in het bijzonder in de Amsterdamse buurt en de Leidsebuurt nogal wat funderingsvraagstukken hebben gespeeld waarbij Wareco door de gemeente standaard als onderzoeker is ingehuurd om te rapporteren. Een verwijzing naar een Wareco rapport in een verkoopbrochure moet voor iedere makelaar voldoende zijn om een lampje aan te laten gaan.

(…)

De getuige toont de rechter een laptop waarop hij een zogenaamd CRM programma van Realworks opent. De rechter neemt waar dat op het scherm een e-mail zichtbaar is van 18 april 2007, 16:23 uur die hij herkent als mail die als productie 4 eerste pagina bij de kort geding dagvaarding is overgelegd.

[Dit is de sub 2.9 genoemde mail, vzr.] De rechter vraagt de getuige zichtbaar te maken wat er aan bijlagen is meegezonden. De getuige toont de rechter een scherm waarop vier pdf’s als bijlage zijn afgebeeld. De rechter heeft een schermfoto gemaakt die als bijlage bij dit proces-verbaal zal worden gevoegd. De rechter vraagt de getuige de inhoud van de daarop vermelde bijlagen funderingsonderzoek zichtbaar te maken. De getuigen klikt op de bijlagen waardoor in het scherm een afbeelding verschijnt van een brief van Wareco aan mevrouw en de heer gedateerd 19 mei 1998 met als onderwerp ‘rapportage indicatief funderingsonderzoek [straat] te Haarlem.

De rechter maakt een foto van dit scherm en van de twee daarop volgende schermen die hij meent te herkennen als identiek aan de pagina’s van het Wareco rapport dat zich bevindt in het kort geding dossier. Hij zal deze foto’s aan dit proces-verbaal hechten.

(…)’

2.14.

Blijkens het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 28 september 2020 heeft de getuige [B.] onder meer verklaard als volgt:

‘U houdt mij voor hetgeen verkopend makelaar [A.] hier als getuige heeft verklaard en u toont mij de schermfoto’s die u bij die gelegenheid van het betrokken computerscherm heeft gemaakt. Als ik dit zo zie moet ik aannemen dat het Wareco rapport destijds tezamen met de andere stukken als bijlage door de verkopend makelaar is toegezonden.

(…)

Ik zal het Wareco rapport waarschijnlijk wel gezien hebben en met [Verkoper 2019] besproken hebben. De standaard reactie op een dergelijk rapport was toentertijd dat rekening moest worden gehouden met een gevaar voor de toekomst. Het zou kunnen dat de discrepantie tussen de vraagprijs en de laatprijs verband houdt met de inhoud van het Wareco rapport. Ik neem aan dat [Verkoper 2019] gedacht zal hebben: ik wil dat huis gewoon hebben. De fundering was voor haar geen issue.

Op een vraag van mr. Van Lingen antwoord ik dat ik mij niet kan herinneren dat de gebrekkigheid van de fundering in mijn contacten met [A.] als onderhandeling argument is ingezet.

U houdt mij voor mijn e-mail van 4 februari 2020 aan de heer [C.]. De praktijk dat panden met funderingsproblemen aan [C.] moesten worden voorgelegd hield er verband mee dat [C.] binnen het kantoor op dat terrein de specialist was. Hij heeft onder meer met mr. Helmich, de notaris, praatgroepen georganiseerd omtrent die problematiek in die buurt waar het pand was gelegen. Hij kreeg in verband daarmee ook wel wat klandizie en bood zelfs funderingshypotheken aan de klant aan.

U vraagt mij of het funderingsprobleem bij deze transactie ook aan [C.] ter kennis is gebracht. Dat moet, maar ik kan het mij niet herinneren. Ik kan mij ook niet specifiek herinneren of ik [Verkoper 2019] het advies heb gegeven om haar vingers niet aan deze aankoop te branden. We waren bij panden met funderingsproblemen wel altijd bijzonder voorzichtig. Met mijn opmerking in de laatste alinea van die mail dat ik uitgesloten acht dat er nu een Wareco rapport boven water komt die wij destijds niet als slecht hebben beoordeeld bedoel ik dat ik mij niet kan voorstellen dat het bewuste rapport destijds niet in het dossier heeft gezeten.

(…)

U attendeert mij erop dat het rapport niet wordt genoemd in artikel 23 van de koopovereenkomst. Dat moet dan een omissie zijn bij het redigeren van die bepaling.

(…)

Mr. Van Lingen houdt mij voor artikel 21 van de koopovereenkomst, waarin de koper de verkoper vrijwaart voor een mogelijk gebrek in de kwaliteit van de fundering en vraagt hoe dat te rijmen is met de door mij hiervoor aangenomen bekendheid met de inhoud van het Wareco rapport. Daar zit inderdaad een probleem. Mr. Van Lingen vraagt mij of het mogelijk is dat ik het Wareco rapport wel heb ontvangen maar vervolgens bij de verdere behandeling van deze transactie over het hoofd heb gezien. Het lijkt mij niet waarschijnlijk maar het zou kunnen.’

2.15.

Blijkens het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 16 november 2020 heeft de getuige [C.] onder meer verklaard als volgt:

‘Het was op mijn kantoor een keiharde regel dat als er iets mis was met de fundering van een woning ten aanzien waarvan we een opdracht hadden, dat dit met mij moest worden besproken. Ik ben er stellig van overtuigd dat dit niet is gebeurd, want dan zouden we dit pand niet hebben aangekocht. Ik stond en sta binnen de kringen van de Haarlemse makelaardij bekend als deskundige op het gebied van funderingsproblemen, in het bijzonder problemen die samenhangen met de zogenaamde “palenpest”.

(…)

Ik vermoed dat het Wareco rapport, gestuurd, of niet, bij ons nooit is aangekomen. Ik weet het wel zeker, want anders hadden wij de woning niet gekocht. Ik wijs u er ook nog op dat het vast gebruik is dat zo een belangrijk stuk als dit rapport in de koopovereenkomst wordt vermeld, ook in verband met de aansprakelijkheid van de makelaar en de verkoper. Dat is hier niet gebeurd.

(…)

U houdt mij voor de uitlatingen van [B.] als getuige over zijn kennis van de verkoopbrochure en u houdt mij ook voor dat zich in die brochure een verwijzing naar het Wareco rapport bevindt. U vraagt mij hoe het feit dat dat Wareco rapport niet de aandacht heeft gekregen die het had moeten hebben is te rijmen met mijn uitlatingen over het beleid binnen ons kantoor. De enige verklaring die ik daarvoor kan verzinnen is dat [B.] over het bewuste zinnetje in de verkoopbrochure heeft gelezen.

Omtrent de verkoop van de woning van [Verkoper 2019] in 2019 kan ik het volgende zeggen. [Verkoper 2019] nam contact met mij op omdat zij een andere woning had gezien die ze wilde kopen. Zij had daarvoor enkele uren de tijd. Ik ben toen direct langs die woning gereden, kon die niet van binnen bekijken, en ben doorgereden naar de woning van [Verkoper 2019]. Ik ben vervolgens doorgereden naar mijn kantoor om een aantal zaken na te trekken. Dat betrof de kwaliteit van de fundering zowel van de nieuwe woning als oude woning op basis van gemeentelijke informatie. Ik heb mij – ik ben ook hypotheekadviseur – als de donder op de hoogte gesteld van de financiële armslag van [Verkoper 2019] en heb als de donder een inschatting gemaakt van wat haar woning zou kunnen opbrengen. Ik ben in de Leidse buurt opgegroeid, heb er jaren gewoond en ken die buurt als mijn broekzak. Dat gaat niet zo ver dat ik op pand niveau de staat van het onroerend goed ken, maar ik ben wel op de hoogte van de kritieke plekken die zich in die buurt bevinden.

Gegeven mijn kennis van de buurt, het feit dat er uit de gemeentelijke informatie geen contra-indicatie zichtbaar was, dat mij niet bekend was dat er specifieke rapportages waren alsmede het feit dat er een aantal panden in die straat waren die voorzien waren van opbouwen, waaronder het belendende perceel, dat deel uitmaakte van dezelfde bouwstroom, had ik geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat er met betrekking tot de woning van [Verkoper 2019] van funderingsproblemen sprake was en heb ik meteen een prijs kunnen maken.

(…)

Ik heb bij [Verkoper 2019] niet naar de koopakte gevraagd, daar zagen wij geen belang in; wel naar de akte van levering. Ik neem aan dat ik die ook heb ontvangen. Ik heb bij [Verkoper 2019] een aantal stukken opgehaald en bij mij op kantoor gekopieerd, omdat zij dat zelf niet kon. Welke stukken dat precies waren moet ik nakijken; er zaten ook stukken bij die ik eerder aan haar ter hand heb gesteld. Waaronder stukken betrekking hebbende op de financiering, die ook door ons zijn bezorgd.

(…)’

3.Het geschil

3.1.

Koper 2019 vordert, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [Verkoper 2019]:

I. tot betaling van een voorschotbetaling van € 77.000,00, zijnde het bedrag dat minimaal nodig is om de noodzakelijk uit te voeren herstelwerkzaamheden uit te laten voeren inclusief 10% meerwerkreserve, althans enig bedrag aan voorschotbetaling dat de rechtbank in goede justitie voorkomt;

II. tot betaling van een voorschotbetaling van € 15.000,00 ter zake door eiseres gemaakte en nog te maken (on)kosten;

III. in de kosten van deze procedure, kosten rechtens.

3.2. [

Verkoper 2019] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Koper 2019 legt aan haar vordering ten grondslag dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, nu de verkoper haar heeft medegedeeld dat er geen gebreken zijn (geweest) aan de fundering van de woning.

Uit het Wareco-rapport blijkt dat in de fundering van de woning sprake is van paalrot, waarbij de kans op verzakking aanmerkelijk toeneemt indien de fundering zwaarder wordt belast. Hoewel [Verkoper 2019] op grond van een bij haar aankoop van de woning in 2007 verstrekte verkoopbrochure met daarin een verwijzing naar het Wareco-rapport, wist, althans had kunnen weten, dat de fundering gebrekkig was, heeft zij hierover vóór het sluiten van de koopovereenkomst niets aan Koper 2019 medegedeeld. [Verkoper 2019] heeft zelfs onjuiste gegevens verschaft, door in de vragenlijst bij de koopovereenkomst in te vullen dat geen sprake is (geweest) van gebreken aan de fundering. Koper 2019 stelt dat zij meerdere keren aan [Verkoper 2019] heeft laten weten dat zij een opbouw wilde realiseren.

Koper 2019 stelt dat zij de koopovereenkomst niet, althans niet onder deze voorwaarden, zou hebben gesloten als zij een juiste voorstelling van zaken zou hebben gehad.

4.2. [

Verkoper 2019] betwist dat zij op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst met Koper 2019 op de hoogte was van de funderingsproblematiek van haar woning en op grond hiervan essentiële informatie heeft verzwegen dan wel Koper 2019 onjuist heeft voorgelicht. Zij voert aan dat bij aankoop van de woning in 2007 de toenmalige verkoper dan wel diens makelaar gedurende het verkoopproces op geen enkele wijze aan (de makelaar van) [Verkoper 2019] heeft medegedeeld dat de fundering van de woning in slechte staat verkeert en dat op grond hiervan is geadviseerd om geen belasting verhogende ingrepen, zoals het opbouwen van een tweede verdieping, uit te voeren. Zij erkent dat zij de verkoopbrochure uit 2007 ten tijde van de totstandkoming van de verkoop aan Koper 2019 nog in haar bezit had maar stelt dat zij zich dat toen niet meer bewust was en deze brochure ook niet aan haar makelaar ter hand heeft gesteld. De brochure is pas boven water gekomen nadat Koper 2019 is gaan klagen.

4.3.

De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is, voor zover hier van belang, een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar:

indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten (lid 1, sub a), of
indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (lid 1, sub b).

4.4.

De kern van het geschil betreft de vraag of [Verkoper 2019] een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden, omdat zij wist of behoorde te weten dat er sprake was van funderingsgebreken. Drie gevallen dienen daarbij te worden onderscheiden:

[Verkoper 2019] wist zelf van de gebreken (actieve wetenschap),

[Verkoper 2019] behoorde te weten van de gebreken,

de door [Verkoper 2019] ingeschakelde makelaar(s) wist(en) van de gebreken.

Actieve wetenschap

4.5.

De voorzieningenrechter ziet zich allereerst gesteld voor de vraag of [Verkoper 2019] (zelf)
wistvan de funderingsgebreken. Koper 2019 stelt dat [Verkoper 2019] het Wareco-rapport in haar bezit had, althans dat zij voor ontvangst en kennisgeving van het rapport heeft getekend. [Verkoper 2019] voert daarentegen aan dat zij pas bekend is geworden met (de inhoud van) het Wareco-rapport in het najaar van 2019, na het sluiten van de koopovereenkomst. Als partijgetuige heeft [Verkoper 2019] verklaard dat bij de bezichtiging van de woning aan haar destijds een verkoopbrochure ter hand is gesteld. De originele versie van deze brochure is tijdens het verhoor van [Verkoper 2019] door haar aan de voorzieningenrechter overhandigd. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de inhoud van de verkoopbrochure identiek is aan de verkoopbrochure die zich in het dossier bevindt en dat het Wareco-rapport niet als bijlage is bijgevoegd. Na de bezichtiging heeft [Verkoper 2019] nog een drietal stukken ontvangen van de verkopend makelaar, maar het Wareco-rapport maakte hiervan geen deel uit.

Aldus is niet aannemelijk geworden dat het Wareco-rapport in 2007 aan [Verkoper 2019] is verstrekt.

Dat de inhoud van het Wareco-rapport in het kader van de aankoop van de woning door een of meer van de betrokken makelaars met [Verkoper 2019] is besproken is ook niet aannemelijk geworden. Onder de opsomming van de door [Verkoper 2019] ontvangen stukken in artikel 23 van deze koopovereenkomst is het Wareco-rapport niet vermeld. Dit terwijl de woninginformatie van de gemeente Haarlem, welke informatie ook onderdeel uitmaakt van de verkoopbrochure, daarin wel apart staat vermeld. Verder heeft destijds kopend makelaar [B.] verklaard dat hij het Wareco-rapport waarschijnlijk wel heeft gezien, maar dat hij zich niet kan herinneren of hij dat rapport met [Verkoper 2019] heeft besproken.

Op grond van het voorgaande acht de voorzieningenrechter het niet aannemelijk dat [Verkoper 2019] in 2007 bekend is geraakt met de inhoud van het Wareco-rapport.

4.6.

Voor zover Koper 2019 stelt dat [Verkoper 2019] op andere wijze reeds bekend was met de funderingsgebreken geldt dat ook dit niet aannemelijk is geworden.

De verklaringen van de naaste buurvrouw, [Buurvrouw], hierover zijn niet consistent, zodat de voorzieningenrechter hieraan geen bewijswaarde kan toekennen.

De voorzieningenrechter hecht ook weinig waarde aan haar mededeling dat het in de buurt algemeen bekend was dat de voorgangers van [Verkoper 2019] zijn verhuisd omdat zij vanwege de gebrekkigheid van de fundering geen opbouw op de woning konden realiseren. Als dat zo is had mogen worden verwacht dat daarvan (ook) enig (ander) bewijs zou zijn bijgebracht.

De stelling van Koper 2019 dat [Verkoper 2019] zelf kennis had van de funderingsgebreken of van de inhoud van het Wareco-rapport is derhalve onvoldoende aannemelijk geworden. Een en ander leidt tot de slotsom dat [Verkoper 2019] niet bekend was met de funderingsgebreken aan de woning. (Wat betreft de vraag of [Verkoper 2019] in een en ander wel voldoende reden had moeten vinden om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de fundering wordt verwezen naar hetgeen hierna sub 4.13 wordt ovewogen.)

Behoren te weten

4.7.

De voorzieningenrechter acht niet aannemelijk geworden dat [Verkoper 2019] ten tijde van de verkoop actieve wetenschap had van het feit dat zij nog in het bezit was van een oude verkoopbrochure waarin een verwijzing stond naar een Wareco-rapport.

Maar ook indien zij die wetenschap wel had, is dat onvoldoende voor het oordeel dat [Verkoper 2019] had moeten begrijpen dat de fundering gebrekkig was of zou kunnen zijn.

In de verkoopbrochure wordt immers slechts verwezen naar een Wareco-rapport van een bepaalde datum, zonder dat daarbij wordt aangegeven dat dit rapport specifiek betrekking heeft op de [straat]. Uit de verklaring die [Verkoper 2019] als getuige heeft afgelegd wordt duidelijk dat en hoe deze ‘onschuldige’ verwijzing in de context van de rest van de brochure en de daarbij gevoegde bijlagen haar versluierende werking heeft kunnen verrichten. Het kan [Verkoper 2019] niet euvel worden geduid dat zij op grond van deze verwijzing (destijds) geen argwaan heeft gekregen omtrent de staat van de fundering, temeer niet omdat het ervoor moet worden gehouden dat kopend makelaar [B.], op wiens weg het lag om een versluierende voldoening aan de mededelingsplicht door een branchegenoot te doorzien en onschadelijk te maken, niet heeft opgelet.

A fortiori kan niet worden volgehouden dat [Verkoper 2019] op grond van de aanwezigheid van die verwijzing in 2019 Koper 2019 had moeten attenderen op het bestaan van dit rapport.

De stelling van Koper 2019 dat [Verkoper 2019] verplicht was om de verkoopbrochure uit 2007 aan haar te verstrekken, aangezien zij daarmee informatie bezat waarvan zij moest weten dat deze relevant was voor Koper 2019, wordt dan ook niet gevolgd. De wijze waarop [Verkoper 2019] in 2007 kennis heeft genomen van de verwijzing brengt niet met zich mee dat zij in 2019 moest beseffen dat die vermelding voor de koper relevante informatie bevatte. Een makelaar dient aan te slaan op een verwijzing naar een Wareco-rapport, maar van een particulier kan dat niet worden gevergd.

Concluderend geldt dan ook dat geen feiten of omstandigheden aannemelijk zijn geworden op grond waarvan kan worden geoordeeld dat [Verkoper 2019] behoorde te weten van de funderingsgebreken.

Toerekening van wetenschap

4.8.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat bij de toerekening van kennis, wetenschap of (reden tot) twijfel die iemand ten aanzien van feitelijkheden die van belang zijn voor de behoorlijkheid van de afwikkeling van een transactie had, aan een ander die deze kennis, wetenschap of (reden tot) twijfel zelf niet had, terughoudendheid moet worden betracht.

Dit is temeer het geval als die toerekening, zoals in het onderhavige geval, plaatsvindt in het kader van een aansprakelijkheidsvraag. In het aansprakelijkheidsrecht is immers uitgangspunt dat eenieder in beginsel alleen voor zijn eigen daden en nalatigheden aansprakelijk is te houden.^[1]De voorzieningenrechter deelt dan ook niet de opvatting van Koper 2019 dat alleen al het bestaan van een Wareco-rapport bij de koop van een woning een dermate belangwekkend feit is, dat van een verkoper verwacht mag worden dat dit wordt vermeld.

4.9.

Indien al zou kunnen worden vastgesteld dat verkopend makelaar [C.] in 2019 bekend was met de verwijzing in de verkoopbrochure kan wellicht worden gezegd dat het op de weg van
die makelaarhad gelegen om van dat rapport kennis te nemen en de inhoud in zijn contacten met [Verkoper 2019] aan de orde te stellen. Voor een verwijt aan [Verkoper 2019] als verkoper is echter pas grond indien niet alleen kan worden vastgesteld dat dit is gebeurd, maar ook dat dit op zodanige wijze is gebeurd dat [Verkoper 2019] had moeten begrijpen dat de sub 2.3 genoemde mededeling op de vragenlijst niet juist was.

Uit niets volgt dat dit hier het geval is, alleen al niet omdat niet kan worden vastgesteld dat [C.] de brochure met de verwijzing (of het rapport) kende. Uit de beschrijving van zijn bemoeienissen met de verkoop van de woning moet worden afgeleid dat dit niet het geval was en dat hij zich ook niet heeft verdiept in mogelijke bijzonderheden rond de fundering van het pand, maar heeft volstaan met het volgen van de hem vertrouwde invulling van de informatieplicht die hij als deskundige met betrekking tot de verkoop van woningen in de Leidse buurt had ontwikkeld.

4.10.

Voor zover de gewenste toerekening van kennis en wetenschap betrekking heeft op de kennis die aankopend makelaar [B.] in 2007 had, staat niet alleen het tijdverloop daaraan in de weg, maar ook het feit dat [B.] bij de transactie in 2019 geen rol heeft gespeeld, dat het kantoor waaraan [B.] in 2007 met [C.] was verbonden niet meer bestaat en dat dit ook geldt voor een mogelijk met betrekking tot Straat destijds aangelegd dossier.

4.11.

Gelet op de voorgaande overwegingen is er naar het oordeel van de voorzieningenrechter van schending van een mededelingsplicht van [Verkoper 2019] geen sprake.

4.12.

Koper 2019 stelt verder dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van Koper 2019, namelijk de ingevulde vragenlijst. Daaruit valt volgens Koper 2019 af te leiden dat er geen gebreken aan de fundering bekend waren. Dat bleek - gelet op het Wareco-rapport - een onjuiste voorstelling van zaken te zijn.

4.13.

Mede gelet op hetgeen hiervoor in 4.9 is overwogen verhindert het bepaalde in artikel 20c van de koopovereenkomst naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat de dwaling aan [Verkoper 2019] kan worden toegerekend, nu [Verkoper 2019] immers niet wist en ook niet behoefte te beseffen dat zij de vragenlijst niet juist invulde. Art 20c brengt onder die omstandigheden mee dat Koper 2019, die werd bijgestaan door een makelaar die geacht mag worden bekend te zijn met de funderingsproblematiek in de Leidse buurt, nader onderzoek had moeten doen naar de staat van de fundering en zich er niet op kan beroepen dat mogelijke redenen tot twijfel aan de zijde van [Verkoper 2019] op haar een mededelingsplicht legden.

Koper 2019 heeft weliswaar geïnformeerd bij de gemeente Haarlem en een bouwkundige keuring laten uitvoeren, maar dit onderzoek heeft de staat van de fundering niet aan het licht gebracht. In het rapport van de bouwkundige keuring is ook bovendien nader onderzoek aanbevolen.

4.14.

Vorenstaande overwegingen leiden tot de slotsom Koper 2019 beroep op dwaling niet slaagt. De vorderingen van Koper 2019 zullen dan ook worden afgewezen.

4.15.

Koper 2019 zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [Verkoper 2019] worden begroot op:

- griffierecht € 937,00

- salaris advocaat
980,00

Totaal € 1.917,00

4.16.

Voor het geval de Haarlemse makelaardij van dit vonnis kennis neemt (wat gezien de betrokkenheid van vier Haarlemse makelaars bij deze zaak niet onwaarschijnlijk is), merkt de voorzieningenrechter
ten overvloedenog het volgende op.

De makelaardij zou het, meer dan nu kennelijk gebeurt, tot haar verantwoordelijkheid moeten rekenen dat verkooptransacties wat betreft de informatieve kant zodanig worden begeleid dat een treurige afloop als hier aan de orde zich niet kan voordoen.

Dat begint ermee dat makelaars cruciale informatie omtrent de staat van een woning zodanig aan die woning moeten koppelen dat de waarschuwende werking die ervan uitgaat zo lang als nodig voor de markt beschikbaar blijft.

Dat betekent voor het onderhavige geval minstgenomen dat de conclusies van het Wareco-rapport in de verkoopbrochure 2007 hadden moeten worden opgenomen en dat het rapport bij de contractstukken had moeten worden genoemd. Nog beter is het om ervoor te zorgen het betrokken rapport in de transportakte wordt vermeld en als bijlage aan die akte worden gehecht. Dat stimuleert de opvolgend eigenaar om bij vervreemding klare wijn te schenken omtrent de vraag hoe met het in het rapport vermelde gebrek is omgegaan.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Koper 2019 in de proceskosten, aan de zijde van [Verkoper 2019] tot op heden begroot op € 1.917,00.

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 26 januari 2021.^[2]

ECLI:NL:RBNHO:2021:651

Vordering tot betaling van voorschot voor herstelwerkzaamheden aan fundering van woning na verkoop

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten