Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/596
uitspraak van de meervoudige kamer van 5 augustus 2021 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: drs. N.M. Ligthart),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiser een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 283.478. Bij afzonderlijke beschikking heeft verweerder een bedrag van € 34.946 aan heffingsrente in rekening gebracht.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 maart 2021 te Haarlem. Deze zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaken met nummers HAA 20/591 tot en met HAA 20/593, HAA 20/597, HAA 20/598 en HAA 20/573. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd, prof. mr. [A] , [B] RT VRTV (taxateur) en [C] MSc MRE FRICS RRV RT (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [D] , mr. [E] , mr. [F] , mr. [G] en [H] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser heeft een aanmerkelijk belang van 50% in [I] B.V. (hierna: de BV). De broer van eiser, de heer [J] , heeft ook een aanmerkelijk belang van 50% in de BV.
2. De activiteiten van de BV bestaan voornamelijk uit het exploiteren van onroerend goed.
3. Op 3 maart 2011 heeft de BV de eigendom van de onroerende zaken gelegen aan de [L] en [M] (hierna: onroerende zaken) overgedragen aan eiser en zijn broer, ieder voor de onverdeelde helft. De overeengekomen koopsom bedraagt € 8.450.000 en de rentevergoeding bedraagt € 280.702, in totaal een bedrag van € 8.730.702.
4. Op 3 maart 2011 is namens eiser en zijn broer de aangifte overdrachtsbelasting ingediend naar een waarde van € 8.730.702.
5. De onroerende zaak [L2] werd verhuurd aan [N] B.V. (hierna: [N] ). Op 30 mei 2007 heeft de BV een brief gestuurd aan [N] inhoudende opzegging van de huurovereenkomst van [L2] met ingang van 1 juni 2008 wegens dringend eigen gebruik en een belangenafweging. Op 27 mei 2010 hebben de BV en [N] een vaststellingsovereenkomst gesloten. In de overeenkomst komen zij overeen dat de huurovereenkomst van [L2] met ingang van 30 september 2010 wordt beëindigd.
6. Vanaf 8 september 2008 is er, al dan niet via [O] , contact met [P] over het huren van de onroerende zaken. Op 6 december 2010 geeft de BV opdracht aan [O] om een Head of Terms (hierna: HOT) op te stellen voor de huur van de onroerende zaken. Op 14 december 2010 verstuurt [O] de HOT naar [P] . Op 22 februari 2011 heeft [O] een HOT verstuurd naar [P] . Dit betreft een “unconditional proposal”. Op 22 maart 2011 heeft [P] de HOT ondertekend. Eiser en zijn broer hebben de HOT op 28 maart 2011 ondertekend. De huurovereenkomst met [P] is op 29 en 30 augustus 2011 ondertekend.
7. Op 7 september 2010 heeft eiser, namens de BV, een e-mail gestuurd aan [Q] waarin, voor zover hier van belang, het volgende vermeld staat:
“Naar aanleiding van ons gesprek dienen wij bij u het verzoek in onze rekening courant faciliteit tijdelijk te verhogen met € 500.000 plus BTW. Wij zullen dit geld gebruiken om de laatste huurder van het bij ons in bezit zijnde winkelcomplex [L/M] , uit te kopen. Deze transactie vindt plaats in de laatste week van september. De huidige huurstroom van het complex is circa € 400.000 en na renovatie van circa € 1.000.000 zal de huurstroom rond € 850.000 bedragen. Dit leidt uiteraard ook tot een behoorlijke meerwaarde van dit complex wat wij voorzichtig inschatten op een bedrag van € 9.000.000. Waarschijnlijk zal dit nog meer zijn daar wij een factor 20 hanteren en de laatste transacties, ons bekend op [l] , rond factor 30 waren.
(…)”
8. Op 19 januari 2011 heeft [R] de onroerende zaken getaxeerd op € 9.500.000 (in verhuurde staat). Bij de taxatie is uitgegaan van een huur van € 595.000 per jaar. De waardebepaling is afgegeven op 25 januari 2011
.
.
9. Op 19 januari 2011 heeft [R] de onroerende zaken getaxeerd op € 8.900.000 (leeg en ontruimd). Bij de taxatie is uitgegaan van een huur van € 595.000 per jaar. De waarde is afgegeven op 1 maart 2011
.
.
10. [S] heeft de onroerende zaken op waardepeildatum 21 februari 2011 getaxeerd op € 8.450.000. Bij de taxatie is uitgegaan van een bruto markthuurwaarde van circa € 685.000 per jaar.
11. [O] heeft in opdracht van de BV in verband met financieringsdoeleinden de onroerende zaken getaxeerd. De marktwaarde is op 6 mei 2013 getaxeerd op € 26.440.000 en de executiewaarde op € 23.790.000.
12. Op 16 juni 2014 is er door rijkstaxateur [T] van de Belastingdienst een taxatierapport opgemaakt. De onroerende zaken zijn op 27 augustus 2013 opgenomen. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken is op peildatum 3 maart 2011 geschat op € 18.180.000.
13. Volgens verweerder is de waarde van de onroerende zaken op de overdrachtsdatum 3 maart 2011 € 18.180.000. Het verschil tussen de aangegeven waarde en de waarde die verweerder voorstaat is € 9.449.298. Verweerder heeft de grondslag van de naheffing gesteld op € 9.449.250. De verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt € 566.955, waarvan € 283.478 voor rekening komt van eiser.
Geschil
14. In geschil is of de naheffingsaanslag terecht is opgelegd. Meer specifiek is in geschil de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken op de overdrachtsdatum.
15. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken ten tijde van de overdracht niet hoger ligt dan de gehanteerde tegenprestatie.
16. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken ten tijde van de overdracht € 18.180.000 bedroeg.
17. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Op de zaak betrekking hebbende stukken
18. De rechtbank merkt vooraf op dat, alhoewel verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingediend, daar in dit geval geen gevolg aan hoeft te worden verbonden, aangezien eiser die stukken reeds bij het beroepschrift heeft gevoegd. De overige op de zaak betrekking hebbende stukken zijn wel bij het verweerschrift gevoegd.
Wettelijke bepalingen
19. Op grond van artikel 2, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: WBR) wordt een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken.
20. Op grond van artikel 9, eerste lid, van de WBR wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie.
21. Onder waarde wordt volgens artikel 52 van Pro de WBR verstaan de waarde in het economische verkeer.
22. De belasting bedraagt 6 percent (artikel 14, eerste lid, van de WBR) en wordt geheven van de verkrijger (artikel 16 van Pro de WBR).
23. Op grond van artikel 20 van Pro de Algemene wet inzake rijksbelastingen kan een naheffingsaanslag worden opgelegd, indien belasting die op aangifte behoort te worden voldaan of afgedragen, geheel of gedeeltelijk niet is betaald.
Waarde onroerende zaken
24. De rechtbank stelt voorop dat de waarde in het economische verkeer de prijs is die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
25. Nu verweerder afwijkt van de aangifte rust op hem de last aannemelijk te maken dat de waarde in het economische verkeer hoger is dan de tegenprestatie en in ieder geval niet lager dan € 18.180.000. Verweerder heeft daartoe gewezen op het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij behorende toelichting.
26. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het overleggen van het door [T] opgemaakte taxatierapport met bijbehorende toelichting en de ter zitting gegeven uitleg aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde in het economische verkeer op 3 maart 2011 niet minder dan € 18.180.000 bedroeg. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor de overdracht van de onroerende zaken, gelet op de stand van de onderhandelingen en de HOT, vrijwel vaststond dat de onroerende zaken, na renovatie, zouden worden verhuurd aan [P] en tegen welke huur. Bovendien is de markthuur door de rijkstaxateur – ook los van deze huurovereenkomst – op grond van referentiepanden bepaald en die acht de rechtbank redelijk. De door verweerder gehanteerde renovatiekosten zijn wellicht iets te laag geschat, maar dat leidt er niet toe dat geen sprake is van een redelijke schatting. Zelfs als een hoger bedrag aan renovatiekosten in aanmerking dient te worden genomen, acht de rechtbank de waarde, gelet op alle omstandigheden, redelijk. Voorts betreft de locatie van de onroerende zaken een zogenoemde “A-locatie” en zal van leegstand niet snel sprake zijn.
27. De door eiser overgelegde taxatierapporten leiden niet tot een ander oordeel, aangezien in die rapporten ten onrechte geen rekening wordt gehouden met de huurovereenkomst met [P] dan wel de juiste te verwachten markthuur. Dat maakt dat de taxatierapporten niet bruikbaar zijn. De verklaringen van de deskundigen dat geen rekening behoeft te worden gehouden met de huurovereenkomst omdat de huurovereenkomst op 3 maart 2011 nog niet is ingegaan, maakt dit niet anders. Door de reeds ver gevorderde onderhandelingen met [P] was bekend dat de onroerende zaken voor minstens 10 jaar verhuurd zouden zijn en welke huurprijs daar tegenover stond. De overeengekomen huurprijs is dusdanig dat daar rekening mee gehouden had moeten worden en bovendien in lijn met de door de taxateur van verweerder bepaalde markthuur. Voorts is in de taxatierapporten die eiser heeft overgelegd uitgegaan van te hoge bedragen aan renovatiekosten (namelijk € 2.000.000), terwijl de daadwerkelijke renovatiekosten van het winkelgedeelte een stuk lager zijn uitgevallen (namelijk € 600.000). Verder hecht de rechtbank waarde aan de e-mail van 7 september 2010 van eiser aan [Q] waarin hij aangeeft dat de onroerende zaken voorzichtig geschat € 9.000.000 meerwaarde krijgen door verhuur tegen een prijs van € 850.000. Het overgelegde taxatierapport van [O] , waarin de marktwaarde op 6 mei 2013 is getaxeerd op € 26.440.000 en de executiewaarde op € 23.790.000, hoewel sprake is van een latere taxatiedatum, wijst ook niet op een door eiser voorgestane lagere waarde. De rechtbank is van oordeel dat de naheffingsaanslag terecht en tot het juiste bedrag is opgelegd.
28. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
28. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, en mr. G.H. de Soeten en mr. J. Gooijer, leden, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2021.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.