Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9052404 \ CV EXPL 21-1124
Uitspraakdatum: 16 juni 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: De Ruijter & Willemsen gerechtsdeurwaarders en incasso B.V.
tegen
1.[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
2.
[gedaagde]
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partijen
verder te noemen: [gedaagden]
procederend in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 4 februari 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft mondeling geantwoord.
1.2.
Op 20 mei 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagden] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagden] en [eiser] bij brieven van 26 april 2021 respectievelijk 12 mei 2021 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt vanaf 1 oktober 2012 aan [gedaagden] de woonruimte gelegen te [adres]
2.2.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat het totale maandelijks door [gedaagden] verschuldigde bedrag € 580,00 bedraagt, bestaande uit een “huurprijs” van € 570,00 en een bedrag van € 10,00 aan “servicekosten”.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert te verklaren voor recht, dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de naleving van zijn verplichtingen als huurder uit hoofde van de huurovereenkomst, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagden] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Verder vordert [eiser] [gedaagden] te veroordelen aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.095,18, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, alsmede een bedrag van € 789,83 per maand bij vooruitbetaling te voldoen vanaf datum dagvaarding tot het moment dat de huurovereenkomst zal zijn beëindigd en [gedaagden] te veroordelen in de kosten welke direct voortvloeien uit de gedwongen ontruiming. [eiser] vordert daarnaast om [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 110,49 aan buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] ondanks meerdere aanmaningen in gebreke is gebleven met betaling van (een deel van) de verschuldigde huurtermijnen en servicekosten en een huurachterstand heeft laten ontstaan van een totaalbedrag van € 1.095,18. De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagden] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat de huurtermijnen en servicekosten steeds zijn betaald en er geen sprake is van een huurachterstand. Met de huurprijsverhogingen vanaf 1 november 2019 en de verhoging van de servicekosten heeft [gedaagden] niet ingestemd en deze zijn daarom niet verschuldigd.
5.De beoordeling
5.1.
Het gehuurde is aan te merken als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW Pro. In deze zaak moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een tekortkoming van [gedaagden] wegens het structureel niet betalen van een gedeelte van de kale huurprijs en/of de servicekosten.
Huurverhogingen
5.2.
Partijen zijn bij het aangaan van de huur een kale huurprijs van € 570,00 overeengekomen en servicekosten van € 10,00. Partijen zijn verder overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks (per juli) op voorstel van de verhuurder kan worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.
5.3.
[eiser] heeft per 1 november 2019 en 1 november 2020 huurverhogingen in rekening gebracht. [gedaagden] heeft de huurverhogingen niet betaald. Volgens [gedaagden] had [eiser] de huurverhogingen moeten voorleggen aan de huurcommissie, omdat [gedaagden] tijdig schriftelijk heeft verklaard met het voorstel van 2019 en 2020 van [eiser] niet in te stemmen. In beginsel moet [eiser] , als een huurder niet instemt met een voorstel tot huurprijsverhoging, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel [1] . [eiser] heeft dit niet gedaan.
5.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] het bezwaar tegen het voorstel tot verhoging van de huur van [gedaagden] niet aan de huurcommissie hoefde voor te leggen. In zijn bezwaarbrieven brengt [gedaagden] namelijk geen voor toetsing van het voorstel tot huurprijsverhoging relevante argumenten naar voren. Een oordeel dat erop neer komt dat [eiser] het bezwaar tegen de huurprijsverhoging hoe dan ook aan de huurcommissie voor had moeten leggen, ongeacht de door [gedaagden] al dan niet genoemde argumenten, zou kunnen leiden tot aan de huurcommissie voor te leggen bezwaren met bijvoorbeeld geen ander argument dan ‘ik ben het er niet mee eens’. Dit strookt niet met de bedoeling van de in combinatie te lezen artikelen 7:253 BW en 13 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. [eiser] hoeft alleen bezwaren voor te leggen die argumenten bevatten die kunnen leiden tot het oordeel van de huurcommissie dat het voorstel tot huurprijsverhoging niet redelijk is.
In dit licht bezien is ter zitting gebleken dat [gedaagden] bezwaar heeft gemaakt tegen de huurprijsverhoging in 2019 en 2020 om [eiser] ertoe te bewegen een eindafrekening te sturen van de servicekosten omdat hij deze, ondanks verzoeken daartoe, niet van [eiser] ontving. [gedaagden] heeft verder ook ter zitting bevestigd dat de voorgestelde huurverhoging in 2019 en in 2020 conform het wettelijk toegestane percentage is. Argumenten die ertoe leiden dat [eiser] de bezwaren wel aan de huurcommissie had moeten voorleggen, zijn door [gedaagden] niet of onvoldoende gesteld.
5.5.
Dit betekent dat de huurprijsverhoging per 1 november 2019 en per 1 november 2020 gelet op het voorgaande een feit is. [gedaagden] heeft tot en met februari 2021 € 765,89 (november 2019-oktober 2020 komt op € 463,09, november 2020-februari 2021 komt op € 302,80) te weinig huur betaald. Het feit dat [eiser] er op 2 juli 2020 pas achter is gekomen dat [gedaagden] een lagere huurprijs betaalde, zegt niet dat [eiser] zijn recht om de achterstallige huur te vorderen heeft prijsgegeven. Ook de omstandigheid dat [eiser] vlak daarvoor aan [gedaagde 2] een verhuurdersverklaring heeft verstrekt zegt dat niet. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat [eiser] zijn rechten op de huurachterstand heeft willen prijsgeven. Dit deel van de vordering zal de kantonrechter dan ook toewijzen.
Ook zal de vordering tot betaling van de huur vanaf maart 2021 worden toegewezen, met dien verstande dat dit zal worden toegewezen tot en met juni 2021, omdat de huurtermijnen vanaf juli 2021 nog niet opeisbaar zijn. Het bedrag dat wordt aangehouden is € 774,83. Dit is kale huur van € 764,83 plus € 10,00 servicekosten. Voor zover [gedaagden] reeds betalingen heeft gedaan voor deze maanden dienen deze uiteraard in mindering te strekken op de vordering.
Verhoging servicekosten
5.6.
[eiser] vordert van [gedaagden] gedeeltelijk achterstallige servicekosten tot en met februari 2021. De achterstand van servicekosten is ontstaan doordat [gedaagden] sinds 1 november 2018 de verhoging van de servicekosten niet heeft betaald. [eiser] is gelet op artikel 4.2. van de huurovereenkomst gerechtigd om bijkomende kosten voor leveringen en diensten (servicekosten) bij [gedaagden] in rekening te brengen op basis van een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening. De in de huurovereenkomst overeengekomen vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten bedraagt € 10,00.
5.7.
[eiser] heeft per e-mail van 31 juli 2018 aangekondigd dat de servicekosten per 1 november 2018 verhoogd worden van € 10,00 naar € 25,00 per maand. Als reactie op die e-mail heeft [gedaagden] [eiser] gevraagd om een specificatie van de servicekosten. [eiser] heeft op 7 november 2019 aan [gedaagden] laten weten dat de kosten voor stoffering verhoogd zijn omdat dit in een kortere tijd wordt afgeschreven en er wordt een bijdrage gerekend van € 5,00 voor onderhoudskosten van de CV installatie.
5.8.
[gedaagden] heeft aangevoerd dat hij het niet eens is met de verhoging van de servicekosten en dat [eiser] ten onrechte geen eindafrekening heeft opgemaakt op basis van de werkelijk gemaakte kosten. De kantonrechter overweegt hieromtrent het volgende. [eiser] is verplicht om elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar kostensoorten uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte (service)kosten aan de huurder te verstrekken, met vermelding van de wijze van berekening daarvan [2] . Jaarlijks dienen de werkelijke servicekosten met de betaalde voorschotten te worden verrekend. Verhoging van het voorschotbedrag kan slechts plaatsvinden met goedkeuring van de [gedaagden] In ieder geval kan geen verhoging van het voorschotbedrag worden gevraagd, zolang geen servicekostenoverzicht door [eiser] aan [gedaagden] is verstrekt [3] .
5.9.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de gevorderde servicekosten niet voor toewijzing in aanmerking komen omdat [eiser] geen servicekostenoverzicht heeft verstrekt. [gedaagden] heeft herhaaldelijk bezwaar gemaakt tegen de verhoging van de servicekosten en gevraagd om een eindafrekening. De kantonrechter zal dit deel van de vordering dan ook afwijzen.
Ontbinding en ontruiming
5.10.
Uit de specificatie van de betalingsachterstand [4] van [eiser] volgt dat [gedaagden] structureel zijn verplichting om de huurverhogingen aan [eiser] te betalen, niet nakomt. Hij is op dit punt dus tekortgekomen in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
5.11.
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt [5] .
5.12.
De betalingsachterstand - en daarmee de tekortkoming van [gedaagden] - is naar het oordeel van de kantonrechter echter te gering om toewijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te kunnen rechtvaardigen. Van een herhaalde wanprestatie is ook geen sprake. [eiser] heeft namelijk niet gesteld, en dit is ook niet gebleken, dat [gedaagden] eerder is veroordeeld of dat eerder achterstanden zijn ontstaan. De vordering van [eiser] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en de daarop betrekking hebbende nevenvoorzieningen zullen worden afgewezen.
5.13.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro heeft plaatsgevonden.
5.14.
De conclusie is dat de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de naleving van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de betaling van de huurachterstand die ziet op de huurverhogingen zal toewijzen. [eiser] vordert verder betaling van de hoofdsom vermeerderd met wettelijke handelsrente. Niet de gevorderde wettelijke handelsrente, maar de wettelijke rente over de aan [eiser] te betalen huurtermijnen zal worden toegewezen vanaf 1 april 2020 voor de achterstallige huur tot die datum en vervolgens vanaf de datum van opeisbaarheid van de achterstallige huurtermijnen. Partijen hebben immers geen handelsovereenkomst gesloten.
5.15.
[gedaagden] is de overwegend in het ongelijk gestelde partij en wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure. Daarbij wordt [gedaagden] ook veroordeeld tot betaling van € 62,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
verklaart voor recht dat [gedaagden] tekort is geschoten in de naleving van zijn verplichtingen als huurder uit hoofde van de met [eiser] gesloten huurovereenkomst;
6.2.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eiser] van € 765,89 aangaande achterstallige huurpenningen over de periode november 2019 tot en met februari 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 april 2020 over de achterstallige huurtermijnen tot die datum en vervolgens vanaf de datum van opeisbaarheid van de achterstallige huurtermijnen tot aan de dag van de gehele betaling;
6.3.
veroordeelt [gedaagden] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting de vanaf maart 2021 tot en met juni 2021 maandelijks aan [eiser] verschuldigde huurpenningen ad € 774,83 te voldoen;
6.4.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 216,44
griffierecht € 240,00
salaris gemachtigde € 248,00 ;
6.5.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 62,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter