ECLI:NL:RBNHO:2021:7051

• Datum uitspraak: 7 juli 2021
• Publicatiedatum: 20 augustus 2021
• Zaaknummer: 9047277
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.A.M. Jansen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst en geschil over huurverhoging, afvalstoffenheffing, waterschapsbelasting en servicekosten

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 7 juli 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurder over een huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte. De eiser, vertegenwoordigd door mr. M.C. Dirks, vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsook betaling van achterstallige huur en bijkomende kosten, waaronder afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting. De gedaagde, vertegenwoordigd door mr. D.E.J. Maes, betwistte de vordering en voerde aan dat er geen betalingsachterstand was en dat de dagvaarding nietig was vanwege een onjuiste woonplaatsvermelding van de eiser.

De kantonrechter oordeelde dat de gedaagde wel degelijk een betalingsachterstand had, maar dat deze niet groot genoeg was om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De vordering tot ontbinding en ontruiming werd dan ook afgewezen. Wel werd de gedaagde veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 70,68, te vermeerderen met wettelijke rente over een deel van de vordering. De kantonrechter wees ook de tegenvordering van de gedaagde af, waarin hij teruggave van eerder betaalde servicekosten vorderde. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij iedere partij de eigen kosten droeg.

De uitspraak benadrukt de noodzaak voor verhuurders om zorg te dragen voor correcte communicatie en documentatie met betrekking tot huurverhogingen en bijkomende kosten, en dat een betalingsachterstand van minder dan drie maanden doorgaans niet voldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9047277 \ CV EXPL 21-1278

Uitspraakdatum: 7 juli 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M.C. Dirks, Gerechtsdeurwaarderskantoor Vermeer Schutte & Musen B.V.

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. D.E.J. Maes

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 18 februari 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft op de rolzitting van 28 april 2021 schriftelijk geantwoord en daarbij een (deels voorwaardelijke) tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 3 juni 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. [eiser] heeft ter zitting nog een kleurenfoto van een kapot bed overgelegd en [gedaagde] een akte wijziging eis, althans herstel foutieve berekening eis in reconventie.

2. De feiten

2.1.

[eiser] verhuurt met ingang van 15 januari 2014 aan [gedaagde] een kamer in de woning aan de [adres] (hierna: “het gehuurde”).

2.2.

Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs € 300,00 per maand en het voorschot op de servicekosten € 75,- per maand.

2.3.

Er is bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde gemaakt.

2.4.

Uit de huurovereenkomst volgt onder meer:

“
(…)

Artikel 3: Huurprijs, servicekosten en huurprijsaanpassing

(…)

3. Verhuurder is niet gehouden rekening te houden met de vraag of huurder van een of meer van de hierna onder artikel 15 genoemde leveringen en diensten al dan niet gebruik maakt.

Verhuurder zal aan huurder elk jaar en uiterlijk zes maanden na het verstrijken van het betreffende kalenderjaar een overzicht verstrekken van de aan verhuurder in rekening gebrachte kosten van de levering en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en het aandeel van huurder in die kosten.

Op de vergoeding van de bijkomende leveringen en diensten wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast. Indien uit het door verhuurder te verstrekken overzicht blijkt dat over de betreffende periode door huurder te weinig is betaald of door verhuurder teveel is ontvangen dient, rekening houdend met de voorschotbetalingen, binnen een maand na verstrekking van het overzicht te worden bijbetaald of terugbetaald. (…)

(…)

Artikel 15: Leveringen en diensten

Verhuurder verzorgt voorhuurder de volgende bijkomende leveringen en diensten:

x gas x elektriciteit

x warmte x (warm) water

(…)

Artikel 16: Belastingen en andere heffingen

1. Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:

a.
a) de onroerende zaakbelasting en de waterschap- of polderlasten ter zake van het feitelijk gebruik van het gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene en gemeenschappelijk ruimten;

b) milieuheffingen, waaronder verontreinigingsheffing oppervlaktewateren en zuiveringsheffing afvalwater;

c) overige bestaande en toekomstige belastingen, milieubeschermingbijdragen, lasten, heffingen en retributies - voor zover deze niet geheel of gedeeltelijk zouden zijn geheven of opgelegd indien het gehuurde niet in gebruik zou zijn gegeven - (…)

2. Indien de voor rekening van huurder komende heffingen, belastingen, retributies of andere lasten bij verhuurder worden geïnd, moeten deze door de huurder op eerste verzoek aan verhuurder worden voldaan.

(…)”

2.5.

In een brief van 5 juni 2018 van [eiser] aan [gedaagde] staat:

“(…)

De gemeentelijke belastingen van 2016 en 2017 bedragen samen € 246,04.

Deze heeft u nog steeds niet voldaan na eerdere aanmaningen. U kreeg van 2017 gwl terug € 126,20 en dit heb ik verrekend met uw openstaande betalingen. (…)

(…)”

2.6.

Bij brief van 9 december 2018 aan [gedaagde] schrijft [eiser] :

“(…)

Afrekening gas, water en stroom 2018.

De kachel heeft dit jaar minder hoog gestaan. Daardoor hebben wij minder gas verbruikt en hebben wij recht op teruggave.

Begrijpelijk zal ik dit verrekenen met uw openstaande nota’s.

(…)

Teveel betaald over deze periode € 1.715,41

Gedeeld door vijf kamers blijft er over per kamer € 343,08

(…)”

2.7.

Bij brief van 23 december 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] gesommeerd een bedrag van € 1.262,91 te voldoen en daarbij aangegeven dat, als [gedaagde] dit bedrag niet binnen 14 dagen na ontvangst van de brief zou betalen, [gedaagde] ook de buitengerechtelijke incassokosten van € 229,22 inclusief btw zou moeten betalen. In de brief staat deze vordering als volgt beschreven:

“(…)

De hoofdsom kan als volgt worden gespecificeerd:

WOZ belasting 2016 tot en met 2019 € 273,36

Reparatie/bed € 182,81

Huurverhogingen 2018 tot en met 2020 € 511,56

Afrekening Greenchoice € 76,98

Waterschapsbelasting 2016 tot en met 2019 € 218,20 +

Totaal € 1.262,91

(…)”

2.8.

[gedaagde] heeft geen gehoor aan gegeven aan deze sommatie.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad dat [gedaagde] wordt veroordeeld om:

1. het gehuurde te ontruimen met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken – voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiser] zijn – en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

2. aan [eiser] , tegen bewijs van kwijting te betalen, een bedrag van € 1.494,69 voor achterstallige huurpenningen, belastingen, reparatiekosten, energiekosten en incassokosten, te vermeerderen met de huurpenningen aanvangende op 1 januari 2021 van € 406,32, een gedeelte van een maand te rekenen voor een gehele maand, tot de dag der algehele ontbinding en schadevergoeding gelijk aan de huurderving vanaf datum ontbinding tot datum ontruiming, één en ander met de wettelijke rente over € 1.262,91 vanaf 29 januari 2021 tot de dag van de algehele voldoening met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen een bedrag aan salaris voor de gemachtigden van [eiser] .

3.2.

Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn (betalings)verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. [gedaagde] is, ondanks aanmaningen daartoe, niet overgegaan tot betaling van hetgeen hij aan [eiser] verschuldigd is, zodat deze ernstige wanprestatie de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Wat [eiser] verder ter onderbouwing van zijn vordering nog heeft aangevoerd, zal hierna – voor zover relevant – worden besproken.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat de inleidende dagvaarding nietig is omdat de opgegeven woonplaats van [eiser] niet of niet juist is weergegeven en dat er geen sprake is van een betalingsachterstand of van een andere tekortkoming in de nakoming op grond waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zouden zijn. Daartoe voert [gedaagde] het volgende aan.

4.2.

Volgens [gedaagde] is hij geen waterschapsbelasting of afvalstoffenheffing verschuldigd omdat hij, vanwege zijn bijstandsuitkering, recht zou hebben op een vrijstelling daarvoor. Dat hij hiervoor tot 2019 geen vrijstelling kon krijgen, is te wijten aan de inschrijving van [eiser] tot 2019 op het adres van het gehuurde. Uit het vonnis van 24 juni 2019 van de kantonrechter volgt dat deze inschrijving onterecht was, omdat [eiser] zelf niet in de woning woonde. Hierdoor stonden de gemeentelijke belastingen en de WOZ-beschikkingen op naam van [eiser] en niet op zijn naam. Volgens [gedaagde] werd hij door deze inschrijving in zijn huurgenot beperkt, omdat hij daardoor tot 2019 geen kwijtschelding van de waterschapsbelasting en de afvalstoffenheffing kon verkrijgen. Vanaf 2019 stond [eiser] niet meer op het adres ingeschreven en toen heeft [gedaagde] een vrijstelling gekregen. Door ten onrechte ingeschreven te blijven staan op het adres, heeft [eiser] onrechtmatig jegens [gedaagde] gehandeld, zodat dit deel van zijn vordering dient te worden afgewezen.

4.3.

[gedaagde] betwist tevens dat hij schade heeft veroorzaakt aan het bed of aan het gehuurde. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft hij weliswaar gebruik gemaakt van het bed dat in het gehuurde stond, maar na enige tijd heeft hij dit bed met toestemming van [eiser] overgedragen aan een huisgenoot. Het bed was toen niet beschadigd. [gedaagde] is in ieder geval geen reparatiekosten verschuldigd, omdat niet duidelijk is waar deze kosten uit bestaan. Bovendien komen de kosten voor het aanbrengen van een nieuwe afzuiger in de badkamer volgens [gedaagde] voor rekening van de verhuurder en niet van de huurder.

4.4.

Verder voert [gedaagde] aan dat hij geen huurverhogingsvoorstellen van [eiser] heeft ontvangen. De bij de dagvaarding als productie 5 overgelegde brieven heeft [gedaagde] nooit ontvangen. Al zou hij deze brieven wel hebben ontvangen, dan geldt dat deze brieven niet aan de wettelijke vereisten voldoen. Daarnaast heeft [eiser] voor het jaar 2020 ook zelfs geen aanzegging overgelegd. Het gevolg van het niet danwel onjuist aanzeggen van de huurverhoging, is dat hij geen huurverhoging verschuldigd is. Volgens [gedaagde] kunnen de aangezegde huurverhogingen overigens ook niet worden doorgevoerd omdat de huurprijs daardoor hoger wordt dan het maximaal toegestane puntenaantal van het gehuurde.

4.5.

Van bijbetaling voor de levering van elektra kan volgens [gedaagde] evenmin sprake zijn. Het voorschot op de servicekosten van € 75,00 per maand is naar zijn mening ruim voldoende om alle kosten te kunnen dekken. Dit blijkt ook uit de brieven die [eiser] daarover stuurde, waarin hij aangaf dat ze een teruggave hadden gekregen. [eiser] heeft ook geen overzicht verstrekt van de kosten van levering en diensten over 2017, zodat het niet duidelijk is waarom [gedaagde] nu zou moeten bijbetalen. [gedaagde] betwist dat sprake zou zijn van openstaande nota’s. Sterker nog, [eiser] heeft over 2017 en 2018 ten onrechte de teruggave van de eindafrekening van de servicekosten over 2017 (€ 126,20) en 2018 (€ 343,08) verrekend. Dat [gedaagde] recht had op deze teruggave volgt uit de brieven van [eiser] van 5 juni 2018 en 9 december 2018.

4.6.

Tot slot heeft [gedaagde] een beroep gedaan op de “tenzij” bepaling van artikel 7:265 BW en daarbij aangegeven dat, als er al sprake zou zijn van een tekortkoming aan zijn kant, deze tekortkoming zo gering is dat die een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Ook heeft hij bezwaar gemaakt tegen de door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.

De tegenvordering

4.7.

Als tegenvordering – na vermeerdering van eis – vordert [gedaagde] betaling van een bedrag van € 469,28, zijnde de teruggave van de eindafrekening van de servicekosten over de jaren 2017 (€ 126,20) en 2018 (€ 343,08).

4.8.

Ook vordert [gedaagde] , nu [eiser] betaling vordert van de jaarnota van Greenchoice van € 76,98 over de periode 2017 en [gedaagde] over die periode € 900,00 aan voorschot op de servicekosten heeft betaald, betaling van een bedrag van € 823,02 (€ 900,00 -/- € 76,98) wegens teveel betaalde servicekosten over 2017.

Voorwaardelijke tegenvordering

4.9.

In voorwaardelijke reconventie vordert [gedaagde] betaling van € 491,56 aan schadevergoeding wegens derving van het huurgenot als gevolg van de inschrijving van [eiser] op het adres van het gehuurde. Deze vordering staat gelijk aan de betaling van

€ 273,36 voor de waterschapsbelasting en € 218,20 voor de afvalstoffenheffing die [eiser] in conventie van [gedaagde] vordert.

Verweer op de tegenvordering en de voorwaardelijke tegenvordering

4.10.

[eiser] betwist de tegenvorderingen en stelt dat hij de teruggave over 2017 en 2018 terecht heeft verrekend met openstaande bedragen. Dat [gedaagde] over het jaar 2017 alleen een bedrag van € 76,98 aan servicekosten verschuldigd is, wordt eveneens betwist door [eiser] . Volgens [eiser] bedragen de totale kosten € 4.500,00 per jaar en worden deze kosten verdeeld over alle bewoners. Het voorschot op de servicekosten dat [gedaagde] betaalt, bedraagt € 900,00 per jaar. Over 2017 zou [gedaagde] , na berekening van de totale kosten, daarvan een bedrag van € 126,20 terugkrijgen. Dit bedrag heeft hij verrekend met hetgeen [gedaagde] aan hem verschuldigd is en heeft [gedaagde] zodoende al teruggekregen. Hij hoeft [gedaagde] dan ook niets meer te betalen.

5. De beoordeling

De vordering

5.1.

[gedaagde] heeft een beroep gedaan op de nietigheid van de dagvaarding omdat daarin is opgenomen dat [eiser] woonachtig zou zijn op het adres van het gehuurde. Volgens [gedaagde] staat [eiser] sinds 2019 niet meer ingeschreven op dit adres. In de dagvaarding staat aldus een onjuiste woonplaats van [eiser] vermeld. De kantonrechter wijst erop dat de niet-naleving van de voorschriften niet automatisch betekent dat een dagvaarding nietig is. Dat is volgens art. 66 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) alleen zo, als degene voor wie het exploot is bedoeld daardoor onredelijk is benadeeld. Veel fouten kunnen bovendien ook nog worden hersteld. Een onredelijke benadeling van [gedaagde] is niet gesteld en daarvan is ook niet gebleken. Zoals de gemachtigde van [gedaagde] zelf ter zitting al heeft aangegeven, is iedereen gewoon in de procedure verschenen. Bovendien is duidelijk over welke rechtsverhouding het gaat en waartegen [gedaagde] zich moet verweren. [gedaagde] is zodoende niet benadeeld, zodat de kantonrechter voorbij gaat aan dit verweer. De dagvaarding is geldig.

5.2.

Het geschil tussen partijen spitst zich verder toe op de vraag of zij over en weer nog bedragen aan elkaar verschuldigd zijn. De door partijen over en weer gevorderde bedragen hebben betrekking op de volgende onderdelen: afvalstoffenheffing, waterschapsbelasting, reparatiekosten, een jaarnota van Greenchoice en de hoogte van de geldende huurprijs. De kantonrechter zal deze onderdelen hieronder achtereenvolgens beoordelen.

Afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting

5.3.

Allereerst merkt de kantonrechter ter verduidelijking op dat zij uit de door [eiser] als productie 2 bij de dagvaarding overgelegde WOZ-beschikkingen in samenhang gelezen met zijn berekeningen in de dagvaarding, opmaakt dat [eiser] met de aanduiding ‘WOZ belasting’ doelt op het bedrag dat hij voor de jaren 2016-2019 voor het gehuurde heeft betaald aan afvalstoffenheffing. Uit productie 7 in samenhang gelezen met de berekeningen in de dagvaarding, maakt de kantonrechter op dat [eiser] met de aanduiding ‘Waterschapsbelasting’ doelt op de door hem voor de jaren 2016-2019 voor het gehuurde betaalde waterschapsbelastingen in de vorm van de ‘watersysteemheffing ingezetenen’ en de ‘zuiveringsheffing woonruimten’. De door [eiser] als ‘WOZ belasting’ aangeduide bedragen zullen hierna daarom als ‘afvalstoffenheffing’ worden aangeduid en de ‘watersysteemheffing ingezetenen’ en de ‘zuiveringsheffing woonruimten’ zullen hierna gezamenlijk als de ‘waterschapsbelasting’ worden aangeduid.

5.4.

Uit artikel 16 van de huurovereenkomst (r.o. 2.4) volgt dat de belastingen en andere heffingen voor rekening van [gedaagde] als huurder komen, tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan. Uit het tweede lid van artikel 16 volgt dat, als deze bedragen bij [eiser] als verhuurder worden geïnd, [gedaagde] als huurder deze bedragen aan [eiser] moet voldoen.

5.5.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de door [eiser] gevorderde afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting voor de jaren 2016-2019 niet verschuldigd is, omdat het aan [eiser] zelf te wijten is dat [gedaagde] hiervoor in die jaren geen vrijstelling kon krijgen. Volgens [gedaagde] stonden deze aanslagen tot 2019 op naam van [eiser] omdat hij het langst ingeschreven stond op het adres. Indien [eiser] overeenkomstig de werkelijkheid, zoals ook blijkt uit het vonnis van de kantonrechter van 24 juni 2019, daar niet ingeschreven zou hebben gestaan, dan zou [gedaagde] het langst ingeschreven hebben gestaan en zouden de aanslagen op zijn naam zijn gekomen. In dat geval had hij wel vrijstelling kunnen verkrijgen.

5.6.

De kantonrechter zal hierna allereerst de grondslag voor de aanspraken van [eiser] beoordelen.

5.7.

De aanslag
afvalstoffenheffing wordt opgelegd aan de gebruiker van een perceel (artikel 15.33 lid 1 Wet Milieubeheer). Indien een perceel gedeeltelijk in gebruik is gegeven, zoals bij kamerverhuur, wordt degene die dat gebruik heeft verstrekt - dus de verhuurder - zelf als gebruiker van het perceel aangemerkt (en is dus de belastingplichtige) met dien verstande dat volgens het tweede lid die verhuurder bevoegd is de heffing te verhalen op de huurder. Met andere woorden: de kamerverhuurder is de belastingplichtige, maar hij is op grond van de wet bevoegd die heffing te verhalen op de kamerhuurders. Dit vormt derhalve de rechtsgrond voor het verhaal door [eiser] .

5.8.

De gevorderde
zuiveringsheffing woonruimten van het hoogheemraadschap Rijnland ziet op rioolwaterafvoer en is gebaseerd op de Waterschapswet. Het bestuur van dit hoogheemraadschap heeft de Verordening zuiveringsheffing Hoogheemraadschap Rijnland 2021 vastgesteld. In die verordening is een soortgelijke regeling (in artikel 3 lid 3 onder c.) opgenomen als hiervoor voor de afvalstoffenheffing is beschreven. De daarnaast gevorderde
watersysteemheffing is geregeld in de Verordening op de watersysteemheffing, eveneens gebaseerd op de Waterschapswet. Het is een heffing door het Hoogheemraadschap voor de bekostiging van waterbeheer voorzieningen. De heffing wordt opgelegd aan eigenaren en gebruikers van percelen binnen het verzorgingsgebied. De
watersysteemheffing ingezetenen wordt opgelegd aan de gebruiker die op 1 januari van een jaar op het betreffende adres staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen, met dien verstande dat gebruik van woonruimte door de leden van een gezamenlijke huishouding wordt aangemerkt als gebruik door een door de heffingsambtenaar aan te wijzen lid van dat huishouden (artikel 2 lid 2 a). Het vorenstaande vormt de rechtsgrond voor het verhaal door [eiser] : [eiser] is als eigenaar van het gehuurde het door de heffingsambtenaar aangewezen lid van het huishouden aan wie de aanslag is opgelegd. Dit betekent ook dat het betoog van [gedaagde] faalt. Dat de aanslagen op naam van [eiser] staan, heeft niet te maken met zijn inschrijving op het adres maar met zijn status van kamerverhuurder c.q. eigenaar van het gehuurde. Overigens heeft [gedaagde] ook niet aangevoerd en aangetoond dat hij [eiser] heeft gevraagd om de aanslagen op zijn naam te laten zetten, voor zover dat dus al mogelijk was. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn verweer nog aangevoerd dat hij sinds de uitschrijving van [eiser] , wel in aanmerking komt voor een vrijstelling voor gemeentelijke belastingen. Dat blijkt volgens [gedaagde] uit het door hem overgelegde besluit van 1 oktober 2020 van de gemeente [woonplaats] , waarin vermeld staat dat hij een vrijstelling heeft gekregen voor gemeentelijke belastingen 2019 en 2020. [gedaagde] heeft hiermee weliswaar aangetoond dat hij vrijstellingen voor gemeentelijke belastingen heeft verkregen, maar niet dat deze vrijstellingen zien op de heffingen en belastingen waarop [eiser] in deze procedure aanspraak maakt en die door hem ook (onbetwist) zijn betaald voor het gehuurde. Ook de aanslagnummers op het besluit van 1 oktober 2020 wijken af van de door [eiser] overgelegde aanslagen. Nu een (voldoende) nadere onderbouwing van de door [gedaagde] verkregen vrijstellingen en daarmee van de betwisting door [gedaagde] van het door hem verschuldigd zijn van de afvalstoffenheffing en de waterschapsbelasting ontbreekt, terwijl [eiser] zijn stelling dat de afvalstoffenheffing en de waterschapsbelasting voor de jaren 2016-2019 voor het gehuurde door [eiser] zijn betaald en ook betaald moesten worden, voldoende heeft onderbouwd, kan de vordering van [eiser] , voor zover die ziet op de afvalstoffenheffing en de waterschapsbelasting, worden toegewezen. Uit de berekening blijkt dat [eiser] steeds 1/5 van het door hem totaal betaalde bedrag bij [gedaagde] in rekening brengt, aangezien er meerdere kamers in de woning waren. Deze berekening is verder ook niet door [gedaagde] betwist.

5.9.

De conclusie is dat de gevorderde afvalstoffenheffing van in totaal € 273,36 en de gevorderde waterschapsbelasting van in totaal € 218,20 voor rekening van [gedaagde] dienen te komen, zodat de vordering van [eiser] in zoverre kan worden toegewezen.

De reparatiekosten

5.10.

[eiser] vordert betaling van € 150,00 wegens schade aan het bed dat in het gehuurde stond. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat er toen hij in het gehuurde kwam wonen, inderdaad een bed in het gehuurde stond en dat hij daarvan gebruik heeft gemaakt, maar hij betwist het bed te hebben beschadigd. Hij betwist om die reden ook dat het bed waarvan [eiser] foto’s heeft overgelegd en getoond, het bed is dat hij aan het begin van de huurovereenkomst heeft gebruikt. Bovendien stelt hij zich op het standpunt dat hij het bed met toestemming van [eiser] aan een huisgenoot heeft overgedragen. Wat er daarna met het bed is gebeurd, is hem niet bekend. Vaststaat in elk geval dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde hebben opgesteld, zodat ook niet duidelijk is of het bed dat volgens [eiser] nu beschadigd is, tot het gehuurde behoorde. Daarnaast heeft [eiser] geen facturen overgelegd waaruit blijkt welke kosten hij wanneer heeft moeten maken om het bed te herstellen. Omdat [eiser] dit deel van zijn vordering, mede gelet op de betwisting daarvan door [gedaagde] , onvoldoende heeft onderbouwd, zal dit deel van de vordering worden afgewezen.

5.11.

[eiser] heeft daarnaast onder het kopje ‘reparatiekosten’ ook nog een bedrag van € 32,81 gevorderd, omdat hij een aantal zaken in het gehuurde op zijn kosten heeft gerepareerd. Op grond van artikel 7:217 jo 7:240 van het Burgerlijk Wetboek (BW) komt klein onderhoud in beginsel voor rekening van huurders. Deze regeling is nader uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen. Hieruit volgt dat het vervangen van onder meer een wc-bril, een straalregelaar en een afvoerzeefje, zoals door [eiser] gevorderd, voor rekening van de huurder komen. Een verhuurder kan deze zaken repareren of vervangen maar moet daarvoor dan wel overeenstemming met de huurder hebben bereikt over de kosten. Alleen dan kunnen deze kosten aan de huurder worden doorberekend. Uit de door [eiser] overgelegde stukken blijkt niet dat hij hierover afspraken heeft gemaakt met de huurders en [gedaagde] heeft dit betwist, zodat deze kosten niet op [gedaagde] kunnen worden verhaald. De kantonrechter is verder van oordeel dat de kosten voor het vernieuwen van de afzuiger in de badkamer voor rekening van [eiser] komen. Het herstellen/vernieuwen van technische installaties valt immers niet onder klein onderhoud maar onder de onderhoudsverplichting van [eiser] als verhuurder. Ook dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

Jaarnota Greenchoice

5.12.

Uit de brieven van [eiser] van 5 juni 2018 en 9 december 2018 (r.o. 2.5 en 2.6) volgt dat [gedaagde] in 2017 en 2018 recht had op een teruggave voor gas, water en licht. In 2017 was dit een bedrag van € 126,20 en in 2018 een bedrag van € 343,08. [eiser] heeft dit ter zitting ook erkend. [gedaagde] heeft om die reden aangegeven dat het daardoor onduidelijk is op grond waarvan hij nu opeens nog een bedrag van € 76,98 verschuldigd zou zijn. [eiser] heeft de vordering ter zitting weliswaar toegelicht maar hij heeft nagelaten deze met nadere facturen, een tussentijdse afrekening of eindafrekening voldoende te onderbouwen. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] heeft [eiser] dit deel van zijn vordering dan ook onvoldoende onderbouwd, zodat ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

Huurverhogingen 2018 t/m 2020

5.13.

[eiser] vordert betaling van een bedrag van € 511,56 wegens achterstallige huurbetalingen na huurverhogingen vanaf 1 juli 2018 tot januari 2021. [gedaagde] betwist de vordering en heeft daartoe aangevoerd dat hij de brieven waarin een voorstel tot huurverhoging zou zijn gedaan, niet heeft ontvangen en dat hij de huurverhoging daarom ook niet heeft betaald en ook niet verschuldigd is. Het is in dit geval aan [eiser] om te bewijzen dat hij deze brieven heeft verstuurd en dat [gedaagde] deze ook heeft ontvangen (artikel 3:37 lid 3 BW). Dat heeft [eiser] niet gedaan. Bovendien voldoen de door [eiser] overgelegde brieven – als al zou komen vast te staan dat [eiser] ze aan [gedaagde] heeft verstuurd – niet aan de formele vereisten van artikel 7:252 lid 2 sub e BW, zodat [gedaagde] in elk geval niet in de gelegenheid is gesteld bezwaar te maken tegen de huurverhogingen. Om die reden zijn de huurverhogingen niet doorgevoerd en kan geen sprake zijn van een wijziging van de huurprijs. De vordering zal op dit punt worden afgewezen.

5.14.

Omdat de huurverhogingen niet zijn doorgevoerd en [eiser] daarnaast ook niet heeft gesteld en ook niet is gebleken dat [gedaagde] de huur van € 300,00 per maand en € 75,00 aan servicekosten sinds januari 2021 niet heeft betaald, kan de vordering, voor zover die ziet op de betaling van de huurpenningen vanaf 1 januari 2021, evenmin worden toegewezen.

Ontbinding en ontruiming

5.15.

Uit het bovenstaande volgt dat de geldvordering van [eiser] slechts kan worden toegewezen tot een bedrag van (maximaal) € 491,56, het bedrag dat ziet op de afvalstoffenheffing en de waterschapsbelasting. De betalingsachterstand is daarmee net iets meer dan 1,5 maand huur. Uit de jurisprudentie volgt dat in beginsel slechts een achterstand van tenminste drie maanden huur wordt gezien als een betalingsachterstand die zo groot is dat van een verhuurder niet kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst met de huurder nog langer voortzet. Alleen al om die reden kunnen de gevorderde ontbinding en ontruiming niet worden toegewezen. Daarbij komt nog dat uit de brief van 5 juni 2018 volgt dat [eiser] de belastingen voor 2016 - 2018 al had verrekend met de teruggave waarop [gedaagde] recht had. [eiser] heeft ter zitting ook erkend dat zodoende sprake is van een dubbeltelling in zijn vordering. Gelet hierop is de betalingsachterstand van [gedaagde] dus zelfs nog lager dan 1,5 maand huur. De conclusie is dan ook dat de gevorderde ontbinding en ontruiming zullen worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.16.

Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [gedaagde] zal worden veroordeeld. Gelet op het feit dat een deel van de toegewezen vordering al is verrekend en daarmee al was betaald, zal slechts het minimale tarief van € 48,40 worden toegewezen.

De tegenvordering

5.17.

[gedaagde] vordert als tegenvordering – na vermeerdering van eis – de teruggave van de eindafrekeningen van de servicekosten over het jaar 2017 (€ 126,20) en het jaar 2018 (€ 343,08). [gedaagde] stelt zich daarbij op het standpunt dat [eiser] deze bedragen ten onrechte heeft verrekend met bedragen die hij niet verschuldigd was, en dus alsnog aan hem moet betalen. Daarnaast vordert [gedaagde] terugbetaling van de over de periode 2017 betaalde voorschotten op de servicekosten. [gedaagde] heeft in 2017 in totaal € 900,00 aan voorschotten betaald en nu blijkt bij de vordering van [eiser] dat [eiser] voor 2017 slechts betaling van € 76,98 vordert. [gedaagde] heeft zodoende € 900,00 - € 76,98 = € 823,02 te veel betaald en vordert dat bedrag ook terug.

5.18.

[eiser] heeft niet betwist dat [gedaagde] recht had op teruggave van de genoemde eindafrekeningen van de servicekosten, maar hij heeft zich op het standpunt gesteld dat hij die bedragen mocht verrekenen met betalingen die [gedaagde] nog aan [eiser] moest doen. [gedaagde] heeft daar tegenover betwist dat hij de bedragen waarmee verrekend is, verschuldigd was. Gelet op die betwisting, had het op de weg van [eiser] gelegen om nader te onderbouwen hoe de in de brieven van 5 juni 2018 en 9 december 2018 genoemde bedragen tot stand zijn gekomen en waarom [gedaagde] die bedragen verschuldigd was, en zodoende te onderbouwen dat verrekenen terecht was. Dit heeft [eiser] echter niet, althans niet voldoende gedaan. Onder die omstandigheden kan niet worden gezegd dat de te verrekenen bedragen eenvoudig vast te stellen waren, zodat verrekening niet toegestaan was. Slechts voor de afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting van 2016 en 2017 – die kennelijk ook onderdeel waren van de berekening in de brief van 5 juni 2018 – is, als gezegd, komen vast te staan dat [gedaagde] die bedragen aan [eiser] had moeten betalen en dat die bedragen dus verrekend hadden mogen worden. Voor het overige niet.

5.19.

Ten aanzien van de teruggevorderde servicekosten voor 2017 is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij daadwerkelijk betalingen aan Greenchoice heeft gedaan met de door de huurders, waaronder [gedaagde] , betaalde voorschotten, anders gezegd, dat [eiser] de door [gedaagde] betaalde € 900,00 ook daadwerkelijk aan Greenchoice heeft betaald. Het is immers ook de gebruikelijke gang van zaken dat een persoon eerst een voorschot aan de energieleverancier betaalt, vervolgens een afrekening ontvangt waaruit blijkt of hij op basis van het werkelijke verbruik te veel of te weinig heeft betaald, waarna hij dat bedrag dan alsnog terug krijgt c.q. moet bijbetalen. De kantonrechter weegt hierbij mee dat [gedaagde] ook aanspraak maakt op de teruggave van de eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2017 (€ 126,20). Daaruit begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde] heeft ingestemd met de afrekening. Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat de vordering van [gedaagde] sowieso niet juist kan zijn, aangezien daaruit zou volgen dat [gedaagde] van mening is dat hij èn slechts € 76,98 aan energielasten voor 2017 zou hoeven te betalen èn dat hij daarnaast ook nog eens € 126,20 zou moeten terugkrijgen aan te veel betaalde energielasten. Per saldo zou dit erop neerkomen dat [gedaagde] niets voor de energie in 2017 zou betalen en zelfs € 49,22 van [eiser] zou krijgen.

5.20.

De conclusie is dat de tegenvordering tot een bedrag van € 469,28 kan worden toegewezen en voor het overige wordt afgewezen.

De voorwaardelijke tegenvordering

5.21.

[gedaagde] vordert als voorwaardelijke tegenvordering, voor het geval dat deel van de vordering van [eiser] wordt toegewezen, schadevergoeding gelijk aan de vordering Van [eiser] uit hoofde van de belastingaanslagen over de periode 2016 tot en met 2019. [gedaagde] ziet het als een gebrek en/of derving van het huurgenot dat [eiser] tot 2019 ten onrechte op het adres van het gehuurde ingeschreven stond, waardoor [gedaagde] geen vrijstelling van deze belastingen kon krijgen. [eiser] heeft dit betwist en heeft gesteld dat hij deze bedragen terecht voor rekening van [gedaagde] brengt en dat het geen gebrek vormt dat hij op het adres van het gehuurde ingeschreven stond. Nu dit deel van de vordering van [eiser] is toegewezen, is de voorwaarde voor deze tegenvordering vervuld en zal de kantonrechter deze tegenvordering beoordelen.

5.22.

Gelet op hetgeen hierboven, onder r.o. 5.7-5.9, is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van een gebrek en/of van derving van het huurgenot vanwege de inschrijving van [eiser] op het adres van het gehuurde. Dat de aanslagen op naam van [eiser] stonden en/of staan, heeft niet te maken met de inschrijving van [eiser] op het adres van het gehuurde maar met het feit dat hij eigenaar en verhuurder is van het pand. Bovendien is uit de overgelegde stukken niet (voldoende) gebleken dat [gedaagde] aan [eiser] heeft verzocht om de belastingen op zijn naam te zetten noch dat de vrijstelling die [gedaagde] nu zegt te hebben gekregen, daadwerkelijk ziet op de afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting die [eiser] in deze procedure vordert. De voorwaardelijke tegenvordering wordt daarom afgewezen.

De conclusie ten aanzien van de vordering en de tegenvordering (beroep op verrekening) en de gevorderde rente

5.23.

De conclusie is dat in beginsel van de vordering het bedrag voor de afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting van in totaal € 491,56 kan worden toegewezen, en de buitengerechtelijke incassokosten van € 48,40. Van de tegenvordering kunnen de bedragen voor 2017 (€ 126,20) en 2018 (€ 343,08) worden toegewezen. [gedaagde] heeft in zijn conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, tevens eis in voorwaardelijke reconventie, echter verzocht deze bedragen te mogen verrekenen met de betalingen die hij nog aan [eiser] zou moeten doen. [eiser] heeft zich hiertegen niet verzet en de kantonrechter is van oordeel dat dit ook is toegestaan. Om die reden zal voor de vordering een bedrag van (€ 491,56 + € 48,40) – (€ 126,20 + € 343,08) = € 70,68 worden toegewezen.

5.24.

De door [eiser] gevorderde wettelijke rente kan slechts worden toegewezen over een bedrag van € 491,56 – (€ 126,20 + € 343,08) = € 22,28 en zal worden toegewezen vanaf 29 januari 2021, aangezien onvoldoende is onderbouwd vanaf welke datum de rente verschuldigd is, terwijl de rente in elk geval vanaf de in het petitum genoemde datum van 29 januari 2021 verschuldigd is. Het betreft immers belastingen die al in 2016 – 2019 betaald hadden moeten zijn.

De proceskosten voor de vordering en de tegenvordering

5.25.

Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

De vordering

6.1.

wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde af;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 70,68, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 22,28 vanaf 29 januari 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.3.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

De vordering in (voorwaardelijke) reconventie

6.6.

wijst de vordering af;

6.7.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.L. Bondrager, griffier.

De griffier De kantonrechter