Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9144164 \ CV EXPL 21-2452
Uitspraakdatum: 15 september 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres in conventie
gedaagde in reconventie
verder te noemen: [eiseres]
procederend in persoon
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie
eiser in reconventie
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M. Waal (ARAG Rechtsbijstand)
1.De zaak in het kort
In deze zaak vordert verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van de huurder, namelijk het niet regelmatig/jaarlijks laten schoonmaken van de schoorsteen. De vordering wordt afgewezen, omdat het beroep van huurder op het gezag van gewijsde van een eerder vonnis over dezelfde kwestie slaagt. De tegenvorderingen van huurder worden gedeeltelijk toegewezen. De verhoging van de dwangsom wordt gedeeltelijk toegewezen, omdat huurder voldoende heeft onderbouwd dat de eerder opgelegde dwangsom geen effect heeft. De vordering tot vervanging van de cv-ketel wordt afgewezen, omdat huurder niet heeft voldaan aan de in het vonnis van 26 juni 2019 genoemde voorwaarde van onderbouwing. De vorderingen om verklaringen voor recht af te geven met betrekking tot het verrichten van onderhoud aan de cv-ketel en de kosten daarvan, worden toegewezen, omdat dit onderhoud op grond van de wet voor rekening van verhuurder komt en daarvan in de huurovereenkomst niet kan worden afgeweken.
2.Het procesverloop
2.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 1 april 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
2.2.
[eiseres] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven.
2.3.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
3.Feiten
3.1.
[eiseres] is eigenaresse van de bovenwoning aan [adres] (hierna: de woning).
3.2.
[gedaagde] huurt de woning met ingang van 1 maart 1999, eerst van de vader van [eiseres] en sinds juli 2006 van [eiseres] zelf (hierna: de huurovereenkomst).
3.3.
De maandelijkse huur bedraagt per april 2021 € 419,22.
3.4.
Artikel 11 lid 1 van Pro de huurovereenkomst luidt:
Huurder is verplicht het gehuurde (…) bij voortduring in goede staat van onderhoud te houden, de schoorstenen regelmatig voor zijn rekening te laten vegen (…).
3.5.
Artikel 11 lid 5 van Pro de huurovereenkomst luidt:
De huurder is aansprakelijk voor het goed en vakkundig onderhoud en gebruik van de gehele verwarmings- en/of installatie, (…), waaronder begrepen het vernieuwen vanradiatorkranen.
3.6.
TOP Expertise heeft op 3 maart 2021 in opdracht van [gedaagde] een onderzoek uitgevoerd naar gebreken in de woning en haar bevindingen neergelegd in een ‘Rapport van Expertise’ van 2 april 2021 (hierna: het rapport).
3.7.
Bij dagvaarding van 1 december 2018 heeft [eiseres] een vordering ingesteld tegen [gedaagde] . Onderdeel van die vordering was de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] tekort zou zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door geen onderhoud te laten uitvoeren aan CV-installatie en het haardkanaal in het gehuurde. [gedaagde] heeft zich in die procedure verweerd en een tegenvordering ingesteld. Bij vonnis van de kantonrechter van 26 juni 2019 (zaaknr./rolnr. 7411557 CV EXPL 18-11272) zijn alle vorderingen van [eiseres] afgewezen, is [eiseres] in de proceskosten veroordeeld en zijn de reconventionele vorderingen van [gedaagde] (gedeeltelijk) toegewezen.
3.8.
Tegen het vonnis van 26 juni 2019 is geen hoger beroep ingesteld, zodat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan.
4.De vordering
4.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst ontbindt op grond van artikel 11 lid 1 van Pro de huurovereenkomst. Daarnaast vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst tot het regelmatig/jaarlijks laten schoonmaken van de schoorsteen niet is nagekomen.
5.Het verweer en de tegenvordering
5.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat [eiseres] niet ontvankelijk is en de vordering moet worden afgewezen.
5.2.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
- de eerder opgelegde dwangsom bij het aanschrijven van [gedaagde] of gemachtigde van [gedaagde] verhoogt naar een bedrag van € 1.000,00 per keer, dan wel tot een in goede justitie te bepalen bedrag met een maximum van € 50.000,00; dat deze bedragen ook gelden ook wanneer [eiseres] een procedure start tegen [gedaagde] over een reeds eerder geschil waarover al een vonnis is gewezen;
- [eiseres] verplicht de cv-ketel vóór 1 september 2021, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, te laten vervangen voor een nieuwe cv-ketel van een zeer recent bouwjaar (2020 of 2021) waarbij de aanleg moet plaatsvinden door een erkend installateur en de keuze van de cv-ketel passend moet zijn bij de isolatievoorzieningen die op het moment van plaatsing aanwezig zijn op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat zij hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 10.000,00;
- [eiseres] veroordeelt om over te gaan tot het herstellen van aanwezige gebreken in het gehuurde, binnen acht weken na vonnis, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat zij hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,00;
- De huur verlaagt tot een in goede justitie te bepalen bedrag met ingang van 20 november 2020 tot aan de dag van volledig herstel;
- [eiseres] veroordeelt tot terugbetaling van het vanaf 20 november 2020 tot datum vonnis teveel betaalde huur;
- voor recht verklaart dat de onderhoudskosten vanaf datum vonnis voor rekening van [eiseres] komen;
- voor recht verklaart dat als [eiseres] niet overgaat tot het (laten) uitvoeren van het onderhoud aan de cv-ketel, [gedaagde] na het sturen van een ingebrekestelling waarin [eiseres] een termijn van twee weken krijgt, [gedaagde] het onderzoek zelf mag (laten) uitvoeren en de kosten inhouden op de huur;
- [eiseres] veroordeelt tot betaling van de gemaakte expertisekosten van € 1.802,90;
- [eiseres] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over het sub d en f gevorderde vanaf datum conclusie van antwoord tot aan de dag van volledige betaling;
- [eiseres] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, waaronder begrepen het salaris voor gemachtigde;
- [eiseres] veroordeelt tot betaling van de nakosten te begroten op een half salarispunt met een maximum van € 100,00 met de bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, [eiseres] daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag van algehele voldoening.
5.3.
Hij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat:
[eiseres] bij eerder vonnis is verboden om met [gedaagde] en zijn gemachtigde te corresponderen over het onderhoud van de huidige cv-installatie en het haardkanaal, maar de daarbij aan [eiseres] opgelegde dwangsom geen effect heeft;
[eiseres] op grond van een eerdere rechterlijke uitspraak is verplicht de cv-ketel te vervangen;
[eiseres] haar verplichting om op verlangen van de huurder gebreken aan de woning te verhelpen niet is nagekomen en het huurgenot van de woning als gevolg van de gebreken is verminderd;
[gedaagde] heeft vermogensschade geleden door het moeten maken van de expertisekosten.
5.4.
[eiseres] verzoekt de kantonrechter in haar antwoord in reconventie kennis te nemen van (letterlijk citaat):
Onder nummer 7.4 van zaakrolnr.: 7411557 CV EXPL 18-11272 wordt [eiseres] veroordeeld tot het vervangen van de cv-installatie zodra [gedaagde] de noodzaak daarvan duidelijk heeft onderbouwd met een schriftelijke mededeling van de installateur die jaarlijks onderhoud aan de cv-installatie uitvoert(A). Er is geen noodzaak voor ARAG voor het inschakelen van “TOP Expertise BV”
Onder nummer 5.6 van zaakrolnr.: 8238231 CV EXPL 19-19732 “ [gedaagde] vordert in reconventie voorts dat het [eiseres] , op straffe van € 15.000,- per overtreding, wordt verboden om hem nogmaals in een juridische procedure te betrekken de betrekking heeft op feiten waarover de kantonrechter op 26 juni 2019 vonnis heeft gewezen. Hoewel [eiseres] hiertegen geen verweer heeft gevoerd althans de kantonrechter heeft zulks niet uit het betoog van [eiseres] kunnen opmaken), kan deze vordering niet worden toegewezen. De Grondwet garandeert in artikel 17 het Pro recht op toegang tot de rechter en dat grondrecht kan niet met een verbod zoals door [gedaagde] wordt gevorderd, worden beperkt. De kantonrechter begrijpt dat het belastend is voor [gedaagde] om zich herhaaldelijk in rechte te moeten verweren tegen hetzelfde verwijt. Daarvoor staat hem echter een ander middel ten dienste, te weten het inroepen van het gezag van gewijsde, zoals in conventie gedaan. Als [gedaagde] bescherming wil tegen wat hij noemt intimiderend en inbreukmakend gedrag van de verhuurder, kan hij een daartoe strekkende vordering instellen, als dan niet met een dwangsom. Deze vordering is afgewezen.”(B 1)Op 10 februari 2014 heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie een beslissing van de rechter te vorderen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht(B 2). Kern van de uitspraak: De woonruimte heeft op 1 juli 2013 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De huurprijs blijft € 230,25 per maand. Er is voor ARAG geen noodzaak tot inschakelen van “TOP Expertise BV”
Tien geweigerde aangetekende brieven( binnen 2012 tot en met 2018) van verhuurder [eiseres] door huurder [gedaagde] . Voor Arag geen noodzaak tot inschakelen van “TOP Expertise BV”(C 1 t/m 10).
Op 23 februari 2021 om 8:28 uur (D 1) schrijft TOP Expertise BV “In navolging van een opdracht van ARAG Rechtsbijstand om een onderzoek in te stellen naar mogelijk achterstallig onderhoud in en aan de woning gelegen aan [adres] …”. Antwoord op 23 februari 2021 om 10:13 uur (D 1) luidt: “Vandaag stuur ik u per aangetekende post, een per gewone en per aangetekende brief d.d. 27 januari 2021 (D 3) aan de heer [gedaagde] . Uit deze brief kunt u opmaken, dat ik als verhuurder, reeds jaren (sinds 2013!!) tracht een onderzoek in te stellen. Sinds 15 mei 2020 is hier correspondentie over gevoerd met de directie van Arag. Ook is mij geen enkele melding van de heer [gedaagde] bekend van mogelijk achterstallig onderhoud. Zo, ja, dan graag een kopie.” Op 2 april 2015 meldt de gemachtigde van [gedaagde] , dat hij op 13 maart 2015 kosten heeft gemaakt doordat hij werl met een aannemer aanwezig was …”(D 2).Hiermee vervalt de noodzaak voor ARAG om TOP Expertise BV een onderzoek in te laten stellen naar mogelijk achterstallig onderhoud in en aan de woning gelegen aan [adres] .
6.De beoordeling
de vordering
6.1.
[eiseres] baseert haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op het niet nakomen van de verplichting tot het regelmatig/jaarlijks laten schoonmaken van de schoorsteen.
6.2.
Vast staat dat [eiseres] in de procedure die aan het vonnis van 26 juni 2019 voorafging, ontbinding van de huurovereenkomst vorderde, onder meer op grond van het niet regelmatig laten vegen van de schoorsteen, een vordering dus met (nagenoeg) gelijke grondslag en strekking.
6.3.
[gedaagde] heeft als principaal verweer een beroep gedaan op het gezag van gewijsde van het vonnis van de kantonrechter van 26 juni 2019. Dit beroep slaagt nu tegen dit vonnis geen appel is ingesteld, zodat het in kracht van gewijsde is gegaan, en [eiseres] hetzelfde geschil in dezelfde rechtsbetrekking tussen dezelfde partijen in de onderhavige procedure nogmaals ter beoordeling heeft voorgelegd. Op grond van artikel 236 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) hebben de beslissingen in het vonnis van 26 juni 2019 bindende kracht tussen partijen. Eenmaal beslechte geschilpunten kunnen niet in een volgende procedure opnieuw ter discussie worden gesteld. De kantonrechter zal [eiseres] daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar vordering.
6.4.
De proceskosten in conventie komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
de tegenvordering
6.5.
De kantonrechter merkt op dat het verweer van [eiseres] tegen de vordering in reconventie, dat hierboven in r.o. 5.4 letterlijk is weergegeven, bij woordelijke lezing tamelijk onbegrijpelijk is, temeer omdat [eiseres] niet of nauwelijks specificeert op welke manier de door haar aangehaalde citaten op haar verweer betrekking hebben. Voor zover de kantonrechter dit uit het verweer af kan leiden, neemt hij aan dat [eiseres] in sub A van haar verweer betwist dat de cv- installatie moet worden vervangen. Sub B van het verweer begrijpt de kantonrechter zo dat [eiseres] betwist dat [gedaagde] huurprijsvermindering kan vorderen. Het bij herhaling noemen dat er geen noodzaak is voor ARAG voor het inschakelen van TOP Expertise BV, begrijpt de kantonrechter zo dat [eiseres] betwist dat de woning gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro heeft en [gedaagde] volgens [eiseres] geen (gegronde) reden heeft voor het laten opstellen van het rapport en dus (ook) de kosten daarvan niet in redelijkheid heeft gemaakt. Ten slotte citeert [eiseres] in sub D haar e-mail van 23 februari 2021 aan TOP Expertise BV, waarin staat dat ze met geen enkele melding van [gedaagde] van achterstallig onderhoud bekend is en om een kopie daarvan vraagt. Aangezien zij in het verweer zelf niet betwist dat zij de door [gedaagde] ingebrachte aangetekende brief van 20 november 2020 van de gemachtigde van [gedaagde] heeft ontvangen, wordt de ontvangst van deze brief als niet betwist beschouwd.
Verhoging dwangsom
6.6.
Bij eerder genoemd vonnis van 26 juni 2019 is [eiseres] in r.o. 7.5 het volgende verbod opgelegd:
De kantonrechter:
(…)
verbiedt [eiseres] om met [gedaagde] en zijn gemachtigde te corresponderen over het onderhoud van de huidige cv-installatie en het haardkanaal, met uitzondering van de correspondentie waarin [eiseres] louter bevestigt de cv-installatie op haar kosten te vervangen, op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 25,00 per bericht met een maximum van € 5.000,00, te verrekenen met de verschuldigde huur;
6.7.
[gedaagde] vordert naast verhoging van de in genoemd vonnis van 26 juni 2019 opgelegde dwangsom - zo begrijpt de kantonrechter - dat de dwangsom ook moet gelden wanneer [eiseres] een procedure start tegen [gedaagde] over geschil waarover al een vonnis is gewezen.
6.8.
Hoewel [eiseres] tegen deze vorderingen geen verweer heeft gevoerd (althans de kantonrechter heeft zulks niet uit het betoog van [eiseres] kunnen opmaken), kunnen deze vorderingen slechts gedeeltelijk worden toegewezen.
6.9.
In een brief van 8 februari 2021 aan [gedaagde] schrijft [eiseres] onder meer:
In reactie op mijn brief van 2 maart 2021, heb ik moeten constateren geen enkel verzoek van u voor het maken van een afspraak voor ondertekening voor ontvangst door mij van de originele factuur voor het schoorsteenvegen voor het jaar 2021, te hebben ontvangen.
6.10.
In een brief van 24 april 2021 aan [gedaagde] schrijft [eiseres] onder meer:
Bij deze stel ik u weer in de gelegenheid met mij een afspraak te maken voor het tekenen van ontvangst voor de originele factuur oor de verplichte jaarlijkse servicebeurt van de cv-installatie op de [adres] voor het jaar 2021.
6.11.
De gemachtigde van [gedaagde] schrijft bij aangetekende brief op 13 april aan [eiseres] :
De afgelopen periode heeft u meerdere brieven gestuurd aan [gedaagde] en/of aan mij als zijn gemachtigde te weten:
(…)
Cliënt zal derhalve bij betaling voor de maand mei 2021 een bedrag van € 325,00 (13 x € 25,00) inhouden op de maandhuur van € 419,22. Hij zal dus een betaling verrichten van € 94,22.
6.12.
[eiseres] correspondeert in de e-mail respectievelijk brieven over het onderhoud van de cv-installatie en het haardkanaal en heeft daarmee het hiervoor in r.o. 6.6. geciteerde verbod overtreden. Nadat [eiseres] bij de hiervoor geciteerde brief van 13 april 2021 is gewezen op het feit dat [gedaagde] de dwangsom met de huur zal verrekenen, heeft [eiseres] nóg twee brieven aan [gedaagde] gestuurd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] daarmee voldoende onderbouwd dat de eerder opgelegde dwangsom geen effect heeft. De gevorderde dwangsom van € 1.000,00 per bericht acht de kantonrechter echter niet in redelijke verhouding staan tot de overlast die een dergelijk bericht kan veroorzaken. De kantonrechter zal de vordering tot verhoging van de dwangsom daarom gedeeltelijk toewijzen, namelijk door de dwangsom te verhogen tot € 100,00 per bericht met een maximum van € 10.000,00.
6.13.
De vordering om te bepalen dat de dwangsom ook geldt wanneer [eiseres] een procedure tegen [gedaagde] start over een geschil waarover al een vonnis is gewezen, kan niet worden toegewezen. Voor zover [gedaagde] al een verbod vordert (de kantonrechter heeft zulks niet uit het petitum van [gedaagde] kunnen opmaken), geldt dat de Grondwet in artikel 17 het Pro recht op toegang tot de rechter garandeert, welk grondrecht niet met een verbod (of een dwangsom op overtreding van dat verbod) kan worden beperkt. Hoe belastend het ook voor [gedaagde] is om zich herhaaldelijk in rechte te moeten verweren tegen hetzelfde verwijt. Daarvoor staat hem een ander middel ten dienste, te weten het inroepen van het gezag van gewijsde, zoals [gedaagde] in conventie heeft gedaan. De vordering wordt dan ook afgewezen.
Vervanging cv-ketel
6.14.
De kantonrechter begrijpt het verweer van [eiseres] tegen vervanging van de cv-ketel zo dat zij een beroep doet op het feit dat [gedaagde] ‘de noodzaak daarvan niet duidelijk heeft onderbouwd met een schriftelijke mededeling van de installateur die jaarlijks onderhoud aan de cv-installatie uitvoert’.
6.15.
In eerder genoemd vonnis van 26 juni 2019 is [eiseres] tot vervanging van de cv-ketel veroordeeld onder de voorwaarde van onderbouwing van de noodzaak daarvan met een schriftelijke mededeling van de installateur. Niet is gebleken dat [gedaagde] een dergelijke schriftelijke mededeling in het geding heeft gebracht. In het ingebrachte rapport - dat niet door een installateur, maar door TOP Expertise is opgesteld - staat vermeld:
De levensduur van de cv-ketel bedraagt 10-15 jaar. De economische levensduur is inmiddels verstreken en de verwachting is dat de cv-ketel binnen een termijn van 5 jaar vervangen moet worden.
6.16.
Uit het citaat van het rapport volgt dat de economische levensduur van de cv-ketel is verstreken, maar dat de verwachting is uitgesproken dat de cv-ketel binnen een termijn van 5 jaar vervangen moet worden. Daaruit blijkt dus niet de noodzaak om de cv-ketel op dit moment te vervangen. De vordering hiertoe zal dan ook worden afgewezen.
Onderhoud en onderhoudskosten van de cv-ketel
6.17.
[gedaagde] vordert een tweetal verklaringen voor recht met betrekking tot het verrichten van onderhoud aan de cv-ketel en de kosten van dat onderhoud. [gedaagde] stelt dat hij de cv-ketel op eigen kosten laat onderhouden, maar dat het onderhoud van de ketel voor rekening van [eiseres] dient te komen, omdat zij eigenaar van de ketel is. Hoewel [eiseres] deze vorderingen niet betwist, komt met een verklaring voor recht de rechtsverhouding tussen partijen onbetwistbaar vast te staan, zodat de kantonrechter deze vorderingen niet zonder een inhoudelijke toets kan toewijzen.
6.18.
De kantonrechter overweegt dat hij het standpunt van [gedaagde] volgt dat de cv-ketel eigendom van [eiseres] is, maar om te kunnen bepalen voor wiens rekening de kosten van onderhoud zijn, dient naar de huurovereenkomst en de wet te worden gekeken. Op grond van artikel 11 lid 5 van Pro de huurovereenkomst is [gedaagde] aansprakelijk voor het goed en vakkundig onderhoud van de gehele verwarmings- en/of warmwaterinstallatie. De huurovereenkomst is op dat punt ruimer geformuleerd dat waartoe een huurder op grond van artikel 7:240 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) en het Besluit kleine herstellingen verplicht is. De Bijlage bij het hiervoor bedoelde besluit schrijft in de (niet-limitatieve) opsomming sub i weliswaar voor dat het onderhouden en vervangen van onderdelen van technische installaties voor rekening van de huurder komt (waaronder in elk geval ontluchten en opnieuw opstarten na uitval van verwarmingsinstallaties), maar dat geldt alleen voor zover i) er geen noemenswaardige kosten aan verbonden zijn en ii) deze werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen. Voor periodiek onderhoud van de cv-ketel is technische kennis vereist, zodat het onderhoud van de cv-ketel voor rekening van de verhuurder is.
6.19.
Van de lijst met kleine herstellingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, zodat artikel 11 lid 5 van Pro de huurovereenkomst een niet verbindende bepaling is voor zover die het uitvoeren en de kosten van onderhoud aan de cv-ketel voor rekening van de huurder brengt.
6.20.
De gevorderde verklaring voor recht dat de onderhoudskosten van de cv-ketel vanaf de datum van het wijzen van dit vonnis voor rekening van [eiseres] komen, zal daarom worden toegewezen.
6.21.
Hetzelfde geldt voor de gevorderde verklaring voor recht dat als [eiseres] niet overgaat tot het (laten) uitvoeren van het onderhoud aan de cv-ketel, [gedaagde] na het sturen van een ingebrekestelling waarin [eiseres] een termijn van twee weken krijgt, [gedaagde] het onderzoek zelf mag (laten) uitvoeren en de kosten mag inhouden op de huur. Deze vordering zal ook worden toegewezen.
Gebreken
6.22.
[gedaagde] stelt dat sprake is van gebreken aan de woning in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro die [eiseres] als verhuurder op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro verplicht is te verhelpen. Aangezien [gedaagde] [eiseres] bij brief van 20 november 2020 over de gebreken in kennis heeft gesteld (te weten verrotte kozijnen en achterstallig onderhoud), maar [eiseres] niet over is gegaan tot het verhelpen daarvan heeft hij recht op huurvermindering in de zin van artikel 7:207 lid 1 BW Pro, aldus [gedaagde] .
6.23.
Het eerste verweer van [eiseres] begrijpt de kantonrechter zo dat zij betwist dat [gedaagde] huurvermindering kan vorderen, omdat er een uitspraak van de Huurcommissie ligt, maar dat [gedaagde] geen beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [eiseres] voert dus aan dat partijen volgens artikel 7:262 lid 1 BW Pro worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, namelijk dat de woning op 1 juli 2013 geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn voor tijdelijke huurprijsverlaging. [gedaagde] voert hier tegen aan dat de uitspraak van de Huurcommissie inmiddels acht jaar oud is, er in de tussentijd geen enkel onderhoud heeft plaatsgevonden en dat uit het rapport blijkt dat op dit moment wél sprake is van gebreken, die [eiseres] gehouden is om te verhelpen. De kantonrechter overweegt dat het juist is dat partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie alsof zij hetgeen de Huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen. Daarmee staat echter uitsluitend vast dat de woning op 1 juli 2013 geen gebreken had die ernstig genoeg waren om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Dat betekent niet dat de woning op een later moment niet alsnog gebreken kan vertonen in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro die een verhuurder verplicht is te verhelpen. Het eerste verweer van [eiseres] slaagt dus niet.
6.24.
Als tweede verweer voert [eiseres] aan dat uit haar brief van 27 januari 2021 aan [gedaagde] valt op te maken dat zij al jaren tracht zelf een onderzoek in te stellen. Voor zover dit verweer al als een impliciete betwisting van de gestelde gebreken moet worden beschouwd, faalt dat verweer. In de door [eiseres] geciteerde brief van 27 januari 2021 schrijft [eiseres] dat zij meerdere malen per gewone en aangetekende post [gedaagde] respectievelijk zijn gemachtigde om de gegevens van de aannemer van [gedaagde] heeft verzocht, maar geen reactie heeft gekregen. Ter onderbouwing heeft [eiseres] kopieën overgelegd van de buitenzijde van retour gezonden enveloppen gericht aan het adres van [gedaagde] . Daaruit kan niet worden afgeleid dat zij zelf onderzoek heeft trachten in te stellen. Uit de door [eiseres] ingebrachte brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 2 april 2015 volgt mogelijk zelfs het tegendeel, namelijk dat [eiseres] zonder bericht op 13 maart 2015 niet met haar aannemer naar een afspraak bij de woning zou zijn gekomen. Het verweer slaagt niet wegens onvoldoende onderbouwing.
6.25.
Aangezien [gedaagde] stelt en [eiseres] betwist dat de woning gebreken heeft in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro, had het op de weg van [eiseres] gelegen om inhoudelijk op de bevindingen van het rapport in te gaan. Nu zij dat niet heeft gedaan (althans het standpunt dat ‘er geen noodzaak is voor het inschakelen van TOP Expertise’ kan niet als een inhoudelijke betwisting van het rapport worden beschouwd), zal de kantonrechter - ook al is het rapport in opdracht van [gedaagde] opgesteld -, uitgaan van de conclusies in het rapport voor de verdere beoordeling van de vraag of sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. De omstandigheid dat [eiseres] niet bij het onderzoek aanwezig was, wordt niet meegewogen, omdat zij er zelf voor koos om niet bij het onderzoek aanwezig te zijn. In haar e-mail van 23 februari 2021 in reactie op de uitnodiging van TOP Expertise BV om het onderzoek bij te wonen, schrijft [eiseres] namelijk:
Bij deze meld ik u dan ook nadrukkelijk geen toestemming van mij te krijgen de [adres] te betreden voor een onderzoek naar mogelijk achterstallig onderzoek.
Tenzij met toestemming van een kantonrechter.
6.26.
In het rapport zijn naar aanleiding van onderzoek in de woning op 3 maart 2021 de volgende bevindingen gedaan:
Het buitengevelmetselwerk ziet er, na ruim, 100 jaar, nog goed uit. Hier en daar lichte scheurvorming zichtbaar en laat het voegwerk op plaatsen los waardoor vochtdoordringing plaatsvindt. De scheurvorming is echter nog niet van dien aard dat dit tot gevaarlijke situaties kan leiden.
(…)
Er is achterstallig onderhoud zichtbaar aan de houten overstekken en boeidelen. (zie foto’s 2 en 3)
Volgens algemeen geldende normen en richtlijnen dienen geschilderde houten delen, afhankelijk van de kleur en ligging, minimaal iedere 5 jaar opnieuw geschilderd worden. De liggende delen, van de buitenkozijnen, eens in de drie jaar.
Het overstek van het erkerkozijn en de boeidelen zijn, volgens cliënt, zolang hij daar woont, niet geschilderd. Het laatste onderhoud aan het buitenschilderwerk aan de buitenkozijnen heeft, op één dag, in 2009 plaatsgevonden. Het dringend advies is om (herstel) schilderwerk uit te voeren.
(…)
Als gevolg van het feit dat er rotte plekken zijn waargenomen in de houten buitenkozijnen, er nog enkel glas in de ramen-/kozijnen is toegepast, de tochtdichting van de ramen nihil is en het schilderwerk al tientallen jaren niet is uitgevoerd adviseren wij vervanging,(zie foto’s 3 tot en met 11)
Als gevolg van tocht- en vochtproblemen is er een verhoogd risico op gezondheidsklachten. Daarnaast is er veel warmteverlies wat, tijdens het onderzoek, goed merkbaar was. Het was gewoonweg niet behaaglijk en als wij dan kijken naar het gasverbruik op de energierekening, van cliënt, zou het minstens boven de 20 graden moeten zijn.
Cliënt geeft aan dat hij, mede gelet op de hoge kosten, warmteverliezen en tochtproblemen, de thermostaat van de centrale verwarming op 15 graden zet en plaatselijk bij verwarmt met elektrische kachels.
Wij hebben geconstateerd dat de houten buitenkozijnen van overloop en keuken reeds zijn vervangen voor kunststof kozijnen(zie foto 2). (…)
De overige buitenkozijnen dienen ook vervangen te worden.
(…)
Een aantal raamdorpelstenen/tegels onder, met name het erkerkozijn liggen los en ontbreken er een aantal.
(zie foto’s 12 en 13)
Dit brengt een gevaarlijke situatie met zich mee aangezien de woning aan de openbare weg grenst en raamdorpelstenen naar beneden kunnen vallen. Wij adviseren de raamdorpelstenen direct na te lopen, vast te zetten en daarna gelijktijdig met de buitenkozijnen te vervangen.
(…)
De voordeur kiert en is kromgetrokken wat onaangename tochtproblemen veroorzaakt.(zie foto 14)
Wij adviseren de deur recht te maken, door middel van het toevoegen van een stalen hoeklijn, en rondom te voorzien van tochtprofielen. (…)
(…)
Het gasverbruik is opvallend hoog als men in acht neemt dat cliënt, alleenstaande is, weinig tot niet stookt en feitelijk gebruik maakt van twee elektrische kacheltjes. Daarnaast is het geïnstalleerd vermogen van de aanwezige radiatoren erg groot en staan de meeste thermostaatkranen dicht.(zie foto’s 15 tot en met 19)
De conclusie is dat er zeer veel warmteverlies is via de buitenkozijnen, de buitenwanden en het dak.
6.27.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] met het door hem overgelegde rapport – en de foto’s in dat rapport die de bevindingen bevestigen - voldoende onderbouwd dat aan het gehuurde gebreken kleven. Het gaat daarbij om:
- achterstallig (schilder)onderhoud zichtbaar aan de houten overstekken en boeidelen (blz. 7);
- rotte plekken zijn waargenomen in de houten buitenkozijnen, met als gevolg – mede omdat er nog enkel glas in de ramen-/kozijnen is toegepast -, dat de tochtdichting van de ramen nihil is (blz. 7);
- met uitzondering van de buitenkozijnen van overloop en keuken, de overige kozijnen op de eerste verdieping vervangen moeten worden (blz. 8);
- een aantal raamdorpelstenen/tegels onder met name het erkerkozijn los liggen of ontbreken (blz. 9);
- de voordeur kiert en is kromgetrokken wat onaangename tochtproblemen veroorzaakt (blz. 9);
- er zeer veel warmteverlies is via de buitenkozijnen, de buitenwanden en het dak (blz. 10).
6.28.
De cumulatie van de hiervoor opgesomde vocht- en tochtproblemen kwalificeren als een gebrek, omdat zij afbreuk doen aan het genot dat de huurder (redelijkerwijs) mag verwachten. Dat de vocht- en tochtproblemen inherent zijn aan een woning die gebouwd is in 1920 betekent nog niet dat deze geen gebrek opleveren. De verhuurder van een woning is namelijk gehouden een woning van objectief aanvaardbare kwaliteit te leveren en daarvan is geen sprake. Omdat de genotsverhinderende omstandigheden niet aan de huurder toerekenbaar zijn, maar aan de gebrekkige bouwkundige staat van de woning, komen zij voor risico van de verhuurder. Verhuurder is verantwoordelijk voor het verhelpen van de gebreken. Omdat de gebreken het woongenot substantieel aantasten, is er voldoende voor een huurprijsvermindering. De kantonrechter ziet aanleiding om af te wijken van artikel 6 Besluit Pro huurprijzen woonruimte en Bijlage II bij dat besluit (de forfaitaire percentages behorend bij de nulpunten). Hoewel sprake is van categorie B2 en B8 gebreken, acht de kantonrechter gezien de ouderdom van de woning en de relatief lage huur (€ 419,22) een vermindering van de huurprijs tot 50% van de overeengekomen huurprijs redelijk. Vast staat dat [gedaagde] zijn (tegen)vordering tot huurprijsvermindering heeft ingesteld binnen de termijn van zes maanden nadat hij [eiseres] de gebreken aan [eiseres] heeft meegedeeld. Dit brengt mee dat [gedaagde] vanaf 20 november 2020, waarop hij [eiseres] in kennis heeft gesteld van de gebreken, van de huur niet € 419,22 maar slechts € 209,61 aan huur verschuldigd is tot aan de dag waarop de gebreken zijn verholpen. De gebreken die [eiseres] dient te verhelpen zijn de volgende:
- achterstallig (schilder)onderhoud aan de houten overstekken en boeidelen;
- met uitzondering van de buitenkozijnen van overloop en keuken, rotte plekken in de overige kozijnen op de eerste verdieping;
- losliggende of ontbrekende raamdorpelstenen/tegels onder met name het erkerkozijn;
- kierende en kromgetrokken voordeur.
6.29.
Gelet op de toewijzing van de gevorderde huurvermindering, zal de vordering tot terugbetaling van het vanaf 20 november 2020 tot de datum van het wijzen van dit vonnis teveel betaalde aan huur, eveneens worden toegewezen. Voor zover [gedaagde] wettelijke rente over dit bedrag heeft bedoeld te vorderen, wordt die vordering afgewezen. Uit de verwijzing in het petitum naar ‘het sub d en f gevorderde’ valt namelijk niet op te maken dat [gedaagde] wettelijke rente over dit bedrag vordert.
Expertisekosten
6.30.
Tegen de door [gedaagde] gevorderde expertisekosten voert [eiseres] aan dat de kosten van het rapport niet in redelijkheid zijn gemaakt. [eiseres] heeft echter niet betwist dat ten tijde van het onderzoek door TOP Expertise BV aan de woning meerdere gebreken kleefden die niet aan [gedaagde] toe te rekenen waren. Zoals hiervoor in r.o. 6.28 geconstateerd, betreft het gebreken voor het herstel waarvan [eiseres] als verhuurder aansprakelijk is. De kantonrechter acht het niet onredelijk dat [eiseres] ter vaststelling van deze aan de woning klevende gebreken het rapport heeft laten opmaken. De kosten van het rapport zijn naar het oordeel van de kantonrechter echter relatief hoog en niet onderbouwd met een factuur. De kantonrechter zal dan ook slechts 50% van het gevorderde bedrag, dus € 901,45 toewijzen. Voor zover [gedaagde] wettelijke rente over dit bedrag heeft bedoeld te vorderen, wordt die vordering afgewezen. Uit de verwijzing in het petitum naar ‘het sub d en f gevorderde’ valt namelijk niet op te maken dat [gedaagde] wettelijke rente over dit bedrag vordert.
6.31.
De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van [gedaagde] grotendeels zal toewijzen.
6.32.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. Daarbij wordt [eiseres] ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt.
6.33.
De gevorderde rente over de nakosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
7.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
7.1.
verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vordering;
7.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 (2x € 249,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;
7.3.
verklaart dit vonnis, voor wat betreft de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad;
de tegenvordering
7.4.
verhoogt de dwangsom op het verbod voor [eiseres] om met [gedaagde] en zijn gemachtigde te corresponderen over het onderhoud van de huidige cv-installatie en het haardkanaal tot € 100,00 per bericht met een maximum van € 10.000,00, te verrekenen met de verschuldigde huur;
7.5.
verklaart voor recht dat de onderhoudskosten van de cv-ketel vanaf de datum van het wijzen van dit vonnis voor rekening van [eiseres] komen;
7.6.
verklaart voor recht dat als [eiseres] niet overgaat tot het (laten) uitvoeren van het onderhoud aan de cv-ketel, [gedaagde] na het sturen van een ingebrekestelling waarin [eiseres] een termijn van twee weken krijgt, [gedaagde] het onderhoud zelf mag (laten) uitvoeren en de kosten mag inhouden op de huur;
7.7.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 901,45 aan de expertisekosten;
7.8.
verlaagt de huur tot een bedrag van € 209,61 met ingang van 20 november 2020 tot aan de dag van volledig herstel van de gebreken;
7.9.
veroordeelt [eiseres] tot terugbetaling van het vanaf 20 november 2020 tot aan de datum van het wijzen van dit vonnis teveel betaalde aan huur;
7.10.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag vaststelt op € 498,00 (2x € 249,00) aan salaris gemachtigde;
7.11.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.12.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.13.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter