ECLI:NL:RBNHO:2021:8061

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/306367 / HA ZA 20-531

Vonnis van 14 juli 2021(bij vervroeging)

in de zaak van

1.[eiser 1],

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [plaats 1],

eisers,

advocaat mr. R.J. van de Leur te Haarlem,

tegen

1.[gedaagde 1],

wonende te [plaats 2],

2.
[gedaagde 2],

wonende te [plaats 3],

gedaagden,

advocaat mr. N. Lubach te Alkmaar.

[eiser 1] c.s. zullen hierna ‘kopers’ genoemd worden. [gedaagde 1] c.s. zullen hierna ‘verkopers’ genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 17 maart 2021
de aanvullende producties 6 tot en met 8 van de zijde van verkopers

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De beoordeling

Waar gaat het om?

2.1.

Kopers hebben een woning in de [adres] te [plaats 1] gekocht van verkopers. De fundering van de woning is mogelijk gebrekkig. Kopers menen dat verkopers ten tijde van de verkoop al wisten dat er funderingsonderzoeken liepen en dat de fundering mogelijk gebrekkig was. Omdat verkopers dit niet aan kopers hebben gemeld, hebben zij volgens kopers niet voldaan aan hun mededelingsplicht. Kopers vorderen partiële vernietiging op grond van dwaling of ontbinding van de koopovereenkomst op grond van non-conformiteit en terugbetaling van een deel van de koopsom van € 60.000,00. Dit bedrag ziet op de waardevermindering van de woning, waarbij rekening is gehouden met mogelijke herstelkosten en de onzekere situatie waarin kopers verkeren. Verkopers stellen zich op het standpunt dat zij kopers volledig hebben geïnformeerd over wat hen op het moment van verkoop over de fundering bekend was.

Wat is er gebeurd?

2.2.

In de achter de woning gelegen wijk, de Zeeheldenbuurt, zijn funderingsproblemen geconstateerd. Dit leidde tot zorgen bij bewoners van de woningen in de omliggende straten, waaronder ook de [adres]. Het merendeel van de woningen in deze straat is eigendom van Parteon en wordt verhuurd. Slechts enkele woningen zijn in handen van particuliere eigenaars. De gemeente Zaanstad heeft Parteon opdracht gegeven onderzoek uit te voeren naar de fundering van de woningen in de [adres].

2.3.

In juni 2018 heeft constructiebureau List een woonblok in de [adres] geïnspecteerd en haar bevindingen vastgelegd in een rapport van augustus 2018. Hieruit volgt dat de stabiliteit van de fundering normaliter als redelijk wordt beoordeeld. Daarbij geldt een handhavingstermijn van vijftien tot twintig jaar. Echter is op de geïnspecteerde locatie een betonbalk verticaal gescheurd, wat de stabiliteit matig tot slecht maakt. Die classificatie leidt tot een handhavingstermijn van één tot vijf jaar. De palen zijn relatief weinig aangetast. De draagkracht is voldoende beoordeeld. Door constructiebureau List werd aanbevolen om het nog door hen uit te voeren betonbalkonderzoek af te wachten. In 2019 is dit nader onderzoek gedaan naar betonbalken in de [adres]. Bij zeven van de veertien onderzochte woningen is minimaal één scheur in de betonbalk geconstateerd. De oorzaak hiervan blijkt een onvoldoende hoeveelheid en niet goed aangebrachte bewapening te zijn. In nagenoeg alle onderzochte woningen is blootliggende bewapening waargenomen. In haar rapport van 17 juni 2019 beveelt constructiebureau List aan om de funderingen van de bouwblokken te herstellen zodat deze voldoende sterk zijn om de belasting af te dragen.

Hebben verkopers hun mededelingsplicht geschonden? Nee

2.4.

De kern van het geschil betreft de vraag of verkopers een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden, omdat zij wisten of behoorden te weten dat er mogelijk sprake is van funderingsgebreken. Voor het antwoord op de vraag of verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden is het van belang om vast te stellen over welke informatie verkopers ten tijde van de verkoop van de woning beschikten, en of zij gehouden waren deze informatie met kopers te delen.

2.5.

Ondanks het feit dat Parteon slechts onderzoek liet uitvoeren aan de aan haar in eigendom toebehorende huurwoningen, hield zij de particuliere eigenaren van de woningen in de [adres] ook op de hoogte. Bij brief van 16 november 2018 heeft Parteon aan de bewoners van de [adres] bericht dat de uitslagen van de onderzoeken per woonblok verschillend waren. Hieruit kon geen conclusie worden getrokken, zodat meer onderzoek nodig was. Parteon liet daarnaast weten dat de constructeur in het eerste kwartaal van 2019 bij iedere huurwoning individueel de kruipruimte zou komen inspecteren. Daarna kon Parteon pas een goed beeld vormen van de situatie per woning en de vervolgstappen bepalen.

2.6.

De woning is op 18 december 2018 aan kopers verkocht. Op dat moment was dus slechts bekend dat er mogelijk funderingsproblemen waren, maar dat nader onderzoek bij de individuele woningen nodig was. Pas in 2019, dus na verkoop van de woning aan kopers, is dit nader onderzoek uitgevoerd. Uit het daarop volgende rapport van 17 juni 2019 blijkt dat in ieder geval de helft van de onderzochte woningen funderingsgebreken hebben. Naar het oordeel van de rechtbank ruste op verkopers dan ook alleen de plicht om aan kopers mede te delen dat er in 2019 onderzoek naar de fundering van de woningen in de [adres] gedaan zou worden. Er bestond geen mededelingsplicht wat betreft de staat van de fundering, omdat daarover geen concrete informatie beschikbaar was.

2.7.

Kopers stellen zich op het standpunt dat verkopers slechts hebben medegedeeld dat er diverse onderzoeken zijn uitgevoerd in de Zeeheldenbuurt, waarbij ook de woningen in de omliggende straten zijn meegenomen. Het plan voor het funderingsherstel zou echter beperkt blijven tot de woningen in de Zeeheldenbuurt. Kopers verwijzen ter onderbouwing van hun standpunt naar een brief van Parteon van 3 september 2018. Volgens kopers hebben verkopers hen niet geïnformeerd over de correspondentie die zij daarna van Parteon hebben ontvangen, waaruit volgt dat ook onderzoek gedaan zal worden in de [adres]. Dit verweer van kopers slaagt niet. Daarvoor is het volgende van belang.

2.8.

In artikel 28 van Pro de koopovereenkomst is het volgende bepaald:

‘Op dit moment wordt er in de wijk achter de [adres] [huisnummer] te [plaats 1] een onderzoek naar de fundatie gedaan, medio februari 2019 is dit onderzoek voltooid. Volgens gemeente zijn de woningen in de [adres] gefundeerd met ander soortig materiaal en ook langere palen en vallen deze woningen niet in het risicogebied. In afwachting van dit onderzoek zal er voor de zekerheid in depot bij de notaris € 25.000,- worden gestort ten laste van verkoper voor herstel van eventuele gebreken aan de fundering. Dit depot zal beschikbaar blijven tot 28 februari 2019.’

Partijen hebben tot aan de datum van levering van de woning van 1 maart 2019 een bedrag van € 25.000,00 in depot bij de notaris gehouden in verband met de lopende onderzoeken naar de fundering. Alleen al uit het feit dat partijen een depot hebben ingesteld volgt dat verkopers kopers op de hoogte hebben gesteld van mogelijke funderingsgebreken aan hun woning. Het verweer van kopers dat het depot enkel zag op de Zeeheldenbuurt slaagt niet. In artikel 28 van Pro de koopovereenkomst wordt immers verwezen naar een onderzoek van medio februari 2019. Dit onderzoek werd uitgevoerd bij de individuele woningen in de [adres] en niet in de Zeeheldenbuurt. Bovendien valt niet in te zien waarom verkopers een depot zouden instellen voor mogelijke funderingsproblemen in een andere wijk. Ter zitting hebben kopers desgevraagd ook verklaard dat het depot was ingesteld omdat nu er in de Zeeheldenbuurt problemen met de fundering waren geconstateerd er mogelijk in de [adres] ‘ook wat aan de hand zou zijn’.

2.9.

Verder volgt uit e-mailcorrespondentie tussen kopers en de verkopend makelaar van 21 december 2018 en 7 januari 2019 dat het - indien noodzakelijk - mogelijk was de datum van het depot te verschuiven. Verschuiving van de datum gebeurde niet op voorhand. Het had op de weg van kopers gelegen om tijdig om verlenging te verzoeken wanneer er vóór de levering van de woning nog onvoldoende duidelijkheid bestond over de status van de fundering. Kopers hebben in de periode voorafgaand aan de levering echter niet geïnformeerd naar de uitkomst van het onderzoek. Bij de levering van de woning heeft de notaris de koopovereenkomst met kopers (en verkopers) besproken en hebben zij evenmin geïnformeerd naar de status van het onderzoek en/of verzocht om verlenging van het depot. Dat kopers pas op 13 maart 2019, nadat het depot inmiddels al aan verkopers was vrijgegeven, hebben gevraagd of het depot nog beschikbaar was dient voor rekening en risico van kopers te komen. Het enkele feit dat eerder met de verkopend makelaar is gesproken over verlenging van het depot is in zoverre niet van belang, omdat uiteindelijk niet tijdig van deze mogelijkheid gebruik is gemaakt. Dat kopers het belang van het depot niet hebben ingezien omdat verkopers hebben gezegd dat de [adres] buiten het risicogebied valt volgt de rechtbank gelet op het voorgaande (r.o. 2.8) niet.

2.10.

Het verweer van kopers dat verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden doordat zij kopers niet op de hoogte hebben gebracht van brieven die zij na het sluiten van de koopovereenkomst, maar vóór de levering van de woning van Parteon hebben ontvangen slaagt ook niet. Tussen het opnemen van het depot in de koopovereenkomst en de levering van de woning hebben zich geen nieuwe omstandigheden voorgedaan. In die periode is wel onderzoek uitgevoerd, maar de resultaten van dit onderzoek zijn pas bekend geworden in juni 2019. Er waren dan ook geen nieuwe feiten en omstandigheden die verkopers aan kopers hadden kunnen en moeten mededelen.

2.11.

Samengevat geldt dat verkopers ten tijde van de verkoop van de woning geen informatie aan kopers konden mededelen, omdat die hen nog niet bekend was. Gelet hierop is er geen sprake van schending van de mededelingsplicht door verkopers.

Is de woning non-conform? Nee

2.12.

Daarnaast stellen kopers zich op het standpunt dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, zodat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

2.13.

Artikel 7:17 BW Pro is van regelend recht. Partijen kunnen hier dus van afwijken. In dit geval hebben partijen dat gedaan door het sluiten van een koopovereenkomst waarin afgeweken wordt van artikel 7:17 BW Pro. Artikel 6.1 geeft als hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Daardoor draagt de koper in beginsel het risico voor alle gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt vervolgens een uitzondering op artikel 6.1 gemaakt. De verkoper staat namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop.

2.14.

Voor het conformiteitsoordeel is beslissend de toestand waarin de zaak verkeert op het tijdstip waarop het risico op de koper is overgegaan. Dit geldt ook wanneer de non-conformiteit pas later wordt ontdekt. De levering van de woning heeft in dit geval te gelden als het tijdstip waarop het risico op de koper is overgegaan. Dat dit ook specifiek geldt voor de fundering volgt uit het feit dat het depot was ingesteld tot aan de datum van levering van de woning. De bewijslast van de stelling dat de woning ten tijde van de risico-overgang niet aan de overeenkomst beantwoordde, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op kopers.

2.15.

Kopers verwijzen ter onderbouwing van hun standpunt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordde onder andere naar de rapportages van constructiebureau List. Met deze uitgevoerde onderzoeken staat naar het oordeel van de rechtbank echter niet vast dat sprake is van een gebrek aan de woning van kopers. Het onderzoek is uitgevoerd bij veertien woningen in de [adres]. De woning van kopers is niet onderzocht. Zoals onder 2.3 vermeld is bij de helft van de onderzochte woningen ook daadwerkelijk een funderingsprobleem geconstateerd. Het onderzoek naar de fundering in de [adres] is zelfs nog steeds gaande. Of de fundering van de woning van kopers gebreken vertoont is niet bekend. Van non-conformiteit van de woning is dan ook geen sprake. Overigens, zelfs indien de fundering van de woning na onderzoek gebrekkig blijkt te zijn, dan nog betekent dit niet zonder meer dat de (volledige) herstelkosten voor rekening en risico van verkopers komen, aangezien partijen juist met die reden in de koopovereenkomst bijzondere afspraken hebben gemaakt door een depot in te stellen.

Conclusie en kostenveroordeling

2.16.

De conclusie is dat de vorderingen tot partiële vernietiging dan wel ontbinding van de koopovereenkomst worden afgewezen, aangezien verkopers hun mededelingsplicht niet hebben geschonden en het door kopers gestelde gebrek niet vaststaat. De vorderingen tot betaling van taxateurskosten, overdrachtsbelasting, hypotheekrente en een vergoeding voor andere huisvesting hoeft de rechtbank daarom niet meer te beoordelen.

2.17.

Kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van verkopers worden begroot op:

- griffierecht 937,00

- salaris advocaat
2.228,00(2,0 punten × tarief € 1.114,00)

Totaal € 3.165,00

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

wijst de vorderingen af,

3.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 3.165,00,

3.3.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

3.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wouters en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2021.^[1]

Afwijzing vordering tot vernietiging of ontbinding koopovereenkomst wegens funderingsgebreken woning