Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9341129 \ KG EXPL 21-66
Uitspraakdatum: 21 september 2021
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
1.[eiser]
2.
[eiseres]
[eiseres]
wonende te [woonplaats] , [staat] , [land]
eisers
verder te noemen: eisers
gemachtigde: mr. J.N.T. van der Linden
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: gedaagde
gemachtigde: mr. F. Hilbrands
1.Het procesverloop
1.1.
Eisers hebben gedaagde op 29 juli 2021 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben eisers bij brief van 26 augustus 2021 en gedaagde bij brief van 27 augustus 2021 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Eisers zijn de broer en schoonzus van gedaagde.
2.2.
Op 29 maart 2013 hebben eisers de woning van gedaagde en haar ex-echtgenoot gekocht, zodat gedaagde haar ex-echtgenoot kon uitkopen en met haar kinderen in de woning kon blijven wonen.
2.3.
Partijen hebben op 15 juli 2013 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van drie jaar met de bedoeling dat gedaagde ofwel in die periode de woning zou kopen ofwel zou verhuizen.
2.4.
Partijen zijn een huurprijs van € 716,00 met indexatie overeengekomen.
2.5.
De huurovereenkomst is na het verstrijken van de termijn van drie jaar voor onbepaalde tijd voortgezet.
2.6.
Partijen hebben in de daaropvolgende jaren met elkaar gesproken over de financiële situatie van gedaagde in verband met de bedoeling dat zij ofwel de woning zou terugkopen ofwel de woning zou verlaten. Ook in november 2020 hebben partijen elkaar daarover gesproken.
2.7.
In mei en juni 2021 hebben renovatiewerkzaamheden in de woning plaatsgevonden en heeft gedaagde de woning tijdelijk verlaten.
2.8.
De kinderen van gedaagde zijn inmiddels 16 en 19 jaar.
3.De vordering
3.1.
Eisers vorderen na wijziging van eis dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening gedaagde veroordeelt tot ontruiming van de woning en tot verwijdering van de caravan, staking van de bedrijfsmatige activiteiten, verwijdering van de overlastgevende huisdieren en betaling van de contractuele boete, de buitengerechtelijke incassokosten en de proces- en nakosten.
3.2.
Eisers leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd op grond van dringend eigen gebruik vanwege de medische toestand van eiser en de noodzaak tot renovatie. De vordering tot ontbinding zal daarnaast worden gebaseerd op slecht huurderschap. Daarvan is sprake omdat gedaagde de afspraak tot terugkoop dan wel verhuizen niet nakomt. In november 2020 hebben partijen dit opnieuw afgesproken: indien gedaagde de woning in februari 2021 niet gefinancierd zou kunnen krijgen, zou zij verhuizen. Bovendien laat gedaagde na de woning goed te onderhouden, waardoor eisers genoodzaakt waren deze te renoveren, en komt gedaagde contractuele verplichtingen niet na. Zo heeft gedaagde in strijd met de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen een caravan in de tuin gestald, verricht zij vanuit het gehuurde bedrijfsactiviteiten en heeft zij overlastgevende huisdieren. Gelet op deze overtredingen is gedaagde ook een contractuele boete aan eisers verschuldigd.
4.Het verweer
4.1.
Gedaagde betwist het spoedeisend belang van eisers bij de vordering. Verder betwist gedaagde het gestelde dringend eigen gebruik en de gestelde tekortkomingen, zodat het onwaarschijnlijk is dat een daarop gebaseerde vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als eisers daarbij een spoedeisend belang hebben. Het spoedeisend belang bestaat volgens eisers eruit dat de tekortkomingen van gedaagde een drukkend effect hebben op de waarde van de woning. Gedaagde betwist het spoedeisend belang en stelt daartoe dat eisers voldoende financiële middelen hebben om medische behandelingen en een verblijf in Nederland te kunnen betalen. Verder betwist zij dat sprake is van tekortkomingen die een waarde drukkend effect hebben op de woning.
5.2.
De kantonrechter is van oordeel dat eisers onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat er op dit moment sprake is van een zodanig spoedeisend belang tot het treffen van de gevorderde voorzieningen dat de beslissing in een eventuele bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Daartoe is het volgende redengevend.
5.3.
Ook als de gestelde tekortkomingen vast komen te staan en deze tekortkomingen een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, brengt dat geen zodanig spoedeisend belang met zich mee dat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit kan anders zijn als de tekortkomingen leiden tot een (dusdanige) waardevermindering van de woning dat op korte termijn een voorziening moet worden getroffen, bijvoorbeeld omdat de woning wordt verwaarloosd. Dat daarvan sprake is, heeft gedaagde gemotiveerd betwist en is gelet op de betwisting niet komen vast te staan. Bovendien is gedaagde niet eerder dan in de aanloop naar dit kort geding op deze vermeende tekortkomingen gewezen terwijl gedaagde onbetwist heeft gesteld dat de gedragingen die thans worden gepresenteerd als tekortkomingen al geruime tijd bekend zijn bij eisers. De woning is inmiddels gerenoveerd, zodat ook daarin geen spoedeisend belang kan zijn gelegen.
5.4.
Eisers hebben verder – gelet op de gemotiveerde betwisting - onvoldoende onderbouwd dat zij de woning nodig hebben voor dringend eigen gebruik, dat hun belang prevaleert boven dat van gedaagde en dat gelet op de urgentie (medische toestand en financiële omstandigheden) een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
5.5.
Volgens eisers komt gedaagde tevens de afspraak de woning terug te kopen of te verhuizen niet na en rechtvaardigt ook dit de ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop ontruiming van het gehuurde. In een bodemprocedure zal de vraag moeten worden beantwoord of in 2013 en/of november 2020 duidelijke afspraken zijn gemaakt op grond waarvan gedaagde de woning voor een bepaalde datum zou kopen dan wel zou verlaten en of niet nakoming van deze afspraak een ontbinding rechtvaardigt. Een spoedeisend belang om op basis van deze afspraak in kort geding een voorziening te treffen is echter niet gesteld of gebleken.
5.6.
De conclusie is dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat de vorderingen een spoedeisend karakter hebben. De vorderingen moeten daarom worden afgewezen. Daarbij is niet voldoende aannemelijk geworden dat de vorderingen van eisers in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Gedaagde heeft namelijk op alle door eisers aangevoerde gronden voor opzegging of ontbinding gemotiveerd verweer gevoerd en een kort geding biedt geen ruimte voor bewijslevering.
5.7.
De proceskosten komen voor rekening van eisers, omdat zij ongelijk krijgen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt eisers tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor gedaagde worden vastgesteld op € 747,00 aan salaris van de gemachtigde van gedaagde;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter