ECLI:NL:RBNHO:2021:860

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Zittingsplaats Alkmaar

zaaknummer / rolnummer: C/15/304287 / HA ZA 20-402

Vonnis van 3 februari 2021

in de zaak van

[eiser]

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. T.F.J. van Oorschot te Stevensbeek, gemeente Sint Anthonis,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GRONDONTWIKKELING NEDERLAND BV,

gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar,

gedaagde.

Partijen worden hierna “ [eiser] ” en “GN” genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding (met producties 1 tot en met 10),
de conclusie van antwoord,
het tussenvonnis van 16 september 2020,
de briefwisseling tussen partijen en de rechtbank over het al dan niet doorgaan van de geplande zitting op 11 december 2020,
de onttrekking van mr. W. de Vis als advocaat van GN d.d. 9 december 2020, en
de akte van eiser van 16 december 2020.

1.2.

Er heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

GN handelt in de koop en verkoop van onroerende zaken.

2.2.

Op 14 december 2016 heeft GN aan [eiser] het volgende voorstel gedaan:

“
(…) De heer [eiser] verkrijgt een verdeeld aandeel in het perceel kadastraal bekend gemeente Terneuzen sectie K nummer 1873. Zijn aandeel zalbinnen 12 maandenna het passeren van de leveringsakte betreffende de aankoop, worden teruggekocht tegen onderstaande verkoopprijs. De heer [eiser] zal een onderhandse akte ontvangen waarin de afspraken zullen zijn uitgeschreven.

Voorstel

Oppervlakte perceel: 1429 m2

Inleg: € 100.000,-

Resultaat: € 120.000,-

Rendement: 20,0%

Met betrekking tot dit voorstel treft u hieronder de berekening voor het te behalen resultaat aan:

Aankoop: 1429 m2 x€ 70,-/m2 v.o.n. =€ 100.000,-

Verkoop: 1429 m2 x€ 84,-/m2 k.k =€ 120.000,-

Netto resultaat:€ 20.000,-”

2.3.

Op 18 januari 2017 zijn [eiser] en GN een koopovereenkomst aangegaan waarbij [eiser] van GN het perceel landbouwgrond, gelegen nabij de Grootteweg te Hoek groot circa 1.429 m2, kadastraal bekend gemeente Terneuzen, sectie K, nummer 1873 (deels), dan wel het perceel dat daarvoor door vernummering in de plaats is getreden, (hierna: het perceel), van GN heeft gekocht. [eiser] heeft een koopprijs van € 100.000,- betaald.

2.4.

Partijen hebben bij onderhandse akte gedateerd op 18 januari 2017 een terugkoopovereenkomst (hierna: de TKO) gesloten. De akte vermeldt:

“
De ondergetekenden:

1.
(…) Achternaam: [eiser] (…)

hierna te noemen: “verkoper”;

2.
Grondontwikkeling Nederland B.V.(…), hierna te noemen: “koper”;

komen overeen:

- dat koper zich tot verkoop committeert tot het aankopen van de (…) (1.429 m2) van een nader te bepalen perceel grond, kadastraal bekend gemeente Terneuzen; voor een minimaal en maximaal aankoopbedrag vanHonderdtwintig duizend euro (€ 120.000,- ) k.k.


dat uiterlijk23-01-2018, de (…) (1.429 m2) door koper van verkoper zal worden aangekocht voor de overeengekomen (…) (€ 84,-) per vierkante meter k.k.

- dat wanneer koper zich niet aan voornoemde afspraken houdt, dat koper dan zonder rechterlijke tussenkomst aan verkoper een boete verschuldigd is van vijfentwintig procent (25%) van het totale aankoopbedrag. (…)”

2.5.

Bij akte van 26 januari 2017 is het perceel aan [eiser] geleverd. Uit deze akte blijkt dat het perceel kadastraal bekend gemeente Terneuzen, sectie K nummer 1873 is vervallen en thans wordt aangeduid als het perceel kadastraal bekend gemeente Terneuzen, sectie K nummer 4047.

2.6.

Bij brief van 26 januari 2018 heeft [eiser] GN herinnerd aan de TKO en aangegeven dat de uiterlijke termijn genoemd in de TKO inmiddels is verstreken. [eiser] herinnert aan de overeengekomen verkoopprijs en het feit dat als niet aan de afspraak zou worden voldaan GN een boete verschuldigd is. [eiser] verzoekt GN in de brief contact met hem op te nemen zodat hij kan vernemen op welke wijze de in de TKO gemaakte afspraken door GN worden nagekomen.

2.7.

Bij mail van 26 januari 2018 heeft GN geantwoord dat zij een verkoopteam zal activeren om het perceel door te verkopen. Daarbij wordt aangegeven dat er rekening mee moet worden gehouden dat GN bij de verkoop van de grond afhankelijk is van derde kopers en dat daardoor vertraging kan worden opgelopen.

2.8.

In 2019 heeft [eiser] bij GN geïnformeerd naar de stand van zaken met betrekking tot de verkoop van zijn perceel.

2.9.

Op 4 maart 2020 heeft GN aan [eiser] een e-mail gestuurd waarin wordt aangegeven dat GN verwacht eind maart contact op te kunnen nemen voor het bereiken van een oplossing.

2.10.

Bij brief van 29 april 2020 sommeert mr. Oorschot namens [eiser] GN medewerking te verlenen aan uitvoering van de TKO en om het boetebedrag te betalen.

GN wordt tevens in gebreke gesteld.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, GN te veroordelen

om – ten titel van nakoming van de TKO en betaling van de terugkoopprijs – aan hem te betalen € 120.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 januari 2018;

om – ten titel van (verbeur)de boete – aan hem te betalen € 30.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 mei 2020;

om – terzake van de buitengerechtelijke incassokosten – aan hem te betalen € 2.275,-,

in de kosten van de procedure en de nakosten.

3.2.

Aan deze vorderingen legt [eiser] het volgende ten grondslag. [eiser] vordert nakoming van TKO. GN is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. GN heeft daardoor de boete van € 30.000,- verbeurd.

3.3.

GN voert gemotiveerd verweer. De onderhandse akte van 18 januari 2017 is geen koopovereenkomst. In de akte heeft GN zich slechts gecommitteerd om het perceel van [eiser] te kopen. De vordering tot nakoming zou slechts kunnen inhouden dat GN de grond van [eiser] dient terug te kopen, deze vordering is echter niet door [eiser] ingesteld. Daarbij komt dat [eiser] ook geen vordering heeft ingesteld tot levering van het perceel.

Partijen hebben op 26 januari 2018 een aanvullende afspraak met elkaar gemaakt. Deze afspraak houdt in dat GN het perceel pas zou kopen van [eiser] zodra GN het perceel aan een derde heeft verkocht. De verkoop van de grond heeft in verband met onvoorziene ontwikkelingen en de coronacrisis vertraging opgelopen. Deze omstandigheden kunnen niet aan GN worden toegerekend.

[eiser] kan op grond van artikel 6:92 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geen nakoming vorderen van zowel het boetebeding als van de verbintenis waarvoor het boetebeding is bedoeld.

Tot slot betwist GN de gevorderde buitengerechtelijke kosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Vordering tot nakoming

4.1.

Tussen partijen is een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiser] een perceel grond van GN heeft gekocht. Partijen hebben vervolgens in een onderhandse akte (de TKO) afgesproken dat het perceel uiterlijk 23 januari 2018 door GN van [eiser] zal worden (terug)gekocht tegen een prijs van € 120.000,-. De afspraken in deze onderhandse akte komen overeen met het voorstel dat GN op 14 december 2016 per e-mail aan [eiser] heeft gedaan. Niet in geschil is dat GN het perceel tot op heden niet van [eiser] heeft teruggekocht.

4.2.

GN dient de afspraken na te komen zoals deze zijn gemaakt in de TKO. Het feit dat de TKO geen koopovereenkomst is genoemd, maakt dat niet anders. GN stelt dat zij zich “slechts” heeft gecommitteerd het perceel van [eiser] aan te kopen maar dat daarvan thans nog geen sprake is. Het woord “committeren” houdt echter naar normaal Nederlands spraakgebruik in dat men zich “bindt” om, in dit geval, een afspraak na te komen. In dit geval is de afspraak duidelijk zowel over het tijdstip wanneer deze moet worden nagekomen als over de verkoopprijs.

4.3.

GN stelt dat partijen op 26 januari 2018 een aanvullende afspraak met elkaar hebben gemaakt inhoudende dat GN het perceel pas van [eiser] zou kopen zodra zij het perceel aan een derde heeft verkocht. De rechtbank verwerpt dit standpunt. Allereerst heeft [eiser] gemotiveerd betwist dat hij akkoord was met de eenzijdige mededeling (zie 2.7 hiervoor) door GN. En daarnaast vanwege het feit dat GN geen perceel kan verkopen dat niet haar eigendom is.

4.4.

De rechtbank verwerpt ook de stelling van GN dat zij niet toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. GN heeft weliswaar gesteld dat zij te maken heeft met onvoorziene ontwikkelingen in het project van Terneuzen, waar het betreffende perceel grond deel van uitmaakt. GN heeft echter niet onderbouwd op welke ontwikkelingen zij doelt zodat de rechtbank niet kan beoordelen of deze al dan niet aan GN kunnen worden toegerekend. Daarnaast is er volgens GN ook vertraging opgetreden door de coronacrisis. Partijen zijn echter overeengekomen dat GN het perceel in januari 2018 zou terugkopen. Op dat moment was nog geen sprake van de coronacrisis.

4.5.

Op grond van bovenstaande overwegingen komt de rechtbank tot de conclusie dat GN de afspraken in de TKO ten onrechte niet is nagekomen en dat haar dit kan worden aangerekend.

4.6.

[eiser] heeft in zijn laatste akte erkend dat hij geen vordering heeft ingesteld tot terugkoop van het perceel door GN en tot levering van dit perceel. [eiser] geeft in de akte ook aan dat teruglevering van het perceel geen enkel probleem zal opleveren. In de brief van 29 april 2020 en later in een brief van 15 mei 2020 heeft hij ook aangeboden dat de grond aan GN zal worden geleverd, nadat GN de verkoopprijs van € 120.000,- heeft betaald.

[eiser] heeft zijn vordering naar aanleiding van het voorgaande echter niet gewijzigd. De rechtbank is desondanks van oordeel dat de vordering van [eiser] , gelet op de toelichting in de akte, kan worden toegewezen. De hierna uit te spreken veroordeling dient zo te worden gelezen dat GN wordt veroordeeld tot het betalen van een bedrag van € 120.000,-, waarna voor [eiser] de verplichting ontstaat het perceel aan GN terug te leveren. Daartoe is geen eis in reconventie ingesteld, maar de rechtbank stelt vast dat die verplichting volgt uit de TKO. De kosten verbonden aan de (terug)levering van het perceel komen voor rekening van GN. Dat zijn partijen in de TKO overeengekomen (zij hebben daarin immers k.k. opgenomen). De betaling door GN zou mogelijk kunnen worden gedaan door storting onder de notaris, voor wie de levering zal plaatsvinden.

Aan GN zal een termijn worden gegeven om aan de vordering te voldoen. Na deze termijn is het aan [eiser] om eventueel tot executie over te gaan.

De rechtbank zal deze vordering daarom toewijzen als na te melden.

Boete

4.7.

GN heeft als verweer aangevoerd dat [eiser] op grond van artikel 6:92 BW geen nakoming kan vorderen van zowel het boetebeding als van de verbintenis waarvoor het boetebeding is bedoeld. Dat verweer slaagt. In een situatie waarbij partijen niet expliciet zijn overeengekomen dat boete en nakoming naast elkaar kunnen worden gevorderd, dient een schuldeiser, [eiser] , een keuze te maken tussen óf nakoming van de overeenkomst óf betaling van de contractuele boete. De rechtbank verwerpt de stelling van [eiser] dat het boetebeding zo moet worden gelezen en geïnterpreteerd dat de boete is gesteld op de vertraging van de nakoming van de betalingsverplichting van de terugkoopprijs. Partijen zijn niet expliciet overeengekomen dat boete en nakoming naast elkaar kunnen worden gevorderd. De tekst van de overeenkomst leidt ook niet tot die uitleg. De boete wordt immers verschuldigd als GN de afspraak niet is nagekomen, dus als GN niet voor € 120.000,- het perceel terugkoopt. Daartoe zal GN echter in deze procedure volgens de vordering van [eiser] worden veroordeeld. De gevorderde betaling van de boete zal de rechtbank dan ook afwijzen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.8.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Op dit onderdeel van de vordering is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing, omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft de hoogte van de buitengerechtelijke kosten gebaseerd op de te betalen terugkoopsom vermeerderd met de boete. Aangezien de rechtbank de gevorderde boete afwijst, zal de rechtbank de buitengerechtelijke incassokosten vaststellen op een bedrag van € 1.975,-.

Proceskosten

4.9.

GN zal als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eiser] op basis van het toegewezen bedrag op:

- dagvaarding € 106,35

- griffierecht € 1.639,00

- salaris advocaat €
2.655,00(1,5 punt × tarief € 1.770,00)

Totaal € 4.400,35

4.10.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt GN om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen een bedrag van
€ 120.000,-(éénhonderdtwintig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 23 januari 2018 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt GN om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.975,00 aan buitengerechtelijke kosten,

5.3.

veroordeelt GN in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 4.400,35,

5.4.

veroordeelt GN in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat GN niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2021.^[1]