Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8298734 \ CV EXPL 20-1140
Uitspraakdatum: 6 oktober 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser in conventie
gedaagde in reconventie
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. R.P. Groot
tegen
de stichting
STICHTING VELISON WONEN
STICHTING VELISON WONEN
gevestigd te IJmuiden, gemeente Velsen
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
verder te noemen: Velison
gemachtigde: mr. G.P. Poiesz
1.De zaak in het kort
1.1.
De kern van het geschil tussen partijen in deze zaak is of de door [eiser] van Velison gehuurde woning al dan niet gebreken heeft, voornamelijk bestaande uit vochtoverlast. Om vast te kunnen stellen wat de oorzaak van de door [eiser] gestelde vochtproblematiek is en in hoeverre dat leidt tot een vermindering van het huurgenot, is een deskundige benoemd. Uit de bevindingen van de deskundige volgt - kort samengevat - dat weliswaar sprake is van ‘nat’ metselwerk, maar dat overlast hierdoor voor [eiser] niet aannemelijk is. Verder veronderstelt de deskundige dat de ventilatie van de kruipruimte ontoereikend is, maar zijn er geen problemen waargenomen en gemeten, die duiden op vochtoverlast en/of overlast door schimmelvorming in het gehuurde. Daaruit volgt dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW), zodat de vordering van [eiser] wordt afgewezen.
1.2.
De vordering in reconventie tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt eveneens afgewezen. Weliswaar is sprake van wanprestatie doordat [eiser] een forse huurachterstand had opgebouwd, maar deze is nu niet zo ernstig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
2.Het verdere procesverloop
2.1.
De kantonrechter verwijst naar de op 23 december 2020 en 17 februari 2021 uitgesproken tussenvonnissen. Voor het verdere procesverloop verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken:
- een deskundigenbericht van M. von Balluseck van Bouwadvies Centrum B.V. van 18 juni 2021 met kenmerk [kenmerk] (hierna ‘het deskundigenbericht’) en de daarbij behorende eindnota;
- een akte uitlaten deskundigenbericht van elk van partijen voor de rolzitting van 8 september 2021.
3.De verdere beoordeling
de vordering en de tegenvordering
3.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Conclusies van het deskundigenbericht
3.2.
De vraag in hoeverre zich in het gehuurde daadwerkelijk problemen met vochtoverlast en/of schimmelvorming voordoen, is als volgt in het deskundigenbericht beantwoord (onderstreping kantonrechter):
Er zijn geen problemen waargenomen en gemeten door de deskundige, die duiden op vochtoverlast en/of overlast door schimmelvorming in de woning. (…) De kopgevel aan de binnenzijde van de woning (woonkamer) vertoont geen vochtoverlast of schimmelvorming (…).
Nat metselwerk
Wel is vastgesteld dat metselwerk van de kopgevel nat is(…). Het onderzoek in de woning [straat] heeft zich voornamelijk gericht op de kopgevelconstructie. Hoewel niet expliciet onderzocht en slechts plaatselijke gemeten, moet worden verondersteld dat ook het metselwerk van de voor- en achtergevel nat zijn, omdat de constructie en de situatie hetzelfde zijn als bij de kopgevel. (…)
Koudestraling en stroming van koude lucht over de vloer
De begane grondvloer is niet geïsoleerd en er is geen dampremmende voorziening aangebracht. (…) Verder kan door het vochtig worden van de bodemafsluiter in de kruipruimte vocht in de woning komen, waardoor de relatieve luchtvochtigheid in de woning toeneemt. Door het ontbreken van vloerisolatie wordt dit effect versterkt als gevolg van opwarming van de kruipruimte en daardoor meer verdamping van vocht (…).
Binnenmilieu van de woning
De binnenafwerking van de kopgevel in de woonkamer is schoon en droog.In de woning is geen sprake van een bedompte lucht. De binnentemperatuur en relatieve luchtvochtigheid zijn als ‘normaal’ aan te duiden, zowel tijdens de duurmeting op 18 t/m 25 maart 2021 (…), als tijdens het onderzoek op 13 april 2021 (…)..
3.3.
Op de vraag in hoeverre de door de deskundige aangetroffen gebreken het huurgenot van [eiser] beperken, vermeldt het deskundigenbericht het volgende (onderstreping kantonrechter):
Nat metselwerk
Vocht in het metselwerk van de buitengevels is aan de binnenzijde door middel van een gewapende stuclaag op isolatieplaten afgeschermd van het binnenmilieu. Het is niet uit te sluiten dat via aansluitingen van de binnenafwerking (bijvoorbeeld bij de vloer en het plafond) vocht uit het metselwerk in dampvorm in de woning komt.De hoeveelheid damp die op deze wijze in de woning komt moet als gering worden beschouwdenoverlast voor gebruikers door deze oorzaak is niet aannemelijk.
(…)
Er zijngebreken zoals lichte scheurvorming in de stuclaag op de buitengevelisolatieen onvolkomenheden aan het dakmaar deze hebben naar verwachting geen of slechts geringe invloed op de vochtigheid van het metselwerk.
3.4.
Over de kruipruimte onder het gehuurde vermeldt het deskundigenbericht op basis van metingen via een vloeropening in de woonkamer nog het volgende (onderstreping kantonrechter):
(…) Het vloerhout en de balken hebben een vochtgehalte van 14 tot 17% wat als normaal (droog) kan worden beschouwd.De balkkoppen die in het metselwerk zijn opgelegd vertonen een vochtgehalte van 26 tot 28%, hetgeen sterk verhoogd is en een gunstig milieu vormt om houtrot te laten ontstaan.Tijdens het onderzoek is overigens geen houtrot vastgesteld.
3.5.
Het deskundigenbericht noemt ten slotte nog dat koudestraling en stroming van koude lucht over de vloer een beperking van het huurgenot kunnen veroorzaken. Omdat de klachten van [eiser] daar niet op zien en bedoelde koudestraling en stroming van koude lucht niet door middel van onderzoek zijn vastgesteld maar een inschatting van de deskundige zijn, wordt dit bij de verdere beoordeling van het geschil buiten beschouwing gelaten.
3.6.
Samenvattend volgt uit de hiervoor geciteerde passages van het deskundigenbericht dat:
het metselwerk van de kopgevel nat is en dat moet worden verondersteld dat het metselwerk van de voor- en achtergevel ook nat is, maar dat de hoeveelheid damp die door het natte metselwerk in het gehuurde ontstaat, als gering moet worden beschouwd. Overlast voor gebruikers van het gehuurde door het natte metselwerk is niet aannemelijk;
de balkkoppen die in de kruipruimte in het metselwerk zijn opgelegd een sterk verhoogd vochtgehalte vertonen waardoor houtrot kan ontstaan, maar dat tijdens het onderzoek geen houtrot is vastgesteld;
door de afwezigheid van isolatie en een dampremmende voorziening onder de begane grondvloer de relatieve luchtvochtigheid in het gehuurde toeneemt, maar dat geen problemen zijn waargenomen en gemeten, die duiden op vochtoverlast en/of overlast door schimmelvorming in het gehuurde.
3.7.
Het deskundigenbericht is weliswaar opgesteld aan de hand van een momentopname (met uitzondering van de duurmeting naar het binnenmilieu gedurende een week), maar er zijn geen aanwijzingen in het deskundigenbericht waaruit zou kunnen volgen dat op een ander moment in het gehuurde sprake zou kunnen zijn van een niet-normale temperatuur- of relatieve luchtvochtigheid. De motivering door de deskundige van zijn bevindingen en conclusies komt de kantonrechter overtuigend voor. Het principe van hoor en wederhoor is toegepast en de reacties van partijen zijn in het deskundigenbericht verwerkt, zodat de kantonrechter zich verenigt met de bevindingen en conclusies van de deskundige. Partijen hebben in hun respectievelijk akten uitlaten deskundigenbericht ook geen bezwaren geuit tegen de zienswijze van de deskundige ten aanzien van de vocht- en schimmelproblematiek. Uitgaande van het deskundigenbericht is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW geen sprake. Niet is immers gebleken dat het genot van [eiser] van het gehuurde door de hiervoor onder i) tot en met iii) genoemde staat van het gehuurde wordt beperkt.
3.8.
[eiser] heeft bij akte uitlaten deskundigenbericht nog overgelegd: het resultaat van een allergietest en foto’s van het gehuurde. Deze producties zijn voor de beoordeling van het deskundigenbericht echter niet relevant, terwijl [eiser] tegen de inhoud van dat deskundigenbericht ook geen bezwaren heeft aangevoerd. De overgelegde producties kunnen daarom niet tot een ander oordeel leiden. Voor zover [eiser] in de akte nog nieuwe feiten en/of omstandigheden naar voren heeft gebracht, blijven deze buiten beschouwing. Het meenemen daarvan in de beoordeling zou, gelet op de fase waarin de procedure zich thans bevindt, in strijd met de goede procesorde zijn.
3.9.
Velison maakt wel bezwaar tegen een deel van de zienswijze van de deskundige. Namelijk tegen zijn conclusie dat na herstel van vochtoverlast in het gehuurde door Velison, [eiser] mocht verwachten dat (gevolg)schade aan plafond en behang op acceptabele wijze werd hersteld. Dit bezwaar behoeft echter geen nadere bespreking. De eventuele (gevolg)schade aan plafond en behang ten tijde van de oplevering van het gehuurde op 3 juni 2019, is immers geen gebrek dat in het rapport van [adviesbureau] is geconstateerd en waarvan [eiser] herstel vraagt.
De door Velison ingebrachte productie 15 (overzicht huurbetalingen t/m 1 juli 2021) ziet ten slotte niet op een bezwaar tegen de zienswijze van de deskundige. Ook heeft [eiser] hier niet meer op kunnen reageren, zodat dit stuk niet in de (verdere) beoordeling wordt meegenomen.
Vordering tot herstel van gebreken
3.10.
Nu geen sprake is van een gebrek, is Velison niet verplicht om maatregelen te nemen ter zake van het natte metselwerk of de isolatie van de begane grond vloer. De vordering van [eiser] tot herstel van gebreken en de daaraan verbonden dwangsom, zal dan ook worden afgewezen.
Vordering tot huurprijsvermindering, terugbetaling (teveel betaalde) huur en kosten deskundigenonderzoek
3.11.
Omdat geen gebreken zijn geconstateerd, zullen de vorderingen tot huurprijsvermindering, terugbetaling van teveel betaalde huur en vergoeding van de kosten van het in opdracht van [eiser] verrichte deskundigenonderzoek eveneens worden afgewezen.
Afgifte bestek van de woning
3.12.
De vordering van [eiser] tot afgifte van het bestek van het gehuurde zal tenslotte ook worden afgewezen. Velison heeft namelijk aangevoerd dat het bestek (bouwjaar 1917) niet meer beschikbaar is, zodat zij dit niet kan afgeven, hetgeen [eiser] niet heeft weerlegd. Los daarvan heeft [eiser] geen belang meer bij het verkrijgen van het bestek voor het onderzoek van zijn eigen deskundige, omdat partijen nadien hebben ingestemd met de benoeming van een onafhankelijke deskundige.
de vordering
3.13.
De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van [eiser] zal afwijzen.
3.14.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.
3.15.
Daarbij wordt [eiser] ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Velison worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de nakosten ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
3.16.
De kosten van de eindnota van de deskundige (€ 9.565,66 inclusief btw) komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Deze kosten dient [eiser] aan de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem te voldoen, omdat de eindnota ten laste van ’s Rijks kas is voorgeschoten.
de tegenvordering
Achterstand huurbetaling
3.17.
Afgezien van de vraag of per augustus 2020 nog sprake was van een huurachterstand, staat tussen partijen niet ter discussie dat in 2019 en 2020 een achterstand in de huurbetaling is ontstaan. Het beroep van [eiser] op verrekening met een vordering wegens huurprijsvermindering dan wel opschorting slaagt niet, omdat hiervoor is geconcludeerd dat [eiser] geen huurprijsvermindering toekomt. Er is dus sprake van een tekortkoming. Velison stelt dat deze tekortkoming zo ernstig is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [eiser] betwist dat. Volgens Velison is sprake van te late betalingen over een periode van meer dan twaalf maanden en rechtvaardigt die wanbetaling ontbinding van de huurovereenkomst, zelfs al zou er nu geen achterstand meer bestaan. Velison stelt dat de achterstand per augustus 2020 € 481,25 bedraagt, terwijl [eiser] zich op het standpunt stelt dat hij de huurachterstand volledig heeft voldaan.
3.18.
Uit het door Velison overgelegde rekening-courant overzicht per 31 maart 2020 in samenhang met het door [eiser] ingebrachte afschrift van zijn betaalrekening van 1 december 2018 tot en met 27 augustus 2020, leidt de kantonrechter voor wat betreft de huurbetalingen voor de maanden januari 2019 tot en met augustus 2020 af dat:
de huur voor de maand augustus 2019 niet is voldaan;
80% van de huur voor de maand december 2019 niet is voldaan;
30% van de huur voor de maanden januari 2020 tot en met augustus 2020 niet is voldaan;
de achterstand in de huurbetaling tot en met augustus 2020 is voldaan op een bedrag van € 62,19 na.
3.19.
De berekening van de hiervoor onder iv) vermelde achterstand van € 62,19 is gemaakt op basis van:
- een huurprijs van € 413,89 tot 1 juli 2019, € 424,50 van 1 juli 2019 tot 1 juli 2020 en € 441,25 vanaf 1 juli 2020;
- het afschrift van de betaalrekening van [eiser] (productie 11), waarbij de volgende betalingen van [eiser] aan Velison buiten beschouwing zijn gelaten:
i) € 16,11 aan ‘gebruiksvergoeding’ (voldaan op 14 december 2018 en 25 januari 2019) en
ii) maandelijkse betalingen van € 1,00 aan ‘fooi’ dan wel ‘afbetaling beslagvrije voet’ vanaf 26 februari 2019,
aangezien nergens uit blijkt dat deze bedragen op de huurbetaling van het gehuurde zien.
3.20.
De kantonrechter merkt op dat de bedragen van de ontvangen huurbetalingen op het rekening-courant overzicht van Velison overeenkomen met die op het afschrift van de betaalrekening van [eiser] , met uitzondering van een bedrag van € 413,99 dat met valutadatum 24 januari 2019 wel op het afschrift van [eiser] staat, maar niet op het overzicht van Velison. Daarnaast heeft Velison per 1 januari 2019 op haar overzicht een bedrag van € 413,89 geboekt, maar op die datum is volgens het afschrift van [eiser] niets aan Velison overgemaakt. Dit bedrag is ook niet gelijk aan het bedrag (€ 413,99) dat met valutadatum 24 januari 2019 van de rekening van [eiser] naar Velison is overgeschreven. Omdat het overzicht van Velison geen achterstand uit 2018 vermeldt, ligt het voor de hand dat de boeking per 1 januari 2019 ziet op de betaling van de huur voor januari 2019. Deze is - zoals [eiser] ook aanvoert - al op 14 december 2018 gedaan als onderdeel van een betaling van € 430,00. De kantonrechter neemt in dit geval het afschrift van de betaalrekening van [eiser] als meest betrouwbaar (want niet op basis van handmatige invoer) als uitgangspunt, zodat zowel de huur van januari (per valutadatum 14 december 2018) als februari 2019 (per valutadatum 24 januari 2019) geacht moeten worden te zijn voldaan.
3.21.
Het voorgaande betekent dat [eiser] vanaf augustus 2019 een huurachterstand heeft opgebouwd of (achteraf gezien) gedurende twaalf maanden onterecht de betaling van een deel van de huur heeft verrekend of opgeschort. Daardoor bedroeg de achterstand per augustus 2020: € 1.770,07, wat vier keer de maandhuur is. Dit is een dusdanig ernstige wanprestatie dat in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. [eiser] heeft de huurachterstand echter per eind augustus 2020 bijna volledig voldaan. Hoewel [eiser] (achteraf gezien) geen beroep op verrekening of opschorting van de huurbetaling toekwam, kan niet worden uitgesloten dat [eiser] op grond van het eerder door hem opgedragen onderzoek van [adviesbureau] in de veronderstelling was dat hij het gelijk aan zijn zijde had. Dit in ogenschouw nemend en rekening houdend met het belang van [eiser] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen en de omstandigheid dat de huurachterstand nu vrijwel is ingelopen, acht de kantonrechter de wanprestatie ernstig, maar niet zo ernstig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Deze vordering in reconventie zal dan ook worden afgewezen.
3.22.
De vordering tot betaling van achterstallige huur zal worden toegewezen voor een bedrag van € 62,19.
3.23.
De vordering tot betaling van de verschuldigde huurpenningen van € 413,89 per maand wordt afgewezen, omdat niet is gebleken dat [eiser] op het moment van het wijzen van het vonnis de verplichting tot betalen van de huurpenningen niet nakomt.
3.24.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Velison gedeeltelijk zal toewijzen.
3.25.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen in reconventie ieder de eigen proceskosten dragen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
4.1.
wijst de vordering af;
4.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Velison worden vastgesteld op een bedrag van € 747,00 (3x € 249,00) aan salaris van de gemachtigde van Velison;
4.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Velison worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de nakosten ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
4.4.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van de eindnota van de deskundige (€ 9.565,66 inclusief btw) aan de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem;
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
de tegenvordering
4.6.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan Velison van € 62,19;
4.7.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
4.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter