Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/2231
uitspraak van de meervoudige kamer van 14 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018) vastgesteld op € 29.894.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 februari 2020 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard, de waarde verlaagd naar € 29.432.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 september 2021 te Haarlem. Namens eiseres is A. van den Dool, kantoorgenoot van gemachtigde verschenen, bijgestaan door [naam 1] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] , bijgestaan door [naam 3] RT en [naam 4] RT.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een kantoor met een kelder, begane grond en drie verdiepingen, alsmede een ondergrondse parkeergarage met twee verdiepingen. Het bouwjaar is 2014 en het totale bruto vloeroppervlak van de onroerende zaak is 15.870 m², en van het perceel is dat 4.300 m².
2. In het ten behoeve van verweerder opgestelde taxatierapport van [naam 3] RT van 5 november 2020 wordt de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2018 gewaardeerd op € 30.642.000.
3. De onroerende zaak is op 18 juni 2018 voor een bedrag van € 33.000.000 verkocht, waarna deze op 26 juni 2018 is geleverd.
Geschil
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Daarnaast is de ontvankelijkheid van het beroep in geschil.
5. Eiseres heeft het volgende gesteld. De WOZ-waarde is lager dan door verweerder is vastgesteld, namelijk € 21.448.000. De waardering van verweerder op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode is op onjuiste uitgangspunten gebaseerd. Er is uitgegaan van het eigen verkoopcijfer van eiseres, maar daarbij is geen rekening gehouden met het feit dat het een verkoop in verhuurde staat betrof en is geen, althans onvoldoende, rekening gehouden met het leegstandsrisico. Dit geldt te meer nu het huurcontract nog 11 jaar doorloopt. Eiseres heeft ter nadere onderbouwing van haar standpunt verwezen naar een taxatierapport van [naam 6] RT van 11 juli 2019, waarin wordt geconcludeerd tot een WOZ-waarde van € 21.448.000. Daarnaast stelt eiseres dat in bezwaar een te lage kostenvergoeding is toegekend. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep.
6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het door hem overgelegde taxatierapport. Daarin is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode en de vergelijkingsmethode. In het rapport zijn naast de (transactie)gegevens van de onroerende zaak, de huur- respectievelijk verkoopgegevens vermeld van kantoren aan de [adres 2] en [adres 3] en aan [adres 4] , alle te [plaats] . Verweerder bestrijdt dat geen of onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico.
7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
8. Voor het indienen van een beroepschrift geldt op grond van artikel 6:7 van Pro de Awb een termijn van zes weken. Deze termijn begint op grond van artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen op de dag na de dagtekening van de uitspraak op bezwaar. Indien de dagtekening een datum is vóór de datum waarop de uitspraak op bezwaar is verzonden, begint deze termijn op de dag na de dag van verzending. Een beroepschrift is op grond van artikel 6:9, eerste lid, van de Awb tijdig ingediend wanneer het voor het einde van de termijn is ontvangen.
9. Niet in geschil is dat verweerder het bestreden besluit bekend heeft gemaakt op 20 februari 2020 door verzending per post, zodat de termijn voor het indienen van het beroepschrift eindigde op 2 april 2020.
10. Eiseres heeft het beroepschrift met PostNL verstuurd. De rechtbank heeft het beroepschrift op 6 april 2020 per post ontvangen, dus buiten de termijn, terwijl het poststempel op de enveloppe de datum 3 april 2020 bevat.
11. Hiernaar gevraagd, heeft eiseres ter zitting toegelicht dat het beroepschrift op 2 april 2020 om 16:47 uur ook per fax bij de rechtbank is ingediend en een verzendbewijs laten zien. Nader onderzoek bij de administratie van de rechtbank heeft uitgewezen dat deze fax ook op dat tijdstip door de rechtbank ontvangen is. Het beroep is mitsdien tijdig ingesteld en ontvankelijk.
Wettelijk kader WOZ
12. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
13. Op grond van artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Waardebepaling
14. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling, genoemde methode van kapitalisatie van de brutohuur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) en de vergelijkingsmethode en heeft hierbij gebruik gemaakt van marktgegevens.
15. De huurwaardekapitalisatiemethode komt erop neer dat de waarde van een niet-woning wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met een factor. Om de bruto huurwaarde te bepalen dient verweerder te beschikken over marktgegevens van gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De waarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport van verweerder met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 30.642.000, waarbij een huurwaarde van € 2.173.241 in aanmerking is genomen en een kapitalisatiefactor van 14,1.
16. Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport de volgende marktgegevens ten grondslag gelegd:
- Kantoor [adres 2] [plaats] , transactiedatum 24 november 2017, transactiewaarde exclusief parkeren € 23.720.880 en een m²-prijs exclusief parkeren van € 3.687 na correctie WOZ ficties;
- Kantoor [adres 3] [plaats] , transactiedatum 10 januari 2019, transactiewaarde exclusief parkeren € 50.452.282 en een m²-prijs exclusief parkeren van € 4.146 na correctie WOZ ficties;
- Kantoor [adres 4] [plaats] , transactiedatum 19 mei 2015, transactiewaarde exclusief parkeren € 10.489.978 en een m²-prijs exclusief parkeren van € 3.421 vrij van huur en gebruik.
17. Voorts zijn aan de waardebepaling de volgende gegevens van de onroerende zaak ten grondslag gelegd. De m²-prijs exclusief parkeren van de onroerende zaak is, uitgaande van de transactieprijs van € 33.000.000, € 2.970 na correctie van WOZ ficties, en € 2.736 uitgaande van de getaxeerde waarde. Daarbij zijn alle vier de kantoren, inclusief de onroerende zaak, gekwalificeerd als goed/uitstekend, en is aan de onderhavige onroerende zaak de laagste m²-prijs toegekend.
18. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling als hiervoor weergegeven. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met het taxatierapport, en de aanvaardbaarheid van de daarin opgenomen gegevens voldoende aannemelijk gemaakt, ook met behulp van marktgegevens zoals hiervoor onder 17 en 18 opgenomen. Met het taxatierapport heeft verweerder dan ook aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
19. De waardering van verweerder is voorts gevalideerd met de verkoop van de onroerende zaak voor een bedrag van € 33.000.000 op 18 juni 2018. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 geoordeeld dat in geval een woning kort na de waardepeildatum wordt verkocht er in de regel van moet worden uitgegaan dat de prijs die de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou willen betalen op de waardepeildatum overeenkomt met de transactieprijs, tenzij de partij die stelt dat dit anders is feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de transactieprijs niet de waarde weergeeft. De rechtbank heeft geen reden aan te nemen dat in de onderhavige zaak over een niet-woning niet hetzelfde criterium tot uitgangspunt kan worden genomen. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de onderbouwing in het taxatierapport en de toelichting ter zitting, voldoende aannemelijk gemaakt dat, uitgaande van de transactieprijs, bij de waardering rekening is gehouden met de verkoop in verhuurde staat en een leegstandsrisico van 2,5%. Ook deze verkoop onderbouwt derhalve de waarde op de waardepeildatum.
20. Daarbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. Het betoog van eiseres dat in het taxatierapport van verweerder geen of onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico wordt verworpen. Verweerder heeft verwezen naar het bedrijventerrein waar de onderhavige onroerende zaak deel van uitmaakt en onweersproken gesteld dat uit de marktgegevens blijkt dat leegstand daar niet of nauwelijks voorkomt zodat het leegstandsrisico voor het onderhavige object op 2,5% is bepaald. Eiseres betoogt dat niet slechts naar het onderhavige bedrijventerrein in Hoofddorp moet worden gekeken, maar dat breder moet worden bezien wat het leegstandsrisico is zonder dit nader te specificeren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat het percentage van 2,5% het objectieve markttechnische leegstandrisico voor het onderhavige bedrijventerrein en daarmee voor het onderhavige object benadert.
21. Ter zitting heeft eiseres nog betoogd dat uit verkopen van de kantoren [adres 5] , met een vloeroppervlakte van 1132 m², op 20 juni 2017 voor € 33.150.000 en [adres 6] , met een vloeroppervlakte van 1755 m², op 5 december 2016 voor € 40.200.000, beide te [plaats] , zou volgen dat de huurwaarde van het onderhavige object te hoog is vastgesteld door verweerder. Met deze stelling, die niet is onderbouwd met gegevens waaruit de karakteristieken van deze objecten en de mate van vergelijkbaarheid of verschil met het onderhavige object kunnen worden afgeleid, heeft eiseres dit echter niet aannemelijk gemaakt.
22. De waarde van de onroerende zaak is derhalve niet te hoog vastgesteld.
Kostenvergoeding bezwaar
23. Eiseres heeft er over geklaagd dat in bezwaar slechts 2 uur voor kosten voor het ten behoeve van eiseres opgemaakte taxatierapport zijn vergoed, terwijl om vergoeding van 6 uur was verzocht en deze kosten ook gemaakt zijn. Verweerder stelt dat de inpandige opname van de onroerende zaak niet door de taxateur die het rapport heeft opgemaakt heeft plaatsgevonden, en dat dus slechts 2 uur voor vergoeding in aanmerking komen.
24. Ter zitting is komen vast te staan dat de inpandige opname zijdens eiseres op 13 juni 2019 door de taxateur [naam 5] RT heeft plaatsgevonden. Het taxatierapport is vervolgens door [naam 6] RT uitgewerkt en opgemaakt. De rechtbank is met eiseres van oordeel dat de verzochte 6 uren voor vergoeding in aanmerking komen nu het bezwaar gegrond verklaard is en dit aantal uren en het toegepaste tarief de rechtbank alleszins redelijk voorkomt voor de taxatie van het onderhavige object. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te oordelen nu verweerder samen met gemachtigde de onroerende zaak op 6 juni 2019 ook reeds inpandig heeft opgenomen. Dat betekent immers niet dat voor het ten behoeve van eiseres opgemaakte taxatierapport op 13 juni 2019 niet wederom een inpandige opname door een taxateur heeft moeten plaatsvinden en heeft plaatsgevonden.
Slotsom
25. De rechtbank zal het beroep derhalve gegrond verklaren, maar uitsluitend wat betreft de kostenvergoeding in bezwaar. De door eiseres verzochte kosten voor het taxatierapport komen volledig voor vergoeding in aanmerking. De door verweerder in de uitspraak op bezwaar aan eiseres toegekende kostenvergoeding wordt daarom door de rechtbank verhoogd met € 336,12 (6 x € 68,00 = € 408,00 +21% BTW = € 493,68 + € 7,00 kadasterkosten = € 500,68 -/- € 164,56) en nader vastgesteld op € 1.022,68.
Proceskosten
26. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten in beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5 nu het beroep uitsluitend gegrond is vanwege de proceskostenvergoeding in bezwaar).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, voor zover deze betrekking heeft op de door verweerder toegekende kostenvergoeding in bezwaar;
- stelt de hoogte van de te vergoeden kosten voor de bezwaarfase vast op € 1.022,68 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 534;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, voorzitter, en mr. H. de Jong en mr. M.W. Koenis, leden, in aanwezigheid van mr. N.G.U. Wasch, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2021.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.