Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9215723 \ CV EXPL 21-3181
Uitspraakdatum: 20 oktober 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser in conventie
verweerder in reconventie
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. R.P. Groot
tegen
Stichting Pré Wonen
gevestigd te Velserbroek
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
verder te noemen: Pré Wonen
gemachtigden: mr. D. de Vries en mr. D. Fransen
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 12
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties A t/m D
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties 13 t/m 17
- de mondelinge behandeling van 27 september 2021, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden
- de pleitnota van mr. De Vries en mr. Fransen namens Pré Wonen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 11 december 2020 is de moeder van [eiser] overleden. Zij huurde van Pré Wonen de woning gelegen aan [adres] . Dat is een sociale huurwoning.
2.2.
Bij e-mail van 27 januari 2021 heeft [eiser] aan Pré Wonen gevraagd om de huurovereenkomst voor de woning te mogen voortzetten. Dit verzoek is door Pré Wonen afgewezen op 5 februari 2021.
2.3.
Bij e-mail van 22 maart 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] nogmaals namens [eiser] een verzoek gedaan bij Pré Wonen om de huur voort te zetten. Op 7 april 2021 is ook dit verzoek door Pré Wonen afgewezen.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat [eiser] de huur van de woning aan [adres] voortzet met veroordeling van Pré Wonen in de kosten van dit geding alsmede de nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij ruim zeven jaar met zijn moeder heeft samengewoond en dat het de bedoeling was om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren en hier ook uitvoering aan is gegeven. Hij heeft een inkomen boven de sociale huurgrens en biedt dus voldoende zekerheid voor voldoening van de huur. Hij verzoekt daarom de huur te mogen voortzetten op grond van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Hij beschikt nog niet over de volgens artikel 7:268 lid 3 BW vereiste huisvestingsvergunning, omdat Pré Wonen en de gemeente [gemeente] naar elkaar verwijzen als de bevoegde instantie om op de aanvraag te beslissen. Op 1 september 2021 heeft [eiser] een aanvraag voor een huisvestingsvergunning bij de gemeente [gemeente] ingediend, maar op deze aanvraag is nog niet beslist.
3.3.
Pré Wonen betwist de vordering. Zij voert aan dat [eiser] de huur niet kan voortzetten omdat hij niet aan de vereisten van artikel 7:268 BW voldoet. Pré Wonen betwist dat [eiser] en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gehad en stelt dat het inkomen van [eiser] te hoog is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Er zal daarom geen huisvestingsvergunning aan [eiser] verleend worden. Pré Wonen concludeert dan ook tot afwijzing van de vordering van [eiser] .
4.De tegenvordering en het verweer
4.1.
Pré Wonen vordert bij wijze van tegenvordering bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning te ontruimen en te verlaten en zich alle daarin bevindende personen of zaken, voor zover deze geen eigendom zijn van Pré Wonen, onder afgifte van alle sleutels van de woning en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen aan Pré Wonen. Verder vordert zij dat [eiser] zal worden veroordeeld om aan haar te betalen de vastgestelde huurprijs tot het moment van ontruimen en de kosten van deze procedure.
4.2.
[eiser] voert verweer tegen de vordering van Pré Wonen en concludeert tot afwijzing daarvan. Daarnaast verzoekt [eiser] de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis in ieder geval af te wijzen, omdat artikel 7:268 lid 2 BW daaraan in de weg staat zolang de rechter op de vordering van [eiser] nog niet onherroepelijk heeft beslist.
5.De beoordeling van de vordering van [eiser]
5.1.
De kantonrechter zal eerst ingaan op een formeel verweer van Pré Wonen over het toelaten van bewijsstukken in deze procedure. Daarna zal de vordering van [eiser] inhoudelijk worden beoordeeld.
Buiten beschouwing laten producties?
5.2.
[eiser] heeft bij conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties vijf aanvullende producties ingediend en nieuwe omstandigheden aangevoerd. Pré Wonen stelt zich op het standpunt dat deze feiten, omstandigheden en producties bij de dagvaarding genoemd en ingediend hadden kunnen en moeten worden, om Pré Wonen voldoende in de gelegenheid te stellen schriftelijk te kunnen reageren. [eiser] heeft in strijd met artikel 19 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) het recht op hoor en wederhoor verstoord, aldus Pré Wonen. Om die reden verzoekt Pré Wonen de kantonrechter op grond van de artikelen 19 lid 2 Rv en 22b Rv deze afschriften buiten beschouwing te laten.
5.3.
[eiser] heeft ter zitting toegelicht dat productie 13 al bij dagvaarding is overgelegd en hij op dat moment nog niet beschikte over de producties 14 tot en met 16. Productie 17 bestaat weliswaar uit een hele stapel bankafschriften, maar dit is in feite een aanvulling op de bij de dagvaarding als productie 7 ingediende samenvatting van bankafschriften. Omdat Pré Wonen het verweer heeft gevoerd dat die samenvatting niet duidelijk genoeg was, heeft [eiser] de volledige bankafschriften overgelegd.
5.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van zodanige nieuwe omstandigheden of producties dat Pré Wonen zich daarover niet voldoende heeft kunnen uitlaten. De stelling van [eiser] dat het een aanvulling is op hetgeen bij de dagvaarding naar voren is gebracht en de standpunten niet inhoudelijk zijn veranderd is door Pré Wonen ook niet betwist. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat er, onder deze omstandigheden, geen sprake is van strijdigheid met artikel 19 Rv of artikel 22b Rv. Het verzoek van Pré Wonen om deze afschriften buiten beschouwing te laten zal daarom worden afgewezen.
Voortzetting huur
5.5.
De vordering van [eiser] tot voortzetting van de huur van de woning is gebaseerd op artikel 7:268 BW. Dat artikel biedt aan de persoon die geen medehuurder is, maar die zijn hoofdverblijf wel in de woning heeft en die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd de mogelijkheid om de huur voort te zetten gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Als hij de huur ook na die periode wil voortzetten (en de verhuurder daarmee niet instemt) dan kan hij binnen die periode van zes maanden een daartoe strekkende vordering instellen bij de kantonrechter. [eiser] heeft die vordering ingesteld op 4 mei 2021. Dat is binnen de wettelijke termijn.
5.6.
Uit artikel 7:268 BW volgt aan welke voorwaarden [eiser] moet voldoen om de huur te mogen voortzetten, te weten: a) hij moet zijn hoofdverblijf in de woning hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd; b) hij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur; en c) als het gaat om een woning waarvoor op grond van de gemeentelijke huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is, moet hij in de procedure bij de kantonrechter een huisvestingsvergunning overleggen. Volgens datzelfde wetsartikellid moet de kantonrechter de vordering om voortzetting van de huur afwijzen als niet aan die drie voorwaarden is voldaan.
5.7.
Vast staat dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor op grond van de Huisvestingsverordening van de gemeente [gemeente] een huisvestingsvergunning nodig is. Ook staat vast dat [eiser] in deze procedure geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd en dat hij daarover (nog) niet beschikt. Ter zitting heeft mr. Groot toegelicht dat [eiser] ter zitting geen huisvestingsvergunning kan overleggen, omdat er nooit een beslissing op zijn aanvraag is genomen. De gemeente [gemeente] heeft [eiser] voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning bij e-mail van 3 juni 2021 verwezen naar Pré Wonen. Toen [eiser] vervolgens een aanvraag indiende bij Pré Wonen heeft Pré Wonen bij brief van 12 augustus 2021 aangegeven dat zij niet uitsluiten dat de bevoegdheid om over deze aanvraag te oordelen buiten het aan Pré Wonen gegeven mandaat valt. Om die reden hebben zij de aanvraag niet in behandeling genomen en [eiser] verwezen naar het college van burgemeester & wethouders van de gemeente [gemeente] . In de brief heeft Pré Wonen wel haar voorlopig oordeel gegeven over de aanvraag. In het geval dat Pré Wonen bevoegd is om te oordelen over de aanvraag, dan zullen ze de aanvraag van [eiser] afwijzen omdat uit de inkomensgegevens blijkt dat het inkomen van [eiser] te hoog is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Op 1 september 2021 heeft [eiser] een aanvraag voor een huisvestingsvergunning bij de gemeente [gemeente] ingediend, maar op deze aanvraag is nog niet beslist.
5.8.
Aangezien [eiser] ten tijde van deze procedure niet over een huisvestingsvergunning beschikt moet de kantonrechter de vordering om voortzetting van de huur afwijzen. Het doel van deze wettelijke voorwaarde is dat de persoon die de huur wil voortzetten, aan dezelfde vereisten voldoet als dat hij/zij uit het aanbod van woningservice een woning wilde huren. Of [eiser] in aanmerking komt voor een huisvestigingsvergunning is een bestuursrechtelijke kwestie. Als de aanvraag van [eiser] door de gemeente wordt afgewezen, dan staan tegen dat besluit bezwaar en beroep open. De kantonrechter is niet bevoegd om over de aanvraag van de huisvestingsvergunning te oordelen. Bovendien is het nog maar de vraag of [eiser] op korte termijn over de benodigde huisvestingsvergunning zal beschikken. Ter zitting heeft Pré Wonen immers verklaard dat [eiser] niet voldoet aan de passendheidscriteria die de Huisvestingsverordening van de gemeente [gemeente] stelt aan het verkrijgen voor een woning met vier kamers.
5.9.
Gelet op het voorgaande zal de vordering van [eiser] om de huur voort te zetten worden afgewezen wegens het ontbreken van een huisvestingsvergunning.
Duurzame gemeenschappelijke huishouding
5.10.
In het geval dat [eiser] een huisvestingsvergunning zou krijgen, discussiëren partijen daarnaast over de vraag of voldaan is aan de andere vereisten van artikel 7:268 BW op grond waarvan [eiser] voortzetting van de huur vordert. Volgens Pré Wonen was er geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [eiser] en zijn moeder. [eiser] betwist dit.
5.11.
Of voldaan is aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 2 BW voor het voortzetten van de huur, dan wel de overige verplichte afwijzingsgronden van artikel 7:268 lid 3 BW is in deze procedure niet meer van belang. De kantonrechter moet de vordering namelijk reeds afwijzen, omdat [eiser] niet over een huisvestingsvergunning beschikt. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat er op [eiser] een verzwaarde stelplicht rust ten aanzien van het aantonen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Hij moet concrete feiten over die gemeenschappelijke huishouding aanvoeren zodat het voor de verhuurder duidelijk is tegen welke feiten zij haar verweer moet richten. [eiser] heeft onder andere bankafschriften, aankoopbewijzen van huishoudelijke artikelen en verklaringen overgelegd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] hiermee niet voldoende duidelijke, eenduidige feiten en omstandigheden gesteld ter onderbouwing van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. [eiser] heeft dus ook niet voldaan aan de op hem rustende verzwaarde stelplicht.
Proceskosten
5.12.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Die kosten worden begroot op € 374,00.
6.De beoordeling van de vordering van Pré Wonen
Ontruiming
6.1.
Pré Wonen stelt dat wanneer de vordering van [eiser] tot voortzetting van de huurovereenkomst wordt afgewezen, hetgeen het geval is, [eiser] zonder recht of titel in de woning woont. Om die reden vordert Pré Wonen bij wijze van tegenvordering ontruiming van de woning. Pré Wonen wil de sociale huurwoning aan andere woningzoekenden op de wachtlijst verhuren die daar op basis van de geldende criteria (inkomenstoets en gezinssamenstelling) voor in aanmerking komen.
6.2.
Gelet op de afwijzing van de vordering van [eiser] zal de kantonrechter de vordering tot ontruiming van de woning toewijzen. Zonder huurovereenkomst verblijft [eiser] zonder recht of titel in de woning. De veroordeling tot uitruiming zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Artikel 7:268 lid 2 BW bepaalt dat de persoon die om voortzetting verzoekt de huur voortzet totdat onherroepelijk is beslist op zijn tijdig ingestelde vordering tot voortzetting van de huur. Deze bepaling sluit in beginsel uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een veroordeling tot ontruiming uit. Alleen bij misbruik van recht of andere voor de verhuurder zwaarwegende omstandigheden of onevenredigheid in de wederzijdse belangen kan dit anders zijn.
6.3.
Pré Wonen betoogt dat [eiser] misbruik van recht maakt wanneer hij hoger beroep zou instellen tegen deze uitspraak wetende dat hij nooit een huisvestingsvergunning zal krijgen. [eiser] blokkeert daardoor de woning voor andere woningzoekenden. De kantonrechter volgt dit standpunt van Pré Wonen niet. Niet is gebleken dat [eiser] misbruik van recht heeft gemaakt doordat zijn vordering overduidelijk niet toewijsbaar zou zijn. Het enkele feit dat andere woningzoekenden mogelijk langer op de wachtlijst staan, doordat nog niet onherroepelijk op de vordering van [eiser] is beslist, kan er niet toe leiden dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard. Dit betekent dat [eiser] de woning pas moet ontruimen als dit vonnis van de kantonrechter onherroepelijk is geworden.
Verschuldigde huur tot aan ontruiming
6.4.
Pré Wonen vordert betaling door [eiser] van de verschuldigde huur tot aan de ontruiming van de woning. [eiser] heeft als verweer aangevoerd dat hij maandelijks tijdig en volledig de overeengekomen huur betaalt. Dit zal hij ook blijven doen zolang hij in de woning woont. Pré Wonen heeft dit niet weersproken. Dit deel van de vordering wordt daarom bij gebrek aan belang afgewezen.
Proceskosten
6.5.
[eiser] heeft grotendeels ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten betalen. Die kosten worden begroot op € 187,00.
7.beslissing
De kantonrechter:
in conventie
7.1.
wijst de vordering af,
7.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Pré Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 374,00 (2 punten x € 187,00) aan salaris gemachtigde,
7.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
7.4.
veroordeelt [eiser] om binnen twee weken na betekening van het vonnis, de sociale huurwoning gelegen aan [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen of zaken, voor zover deze geen eigendom zijn van Pré Wonen, onder afgifte van alle sleutels van de woning en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen aan Pré Wonen,
7.5.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Pré Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 187,00 (2 punten x 0,5 x € 187,00) aan salaris gemachtigde,
7.6.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in conventie en reconventie
7.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter