Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/309834 / HA ZA 20-716
Vonnis van 20 oktober 2021
in de zaak van
1. [eiseres]
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[eiser],
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. K. Dirlik te Alkmaar,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] , [land] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.H.M. Bouwmeister te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden. Eisers worden separaat ook [eiseres] en [eiser] genoemd.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en of verkoper dus gehouden is om de recreatiewoning aan koper te leveren. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is. Uit de correspondentie tussen partijen is namelijk af te leiden dat zij het eens waren over de belangrijkste onderdelen van de koopovereenkomst: het object (de recreatiewoning) en de prijs (€ 128.000,-). Dit betekent dat verkoper de woning moet leveren aan koper.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 24 februari 2021,
- de akte vermeerdering eis van [eisers] ,
- de antwoordakte vermeerdering eis van [gedaagde] .
1.2.
Op 23 april 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. Daarbij zijn verschenen [eiser] en [xxx] , eigenaar van [parknaam] , vergezeld van mr. Dirlik voornoemd en [gedaagde] , vergezeld van mr. Bouwmeister. Aanwezig waren de rechter mr. W.F. Korthals Altes en de griffier. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
1.3.
Na de hiervoor genoemde zitting zijn partijen met elkaar in overleg getreden. Vervolgens hebben partijen een akte van repliek en dupliek genomen.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van een recreatiewoning in [parknaam] aan de [adres] , huisje [nummer] , in [plaats] (hierna: de woning). [gedaagde] wilde de woning verkopen en [eisers] had interesse om de woning te kopen. Partijen hebben hierover met elkaar onderhandeld.
2.2.
Op enig moment heeft [gedaagde] laten weten de woning niet te kunnen leveren aan [eisers] vanwege belastingen die zij verschuldigd zou zijn bij verkoop. [eisers] heeft [gedaagde] tweemaal bij brief in gebreke gesteld en haar gesommeerd de overeenkomst de ondertekenen en mee te werken aan het passeren van de leveringsakte. [gedaagde] heeft niet voldaan aan de sommatie.
2.3.
[eisers] heeft conservatoir beslag tot levering gelegd onder de woning.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – te verklaren voor recht dat tussen [eiseres] dan wel [eiser] enerzijds en [gedaagde] anderzijds een koopovereenkomst is gesloten, [gedaagde] te gebieden de koopovereenkomst te ondertekenen onder last van een dwangsom en [gedaagde] te gebieden om mee te werken aan het passeren van de leveringsakte. Ook vordert [eisers] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning schoon en leeg op te leveren onder afgifte van de sleutels en onder last van een dwangsom. Ten slotte vordert [eisers] [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 7.680,- ter zake belastingschade.
3.2.
Volgens [eisers] is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen. Partijen waren het namelijk eens over de koopsom (€ 128.000,-) en het object (de woning). [eisers] wilde de woning kopen als arbeiderspension voor gastarbeiders en voor recreatieve verhuur en heeft dit aan [gedaagde] kenbaar gemaakt. Primair stelt [eisers] dat er tussen [eiseres] en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [eiseres] is een niet natuurlijke persoon die handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf. Subsidiair stelt [eisers] dat de overeenkomst tot stand is gekomen tussen [eiser] en [gedaagde] , waarbij [eiser] handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Zowel voor het primaire als subsidiaire standpunt gold geen schriftelijkheidsvereiste [1] voor een voltooide overeenkomst. Een voorbehoud of ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst in verband met hoge belastingen heeft [gedaagde] overigens nooit bedongen. [gedaagde] weigert tot op heden de koopovereenkomst na te komen. [eisers] heeft belastingschade geleden doordat [gedaagde] niet heeft meegewerkt aan de levering van de woning in 2020. De overdrachtsbelasting voor de woning is sinds 2021 namelijk verhoogd van 2% naar 8%. [eisers] heeft dan ook € 7.680,- (6% van € 128.00,-) schade geleden.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering en voert hiertoe – kort gezegd – het volgende aan. Partijen zijn geen koopovereenkomst overeengekomen, want er bestond geen overeenstemming over de essentialia van de overeenkomst behoudens het object en de prijs. [gedaagde] heeft meermaals duidelijk aangegeven dat de belastingkwestie afgehandeld moest worden voordat zij aan [eisers] zou kunnen verkopen. Aangezien die kwestie niet was en is afgehandeld, is geen koopovereenkomst gesloten tussen partijen.
Daar komt bij dat [gedaagde] ervan uit mocht gaan dat [eiser] in privé handelde, omdat [eiser] mailde vanaf zijn privé e-mailadres en uit een KvK-uittreksel blijkt dat [eiser] destijds niet bevoegd was om [eiseres] te vertegenwoordigen. Hierdoor was ten eerste geen overeenstemming over één van de essentialia van de overeenkomst, namelijk de partijen. Ten tweede moest hierdoor aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan worden en dat is niet het geval. Daardoor is ook geen sprake van een koopovereenkomst tussen partijen.
[eisers] heeft geen belastingschade geleden, want [eisers] had sowieso geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen, omdat er nooit een koopovereenkomst en daarmee ook geen levering tot stand was gekomen.
Voorwaardelijke reconventie
3.4.
Voor het geval de rechtbank oordeelt dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen, vordert [gedaagde] dat de overeenkomst wordt vernietigd met alle rechtsgevolgen van dien. De overeenkomst is vernietigbaar, omdat [gedaagde] dwaalde [2] over het voorgenomen gebruik (verhuur aan werknemers) van de woning door [eisers] Als [gedaagde] hiervan op de hoogte was geweest, had ze geen overeenkomst met [eisers] gesloten omdat de woning alleen als vakantiewoning gebruikt mag worden.
4.De beoordeling
4.1.
Kern van deze zaak is de vraag of partijen een koopovereenkomst hebben gesloten op grond waarvan [gedaagde] de woning moet leveren aan [eisers] De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend gelet op het volgende.
4.2.
Uit de tussen partijen gevoerde e-mailcorrespondentie tussen 4 juni 2020 en 10 juli 2020 volgt dat partijen overeenstemming hadden over de essentialia van de koopovereenkomst, namelijk het object en de prijs. De relevante correspondentie wordt hierna aangehaald en geciteerd.
4.3.
Bij e-mail van 4 juni 2020 vraagt [gedaagde] aan [eiser] of hij nog interesse heeft en geeft ze aan blij te zullen zijn met een bod:
“Wenn Sie nach der Besichtigung noch Interesse haben, würden ich mich über ein neues Angebot freuen”
4.4.
Bij e-mail van 12 juni 2020 geeft [gedaagde] aan dat zij besloten heeft te verkopen, dat de verkoop snel kan plaatsvinden, dat ze bereid is te verkopen voor € 130.000,- en dat ze flexibel is wat betreft de betalingsvoorwaarden:
“Ich habe inzwischen noch einmal nachgedacht und habe mich entschieden das Haus bald zu verkaufen.
Der Kaufvertrag kann daher auch sehr schnell unterschrieben werden, wenn Sie das wollen.
Ich wäre bereit das Haus für 130.000 € zu verkaufen.
Bei den Zahlungsbedingungen bin ich auch sehr flexibel und kann auch gerne Wünsche berücksichtigen.
Ich würde mich freuen, wenn das für Sie passen würde.”
4.5.
Bij e-mail van 30 juni 2020 geeft [gedaagde] aan dat de verhuur goed loopt, dat een prijs van € 130.000,- akkoord is, dat een prijs € 128.000,- ook akkoord is en dat er nog een belastingkwestie speelt. Bij die kwestie noemt zij geen specifieke datum. Ook stelt zij deze kwestie niet als een (opschortende) voorwaarde:
“Wir haben im letzten Jahr das Haus das erste Mal vermietet, insgesamt ungefähr ein halbes Jahr.
Für diese Zeit haben wir ca. 16.000 Miete eingenommen, viel mehr als wir gedacht haben. Für 9 Monate könnte also die Jahresmiete noch höher sein.
(…)
Inzwischen ist die Türe repariert und auch seit Anfang Mai wieder gut vermietet.
(…)
Auch wenn Ihr Angebot kein schlechter Preis ist, haben wir deshalb vor 1-2 Jahren entschieden das Haus nur zu verkaufen, wenn mindestens 130.000 € dafür bezahlt wird. Ich denke, das Haus kommt bei Ihnen in gute Hände und wir können auch noch auf 128.000 € heruntergehen, was dann aber wirklich das Limit für uns sein soll.
Leider ist es nun so, dass wir den Gewinn aus dem Verkauf in Deutschland mit einem hohen Steuersatz versteuern müssen. Das ist im Moment noch ein Problem für uns, was wir noch mit unserem Steuerberater in Deutschland klären müssen.”
4.6.
Bij e-mail van 1 juli 2020 geeft [eiser] aan dat € 128.000,- akkoord is en dat hij de woning wil gaan verhuren:
“Ich freu mich zu hören, dass Sie verkaufen möchten. Ich stimme dem Preis von € 128.000,00 zu.
Hoffentlich ist es möglich, den Verkauf so schnell wie möglich (innerhalb von 2 Wochen) abzuschließen, damit wir auch mehrere Sommerwochen vermieten können.”
4.7.
Bij e-mail van 10 juli 2020 geeft [gedaagde] aan dat zij het eens is met de prijs, dat ze verheugd is dat de woning in goede handen komt en dat er nog één puntje telefonisch moet worden overlegd (ook hier noemt ze geen voorwaarde):
“Wir sind mit dem Preis einverstanden und es freut uns, dass das Haus in sehr gute Hände kommt.
Es gibt allerding noch einen Punkt in der Abwicklung, den wir gerne persönlich mit Ihnen am Telefon klären möchten.”
4.8.
Uit geen van voornoemde e-mails blijkt dat [gedaagde] duidelijkheid over de belastingkwestie als (opschortende) voorwaarde stelde bij de overeenkomst, zoals zij als verweer heeft aangevoerd. Uit de e-mails blijkt wel dat de essentialia van de overeenkomst, prijs en object, rond waren. Dat over een aantal details (zoals leveringsdatum, inventaris, contractspartijen, lidmaatschap VVE) nog afspraken moesten worden gemaakt, maakt dit niet anders. Dit zijn namelijk geen essentialia van de overeenkomst. Dit betekent dat [gedaagde] moet meewerken aan de levering en de woning schoon en leeg moet opleveren, onder afgifte van de sleutels. Aangezien geen verweer is gevoerd tegen de gevorderde dwangsom, zal deze worden toegewezen. De rechtbank ziet wel aanleiding om de dwangsom te matigen in die zin dat bij overtreding € 500,- per dag verschuldigd is, met een maximum van € 25.000,-.
4.9.
Partijen hebben nog geen overeenstemming bereikt over een leveringsdatum, maar ter zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat zij na 31 januari 2022 kan leveren zonder dat een hoge belasting verschuldigd is. [eisers] heeft ter zitting aangegeven akkoord te zijn met levering kort na die datum. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat partijen overeenstemming kunnen bereiken over een leveringsdatum gelegen na voornoemde datum.
4.10.
Het standpunt van [gedaagde] dat zij niet wist dat [eisers] de woning zou kopen als besloten vennootschap maakt het voorgaande niet anders. [eiser] kon en mocht namelijk communiceren/optreden voor de later te noemen besloten vennootschap die contractspartij zou worden. Het beroep op het schriftelijkheidsvereiste dat [gedaagde] aan dit standpunt koppelt, gaat overigens bovendien niet op omdat dit vereiste ter bescherming dient van de koper en niet ter bescherming van de verkoper, zoals [gedaagde] stelt. Daar komt nog bij dat de essentialia van de koopovereenkomst in e-mails zijn verwoord en in die zin dus ook schriftelijk zijn vastgelegd.
Geen schadevergoeding
4.11.
De rechtbank zal de vordering tot schadevergoeding afwijzen om de volgende redenen. [eisers] heeft tot aan de akte vermeerdering eis nooit gecommuniceerd aan [gedaagde] dat deze belastingkwestie een belang was dat speelde aan de zijde van [eisers] De schadepost is dan ook niet voorzienbaar gemaakt door [eisers] aan [gedaagde] . [eisers] heeft voor aanvang van de procedure dus nooit te kennen gegeven aan [gedaagde] dat dit een factor was die van belang was en dat bij niet nakoming van de koopovereenkomst deze kosten voor haar rekening zouden komen. Naar het oordeel van de rechtbank hoefde [gedaagde] dan ook geen rekening te houden met deze kosten en zal de vordering daarom worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.12.
[eisers] heeft deze kosten gevorderd, maar niet gespecificeerd of onderbouwd, zodat de vordering op dit deel zal worden afgewezen.
Beslagkosten
4.13.
Uit de door [eisers] overgelegde stukken blijkt dat beslagkosten zijn gemaakt voor een bedrag van € 213,70. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen betaling van deze kosten. Dit deel van de vordering zal dan ook worden toegewezen.
Voorwaardelijke reconventie
4.14.
Omdat de rechtbank van oordeel is dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen, is de voorwaarde ingetreden van de reconventionele vordering van [gedaagde] . De rechtbank zal de koopovereenkomst echter niet vernietigen zoals gevorderd. Het beroep van [gedaagde] op dwaling gaat namelijk niet op. Uit de hiervoor geciteerde e-mailcorrespondentie is namelijk af te leiden dat [gedaagde] wel degelijk op de hoogte was van het feit dat [eiser] de woning wilde gaan verhuren. Dat [gedaagde] de woning alleen als vakantiewoning verhuurd zou willen zien, blijkt niet uit de correspondentie met [eiser] . Dat dit gold als voorwaarde, zoals [gedaagde] stelt, was dan ook niet kenbaar voor [eiser] . Het beroep op dwaling slaagt daarom niet en de vordering zal worden afgewezen.
Proceskosten
4.15.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 83,38
- griffierecht € 656,00
- salaris advocaat € 1.689,00punten × tarief € 563,00)
Totaal € 2.428,38
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal als onbetwist worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat er tussen [eiseres] en [gedaagde] op 1 juli 2020, dan wel 10 juli 2020 een koopovereenkomst is gesloten terzake de recreatiewoning in [parknaam] , aan de [adres] , huisje [nummer] te [plaats] , kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] ,
5.2.
gebiedt [gedaagde] om de koopovereenkomst (productie 6 bij dagvaarding) te tekenen onder last van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [gedaagde] dit gebod overtreedt, met een maximum van € 25.000,-,
5.3.
gebiedt [gedaagde] om mee te werken aan het passeren van de leveringsakte voor een door [eiseres] te kiezen notaris, althans stelt dit vonnis zo nodig voor deze medewerking in de plaats,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om de recreatiewoning in [parknaam] , aan de [adres] , huisje [nummer] te [plaats] , kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] , uiterlijk drie werkdagen voor de geplande levering van de woning aan [eiseres] dan wel [eiser] , schoon en leeg op te leveren onder afgifte van de sleutels, onder last van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [gedaagde] dit gebod overtreedt, met een maximum van € 25.000,-,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten tot op heden begroot op € 213,70,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 2.428,38, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover, behalve 5.1., uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Korthals Altes en in het openbaar uitgesproken door mr. A.C. Haverkate, rolrechter, op 20 oktober 2021. [3]