ECLI:NL:RBNHO:2021:9560

• Datum uitspraak: 3 november 2021
• Publicatiedatum: 29 oktober 2021
• Zaaknummer: C/15/308603 / HA ZA 20-651
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid voor gebreken aan dak en dakconstructie in koopovereenkomst

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Noord-Holland, staat de vraag centraal voor wiens rekening de gebreken aan het dak en de dakconstructie van een woning komen. De eisers, [eiser 1] en [eiser 2], hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangeklaagd na de ontdekking van gebreken aan het dak van de woning die zij hadden gekocht. De rechtbank heeft vastgesteld dat de gebreken niet zichtbaar waren ten tijde van de koop en dat de verkoper, [gedaagde 1], zich beroept op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. De rechtbank oordeelt dat deze clausule van toepassing is en dat de verkoper niet aansprakelijk is voor de gebreken, omdat deze voortkomen uit de ouderdom van de woning en niet uit slecht onderhoud. De rechtbank wijst de vorderingen van de eisers af, omdat zij onvoldoende bewijs hebben geleverd dat de gebreken het gevolg zijn van schending van de mededelingsplicht door de verkoper. De rechtbank concludeert dat de eisers zelf verantwoordelijk zijn voor de gebreken en dat de verkoper niet aansprakelijk kan worden gesteld. De proceskosten worden toegewezen aan de gedaagden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/308603 / HA ZA 20-651

Vonnis van 3 november 2021

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

wonende te [plaats 1] ,

2.
[eiser 2] ,

wonende te [plaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. M.J.G. Stork te Alkmaar,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [plaats 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [plaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. Teuben-Oass en mr. S.T. Çaylak te Amsterdam.

Eisers zullen hierna samen [eiser 1] en gedaagden samen [gedaagde 1] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding;
• de conclusie van antwoord;
• een pleitnota van [eiser 1] ;
• een pleitnota van [gedaagde 1] ;
• de aantekeningen van de griffier van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht tijdens de mondelinge behandeling van 28 september 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De zaak in het kort

2.1.

Deze zaak gaat om de vraag voor wiens risico gebreken aan het dak en de dakconstructie van de woning en de gevolgen daarvan komen. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van [gedaagde 1] op de exoneratie die in de ouderdomsclausule besloten ligt, slaagt. De stelling van [eiser 1] dat [gedaagde 1] toch aansprakelijk is omdat hij zijn mededelingsplicht heeft verzaakt, faalt.

Het beroep van [eiser 1] op dwaling slaagt evenmin. De vorderingen van [eiser 1] worden daarom afgewezen.

3. Feiten

3.1.

Op 12 april 2019 is een koopovereenkomst tot stand gekomen (hierna: de koopovereenkomst) tussen [gedaagde 1] als verkoper en [eiser 1] als koper met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning).

3.2.

De koopsom van de woning bedroeg € 475.000,00 en de eigendomsoverdracht vond plaats op 9 augustus 2019.

3.3.

De woning is omstreeks 1890 gebouwd. [gedaagde 1] heeft de woning in 2008 in eigendom verkregen.

3.4.

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende met betrekking tot de staat van de woning bepaald:

6.1.

. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, (…).

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Artikel 21 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning omstreeks 1890 is gebouwd, wat betekent dat de eisen die aan de gebruikte materialen gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water, gas en de riolering en de afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels (houtworm, boktor, zwam etc.) en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in dit artikel omschreven woongebruik. De verkoper heeft de koper in de gelegenheid gesteld om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. De koper heeft een exemplaar van de door de verkoper geïnitieerde bouwtechnische keuring d.d. 25-09-2018 ontvangen.

Deze clausule zal hierna worden aangeduid als: de ouderdomsclausule.

3.5.

In de bij de koopovereenkomst behorende bijlage ’Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ (hierna: de vragenlijst) heeft [gedaagde 2] namens [gedaagde 1] over de staat van het dak verklaard:

3. Dak(en)

a. Hoe oud zijn de daken?

Platte daken : Geen idee

Overige daken : ___________________________________

b. Heeft u last van lekkages gehad? : Nee

(…)

c. Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals Nee

scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen?

d. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren? Nee

(…)

3.6.

Home Keur heeft in opdracht van [gedaagde 1] de woning bouwtechnisch gekeurd. Het rapport van 25 september 2018 (hierna: rapport Home Keur) is een bijlage bij de koopovereenkomst en vermeldt onder meer het volgende:

De keuring heeft tot doel om u inzicht te geven in de bouwkundige staat van de woning. (…) De inspectie is een visuele momentopname. Niet alle onderdelen van de woning zijn altijd (geheel) zichtbaar geweest tijdens de inspectie (bijvoorbeeld een ingemetselde balkkop). Het uitvoeren van specialistisch onderzoek, hak- en breekwerk of het maken van constructieberekeningen maken geen onderdeel uit van deze keuring.

(…)

5 Kap/dak constructie van de woning Goed

De kap, het dak, de gordingen en de spantenconstructie is van binnenuit deels zichtbaar. Het geheel is voor zover als mogelijk op deugdelijkheid en constructieve veiligheid gecontroleerd. Tevens is er aandacht geweest voor de verbindingen van de verschillende houtconstructies.

Het is niet aannemelijk dat er wijzigingen zijn aangebracht aan de constructie. Het geheel lijkt origineel en veranderingen zijn niet zichtbaar.

Aan de constructie is niets gewijzigd, ook worden geen afwijkingen opgemerkt en zijn er geen bijzonderheden te vermelden. Het geheel kan als bedoeld deugdelijk en veilig functioneren. (…)

De kapconstructie is gecontroleerd op overige gebreken of afwijkingen, deze zijn niet opgemerkt.

(…)

6 Dakbeschot/dakelementen Niet te bepalen

(…)

24 Daken Voldoende

(…) De pannen op het dak verkeren in een technisch matige tot goede conditie. (…)

Aan de aansluiting tussen de dakpannen en de nokvorsten moet herstel worden uitgevoerd. De huidige aansluiting is onvoldoende en/of er zijn gebreken. In dit geval moet 12 m1 herstel worden uitgevoerd. (…)

Een aantal pannen dienen te worden herschikt, deze kunnen prima worden hergebruikt maar zijn wat verzakt of niet correct terug geplaatst met het betreden van het dak in het verleden. (…)

Op het dak is vervuiling en mos aanwezig, vooral ook de aansluiting tussen de pannen is hiervoor gevoelig. (…)

Er zijn meerdere pannen met gebreken, reparatie hiervan is niet mogelijk. Er dienen 25 pannen vervangen te worden. (…)

(…)

25 Schoorsteen en/of rookgasafvoeren Matig

Op de woning is een (of meerdere) schoorsteen aanwezig, voor zover als mogelijk is deze op afstand kritisch bekeken. (…) De bovenzijde hebben we vanzelf niet kunnen inspecteren , hiervoor zou een drone nodig zijn of een hoogwerker, helaas valt dat buiten de scope van deze inspectie.


Het is door middel van een visuele inspectie niet vast te stellen of de schoorsteen voldoet. (…)

Op afstand is vastgesteld dat het voegwerk in een matige conditie verkeert. Op termijn moet u er rekening mee houden dat het voegwerk moet worden vervangen. Wanneer de voegen vergaan zijn is de kan aanwezig dat er lekkage gaat ontstaan in uw schoorsteen. (…)

27 Goten Matig

(…)

Het afschot van de goot is niet goed, er blijft teveel water in de goot staan. (…)

28 Overstekken en boeiboorden Slecht

Er is een overstek aanwezig, het geheel is op afstand gecontroleerd op gebreken of afwijkingen.

De overstekken zijn gecontroleerd op houtrot. Dit is helaas aangetroffen op ongeveer 8 plaatsen. (…)


Let op: houtrot kan altijd naast het gemelde ook nog aanwezig zijn op niet zichtbare plaatsen! Ook kan houtrot zichtbaar worden bij het verwijderen van verflagen. (…)

Ongeveer 5 strekkende meter boeiboorden moet worden vervangen. Onderhoud of reparatie is niet meer mogelijk (…)

3.7.

[eiser 1] heeft na de levering een aannemer opdracht gegeven om onderhoudswerkzaamheden aan het dak te verrichten. Omdat de aannemer meer werk aantrof dan [eiser 1] had verwacht, heeft [eiser 1] een deskundigenonderzoek laten uitvoeren. De resultaten daarvan zijn vastgelegd in het deskundigenbericht van IACT B.V. van 7 mei 2020 (hierna: het deskundigenbericht), waarin met betrekking tot het dak onder meer is vermeld:

Het geïnspecteerde dak kent diverse gebreken. Het grootste gebrek is aanwezig in de overgang tussen dak en vloer/gevels (de dakvoet), alwaar de houten dakconstructie, bestaande uit spanten met gordingen, de krachten die op het dak inwerken (eigen gewicht van de constructie, dakpannen en dakbeschot, windbelasting, werking door temperatuur en vocht) overdragen naar vloer en gevels. Op diverse locaties is waargenomen dat op deze plekken sprake is van serieuze houtrot, waardoor die krachtsoverdracht niet of sterk verminderd plaats kan vinden.(…)

De houtrot ter plaatse van deze overgang wordt veroorzaakt door vochtinwerking. Deze is primair het gevolg van de slechte toestaand van de dakpannen. (…)

Waterindringing kan ook plaats vinden via de slechte aansluitingen van het daklood met de dakpannen. (…)

Naast het lood ofwel de loodloketten bij de schoorsteen vormen ook de voegen van het metselwerk van de schoorsteen een plek waar water eenvoudig indringen kan. Deze voegen bezitten veel scheurtjes en deel missen ook stukjes voeg. (…)

Het probleem van het dak – houtrot door waterintreding en ondeugdelijke waterafvoer naar de goot – is blijkbaar nog relatief kort geleden onderkend. Ter plaatse van het inspringende dak dat aansluit op de vernieuwde of gerestaureerde windveer, is deels vernieuwd dakbeschot aanwezig, inclusief nieuwe tengels en panlatten, een dampopen waterkerende folie (zie foto 23 en 63) en een houten horizontale balk (zie foto 18, waarschijnlijk de nieuwe muurplaat). (…)

Het probleem van de dakpannen is blijkbaar ook onderkend bij het vervangen of restaureren van de windveer: Direct aansluitend op die windveer zijn op het dak met zuid oriëntatie drie rijen relatief nieuwe dakpannen geplaatst, die goed op elkaar aansluiten (zie foto 41), zij het dat hier het dakbeschot en onderliggende balk niet zijn vervangen en nog steeds houtrot vertonen (zie foto 42 en 43).

(…)

4.2

Voldoen het dak en de dakconstructie aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden?

Gezien de veelheid van knelpunten die aanwezig zijn, kan deze vraag met een volmondig ‘nee’ worden beantwoord.

4.3

Voldoen het dak en de dakconstructie aan de (constructieve) eisen die daaraan ten aanzien van de veiligheid gesteld mogen worden?

Gezien de knelpunten die zijn geconstateerd ten aanzien van de constructieve dakvoet (§ 4.1) is de veiligheid in het geding en wordt reparatie dringend aanbevolen. De exacte gevaarzetting zal pas te beoordelen zijn bij wegname van de gootconstructie en de onderste delen van het dakbeschot.

4.4

Komt de staat van het dak en de dakconstructie overeen met het inspectierapport d.d. 28 september 2018 en zo nee, had dit voor de vorige bewoners bekend kunnen zijn?

(…)

Ook is de aansluiting van de dakrand op de goot aangepast. Onder die nieuwe muurplaat is echter nog steeds houtrot aanwezig en ook is houtrot aanwezig in het hier aanwezige, bestaande dakbeschot (zie foto 19). Bij deze vervanging moet ook de houtrot aan de onderzijde van de daar aanwezige hoekkeper zijn opgemerkt.

Het probleem van de dakpannen is blijkbaar onderkend bij het vetvangen of vernieuwen van de nieuwe windveer. (…)

Verder zijn ook op andere plaatsen reparaties aan het dak, meer specifiek het dakbeschot, plaatsgevonden, maar wanneer die reparaties hebben plaatsgevonden is lastig te bepalen. (…)

(…) Voor wat betreft de werkzaamheden ter plaatse van de dakinspringing wordt op basis van het beeld dat de windveer en de daar aanwezige nieuwe balk en plaatmateriaal geven (zie foto 18) ingeschat dat de werkzaamheden niet ouder zijn dan 5 jaar.

3.8.

Klussenbedrijf [betrokkene 1] heeft op 9 december 2019 een offerte opgesteld voor het vervangen van het dak (inclusief plafond, verrotte dakbalken, zinken kilgoot etc.) en het vervangen van de zinken dakgoot voor een totaalbedrag van € 96.146,60 inclusief btw.

3.9.

In opdracht van [gedaagde 1] heeft [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ), register expert werkzaam bij [betrokkene 3] -expertisebureau, op 27 maart 2020 een rapportage opgesteld met als doel ‘het geven van een second opinion in het licht van de aansprakelijkheidsstelling door kopers’ (hierna: de contra-expertise).

3.10.

[betrokkene 2] heeft in het kader van zijn opdracht enkele derden geïnterviewd waaronder de heren [betrokkene 4] en [betrokkene 4] . Zij hebben volgens een ondertekende concept verklaring op dinsdag 18 februari 2020 om 13.15 aan [betrokkene 2] verklaard:

Wij zijn bekend met het pand [adres] te [plaats 3] .

Ongeveer 10 jaar geleden hebben wij de kozijnen van de voorgevel vervangen en ongeveer 8 jaar geleden hebben wij de windveren van de voorgevel met de ornamenten en 3 rijen dakpannen vervangen.

Tijdens het vervangen van de windveren is een klein -driehoekig aansluitend- deel van het dakhout vervangen door een klein stuk underlayment plaatmateriaal, dit mede in verband met het leggen van drie rijen nieuwe dakpannen. De getoonde foto’s 18 en 23 uit de rapportage van IATC B.V. tonen het aansluitende stukje dakvlak.

Ongeveer 4 jaar geleden waren wij -na storm- bij de buren dakpannen aan het terugleggen, toen hebben wij ook vier dakpannen die door de storm van het dak op huisnummer [adres] waren gewaaid, teruggelegd.

Andere dan de bovengenoemde werkzaamheden zijn door ons op het adres [adres] te [plaats 1] niet uitgevoerd.

3.11.

[eiser 1] heeft [gedaagde 1] aansprakelijk gesteld voor de gebreken aan het dak en de dakconstructie van de woning.

4. Het geschil

4.1.

[eiser 1] vordert, bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

a. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 96.000,00 inclusief btw, zijnde een bedrag aan herstelkosten van € 89.498,40 en een bedrag van € 6.501,60 ter vergoeding van de gemaakte deskundigenkosten, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Subsidiair

b. de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen, in die zin dat voor recht wordt verklaard dat de koopovereenkomst zodanig wordt gewijzigd, dat door de [eiser 1] betaalde koopprijs van € 475.000,00 verminderd wordt met de door [eiser 1] geleden schade ten bedrage van € 96.000,00 inclusief btw, althans slechts de herstelkosten van € 89.498,40, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente en [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van dit bedrag.

Meer subsidiair

c. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 89.498,40, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Nog meer subsidiair

d. de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de koopprijs met een bedrag van € 89.498,40 wordt verminderd en [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van dit bedrag, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Zowel primair als subsidiair

e. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen:

- tot betaling van € 1.735,00 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

- in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover, indien deze kosten niet binnen twee weken na het te wijzen vonnis zijn voldaan.

4.2.

[eiser 1] legt hieraan ten grondslag - kort samengevat - primair dat in verband met non-conformiteit van de verkochte woning en schending van de mededelingsplicht door [gedaagde 1] sprake is van wanprestatie. Subsidiair beroept [eiser 1] zich op dwaling en verborgen gebreken.

[eiser 1] stelt dat de woning door de gebreken aan het dak niet geschikt is voor normaal gebruik als woning. Hij onderbouwt dit met het deskundigenbericht (
zie r.o. 3.6 ) waaruit volgt dat het dak en de dakconstructie van de woning niet voldoen aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden, de veiligheid in het geding is en dat reparatie dringend wordt aanbevolen. De gebreken aan het dak en de dakconstructie waren niet zichtbaar ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en hij hoefde deze ook niet te verwachten. Hij mocht er van uit gaan dat het dak (grotendeels) in goede staat verkeerde afgaand op het rapport Home Keur en de verklaringen van [gedaagde 1] in de vragenlijst. Daarbij komt dat [gedaagde 1] niet heeft voldaan aan de op hem rustende mededelingsplicht, omdat hij in de vragenlijst heeft verklaard dat hij het dak niet heeft laten repareren. Uit het deskundigenbericht volgt dat het probleem van het dak blijkbaar nog relatief kort geleden is onderkend.

4.3.

[gedaagde 1] betwist de vorderingen en voert verweer. [gedaagde 1] beroept zich ten eerste op de ouderdomsclausule en betoogt dat hij op grond daarvan op geen enkele wijze instaat voor de kwaliteit van het dak. Gelet op die clausule zijn kwaliteitsgebreken van het dak niet belemmerend voor het woongenot.
Ten tweede voert [gedaagde 1] aan dat geen sprake is van een onveilige situatie of van gebreken die maken dat [eiser 1] de woning niet veilig kan gebruiken. [gedaagde 1] verwijst daarvoor naar de contra-expertise en naar de omstandigheid dat hij jarenlang probleemloos in de woning heeft gewoond.
Ten derde voert [gedaagde 1] aan dat ook als sprake zou zijn van een onveilige situatie of van gebreken die normaal gebruik van de woning belemmeren, [gedaagde 1] alleen aansprakelijk is voor de herstelkosten indien die gebreken hem bekend waren ten tijde van de verkoop. [gedaagde 1] heeft ruimschoots voldaan aan de op hem rustende mededelingsplicht en heeft ter zake van de staat van de woning alle bij hem bekende informatie aan [eiser 1] verstrekt. Het is juist [eiser 1] die niet heeft voldaan aan de op hem rustende onderzoeksplicht.
Voor wat betreft de door [eiser 1] gestelde dwaling voert [gedaagde 1] het volgende aan. [gedaagde 1] betwist dat hij aan [eiser 1] heeft meegedeeld dat het dak goed was: uit de door hem aan [eiser 1] overhandigde rapportage van Home Keur blijkt nu juist van het tegendeel. Daarmee is van dwaling wegens het verstrekken van onjuiste informatie geen sprake. Voor zover sprake zou zijn van wederzijdse dwaling dient deze voor rekening van [eiser 1] te blijven omdat er voor hem, gelet op het rapport van Home Keur, voldoende aanleiding was om zelf nader onderzoek te doen.
Ten slotte voert [gedaagde 1] verweer tegen de (hoogte van) de herstelkosten en doet hij een beroep op matiging.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Kern van het geschil: voor wiens rekening en risico komen de gebreken aan het dak?

5.1.

Het gaat hier om de vraag voor wiens rekening en risico de gebreken aan het dak komen die na de levering van de woning aan [eiser 1] zijn gebleken. Volgens [gedaagde 1] komen die gebreken, ook als deze aan een normaal en/of veilig gebruik van de woning in de weg zouden staan, voor rekening en risico van [eiser 1] gelet op de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule. Volgens [eiser 1] gaat in dit geval een beroep op de ouderdomsclausule niet op, omdat die clausule uitsluitend betrekking heeft op gebreken die het gevolg van ouderdom zijn.
Deze ziet niet op gebreken die door slecht en achterstallig onderhoud zijn veroorzaakt, hetgeen volgens [eiser 1] hier het geval is. De rechtbank zal daarom moeten beoordelen of de ouderdomsclausule hier van toepassing is, waartoe de rechtbank eerst de clausule zal moeten uitleggen.

Beroep op ouderdomsclausule slaagt

5.2.

De betekenis van de clausule moet worden vastgesteld aan de hand van het zogenaamde Haviltex criterium (Hoge Raad 13 maart 1981, NJ 1981/635). Dat komt er op neer dat bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen gekeken moet worden naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar naar de betekenis die partijen over en weer redelijkerwijs aan die tekst mochten toekennen, gelet op de gegeven omstandigheden van het geval en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uitgangspunt in dat kader is dat de woning meer dan honderd jaar oud is en partijen niet onderhandeld hebben over de clausule en niet gesproken hebben over de reikwijdte of de uitleg daarvan. Daarbij zijn partijen particulieren zonder specifieke bouwkundige kennis en zijn zij beiden door een deskundig makelaar bijgestaan. Voor de uitleg is daarom van belang de tekst van de clausule, de taalkundige betekenis die de bewoordingen in het maatschappelijke verkeer hebben, gelezen in het licht van de verstrekte informatie in het kader van de verkooponderhandeling, het verloop van deze onderhandelingen en bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst. Voorts is voor de uitleg van belang de aannemelijkheid van de uit de clausule voortvloeiende rechtsgevolgen.

5.3.

Naar het oordeel van de rechtbank bieden deze factoren onvoldoende aanknopingspunt voor de door [eiser 1] bepleite beperkte uitleg van de clausule. Daarin wordt weliswaar gerefereerd aan de ouderdom van de gebruikte materialen, maar daarin staat ook met zoveel woorden dat de verkoper (tenzij hij de kwaliteit daarvan gegarandeerd heeft) niet instaat voor de kwaliteit van het dak en de afwezigheid van ongedierte of schimmels of van optrekkend of doorslaand vocht. Houtrot, wat wordt veroorzaakt door vocht, moet geacht worden hieronder te zijn begrepen. Verder staat in de clausule dat bouwkundige kwaliteitsgebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het woongebruik. Dat deze uitsluiting van aansprakelijkheid beperkt zou zijn tot de ouderdom van de woning - denk aan het gebruik van materialen zoals loden pijpen, oude elektra,
of riet -, valt in de exoneratie van de tweede en derde zin van de bepaling niet te lezen. Als dit [eiser 1] zo is uitgelegd door zijn eigen makelaar, komt dit voor zijn risico. Dat met de bepaling een dergelijke beperkte strekking zou zijn beoogd ligt ook niet voor de hand. De bedoeling is nu juist dat de verkoper van een oud huis zijn aansprakelijkheid voor gebreken aan de oude constructie van dat huis, uitsluit. In dit geval was sprake van een (grotendeels) meer dan honderd jaar oud dak en de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken aan dat oude dak, is op grond van de ouderdomsclausule uitgesloten.

5.4.

Voor zover [eiser 1] (in randnummer 5.2 onder d. sub iii van de dagvaarding) het standpunt inneemt dat [gedaagde 1] met het verstrekken van het rapport Home Keur de kwaliteit van het dak heeft gegarandeerd zodat hem geen beroep op de exoneratie toekomt, volgt de rechtbank dat standpunt niet. [gedaagde 1] heeft voldoende gemotiveerd betwist dat hij voor de kwaliteit van het dak heeft ingestaan. Dat met het verstrekken van het rapport geen garantie op het dak is gegeven, volgt ook uit artikel 19 van de koopovereenkomst dat vermeldt dat het rapport een bijlage bij de koopovereenkomst is en verder luidt:

Verkoper en koper verklaren een kopie van de volgende stukken te hebben ontvangen, kennis te hebben genomen van de inhoud en verklaren zich akkoord met de inhoud. Een akkoordverklaring met de inhoud van het rapport is immers geen garantie van verkoper op die inhoud.

5.5.

In het licht van de verstrekte informatie heeft [gedaagde 1] ook voldoende gemotiveerd betwist dat uit het rapport zelf volgt dat de kwaliteit van het dak goed was. Volgens het rapport is de kap/dakconstructie van de woning weliswaar als goed bestempeld, maar met het voorbehoud dat de constructie slechts ‘van binnenuit deels zichtbaar’ was en ‘voor zover als mogelijk op deugdelijkheid en constructieve veiligheid (is) gecontroleerd’. Ook is volgens het rapport geen destructief onderzoek gedaan en heeft de inspectie van het dak op afstand plaatsgevonden zonder gebruik van een drone of een hoogwerker. Uit het rapport volgt verder dat de staat van het dakbeschot niet te bepalen is, de dakpannen matig tot goed zijn waarbij vijfentwintig dakpannen vervangen dienen te worden, de schoorsteen en/of rookgasafvoeren matig, goten matig en overstekken en boeiboorden slecht zijn, zodat gedeeltelijke vervanging wegens houtrot noodzakelijk is. Met deze wetenschap is [eiser 1] akkoord gegaan met het opnemen van de exoneratie ten aanzien van het dak in de ouderdomsclausule. Daardoor mocht hij niet aannemen dat het dak geen gebreken zou hebben en moest hij er rekening mee houden dat hij eventuele schade niet op [gedaagde 1] zou kunnen verhalen. Daarnaast volgt uit de verklaring van [gedaagde 1] in de vragenlijst dat hij geen last van daklekkages heeft gehad en het dak niet al eens (gedeeltelijk) heeft laten vernieuwen c.q. laten repareren (niet heeft onderhouden), niet dat het dak (dus) goed was. Dat [eiser 1] is afgegaan op de (geringe) herstelkosten van het dak die in het rapport zijn vermeld, is - gezien het budget dat hij al voor ander herstel aan de woning had gereserveerd - erg vervelend, maar komt voor zijn eigen rekening en risico. [gedaagde 1] mocht op zijn beurt op grond van de door hem verstrekte informatie en de exoneratie in de ouderdomsclausule aannemen dat [eiser 1] hem niet zou aanspreken voor de kwaliteit van het dak.

5.6.

Voor zover de gebreken aan het dak - zoals [eiser 1] stelt - het gevolg zijn van achterstallig onderhoud, komen deze gebreken gezien de overwegingen hiervoor (
zie r.o. 5.5 ), voor rekening en risico van [eiser 1] Daarnaast is ook onvoldoende komen vast te staan dat de gebreken het gevolg van achterstallig onderhoud zijn. [eiser 1] heeft daarvoor te weinig gesteld. De opmerking waar [eiser 1] op heeft gewezen op pagina 66 onder
0.103 ; van het deskundigenbericht dat de ‘
gebreken zijn te wijten aan het feit dat aan het dak geen deugdelijk onderhoud is uitgevoerd, zelfs niet nadat 8 jaar geleden zodanige gebreken zijn waargenomen dat ingrijpend herstel noodzakelijk is geweest. ’ is in elk geval onvoldoende. Niet is immers vast komen te staan dat de gebreken al eerder door [gedaagde 1] zijn waargenomen of dat hij daarmee bekend was (
zie hierna r.o. 5.11 ).

5.7.

Samenvattend is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende is vast komen te staan dat de gebreken aan het dak en de dakconstructie het gevolg van achterstallig onderhoud zijn. Verder geldt dat de gebreken onder de exoneratie van de ouderdomsclausule vallen, waardoor deze voor rekening en risico van [eiser 1] komen. Hieruit volgt dat het beroep van [gedaagde 1] op de ouderdomsclausule slaagt. Dit is alleen anders wanneer vast komt te staan dat [gedaagde 1] - zoals [eiser 1] stelt en [gedaagde 1] betwist - van de gebreken wist en zijn mededelingsplicht heeft geschonden, waardoor het in dat geval ingevolge artikel 6:248 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij ter afwering van zijn aansprakelijkheid een beroep doet op die clausule.

Geen schending van de mededelingsplicht

5.8.

De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde 1] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en zal dat hieronder nader motiveren.

5.9.

Uitgangspunt is dat het dak diverse gebreken vertoont. De gebreken zijn na de levering van de woning met destructief onderzoek en met behulp van een hoogwerker aan het licht gekomen en vastgelegd in het deskundigenbericht. Samengevat gaat het om houtrot door waterintreding (door slecht pannendak) en ondeugdelijke waterafvoer naar de goot, waardoor ‘de krachtsoverdracht van de houten dakconstructie naar vloer en gevels niet of sterk verminderd plaats kan vinden’ (hierna: het probleem van het dak). Vast staat dat [gedaagde 1] ongeveer elf jaar (van 2008 tot 2019) in de woning heeft gewoond en in de vragenlijst heeft verklaard dat hij geen last van daklekkages heeft gehad en het dak niet al eens (gedeeltelijk) heeft laten vernieuwen c.q. laten repareren.

5.10.

Zijn stelling dat [gedaagde 1] de mededelingsplicht heeft geschonden, baseert [eiser 1] op het deskundigenrapport (
zie r.o. 3.7 ). Daarin staat dat op een deel van dak direct achter de vernieuwde of gerestaureerde windveer aan de voorgevel van de woning, deels vernieuwd dakbeschot aanwezig is inclusief nieuwe tengels en panlatten, een dampopen waterkerende folie en een houten horizontale balk. Ook zijn op het dak direct aansluitend op die windveer drie rijen relatief nieuwe dakpannen geplaatst, die goed op elkaar aansluiten, zij het dat het dakbeschot en de onderliggende balk niet zijn vervangen en nog steeds houtrot vertonen. Volgens het deskundigenrapport is het probleem van het dak daarom waarschijnlijk op het moment van het vervangen van de windveer onderkend.
[gedaagde 1] betwist dat het probleem toen is onderkend en indien dat al zo zou zijn, dat hij daarvan wist. De windveer is destijds vervangen omdat de “oude” windveer niet origineel was. Aan de hand van foto’s van de oorspronkelijke situatie heeft [gedaagde 1] een nieuwe windveer op de voorgevel laten zetten. De windveer hangt aan de voorgevel, steekt iets over en is volgens [gedaagde 1] dus geen (onderdeel van het) dak. Reden waarom hij de vervanging daarvan - die een verbetering was en geen reparatie - niet als reparatie op de vragenlijst heeft genoemd. Daarbij was volgens [gedaagde 1] voor [eiser 1] ook duidelijk zichtbaar dat de windveer nieuw was, zodat ook om die reden het niet vermelden van die vernieuwing in de vragenlijst niet aan [gedaagde 1] kan worden tegengeworpen. In verband met de ophanging van de windveer zijn toen ook drie rijen dakpannen vervangen op vooral de oude schrootjes. De aannemer heeft destijds niets gezegd over een slechte constructie van het dak, want dan had de windveer ook niet opgehangen kunnen worden, aldus [gedaagde 1] . Hij voert aan niet zelf op het dak te zijn geweest vanwege hoogtevrees. Verder voert hij aan dat hij geen lekkages heeft gehad en dat er voor hem ook geen andere aanleiding was om het dak en de dakconstructie nader te (laten) onderzoeken.

5.11.

De rechtbank overweegt als volgt. Uit de getekende (concept) verklaring van de aannemer (
zie r.o. 3.10 ) volgt weliswaar dat omstreeks 2012 een klein -driehoekig aansluitend- deel van het dakhout is vervangen in verband met het leggen van drie rijen nieuwe dakpannen, maar daarmee is niet komen vast te staan dat destijds al sprake was van het probleem van het dak, dat dit toen is onderkend en/of dat [gedaagde 1] er van wist. Daarbij komt dat afgezien van de vervanging van de windveer, drie rijen dakpannen en het hiervoor genoemde stukje dakhout, niet is vast komen te staan wanneer de overige in het deskundigenbericht vermelde werkzaamheden aan het dak zijn verricht. Daarin staat immers dat het lastig is te bepalen wanneer die reparaties hebben plaatsgevonden.
Blijkens het deskundigenbericht wordt op basis van het beeld van de windveer en de daar aanwezige nieuwe balk en plaatmateriaal geschat dat die werkzaamheden niet ouder dan vijf jaar zijn, maar uit de verklaring van de aannemer volgt dat de windveer ongeveer acht jaar geleden is vervangen. Aangezien [gedaagde 1] (gerekend vanaf de datum van het deskundigenbericht) twaalf jaar geleden eigenaar van de woning werd, is niet uit te sluiten dat de overige werkzaamheden aan het dak voor die tijd hebben plaatsgevonden.

5.12.

Gelet op de betwisting door [gedaagde 1] , zijn verklaring over de vervanging van de windveer, de schriftelijke (concept) verklaring van de aannemer en het feit dat niet vast staat wanneer - afgezien van de windveer en het direct aansluitende dakdeel – de overige werkzaamheden aan het dak zijn verricht, is de enkele constatering in het deskundigenrapport dat het probleem van het dak waarschijnlijk op het moment van het vervangen van de windveer is onderkend, onvoldoende om vast te kunnen stellen dat [gedaagde 1] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Dat [gedaagde 1] in de vragenlijst het vervangen van drie rijen dakpannen en het hiervoor genoemde stukje dakhout (
zie r.o. 5.11 ) niet heeft genoemd, acht de rechtbank gezien het feit dat die werkzaamheden ten tijde van het invullen van de vragenlijst ongeveer zeven jaar daarvoor en in samenhang met het vervangen van de windveer plaatsvonden, ook onvoldoende om van een schending van de mededelingsplicht te kunnen spreken. Aangezien niet is komen vast te staan dat het probleem van het dak destijds is onderkend en/of [gedaagde 1] daarvan wist, behoefde [gedaagde 1] er geen rekening mee te houden dat deze werkzaamheden voor [eiser 1] van doorslaggevend belang waren. Het niet vermelden van de vervanging van de windveer (en de verdere daarmee gepaard gaande werkzaamheden) maakt dan ook niet dat [gedaagde 1] vanwege een schending van de mededelingsplicht geen beroep meer kan doen op de ouderdomsclausule.

5.13.

Omdat op basis van het voorgaande de conclusie is dat het beroep van [eiser 1] op schending van de mededelingsverplichting door [gedaagde 1] niet kan slagen, slaagt het beroep van [gedaagde 1] op de exoneratie van de ouderdomsclausule. [gedaagde 1] is daarmee niet aansprakelijk voor de herstelkosten van de gebreken of vergoeding van deskundigenkosten. De rechtbank komt daarom niet meer toe aan de beoordeling van de vraag of daadwerkelijk sprake is van non-conformiteit of wanprestatie. Wel zal de rechtbank nog moeten beoordelen of - zoals [eiser 1] subsidiair stelt - sprake is van (wederzijdse) dwaling.

Geen sprake van (wederzijdse) dwaling

5.14.

[eiser 1] heeft gesteld dat hij de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als hij had geweten dat het dak hersteld moest worden. Van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a en b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is echter geen sprake, omdat uit het voorgaande volgt dat [gedaagde 1] zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden. Ook het beroep van [eiser 1] op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub c BW) slaagt niet, omdat de uitzondering van lid 2 van artikel 6:228 BW van toepassing is en de dwaling voor rekening van [eiser 1] dient te blijven. Enerzijds had [eiser 1] naar aanleiding van het rapport Woon Keur namelijk zelf nader onderzoek moeten doen. Anderzijds mocht hij gezien de exoneratie ten aanzien van het dak in de ouderdomsclausule niet aannemen dat het dak geen gebreken zou hebben (
zie r.o. 5.3 ).

5.15.

Uit het vorenstaande volgt dat de vorderingen van [eiser 1] zullen worden afgewezen.

Proceskosten

5.16.

[eiser 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:

- salaris advocaat
2.228,00 (2,0 punt × tarief € 1.114,00)

Totaal € 2.228,00

5.17.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de 15e dag na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling.

Geen vergoeding kosten contra- expert

5.18.

Voor zover [gedaagde 1] naast proceskosten ook veroordeling in de kosten van de door hem ingeschakelde contra-expert vraagt, geldt dat [gedaagde 1] daartoe een tegenvordering had moeten indienen. Nu deze ontbreekt, kan de rechtbank daarop niet beslissen nog daargelaten dat enige onderbouwing van de grondslag voor deze vordering ontbreekt.

6. De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt [eiser 1] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 2.228,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2021.