Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9719624 \ CV EXPL 22-1198
Uitspraakdatum: 26 oktober 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. M.H. Boomsma
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 18 februari 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft op 4 mei 2022 schriftelijk daarop geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 1 september 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij akte van 5 augustus 2022 heeft [gedaagde] zijn eis in reconventie verminderd.
1.3.
Partijen hebben na de zitting nog geprobeerd een schikking te treffen, maar dat is niet gelukt, waarna vonnis is bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen geldt met ingang van 2018 een huurovereenkomst waarbij [eiser] aan [gedaagde] de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats 2] (hierna: de woning) verhuurt. De overeengekomen all-in huurprijs bedraagt bij aanvang € 1.600,00 per maand.
2.2.
Op 10 augustus 2021 verzoekt [gedaagde] aan de Huurcommissie om zijn voorstel tot huurverlaging te beoordelen (ex artikel 7:254 BW) en om de huurprijs tijdelijk te verlagen vanwege onderhoudsgebreken (ex artikel 7:257 BW). De voorzitter van de Huurcommissie doet op 4 oktober 2021 over beide verzoeken (zaaknummers 360026 en 360039) uitspraak en bepaalt dat hij niet bevoegd is daarover te oordelen omdat sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst.
2.3.
In de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie met zaaknummer 360026 staat:
“(…)
Blijkens de huurovereenkomst zijn partijen bij het begin van de huurovereenkomst een all-in prijs overeengekomen van € 1.600,00 per maand. In dat bedrag zijn de kosten voor gas, water en elektriciteit begrepen. Bij een all-in prijs is de Huurcommissie in beginsel bevoegd.
Bij de all-in prijs zijn in dit geval de (kale) huur en de kosten voor gas, water en licht niet van elkaar gescheiden in de huurovereenkomst. Er is sprake van één bedrag dat voor de huur en het servicekosten wordt betaald. Derhalve splitst de voorzitter deze all-in prijs in een (kale) huurprijs en een voorschot servicekosten.
(…)
De voorzitter stelt vooralsnog de (kale) huurprijs ambtshalve vast op € 880,00 per maand (55% van € 1600,00) en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op € 400,00 per maand (25% van € 1.600,00).
(…)
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd met 192 punten.(…) De voorzitter stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 augustus 2021 vast op 192 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 1027,51 per maand.
Deze maximale huurprijs ligt boven de geldende liberalisatiegrens van € 752,33 per maand. Daarom is sprake van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs. De huurcommissie is daarom niet bevoegd om het voorstel inhoudelijk te beoordelen.
(…)”
2.4.
Uit de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie met zaaknummer 360039 volgt:
“(…)
Uit de uitspraak van zaaknummer 360026, welke tegelijkertijd wordt uitgesproken, blijkt dat er sprake is van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs.
(…)
De Voorzitter van de Huurcommissie is onbevoegd om uitspraak te doen over woningen met een geliberaliseerde huurprijs. De Huurcommissie doet geen uitspraak over huurprijsgeschillen met betrekking tot woonruimten met een geliberaliseerde huurprijs. De verzoeker kan wel naar de rechter.
(…)”
2.5.
[gedaagde] dient op 18 oktober 2021 tegen beide uitspraken een verzetschrift in bij de Huurcommissie. De Huurcommissie verklaart bij uitspraken van 8 december 2021, aan partijen verzonden op 24 december 2021 en 27 december 2021, (zaaknummers 385014 en 386672) dat het verzet in beide gevallen gegrond is. In de uitspraak met zaaknummer 385014 staat onder meer het volgende:
“(…)
Beoordeling van het verzet
(…)
In artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat, wanneer bij aanvang van de bewoning een huurprijs gold die hoger was dan de liberalisatiegrens, de Huurcommissie niet bevoegd is uitspraak te doen. In dit geval kan er volgens de commissie echter geen sprake zijn van een huurprijs die bij aanvang van de bewoning hoger was dan de liberalisatiegrens, omdat er geen aanvangshuurprijs is overeengekomen maar alleen een all-in prijs.
(…)
Het gevolg is dat de Huurcommissie wel een uitspraak kan doen over het voorstel tot huurverlaging op grond van punten op grond van artikel 7:254 van het Burgerlijk Wetboek. Het oordeel van de voorzitter dat hij niet bevoegd is om de overeengekomen huurprijs te wijzigen omdat sprake is van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs is dan ook onjuist.
Ook ten aanzien van de WOZ-waarde volgt de commissie het verzet van de gemachtigde. (…) Slechts een gedeelte van de geregistreerde woning wordt aan huurder verhuurd. In het beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte is vastgesteld dat wanneer er voor de zelfstandige woonruimte geen aparte gemeentelijke WOZ-beschikking is afgegeven, de WOZ-punten worden berekend op basis van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde. (…) Het aantal punten dat hiervoor toegekend wordt is 8 punten.(…)
(…)
Uitspraak over het oorspronkelijk verzoek
De commissie beoordeelt of het voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is.
(…)
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte op 1 augustus 2021 gewaardeerd op 192 punten, waarbij een maximale huurprijs van € 1027,51 per maand hoort. De commissie volgt dit vastgestelde puntenaantal niet. Het aantal punten voor de WOZ-waarde is immers aangepast. Het punten aantal is dan 192 punten – 69 punten + 8 punten = 131 punten. Bij dit puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 688,51 per maand.
Het voorstel van de huurder is om de huurprijs vast te stellen op € 690,65 per maand met ingang van 1 augustus 2021. De commissie acht dit voorstel redelijk. De commissie is niet bevoegd om een lager bedrag vast te stellen dan voorgesteld door de huurder. De commissie stelt de huurprijs met ingang van 1 augustus 2021 daarom vast op € 690,65 per maand.
(…)”
2.6.
In de uitspraak met zaaknummer 386672 staat verder:
“(…)
Beoordeling van het verzet
(…)
De commissie is in zaak 385014 tot de conclusie gekomen dat het verzet van de gemachtigde van de huurder gegrond is. De commissie heeft in die zaak geoordeeld dat zij wel bevoegd is om uitspraak te doen over het voorstel van de huurder tot verlaging van de huurprijs op grond van punten. (…)
Naar het oordeel van de commissie betekent dit dan ook dat de Huurcommissie in deze zaak alsnog onderzoek moet doen naar de gestelde gebreken in de woonruimte.
(…)”
2.7.
Bij uitspraak van 6 april 2022, aan partijen verzonden op 25 april 2022, heeft de Huurcommissie de huurprijs verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken. In de uitspraak met zaaknummer 408377 staat:
“(…)
IV Beslissing
De all-in prijs van € 1.600,00 wordt ambtshalve vanaf 1 juli 2021 gesplitst en vastgesteld op € 880,00 kale huur per maand (55% van € 1.600,00) en een voorschot voor bijkomende kosten op € 400,00 per maand (25% van € 1.600,00).
(…)
De gesplitste kale huurprijs van € 880,00 wordt vanaf 1 juli 2021 tijdelijk verlaagd tot € 264,00 per maand.
(…)”
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat tussen partijen sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, inhoudende een all-in huurprijs van € 1.600,00 per maand, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag;
de tussen partijen overeengekomen all-in huurprijs met ingang van 1 augustus 2021 splitst in een huurprijs conform markthuur, te weten een kale huurprijs van € 1.500,00 per maand en een voorschotbedrag voor de servicekosten van € 100,00 per maand (totaal € 1.600,00 per maand), zulks met ingang van 1 augustus 2021, althans door de kantonrechter te bepalen bedragen;
[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, daaronder mede begrepen de na de uitspraak nog vallende kosten(voor wat betreft het salaris van de advocaat ad € 131,00 zonder betekening in conventie of reconventie, € 205,00 zonder betekening in conventie en reconventie tezamen eb verhoogd met € 68,00 in geval van betekening.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de Huurcommissie de (kale) huurprijs ten onrechte heeft vastgesteld op een bedrag van € 690,65 per maand. Tussen partijen is een all-in huurprijs overeengekomen en splitsing van deze all-in huurprijs resulteert in een kale huurprijs van € 880,00 (55% van de overeengekomen huurprijs). Aangezien dit bedrag de liberalisatiegrens overstijgt, is sprake van een geliberaliseerde huurprijs. Dat betekent ook dat Huurcommissie niet bevoegd is om de huurprijs te verlagen.
3.3.
Verder stelt [eiser] zich op het standpunt dat de kantonrechter niet gebonden is aan de wijze van splitsen van een all-in huurprijs zoals bepaald in artikel 7:258 BW jo 17 UHW. Deze bepalingen zijn uitsluitend voor de Huurcommissie bedoeld. De kantonrechter is vrij om andere richtsnoeren te gebruiken dan die van de wet.
3.4.
Bovendien zijn artikel 7:258 BW jo 17 UHW in strijd met artikel 7 EVRM zodat de uit deze wetsbepalingen voortvloeide sanctie buiten toepassing dient te blijven.
3.5.
Voor zover de overeengekomen all-in huurprijs moet worden gesplitst, is toepassing van de sanctie zoals bepaald in artikel 7:258 BW jo 17 UHW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.6.
Voor zover de overeengekomen all-in huurprijs moet worden gesplitst, is toepassing van de sanctie zoals bepaald in artikel 7:258 BW jo 17 UHW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – kort weergegeven – dat nu partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen er per definitie geen sprake kan zijn van een geliberaliseerde huurprijs. Uit een all-in huurprijs volgt niet wat de kale huurprijs is en daarom kan ook niet worden vastgesteld of de aanvangshuurprijs boven of onder de liberalisatiegrens ligt. Dat betekent een overeengekomen all-in huurprijs altijd een niet-geliberaliseerde huurprijs is. Aangezien in dit geval geen sprake is van een geliberaliseerde huurprijs is de Huurcommissie bevoegd om de huurprijs vast te stellen aan de hand van de kwaliteit van de woning. Ook voert [gedaagde] aan dat het in dit geval niet gaat om een toetsing van de aanvangshuurprijs ex artikel 7:249 BW maar om een huurverlaging op grond van punten ex artikel 7:254 BW.
4.2.
[gedaagde] voert verder aan dat het dwingende huurrecht ook van toepassing is op procedures bij de kantonrechter.
4.3.
[gedaagde] betwist ook dat de wettelijke bepalingen in strijd zijn met het legaliteitsbeginsel en met artikel 7 EVRM of dat verlaging van de huurprijs in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.4.
Verder voert [gedaagde] aan dat de Huurcommissie op 6 april 2022, verzonden op 25 april 2022, uitspraak heeft gedaan omtrent de onderhoudsgebreken aan de woning. Daarbij is de geldende huurprijs tot 30% is verlaagd. Volgens [gedaagde] is de huurprijs met ingang van 1 juli 2021 tijdelijk tot € 264,00 per maand verlaagd en per 1 augustus tot € 207,00 per maand. Hoewel [gedaagde] een gedeelte van de huur, zijnde € 400,00, heeft opgeschort om [eiser] te bewegen om de ernstige gebreken in de woning te herstellen, is [eiser] daartoe niet overgegaan. Gelet op de uitspraak van de Huurcommissie heeft [gedaagde] daaromtot 3 mei 2022 een bedrag van € 6.464,00 onverschuldigd aan [eiser] betaald. Daarnaast heeft [gedaagde] ook aangevoerd dat hij vanaf 1 augustus 2021 een bedrag van € 56,80 per maand onverschuldigd aan [eiser] heeft betaald.
4.5.
[gedaagde] vordert daarom – na eiswijziging – in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
[eiser] te veroordelen om binnen veertien dagen na dit vonnis aan hem te betalen een bedrag van € 6.968,00 alsook een bedrag van € 56,80 per maand vanaf 1 augustus 2021 tot en met 5 augustus 2022, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag;
[eiser] zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten te veroordelen, daaronder begrepen het salaris gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na dit vonnis en – voor het geval voldoening binnen deze termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf bedoelde termijn voor voldoeding tot aan de dag van de algehele voldoening;
[eiser] – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te veroordelen in de gemaakte nakosten.
4.6.
[eiser] betwist de tegenvordering. Op de standpunten van partijen wordt hierna verder ingegaan.
5.De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
5.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gelijktijdige behandeling.
5.2.
Het gaat hier om de vraag of de tussen partijen overeengekomen all-in huurprijs al dan niet geliberaliseerd is. Voor het antwoord op die vraag staat de meer systematische benadering, zoals gevolgd door de voorzitter van de Huurcommissie en zoals bepleit door [eiser] , tegenover de meer taalkundige uitleg, zoals gevolgd door de Huurcommissie en zoals bepleit door [gedaagde] . De kantonrechter zal hier een (beredeneerde) keuze tussen moeten maken.
5.3.
In de meer systematische benadering moet in het geval van een all-in huurprijs eerst door splitsing ex artikel 7:258 BW de kale huurprijs worden gevonden (zijnde 55% van de overeengekomen huurprijs). Indien die kale huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, dan moet de huurprijs als geliberaliseerd worden aangemerkt. Dit past bij de bedoeling van de wetgever bij liberalisering, te weten het uitsluiten van duurdere woningen van huurprijsregulering. Het past ook binnen het systeem van de wet dat de huurder alleen gedurende de eerste zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst de mogelijkheid heeft een huurprijs te laten toetsen. Indien een huurder binnen die termijn een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ex artikel 7:249 BW indient, zal de Huurcommissie ingevolge artikel 17a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) de overeengekomen huurprijs op grond van artikel 7:258 BW splitsen in een aanvangshuurprijs (de kale huur) en de servicekosten. Als de gevonden kale huur boven de liberalisatiegrens ligt, is sprake van geliberaliseerde huurprijs en kan de Huurcommissie daarin niet ingrijpen. Of sprake is van een geliberaliseerd huur, is alleen de aanvangshuurprijs en de toetsing daarvan binnen zes maanden bepalend. Na de termijn van zes maanden kan een huurder niet alsnog bewerkstelligen dat een geliberaliseerde huur niet-geliberaliseerd wordt.
5.4.
Op basis van de meer taalkundige uitleg geldt dat bij een all-in huurprijs geen sprake is van een aanvangshuurprijs (zoals vereist in artikel 7:247 BW). In dat geval is immers niet duidelijk welk deel van de all-in huurprijs ziet op de kale huur (oftewel de aanvangshuurprijs) en welk deel op de servicekosten. Dat betekent dat, conform de hoofdregel, een all-in huurprijs altijd een niet-geliberaliseerde huurprijs is. Een niet-geliberaliseerde huurprijs kan na de eerste zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst niet alsnog geliberaliseerd worden door splitsing ex artikel 7:258 BW.
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de onder 5.4. weergegeven interpretatie van de wet méér in de rede ligt dan de in 5.3. weergegeven uitleg. Daarvoor is het volgende redengevend. Uitgangspunt van de wet is huurprijsbescherming voor de huurder en dus het niet-geliberaliseerd zijn van woonruimte. De uitzondering hierop is de geliberaliseerde woonruimte. Omdat het gaat om een uitzondering, is daarvan alleen sprake als zonder twijfel wordt voldaan aan de vereisten die gelden voor die uitzondering. In artikel 7:247 BW is het geliberaliseerd zijn van een huurwoning nadrukkelijk gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. Daarvan is bij een all-in huurprijs geen sprake omdat niet vastgesteld kan worden welk deel van die prijs moet worden aangemerkt als de kale huurprijs (zijnde de aanvangshuurprijs). Een aanvangsprijs kan niet door (analogische) toepassing van artikel 7:258 BW worden gevonden: de splitsing conform dit artikel heeft immers geen terugwerkende kracht, maar kan niet eerder ingaan dan twee maanden na een voorstel tot splitsing. Dat betekent dat wanneer partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen, conform de hoofdregel hoe dan ook sprake is van niet-geliberaliseerde woonruimte. Daarop is artikel 7:258 BW niet van toepassing. Het komt de kantonrechter ook niet logisch voor om eerst op basis van artikel 7:258 BW de all-in huurprijs te splitsen om dan, als sprake zou zijn van een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens, tot de conclusie te komen dat artikel 7:258 BW niet van toepassing is.
5.6.
[eiser] wijst er terecht op dat indien de huurder in geval van een all-in huurprijs binnen zes maanden na aanvang van en de huur een toetsing van de aanvangshuurprijs verlangt, dit ertoe kan leiden dat de huur geliberaliseerd blijkt te zijn waarna de Huurcommissie geen bemoeienis met de huurprijs meer heeft. Dat een toetsing na die zes maanden dat gevolg niet meer kan hebben, lijkt ongerechtvaardigd. Daar staat echter wel tegenover dat in het eerste geval de all-in huurprijs niet alleen wordt gesplitst, maar dat de met terugwerkende kracht gevonden kale aanvangshuurprijs vervolgens wordt getoetst conform het woningwaarderingsstelsel. Ingevolge het door [gedaagde] bepleite standpunt wordt de all-in huurprijs uitsluitend gesplitst op basis van de overeengekomen prijs die geen verband heeft met de aanvangshuurprijs die op grond van het woningwaarderingsstelsel redelijk is en op grond waarvan in het systeem van de huurprijsregels moet worden getoetst of een huurprijs al dan niet geliberaliseerd is.
5.7.
De conclusie is dan ook dat de tussen partijen geldende huurprijs als niet-geliberaliseerd moet worden aangemerkt. Dat betekent dat de Huurcommissie bevoegd was deze te splitsen ex artikel 7:258 BW, te verlagen op grond van punten (artikel 7:254 BW) alsook tijdelijk te verlagen in verband met geconstateerde gebreken (artikel 7:257 BW).
5.8.
De kantonrechter gaat verder voorbij aan het betoog van [eiser] dat zij niet gebonden zou zijn aan de materiële normen van de artikelen 7:258 BW en 17 UHW. Hoewel de kantonrechter niet de hoger beroeps instantie van de Huurcommissie is en de kantonrechter zelfstandig de huurprijs kan vast stellen, valt niet in te zien waarom voor haar andere regels en normen zouden gelden dan voor de Huurcommissie. Het wettelijk kader is immers niet anders. De kantonrechter verwijst verder naar HR 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, waarin de Hoge Raad heeft overwogen:
3.1.2. De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de regels opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (art. 11 lid 2 in verbinding met art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)). (…) Partijen worden geacht de door de huurcommissie redelijk geachte huurprijs te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter over de huurprijs vordert (art. 7:262 BW). De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de huurcommissie.De kantonrechter leidt hieruit af dat zij ook in dit geval is gebonden aan dezelfde normen en regels als de Huurcommissie. Mogelijk kan dat in (zeer) bijzondere omstandigheden anders zijn, maar daarvan is onvoldoende gebleken. Overigens heeft de kantonrechter in dit geval bij gebreke van bijvoorbeeld een taxatie van de huur op basis van de markthuurwaarde, ook geen andere richtsnoeren ter beschikking dan die van de wet.
3.1.2. De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de regels opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (art. 11 lid 2 in verbinding met art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)). (…) Partijen worden geacht de door de huurcommissie redelijk geachte huurprijs te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter over de huurprijs vordert (art. 7:262 BW). De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de huurcommissie.De kantonrechter leidt hieruit af dat zij ook in dit geval is gebonden aan dezelfde normen en regels als de Huurcommissie. Mogelijk kan dat in (zeer) bijzondere omstandigheden anders zijn, maar daarvan is onvoldoende gebleken. Overigens heeft de kantonrechter in dit geval bij gebreke van bijvoorbeeld een taxatie van de huur op basis van de markthuurwaarde, ook geen andere richtsnoeren ter beschikking dan die van de wet.
5.9.
[eiser] heeft ook nog aangevoerd dat de artikelen 7:258 BW jo. 17 UHW in strijd zijn met artikel 7 EVRM. [eiser] voert daartoe aan dat het overeenkomen van een all-in huurprijs door de wetgever onwenselijk wordt gevonden. Een dergelijke prijs wordt gesanctioneerd door vaststelling van een huurprijs op een veel lager niveau. Die sanctie duurt voort zolang de huurovereenkomst duurt: de verhuurder kan daaraan geen einde maken en wordt geconfronteerd met een verliesgevende exploitatie. Vanwege die lage huurprijs heeft de huurder er alle belang bij om de huur te laten voortduren. De omvang van de sanctie is in die zin onbekend en onbepaalbaar en daarom in strijd met het uit artikel 7 EVRM voortvloeiende lex certa beginsel. [gedaagde] bestrijdt dat sprake is van strijdigheid met het legaliteitsbeginsel. Het gaat hier om een civiele procedure en de rechtsregels zijn voldoende duidelijk.
5.10.
Het beroep van [eiser] op artikel 7 EVRM kan niet slagen. Uit de tekst van dit artikel volgt dat het legaliteitsbeginsel ziet op strafbaar gestelde gedragingen, waarbij na een veroordeling door de (straf)rechter een sanctie wordt opgelegd. Daarvan is hier geen sprake. Het overeenkomen van een all-in huurprijs is weliswaar onwenselijk maar niet verboden en kan dus niet worden gekwalificeerd als strafbaar handelen. De splitsing van een all-in huurprijs mag voor een verhuurder wellicht voelen als een sanctie maar is slechts bedoeld om te komen tot het door de wetgever gewenste resultaat, te weten een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten. Verder is van belang dat artikel 7 EVRM ziet op de oplegging van de straf en niet op de executie daarvan. Langs diezelfde lijn geredeneerd, geldt dat de splitsing en de manier waarop dit gebeurt, duidelijk in de wet zijn beschreven. De omstandigheid dat de uitvoering van die sanctie en de uiteindelijke gevolgen daarvan voor de verhuurder afhankelijk zijn de (mogelijke) duur van de huurovereenkomst, valt niet onder artikel 7 EVRM.
5.11.
[eiser] heeft ten slotte betoogd dat de wijze waarop de Huurcommissie de artikelen 7:258 BW jo. 17 UHW heeft toegepast leidt tot een resultaat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens [eiser] is de door de Huurcommissie bepaalde huurprijs (veel) lager dan de markthuurprijs voor een dergelijke woning, waarbij [eiser] verwijst naar advertenties voor – volgens hem – vergelijkbare woningen op funda of makelaarswebsites. Volgens [gedaagde] sluit de door de Huurcommissie bepaalde huurprijs aan op de kwaliteit van de woning conform het woningwaarderingsstelsel. [gedaagde] bestrijdt verder dat de markthuurprijs van de onderhavige woning veel hoger ligt dan de nieuwe huurprijs omdat het gehuurde zich in slechte staat bevindt en vele gebreken kent.
5.12.
In het in r.o. 5.8. genoemde arrest heeft de Hoge Raad overwogen:
Opmerking verdient dat ook voor de wettelijke huurprijsbescherming geldt dat een tussen huurder en verhuurder geldende regel niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 6:248 lid 2 BW). Het dwingendrechtelijke karakter van de huurprijsbescherming is een omstandigheid die bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW moet worden betrokken.Uitgangspunt is dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW terughoudendheid moet betrachten: alleen in bijzondere omstandigheden toepassing van een geldende regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, te meer nu het gaat om dwingendrechtelijke regels van huurprijsbescherming die met name de belangen van de huurder als “zwakkere partij” beogen te beschermen. De enkele stelling van [eiser] dat de markthuurprijs van het gehuurde veel hoger is dan de door de Huurcommissie bepaalde prijs, is in dit verband onvoldoende. Daar komt nog bij dat [eiser] , mede in het licht van de betwisting door [gedaagde] , haar stelling dat de markthuurprijs van het gehuurde tenminste € 1.500,00 per maand bedraagt, onvoldoende heeft onderbouwd door uitsluitend enkele advertenties van andere woonruimten in [plaats 2] over te leggen. Daaruit blijkt immers niet in hoeverre die andere woonruimten met het gehuurde vergelijkbaar zijn. [eiser] heeft nagelaten enige taxatie van het gehuurde in het geding te brengen en heeft evenmin enig inzicht gegeven in de exploitatiekosten die hij voor het gehuurde moet maken. Bij deze stand van zaken kan zijn beroep op artikel 6:248 lid 2 BW niet slagen.
Opmerking verdient dat ook voor de wettelijke huurprijsbescherming geldt dat een tussen huurder en verhuurder geldende regel niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 6:248 lid 2 BW). Het dwingendrechtelijke karakter van de huurprijsbescherming is een omstandigheid die bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW moet worden betrokken.Uitgangspunt is dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW terughoudendheid moet betrachten: alleen in bijzondere omstandigheden toepassing van een geldende regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, te meer nu het gaat om dwingendrechtelijke regels van huurprijsbescherming die met name de belangen van de huurder als “zwakkere partij” beogen te beschermen. De enkele stelling van [eiser] dat de markthuurprijs van het gehuurde veel hoger is dan de door de Huurcommissie bepaalde prijs, is in dit verband onvoldoende. Daar komt nog bij dat [eiser] , mede in het licht van de betwisting door [gedaagde] , haar stelling dat de markthuurprijs van het gehuurde tenminste € 1.500,00 per maand bedraagt, onvoldoende heeft onderbouwd door uitsluitend enkele advertenties van andere woonruimten in [plaats 2] over te leggen. Daaruit blijkt immers niet in hoeverre die andere woonruimten met het gehuurde vergelijkbaar zijn. [eiser] heeft nagelaten enige taxatie van het gehuurde in het geding te brengen en heeft evenmin enig inzicht gegeven in de exploitatiekosten die hij voor het gehuurde moet maken. Bij deze stand van zaken kan zijn beroep op artikel 6:248 lid 2 BW niet slagen.
5.13.
De conclusie is dat al hetgeen [eiser] tegen de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs heeft aangevoerd, niet kan slagen. [eiser] heeft de door de Huurcommissie vastgestelde puntentelling op basis van het woningwaarderingsstelsel niet (gemotiveerd) weersproken. [eiser] heeft nog wel enige aandacht besteed aan het ontbreken van een WOZ-beschikking, wat de Huurcommissie ertoe heeft gebracht om van de minimum WOZ-waarde uit te gaan. [eiser] wijst er weliswaar terecht op dat de Hoge Raad in het in r.o. 5.8. genoemde arrest heeft geoordeeld dat bij het ontbreken van een WOZ-beschikking een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel ruimte biedt om op andere wijze de relevante waarde van het gehuurde te bepalen, maar [eiser] biedt daarvoor geen concrete aanknopingspunten door bijvoorbeeld een recente WOZ-beschikking of een taxatie over te leggen. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om van de door de Huurcommissie vastgestelde puntentelling af te wijken. De vordering van [eiser] zal worden afgewezen.
5.14.
In reconventie heeft [gedaagde] op basis van de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs terugbetaling van de door hem te veel betaalde huur ad € 6.968,00 (tot en met augustus 2022) gevorderd, stellende dat sprake is geweest van onverschuldigde betaling. Volgens [eiser] is [gedaagde] niet-ontvankelijk in deze vordering omdat het gaat om geliberaliseerde woonruimte en de Huurcommissie niet had mogen oordelen over de hoogte van de huurprijs. Zoals uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen volgt, faalt dit verweer.
5.15.
Verder voert [eiser] aan dat met [gedaagde] is afgesproken dat hij de gebreken zelf zou herstellen, zodat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op enige huurkorting. [gedaagde] heeft erkend dat hij enige kleine gebreken heeft hersteld. Verdere afspraken zijn niet gemaakt. Het verweer van [eiser] kan zonder verdere onderbouwing die ontbreekt, niet slagen. Uit de huurovereenkomst noch enig ander stuk blijkt dat [gedaagde] alle door de Huurcommissie vastgestelde gebreken zou herstellen. Een groot deel van die gebreken is bovendien van zodanige aard (bijvoorbeeld lekkages aan de buitenschil van het gehuurde) dat voor het herstel daarvan een specialist moet worden ingeschakeld. Het ligt niet voor de hand dat een particuliere huurder zonder enige expertise dergelijke herstellingen zelf uitvoert.
5.16.
Ten slotte heeft [eiser] nog aangevoerd dat toewijzing van de vordering leidt tot een onaanvaardbaar resultaat omdat dan geen sprake (meer) is van enig positief rendement. Zoals hiervoor in r.o. 5.12 al aan de orde is geweest, heeft [eiser] zijn exploitatiekosten op geen enkele wijze onderbouwd. De kantonrechter kan dus niet vaststellen wat het rendement nog is. Dat betekent dat ook dit verweer niet kan slagen.
5.17.
[gedaagde] heeft verder nog gevorderd:
Alsmede de onverschuldigde betaling van € 56,80 per maand volgens uit de uitspraak d.d. 24 december 2021 en voor de periode vanaf 1 augustus 2021 tot en met heden vast te stellen dan wel een bedrag die UEA redelijk acht op grond van de vaststelling van de kale huurprijs.Ter onderbouwing van de vordering heeft [gedaagde] aangevoerd dat het ingestelde beroep nog zal moeten uitwijzen of de huurprijs per 1 augustus 2021 moet worden vastgesteld op een totaal bedrag van € 607,20. Niet duidelijk is op welk beroep [gedaagde] doelt, terwijl hij de uitspraak van 6 april 2022 niet volgt dat de huurprijs met ingang van 1 augustus 2021 tot een bedrag van € 207,00 wordt verlaagd zoals door [gedaagde] is gesteld (r.o. 4.4). Bij deze stand van zaken bestaat zoveel onduidelijkheid over de vordering dat deze niet kan worden toegewezen.
Alsmede de onverschuldigde betaling van € 56,80 per maand volgens uit de uitspraak d.d. 24 december 2021 en voor de periode vanaf 1 augustus 2021 tot en met heden vast te stellen dan wel een bedrag die UEA redelijk acht op grond van de vaststelling van de kale huurprijs.Ter onderbouwing van de vordering heeft [gedaagde] aangevoerd dat het ingestelde beroep nog zal moeten uitwijzen of de huurprijs per 1 augustus 2021 moet worden vastgesteld op een totaal bedrag van € 607,20. Niet duidelijk is op welk beroep [gedaagde] doelt, terwijl hij de uitspraak van 6 april 2022 niet volgt dat de huurprijs met ingang van 1 augustus 2021 tot een bedrag van € 207,00 wordt verlaagd zoals door [gedaagde] is gesteld (r.o. 4.4). Bij deze stand van zaken bestaat zoveel onduidelijkheid over de vordering dat deze niet kan worden toegewezen.
5.18.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] in conventie zal afwijzen. De proceskosten in conventie komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt.
5.19.
De vordering van [gedaagde] in reconventie zal gedeeltelijk worden toegewezen. Dat deel van de vordering hangt zozeer samen met de vordering in conventie dat de kantonrechter daarin aanleiding ziet om de proceskosten in reconventie te compenseren aldus dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
de tegenvordering
de tegenvordering
6.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 6.968,00;
6.4.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
de vordering en de tegenvordering
de vordering en de tegenvordering
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter