Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8838557 \ CV EXPL 20-5657 IL
Uitspraakdatum: 9 februari 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
gevestigd te Alkmaar
eiseres
verder te noemen: Woonwaard
gemachtigde: mr. M.J. Dekker
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. F.J.J. Baars
De zaak in het kort
Deze zaak gaat om de vraag of de huurder haar verplichtingen als goed huurder voldoende is nagekomen. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is. Door de woning te vol te stouwen met spullen en de verhuurder daardoor niet voldoende in staat te stellen om (een inspectie tot) onderhoudswerkzaamheden te verrichten, gedraagt de huurder zich niet als een goed huurder. De huurder heeft wel haar best gedaan om de situatie te verbeteren. Maar er kan pas goed worden ingeschat wat de staat van onderhoud van de woning is, als alle spullen weg zijn. Verder is er sprake van een gevaarlijke situatie. De kantonrechter legt daarom een aantal gedragsaanwijzingen op gericht op het opruimen van/in en het onderhoud aan de woning. Deze gaan pas over drie maanden in, zodat de huurder nog de gelegenheid heeft om een en ander zelf te regelen.
1.Het procesverloop
1.1.
Woonwaard heeft bij dagvaarding van 20 oktober 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
De kantonrechter heeft een zitting bepaald op 18 januari 2021. Voorafgaand aan die zitting heeft [gedaagde] een akte genomen (ingekomen op 11 januari 2021). Op 14 januari 2021 heeft Woonwaard om uitstel van de behandeling van de zaak verzocht in verband met schikkingsonderhandelingen. Dit uitstel is verleend.
1.3.
Partijen hebben op de rol van 17 maart 2021 bij akte om een nadere aanhouding verzocht. Dit uitstel is ook verleend.
1.4.
Woonwaard heeft op de rol van 14 juli 2021 bij akte om voortzetting van de procedure verzocht, omdat het partijen niet gelukt is een minnelijke oplossing te bereiken. De kantonrechter heeft vervolgens opnieuw een zitting bepaald.
1.5.
Op 12 januari 2022 heeft de zitting plaatsgevonden. Woonwaard is verschenen bij [xxx] ( [functie 1] ), bijgestaan door mr. K. Straathof als waarnemer van mr. Dekker. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. Baars en vergezeld van [yyy] ( [functie 2] ). De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Woonwaard heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Woonwaard bij brieven van 24 december 2021 en 7 januari 2022 nog stukken toegezonden (de producties A tot en met F en foto’s van 7 januari 2022). [gedaagde] heeft ook nog stukken toegezonden (een contract en gesprekverslag van 7 januari 2022).
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] (geboren op [geboortedatum] ) huurt sinds 11 april 1996 de woning aan [adres] in [plaats] van Woonwaard. Het betreft een zelfstandige woonruimte.
2.2.
Woonwaard heeft vanaf 2017 een aantal klachten van de buren van huisnummer [nummer] ( [buren] ) over [gedaagde] ontvangen en sindsdien verschillende huisbezoeken aan haar afgelegd.
2.3.
De klachten van de buren van huisnummer [nummer] gingen onder andere over troep in en rond de woning van [gedaagde] , omdat zij spullen verzamelt. In april 2019 was er een klacht over vocht, vermoedelijk door of wegens een oorzaak in de woning van [gedaagde] . In augustus 2019 was er een klacht over vochtoverlast en vuilniszakken die buiten staan met gevaar voor ongedierte.
2.4.
Woonwaard heeft [gedaagde] bij brief van 3 maart 2020 aangesproken op haar huurdersverplichtingen en haar gesommeerd toegang te verlenen tot de woning om te beoordelen welke (onderhouds)werkzaamheden moeten worden verricht. [gedaagde] heeft daar niet aan meegewerkt.
2.5.
Sinds 30 oktober 2020 krijgt [gedaagde] hulp van maatschappelijke dienstverlening. Sinds juni 2021 wordt [gedaagde] ambulant begeleid door mevrouw [yyy] van [bedrijfsnaam] .
3.De vordering
3.1.
Woonwaard vordert na wijziging van haar eis - samengevat - diverse gedragsaanwijzingen met betrekking tot het opruimen en schoonhouden van de woning (I en II) en onderhoudswerkzaamheden aan de tuin (III en IV), een machtiging om die werkzaamheden zelf te mogen uitvoeren op kosten van [gedaagde] (V), de medewerking van [gedaagde] daaraan (VI) met vergoeding van alle kosten (VII), de medewerking van [gedaagde] aan de (periodieke) inspectie in het gehuurde (VIII) en aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden aan de woning (IX) en de tijdelijke ontruiming voor zover dat voor de uitvoering van de werkzaamheden noodzakelijk is (X), met de proceskosten en nakosten.
3.2.
Woonwaard legt aan haar vordering ten grondslag, kort weergeven, dat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de wet en huurovereenkomst. De slechte staat van onderhoud van de woning en de gigantische hoeveelheid spullen en rotzooi die [gedaagde] in de woning verzamelt, zorgen voor een (potentieel) gevaarlijke situatie (de brandveiligheid) en een groot risico op ongedierte. De bestaande situatie levert een gevaar op voor [gedaagde] en voor omwonenden. Ook verkeert de tuin in slechte staat van onderhoud en staat daar allerlei rotzooi die niet in een tuin thuis hoort. [gedaagde] heeft haar zorgplicht ten opzichte van het gehuurde en de omgeving daarvan dan ook geschonden. Uit alles blijkt dat [gedaagde] niet van plan is (vrijwillig) te voldoen aan haar verplichtingen.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] voert verweer. Daarop zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter moet de vraag beantwoorden of [gedaagde] haar verplichtingen als goed huurder niet voldoende is nagekomen door, kort gezegd, niet goed genoeg voor het gehuurde te zorgen en of zij daarom tot een of meer gedragingen moet worden gedwongen.
5.2.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Een huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. [1] Een huurder moet goed voor het gehuurde zorgen en voorkomen dat de leefomgeving overlast van hem of haar ervaart. Een huurder mag de woning dus niet vervuilen en daar geen gevaarlijke situatie laten ontstaan. Ook is een huurder verplicht de tuin zo te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maakt en geen overlast aan derden veroorzaakt. Daarnaast moet een huurder medewerking verlenen aan dringende werkzaamheden die de verhuurder aan de woning moet verrichten. [2]
5.3.
Uit de dagvaarding, het schriftelijke verweer en de eerste akte van [gedaagde] blijkt dat zij sinds 2017 tekort is geschoten in haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Het staat vast dat [gedaagde] nalatig is gebleven om de woning en tuin behoorlijk te onderhouden. De woning stond (te) vol met spullen, de woning en tuin oogden verwaarloosd en er was sprake van lekkageschade en achterstallig onderhoud. [gedaagde] betwist dat ook niet. [gedaagde] voert aan dat zij Woonwaard niet meer vertrouwde sinds de omstreeks 2009 slecht uitgevoerde renovatie en afspraken niet meer kon nakomen door schaamte en onmacht over de toegenomen hoeveelheid spullen in haar woning. Maar die omstandigheden doen niet af aan haar tekortkoming.
5.4.
Sinds de dagvaarding, het schriftelijke verweer en de eerste akte van [gedaagde] is ruim een jaar verstreken. Ter zitting is de huidige stand van zaken besproken. Deze komt erop neer dat [gedaagde] sinds de betrokkenheid van [yyy] ( [bedrijfsnaam] ) vorderingen heeft gemaakt: [gedaagde] heeft een opslagcontainer gehuurd, de woning is beneden inmiddels opgeruimder en netter dan voorheen en Woonwaard heeft de cv-ketel kunnen vervangen en de lekkage aan de dakkapellen kunnen verhelpen. Het staat vast dat de woning ondanks die vorderingen nog steeds te vol met spullen staat en dat er nog steeds sprake is van achterstallig onderhoud. Dat is ook goed te zien op de foto’s die zich in het dossier bevinden: er staan stapels spullen in de woning en zijn verschillende ernstige vochtplekken.
5.5.
De kantonrechter is het met Woonwaard eens dat pas goed kan worden ingeschat wat de staat van onderhoud van de woning is, als alle spullen weg zijn. De kantonrechter is het ook met Woonwaard eens dat zij - als eigenaar / verhuurder - een groot belang heeft bij een goede staat van onderhoud van de woning. Woonwaard vindt dat [gedaagde] niet voortvarend genoeg handelt en blijft dan ook bij de verzochte gedragsaanwijzingen. [gedaagde] vraagt meer tijd om een en ander zelf op te lossen, omdat een gedwongen kader contraproductief lijkt. De kantonrechter acht het op basis van het dossier en wat ter zitting is besproken aannemelijk dat Woonwaard alleen voldoende belang heeft bij een gedragsaanwijzing ten aanzien van het opruimen van/in en het onderhoud aan de woning. In de e-mail van de projectbegeleider vastgoedbeheer van Woonwaard van 4 november 2021 (productie E) staat dat hij binnen niets kan betekenen als de situatie in de woning hetzelfde is als tijdens zijn laatste bezoek en dat door de verzamelwoede van de bewoner “het risico op en bij brand en het gewicht op de houten vloeren veel groter is dan wat water dat binnenkomt”. [gedaagde] betwist dat maar onderbouwt haar standpunt niet, bijvoorbeeld met een verklaring van iemand die verstand van zaken heeft. De kantonrechter gaat er daarom, als onvoldoende weersproken, van uit dat de door Woonwaard gestelde gevaarlijke situatie aanwezig is. Aan bewijslevering op dit punt, zoals [gedaagde] heeft aangeboden, wordt dus niet toegekomen.
5.6.
Door de woning te vol te stouwen met spullen en Woonwaard daardoor niet voldoende in staat te stellen om (een inspectie tot) onderhoudswerkzaamheden te verrichten, schiet [gedaagde] tekort in haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom een aantal gedragsaanwijzingen opleggen.
5.7.
De kantonrechter zal [gedaagde] een termijn van drie maanden gunnen om de woning zelf op te ruimen, omdat dit mede op basis van wat er ter zitting is besproken redelijk voorkomt. De woning moet zodanig worden opgeruimd en opgeruimd blijven dat Woonwaard voldoende in staat is om daarin een inspectie en noodzakelijk onderhoud te verrichten. De kantonrechter zal de vorderingen onder I en II in die zin (gedeeltelijk) en de vordering onder VIII (in overeenstemming met de eiswijziging ter zitting) toewijzen, zoals hieronder nader bepaald. De kantonrechter zal de gevorderde machtiging om de werkzaamheden zo nodig zelf uit te voeren met medewerking en op kosten van [gedaagde] , ook toewijzen (de vorderingen V tot en met VII), omdat Woonwaard daar voldoende belang bij heeft. De kantonrechter zal ook dwangsommen aan de gedragsaanwijzingen verbinden, omdat voldoende is gebleken dat Woonwaard belang heeft bij een financiële prikkel voor [gedaagde] om tot het opruimen en opgeruimd laten van de woning over te gaan. [gedaagde] heeft de door Woonwaard gevorderde bedragen en maxima aan dwangsommen niet weersproken, zodat de kantonrechter deze zal toewijzen.
5.8.
[gedaagde] betwist dat de woning moet worden schoongemaakt (in de zin van ramen lappen, afwassen, vuilnis verwijderen) en dat de tuin nog achterstallig onderhoud heeft of een onverzorgde indruk maakt. Dit verweer vindt steun in de verklaring van [yyy] . Het had op de weg van Woonwaard gelegen om haar andersluidende stelling hiertegenover nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. De kantonrechter zal de gevorderde gedragsaanwijzingen om de woning schoon te (blijven) maken (onderdeel van vordering I en II) en de tuin te (blijven) onderhouden (vordering III en IV) daarom, als onvoldoende onderbouwd, afwijzen.
5.9.
Het is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] niet vrijwillig zal meewerken aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden en de woning daarvoor niet vrijwillig tijdelijk zal ontruimen als dat nodig is. Hierbij houdt de kantonrechter rekening met de gewijzigde houding van [gedaagde] sinds de betrokkenheid van [yyy] , de door [gedaagde] getoonde inzet en het feit dat het plegen van onderhoud ook in het belang van [gedaagde] is. De kantonrechter zal de vorderingen onder IX en X daarom afwijzen wegens gebrek aan voldoende belang.
5.10.
De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van Woonwaard gedeeltelijk zal toewijzen, als volgt.
5.11.
Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
legt aan [gedaagde] de volgende gedragsaanwijzingen op en bepaalt dat [gedaagde] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis:
a. de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] zodanig moet opruimen en leeghalen dat Woonwaard daarin een onderhoudsinspectie kan verrichten en/of de (onderhouds)werkzaamheden kan verrichten die ter beoordeling van Woonwaard noodzakelijk blijken te zijn, en
b. de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] zodanig opgeruimd en leeg moet houden dat Woonwaard daarin een onderhoudsinspectie kan verrichten en/of de (onderhouds)werkzaamheden kan verrichten die ter beoordeling van Woonwaard noodzakelijk blijken te zijn;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonwaard een dwangsom te betalen van € 100,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet aan de gedragsaanwijzing onder 6.1. onder a. voldoet, tot een maximum van € 2.500,00;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonwaard een dwangsom te betalen van € 100,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] , al dan niet gedeeltelijk, nadat uitvoering aan de gedragsaanwijzing onder 6.1 onder a. is gegeven en na een termijn van veertien dagen na aanschrijving door Woonwaard, niet aan de gedragsaanwijzing onder 6.1. onder b. voldoet, tot een maximum van € 2.500,00;
6.4.
verleent Woonwaard op grond van artikel 3:299 BW Pro machtiging de werkzaamheden zoals genoemd onder 6.1. zo nodig zelf uit te (laten) voeren aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] , steeds wanneer [gedaagde] in gebreke is gebleven met de nakoming van (één van) de gedragsaanwijzing(en) zoals genoemd onder 6.1., na verbeurte van de maximale dwangsom van (één van) de veroordelingen en zolang [gedaagde] huurder is van deze woning;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] om de werkzaamheden zoals genoemd onder 6.4. te gehengen en te gedogen en daar waar nodig haar medewerking te verlenen, waaronder door toegang tot de woning te verschaffen aan medewerkers van Woonwaard of derden die hiertoe van Woonwaard opdracht hebben gekregen;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] om alle kosten samenhangende met het (laten) verrichten van de werkzaamheden zoals genoemd onder 6.4. op vertoon van een door Woonwaard verstrekte gespecificeerde factuur aan Woonwaard te voldoen;
6.7.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf drie maanden na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan een periodieke inspectie van de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] door Woonwaard op ieder door Woonwaard gewenst moment, zolang de tussen partijen bestaande huurovereenkomst doorloopt, waarbij Woonwaard de dag en het tijdstip van de inspectie schriftelijk aan [gedaagde] moet aankondigen ten minste zeven dagen voor de dag waarop de inspectie zal plaatsvinden, en waarbij [gedaagde] de medewerker(s) van Woonwaard toegang tot de woning moet verschaffen;
6.8.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonwaard een dwangsom te betalen van € 100,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan de veroordeling onder 6.7. te voldoen, tot een maximum van € 2.500,-;
6.9.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.11.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter