ECLI:NL:RBNHO:2022:10643

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zaanstad

Zaaknummer: 9944222 \ CV EXPL 22-2211

Vonnis van 1 december 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap
JOSCOR VASTGOED HOLDING B.V.,

te Heerhugowaard,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Joscor,

gemachtigde: J. Ponniah,

tegen

[gedaagde] , H.O.D.N. [bedrijf],

te [plaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

De zaak in het kort

Deze zaak gaat om de vraag of een voormalig huurder van een bedrijfsruimte de door de verhuurder opgestelde afrekeningen van de servicekosten moet betalen. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd. De vordering wordt daarom afgewezen. Omdat de vordering wordt afgewezen, kan de bij aanvang van de huur door de huurder betaalde borg niet verrekend worden met de eindafrekeningen. De tegenvordering van de huurder tot terugbetaling van de door haar betaalde borg wordt daarom toegewezen.

1.De procedure

1.1.

Joscor heeft bij dagvaarding van 14 juni 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 4 november 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De gemachtigde van Joscor kon vanwege persoonlijke omstandigheden niet op de zitting aanwezig zijn en ook Joscor zelf is niet verschenen. Wel heeft de gemachtigde van Joscor voorafgaande aan de zitting pleitaantekeningen toegestuurd die aan het procesdossier zijn toegevoegd.

1.3.

Tijdens de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt van wat [gedaagde] ter toelichting van haar standpunt, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren heeft gebracht.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft van 1 november 2016 tot 1 november 2018 een kantoorruimte aan de [adres] van Joscor gehuurd.

2.2.

In de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (hierna te noemen: ‘de algemene bepalingen’) die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, is, voor zover van belang, het volgende bepaald:

‘
Kosten van leveringen en diensten

16.4.

Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten met vermelding van de wijze van berekening en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in de kosten.

16.5.

Na het einde van de huur wordt een overzicht verstrekt over de periode waarover dit nog niet was geschied. Vertrekking van dit laatste overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 14 maanden gerekend vanaf het tijdstip waarop het vorige overzicht werd verstrekt. Huurder noch verhuurder zal voortijdig aanspraak maken op verrekening.’

2.3.

Bij dagvaarding van 30 december 2020 heeft Joscor gevorderd dat [gedaagde] zou worden veroordeeld tot betaling van:
- € 2.226,00 aan achterstallige huur voor de maand oktober 2018;
- € 18.188,08 aan gebruiksvergoeding over de periode november 2018 tot en met juni 2019:
- € 21.600,00 aan boete;
- € 9.498,50 aan kosten voor herstelwerkzaamheden;
- € 1.290,13 aan incassokosten:
- proceskosten.
De vordering is bij vonnis van 8 juli 2021 afgewezen met uitzondering van de vorderingen tot betaling van € 2.226,00 aan achterstallige huur voor de maand oktober 2018, € 600,- aan boete en € 493,20 aan buitengerechtelijke incassokosten. In het vonnis heeft de kantonrechter opgemerkt dat indien [gedaagde] de huur over oktober 2018 heeft voldaan, Joscor de door [gedaagde] betaalde waarborgsom dient terug te betalen.

2.4.

[gedaagde] heeft volledig aan dit vonnis voldaan, hetgeen Joscor haar ook heeft bevestigd. Joscor heeft de waarborgsom niet terugbetaald.

2.5.

Op 23 september 2021 heeft Joscor drie facturen voor de afrekening van de servicekosten voor de jaren 2016 tot en met 2018 aan [gedaagde] toegestuurd, waarin zij een betalingstermijn van twee weken hanteert.

2.6.

[gedaagde] heeft verzocht om inzage in de achterliggende facturen betreffende de servicekosten, maar heeft dat niet gekregen. [gedaagde] heeft de facturen niet betaald.

2.7.

In een sommatiebrief van 15 november 2021 heeft Joscor [gedaagde] gesommeerd tot betaling en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 300,00 per maand.
Daarbij heeft zij aangegeven dat haar aanspraak op “gestapelde” boetes in overeenstemming was met de uitspraak van het Hof Amsterdam van 8 juni 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:3716).

3.De vordering

3.1.

Joscor vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 4.444,97. Dit bedrag bestaat uit het totaalbedrag van de afrekening servicekosten over de jaren 2016 tot en met 2018 minus de door [gedaagde] bij aanvang van de huur betaalde borg. Verder vordert Joscor, nadat zij haar vordering heeft verminderd, dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een contractuele boete die tot en met november 2022 € 4.500,00 bedraagt, buitengerechtelijke incassokosten van € 867,40 en de proces- en nakosten.

3.2.

Joscor legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] de afrekeningen servicekosten niet tijdig heeft betaald. Omdat [gedaagde] de afrekeningen niet tijdig heeft betaald is zij ook een contractueel overeengekomen boete verschuldigd.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] voert verweer. Zij voert samengevat aan dat Joscor de afrekeningen van de servicekosten veel te laat heeft opgesteld en deze op geen enkele wijze heeft onderbouwd. De vordering van Joscor moet daarom worden afgewezen.

4.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Joscor veroordeelt om de waarborgsom van € 2.226,00, die zij bij aanvang van de huurovereenkomst heeft betaald, aan haar terug te betalen. Omdat de vordering van Joscor moet worden afgewezen, kan de borg niet verrekend worden met de afrekeningen van de servicekosten. Daarnaast vordert [gedaagde] dat Joscor wordt veroordeeld tot betaling van € 15.400,00 aan schadevergoeding ter compensatie van tijd die het haar heeft gekost om zich tegen de vordering van Joscor te verweren.

4.3.

Joscor heeft niet op de tegenvordering van [gedaagde] gereageerd.

5.De beoordeling

De vordering

5.1.

De vraag die beantwoord moet worden is of [gedaagde] de afrekening van de servicekosten voor de jaren 2016 tot en met 2018 moet betalen. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Dat wordt hierna uitgelegd.

5.2.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is, dat Joscor de afrekeningen op geen enkele wijze heeft onderbouwd waardoor niet te controleren is of de door Joscor opgevoerde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Dit verweer slaagt.

5.3.

Vooropgesteld wordt dat Joscor de stelplicht en zo nodig de bewijslast ter zake de juistheid van de afrekening van de servicekosten heeft.
Echter, Joscor heeft in haar dagvaarding nauwelijks één pagina aan toelichting op de gevorderde hoofdsom besteed, maar zich daarin vooral uitvoerig uitgelaten over de door haar gevorderde boetes en buitengerechtelijke incassokosten.
5.4. Gezien de betwisting van de afrekeningen door [gedaagde] had het op de weg van Joscor gelegen haar vordering deugdelijk te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van de aan de afrekeningen ten grondslag liggende facturen. Dit heeft zij echter nagelaten. Via de voorafgaande aan de zitting toegezonden pleitaantekeningen heeft Joscor weliswaar gereageerd op vragen die [gedaagde] had gesteld ten aanzien van verschillende kostenposten op de eindafrekeningen, maar dat is niet voldoende. Op basis van die toelichting kan immers niet gecontroleerd worden of de door Joscor in rekening gebrachte bedragen kloppen.

5.4.

In haar pleitaantekeningen heeft Joscor de kantonrechter verzocht haar alsnog in de gelegenheid te stellen aanvullende stukken in te dienen en te mogen reageren op de conclusie van antwoord van [gedaagde] . In het tussenvonnis waarin een zitting is bepaald, staat echter dat aanvullende stukken tot 10 dagen voor de zitting kunnen worden ingediend. Dat Joscor niet op de zitting is verschenen doet niets af aan haar mogelijkheid om eventuele aanvullende stukken tijdig in te dienen. Daartoe bestond te meer aanleiding nu Joscor pas jaren na het einde van de huurovereenkomst en kort na het moment waarop haar eerdere vorderingen waren afgewezen, met de eindafrekeningen kwam en [gedaagde] van meet af aan om de facturen heeft gevraagd. Gezien de mogelijkheden die Joscor heeft gehad om stukken in te dienen, is het in strijd met de eisen van een goede procesorde om Joscor deze gelegenheid alsnog te geven. Aan het verzoek van Joscor zal daarom voorbij worden gegaan.

5.5.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Joscor haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Daar komt nog bij dat vast staat dat Joscor de afrekeningen niet binnen de termijnen zoals opgenomen in de algemene bepalingen heeft opgesteld. Hoewel geen sanctie is gesteld op het niet (tijdig) verstrekken van het overzicht door de verhuurder, kan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat een verhuurder een huurder na een lange periode nog confronteert met een hoge afrekening. In dit geval heeft Joscor de afrekeningen bijna drie jaar naar het eindigen van de huurovereenkomst opgesteld. [gedaagde] is hierdoor ernstig in haar belangen geschaad. Door het lange tijdsverloop is het voor [gedaagde] lastig om de juistheid van deze afrekeningen te controleren en is haar de mogelijkheid ontnomen om tijdig gelden te reserveren om met Joscor te kunnen afrekenen. Daargelaten dat het aan de verhuurder is om te zorgen voor een juiste en tijdige afrekening, had [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter tot aan de ontvangst van de afrekeningen op 23 september 2021 ook geen rekening hoeven te houden met een naheffing van zo’n grote omvang. Niet gebleken is dat [gedaagde] er door Joscor ooit op is gewezen dat er nog een (hoge) eindafrekening zou volgen. Sterker nog, ook in de eerder tussen partijen gevoerde procedure is dit niet aan de orde geweest. In het licht van deze omstandigheden acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Joscor [gedaagde] alsnog heeft aangesproken op betaling van de eindafrekeningen.

5.6.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van Joscor niet toewijsbaar is. Met de afwijzing van de hoofdvordering zijn de gevorderde boete en buitengerechtelijke incassokosten evenmin toewijsbaar.

5.7.

Joscor zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kantonrechter begrijpt uit hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd echter dat zij de kantonrechter verzoekt Joscor te veroordelen tot betaling van de werkelijk door haar gemaakte proceskosten. Deze kosten bedragen volgens haar € 15.400,00.

5.8.

[gedaagde] heeft zich in deze procedure niet bij heeft laten staan door een gemachtigde. Op grond van art. 238 lid 1 Rv (Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering) komen in dat geval slechts noodzakelijke reis- en verblijfskosten en de noodzakelijke verletkosten (vergoeding van gederfde inkomsten) voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten dienen samen te hangen met het bijwonen van zittingen. De kantonrechter ziet in onderhavig geval echter aanleiding om hiervan af te wijken en een hogere vergoeding toe te kennen waarbij als uitgangspunt het gebruikelijke liquidatietarief voor zaken waarin met een gemachtigde wordt geprocedeerd wordt genomen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat Joscor, hoewel zij bekend was met het verweer van [gedaagde] , haar vordering tot nu op geen enkele manier heeft onderbouwd en zij geen verklaring heeft gegeven voor de omstandigheid dat de eindafrekeningen veel te laat zijn opgesteld. Voorts had Joscor de vordering moeten meenemen in de in de eerdere procedure die zij tegen [gedaagde] heeft gevoerd en heeft zij nagelaten toe te lichten waarom zij dat niet heeft gedaan. Ten slotte heeft Joscor volstrekt ten onrechte aanspraak gemaakt op gestapelde boetes en in haar sommatie aan [gedaagde] voorgehouden dat die aanspraak in lijn met de heersende jurisprudentie is. Dit terwijl Joscor wist dat het Hof Amsterdam in zijn uitspraak van 17 december 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4499) is omgegaan en stapeling van boetes niet aan de orde is. Van dergelijke boetebedragen kan al helemaal geen sprake zijn nu Joscor pas jaren na het einde van de huur met eindafrekeningen komt en dan van [gedaagde] verlangt dat zij deze binnen twee weken betaalt, op straffe van een boete. Dit alles maakt dat de kantonrechter van oordeel is dat Joscor haar waarheids- en volledigheidsplicht neergelegd in artikel 21 Rv op diverse onderdelen heeft geschonden en dat daar een sanctie tegenover dient te staan. Omdat genoegzaam gebleken dat [gedaagde] daadwerkelijk vele uren aan de afhandeling van het onderhavige geschil heeft besteed, ziet de kantonrechter aanleiding om een correctiefactor van 3 toe te passen bij het gehanteerde liquidatietarief. De vergoeding voor [gedaagde] wordt daarmee begroot op een bedrag van € 1.866,00 (2 punten x tarief € 311,00 x factor 3)

de tegenvordering:

5.9.

Dat de vordering van Joscor wordt afgewezen brengt mee dat de tegenvordering van [gedaagde] toewijsbaar is. Joscor heeft de waarborgsom, die [gedaagde] bij aanvang van de huur heeft betaald, verrekend met de door haar opgestelde afrekeningen. Omdat de vordering tot betaling van de afrekeningen niet toewijsbaar is, kan van verrekening geen sprake meer zijn. Joscor zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van € 2.226,00 aan [gedaagde] .

5.10.

Gezien de samenhang met de vordering zullen de proceskosten inzake de tegenvordering worden begroot op nihil.

6.De beslissing

De kantonrechter

de vordering:

6.1.

wijst de vorderingen van Joscor af,

6.2.

veroordeelt Joscor in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.866,00,

de tegenvordering

6.3.

veroordeelt Joscor om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 2.226,00,

6.4.

veroordeelt Joscor tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag vaststelt op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 1 december 2022.