Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/320619 / HA ZA 21-516
Vonnis van 30 november 2022(bij vervroeging)
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. NEDERLANDS MONUMENTEN BEZIT,
gevestigd te Overveen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M. Zinkhann te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [plaats 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats 2],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. B.P. van Overeem te Amsterdam.
Partijen zullen hierna NMB en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 augustus 2022
- de nadere akte, tevens akte wijziging eis van de zijde van NMB
- de akte na tussenvonnis van de zijde van [gedaagde 1] c.s.
- de nadere akte van de zijde van NMB
- de antwoordakte van de zijde van [gedaagde 1] c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling in conventie en in voorwaardelijke reconventie
2.1.
Bij het tussenvonnis van 24 augustus 2022 heeft de rechtbank (in voorwaardelijke reconventie) geoordeeld dat NMB zal moeten meewerken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel van [gedaagde 1] c.s. tot het hebben van een afvoerpijp boven de Poort en een erfdienstbaarheid tot het hebben van een uitbouw op het perceel van NMB waarop de uitbreiding van de spoelkeuken van het pand van [gedaagde 1] c.s. is gerealiseerd, beide tegen een schadeloosstelling van NMB. De rechtbank heeft partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de hoogte van die schadeloosstellingen.
Schadeloosstelling - afvoerpijp
2.2.
NMB acht een schadeloosstelling van € 385,- per jaar voor de afvoerpijp gerechtvaardigd, waarbij zij rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat het perceel gedeelde eigendom van NMB en [gedaagde 1] c.s. betreft. NMB verzoekt daarbij een jaarlijkse indexatie toe te passen. Ter onderbouwing van haar stellingen verwijst NMB naar de door haar overgelegde visie van register makelaar en taxateur [betrokkene] van DMC Makelaars (hierna: de taxateur).
2.3.
[gedaagde 1] c.s. betogen dat voor de erfdienstbaarheid voor het hebben van de afvoerpijp boven de Poort geen schadeloosstelling hoeft te worden betaald. Volgens hen heeft de aanwezigheid van de afvoerpijp boven de gemeenschappelijke poort geen waardedrukkend effect op de Poort. Het gebruik van de Poort wordt op geen enkele wijze belemmerd door de aanwezigheid van de afvoerpijp. Dat huurders van het pand van NMB overlast zouden hebben van de afvoerpijp, zoals NMB heeft gesteld, is geen argument voor enige vergoeding, aldus nog steeds [gedaagde 1] c.s..
2.4.
De rechtbank is van oordeel dat NMB het door haar begrote bedrag van € 385,- per jaar als schadeloosstelling onvoldoende heeft onderbouwd. Uit de visie van de taxateur blijkt niet hoe de hoogte van deze schadeloosstelling is berekend en met welke omstandigheden rekening is gehouden. Bij het tussenvonnis van 24 augustus 2022 heeft de rechtbank geoordeeld dat NMB de door haar gestelde schade, bestaande uit geluidsoverlast, schade aan de stenen en een negatieve invloed op de verhuurmogelijkheden van haar pand niet heeft onderbouwd. Die onderbouwing heeft zij ook nu niet gegeven. Bovendien bevindt het pand van NMB zich op het naastgelegen perceel (perceel 6359), en maakt dus geen onderdeel uit van de Poort (perceel 6742) ten laste waarvan de erfdienstbaarheid wordt gevestigd. Dat als gevolg van de afvoerpijp boven de Poort (ook) sprake is van een waardedrukkend effect op dat (gemeenschappelijke) perceel, heeft NMB niet gesteld en blijkt ook niet uit de visie van de taxateur. NMB heeft niet weersproken dat het gebruik van de Poort niet wordt belemmerd door de aanwezigheid van de afvoerpijp, anders dan dat zij zelf niets kan plaatsen op die plek. Maar dát zij iets zou willen plaatsen op die plek heeft zij niet gesteld. De rechtbank volgt daarom [gedaagde 1] c.s. in hun betoog dat er geen plaats is voor een vergoeding en zal de schadeloosstelling vaststellen op nihil.
Schadeloosstelling – uitbouw
2.5.
NMB begroot de schadeloosstelling voor het vestigen van een erfdienstbaarheid ten behoeve van de uitbreiding van de spoelkeuken op haar perceel op een bedrag van € 2.310,- per jaar. Ter onderbouwing van dit bedrag verwijst NMB opnieuw naar de door haar overgelegde visie van de taxateur. De taxateur gaat blijkens haar visie uit van een gederfde huuropbrengst van € 385,- per vierkante meter per jaar. De taxateur schat het betreffende stuk grond op zes vierkante meter. Dit resulteert in een jaarlijkse schadeloosstelling van
(6 x € 385,- =) € 2.310,-. Daarop zou volgens de taxateur vervolgens een jaarlijkse indexatie moeten worden toegepast.
(6 x € 385,- =) € 2.310,-. Daarop zou volgens de taxateur vervolgens een jaarlijkse indexatie moeten worden toegepast.
2.6.
[gedaagde 1] c.s. gaan uit van een (eenmalige) vergoeding van € 250,- per vierkante meter grond. Zij stellen dat zij aansluiting hebben gezocht bij de waarde van (tuin)grond in [plaats 2], omdat volgens [gedaagde 1] c.s. NMB verder niet in haar gebruiksmogelijkheden van de tuin wordt beperkt en er geen reden is om een andere waarde aan het betreffende stuk van het perceel te koppelen. Er is daarnaast geen sprake van een vergoeding voor de verkrijging van de volle eigendom van de strook grond, maar (slechts) van een schadeloosstelling voor de vestiging van een erfdienstbaarheid, aldus nog steeds [gedaagde 1] c.s.
2.7.
De rechtbank zal de schadeloosstelling voor de erfdienstbaarheid ten behoeve van de uitbouw begroten op een bedrag van € 250,- per vierkante meter. Zoals de rechtbank heeft overwogen in het tussenvonnis van 24 augustus 2022 (onder 5.28) heeft NMB onvoldoende onderbouwd gesteld dat haar huurder van het (winkel)pand op het (naastgelegen) perceel van NMB dat pand zal uitbreiden en dat alle grond van perceel 1571 van NMB, waaronder het kleine hoekje waarop de uitbouw van de spoelkeuken is gerealiseerd, daarvoor noodzakelijk is. De rechtbank zal daarom bij het bepalen van de schadeloosstelling uitgaan van het huidige gebruik van het perceel als onbebouwde (tuin)grond, zoals [gedaagde 1] c.s. hebben bepleit, en niet van gederfde huuropbrengst van winkelruimte, zoals NMB heeft bepleit. NMB heeft niet gemotiveerd weersproken dat voor (tuin)grond uitgegaan kan worden van een vergoeding van € 250,- per vierkante meter. [gedaagde 1] c.s. hebben niet aangegeven hoe groot de oppervlakte is van de uitbreiding van de spoelkeuken, waarvoor de erfdienstbaarheid wordt gevestigd. De rechtbank zal daarom uitgaan van de schatting die de taxateur van NMB heeft gegeven: een oppervlakte van zes vierkante meter. Dat betekent dat de rechtbank de schadeloosstelling zal vaststellen op een bedrag van (6 x € 250,- =) € 1.500,-. Dit is een eenmalige schadeloosstelling. Nu niet is komen vast te staan dat NMB periodiek (huur)inkomsten zal mislopen, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een jaarlijkse schadeloosstelling.
Voorwaarden vestigen erfdienstbaarheden
2.8.
NMB heeft de rechtbank verder nog verzocht om enkele voorwaarden bij de te vestigen erfdienstbaarheden op te nemen: dat de afvoerpijp professioneel aangelegd moet worden, [gedaagde 1] c.s. verantwoordelijk zijn voor alle schade die is ontstaan of in de toekomst zal ontstaan door de afvoerpijp, alsmede voor schade als gevolg van publiekrechtelijke handhaving voor zowel de uitbouw van de spoelkeuken als de afvoerpijp en [gedaagde 1] c.s. de voor de afvoerpijp verleende omgevingsvergunning aan NMB moet verstrekken of dient te verklaren dat alle benodigde vergunningen zijn aangevraagd en verkregen.
2.9.
De rechtbank ziet geen aanleiding tot het opnemen van de door NMB voorgestelde voorwaarden aan de te vestigen erfdienstbaarheden, omdat enig belang van NMB hierbij ontbreekt. Zoals hiervoor onder verwijzing naar het tussenvonnis van 24 augustus 2022 is overwogen, heeft NMB onvoldoende onderbouwd dat zij schade lijdt als gevolg van de aanwezigheid van de afvoerpijp en de uitbreiding van de spoelkeuken, anders dan de beperking van haar eigendomsrecht van perceel 1571 waarvoor zij al schadeloos zal worden gesteld. Ook bij gebreke van de voorgestelde voorwaarden heeft NMB bovendien bij eventuele toekomstige schade altijd de mogelijkheid om [gedaagde 1] c.s. daarvoor aansprakelijk te stellen.
Eiswijziging in conventie
2.10.
NMB heeft in haar eerste nadere akte haar eis vermeerderd. De eisvermeerdering houdt in dat NMB (in conventie) nu ook vordert dat [gedaagde 1] c.s. – naast hetgeen al is gevorderd – ook alle zaken, waaronder maar niet beperkt tot de (drie) grote tonnen en de bouwmaterialen, van de percelen 6741 en 1571 verwijderen.
2.11.
De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 24 augustus 2022 overwogen dat de vordering van NMB tot verwijdering van diverse zaken uit de Poort zal worden afgewezen. Ten aanzien van de drie grote tonnen en de bouwmaterialen heeft de rechtbank vastgesteld dat die zich niet in de Poort bevonden, maar op de percelen 6741 en 1571. Die zaken heeft de rechtbank daarom niet in de beoordeling betrokken. Met de vermeerdering van eis vordert NMB nu ook dat [gedaagde 1] c.s. deze tonnen en bouwmaterialen van haar percelen 6741 en 1571 verwijderen. [gedaagde 1] c.s. hebben tegen deze eiswijziging geen (inhoudelijk) verweer gevoerd. Omdat de vordering, voor zover die ziet op het verwijderen van de drie tonnen en het bouwmateriaal, niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, is zij als door [gedaagde 1] c.s. niet weersproken toewijsbaar. Voor zover de vordering ook ziet op andere zaken dan de drie tonnen en bouwmaterialen, zal de vordering worden afgewezen omdat NMB niet concreet heeft gemaakt om welke zaken het gaat. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd zoals in de beslissing wordt vermeld.
Proceskosten in conventie
2.12.
In conventie kunnen beide partijen ongeveer in dezelfde mate als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. De rechtbank zal daarom de proceskosten tussen partijen compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Proceskosten in reconventie
2.13.
In reconventie zal NMB als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de (voorwaardelijke) eis in reconventie grotendeels voortvloeit uit het verweer in conventie. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden daarom begroot op € 1.126,00 voor de kosten van de advocaat (4,0 punten × 0,5 × tarief € 563,00).
3.De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de drie grote tonnen en de bouwmaterialen, zoals aangetroffen bij de plaatsopneming van 11 april 2022, te verwijderen van de percelen 6741 en 1571 van NMB,
3.2.
bepaalt dat [gedaagde 1] c.s. een dwangsom zullen verbeuren van € 2.500,- voor iedere week dat zij niet aan de onder 3.1 uitgesproken veroordeling voldoen, tot een maximum van € 50.000,- is bereikt,
3.3.
heft op de erfdienstbaarheid van voetpad gevestigd bij akte van 24 oktober 1978, ingeschreven op 31 oktober 1978 te Amsterdam in deel 5983 nummer 33, ten behoeve van perceel 4503 ([adres 1] in [plaats 2]) en ten laste van perceel 1571 ([adres 2] in [plaats 2]),
3.4.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
3.7.
veroordeelt NMB tot het verlenen van medewerking aan het vestigen van een erfdienstbaarheid ten laste van het perceel 6742 en ten behoeve van het perceel 5815 tot het hebben van een afvoerpijp boven de gemeenschappelijke poort, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, tegen betaling van een schadeloosstelling van nihil,
3.8.
bepaalt dat NMB een dwangsom zal verbeuren van € 25.000,- wanneer zij niet aan de onder 3.7 uitgesproken veroordeling voldoet,
3.9.
veroordeelt NMB tot het verlenen van medewerking aan het vestigen van een erfdienstbaarheid ten laste van het perceel 1571 en ten behoeve van perceel 5815 tot het hebben van een uitbouw op het perceel van NMB ter plaatse van de grond waarop de uitbreiding van de spoelkeuken van het pand van [gedaagde 1] c.s. is gerealiseerd ter grootte van ongeveer zes vierkante meter, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, tegen betaling van een schadeloosstelling door [gedaagde 1] c.s. aan NMB van € 1.500,-,
3.10.
bepaalt dat NMB een dwangsom zal verbeuren van € 25.000,- wanneer zij niet aan de onder 3.9 uitgesproken veroordeling voldoet,
3.11.
veroordeelt NMB tot het verlenen van medewerking aan het registreren in het Kadaster van het perceel aan de Grote Houtstraat gelegen tussen de huisnummers 170 en 172 en kadastraal aangeduid als perceel 6742, voor 50% in eigendom aan NMB en 50% in eigendom aan [gedaagde 1] c.s.,
3.12.
veroordeelt NMB in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.126,00,
3.13.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022. [1]