Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10133259 \ KG EXPL 22-91
Uitspraakdatum: 17 november 2022
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland,
gevestigd te Alkmaar,
eiseres,
verder te noemen: Woonwaard,
gemachtigde: mr. M.J. Dekker/mr. K. Straathof,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
verder te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R. Kiewitt.
De zaak in het kort
Woonwaard vordert, wegens overtreding van het drugsverbod in artikel 6.10 van de algemene huurvoorwaarden, ontruiming van de woning aan de [adres] te [plaats] . Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat [gedaagde] het drugsverbod heeft overtreden. Dit betekent dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook acht de kantonrechter overtreding van het drugsverbod door [gedaagde] zo ernstig, dat zijn belang om in de woning te blijven minder zwaar weegt dan het belang van Woonwaard bij ontruiming. De vordering zal dus worden toegewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
Woonwaard heeft [gedaagde] op 17 oktober 2022 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 november 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen bij brieven van 31 oktober 2022 en 2 november 2022 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 13 januari 2020 een woning van Woonwaard aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden Woonwaard van oktober 2019 van toepassing (hierna: de algemene huurvoorwaarden).
2.3.
In artikel 6.10 van de algemene huurvoorwaarden is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“6.10 U mag geen drugs maken of verkopen in de woning
U mag niets doen wat verboden is in de Opiumwet en te maken heeft met drugs. Bijvoorbeeld hennep kweken, drogen of knippen. Doet u dit toch? Dan moet u de huur opzeggen. Wij beëindigen dan uw huurovereenkomst via een juridische procedure en u moet uw woning verlaten. Ook betaalt u een boete en alle kosten van eventuele schade.
U krijgt een boete als u zich niet houdt aan dit artikel
U betaalt 1 keer een boete van € 2.500,-.
U betaalt 1 keer een boete van € 2.500,-.
(…)”
2.4.
Op 15, 21 en 22 juli 2022 is de politie bij [gedaagde] in de huurwoning geweest. Hiervan is op 22 augustus 2022 een bestuurlijke rapportage (hierna: de bestuurlijke rapportage) opgemaakt.
2.5.
De bestuurlijke rapportage vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende. Op 15 juli 2022 is bij de politie een melding van mogelijk huiselijk geweld gedaan. Daarbij is in de woning van [gedaagde] 272,79 gram hennep en 235,78 gram hasj aangetroffen. Vervolgens is de politie op 21 juli 2022 bij [gedaagde] in de woning geweest naar aanleiding van een melding van ruzie. De politie heeft daarbij een gebruikershoeveelheid hennep en een bedrag van € 1.150,- aan contant geld aangetroffen. Op 22 juli 2022 heeft [gedaagde] zelf een melding gedaan bij de politie over mogelijke inbraak. In het daarop volgende bezoek aan de woning heeft de politie een extra gecreëerde kamer aangetroffen die was ingericht als hennepkwekerij en duidelijk in gebruik was geweest. In de kamer stond een koolstoffilter, slakkenhuis, isolatie en plantenbakken. Zowel het filet als de vloer waren nog vies van het gebruik.
2.6.
De politie heeft de bestuurlijke rapportage aangeboden aan de burgemeester van [plaats] , met het advies om eventuele maatregelen uit het bestuurlijk instrumentarium te overwegen.
2.7.
Naar aanleiding daarvan heeft de burgemeester van [plaats] bij brief van 5 september 2022 [gedaagde] een bestuurlijke waarschuwing gegeven. Die waarschuwing houdt in dat indien [gedaagde] opnieuw de Opiumwet overtreedt, de burgemeester de woning voor minimaal 6 maanden zal sluiten.
2.8.
Woonwaard heeft bij brief van 15 en 27 september 2022 [gedaagde] de mogelijkheid geboden de huurovereenkomst tussen partijen zelf op te zeggen, om een juridische procedure te voorkomen. [gedaagde] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
3.De vordering
3.1.
Woonwaard vordert – samengevat en na eiswijziging – dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel;
II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 583,67 aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de rente;
III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 583,67 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning niet is ontruimd, te vermeerderen met de rente;
IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 2.500,- aan contractuele boete, te vermeerderen met de rente;
V. [gedaagde] veroordeelt in de proces- en nakosten.
3.2.
Woonwaard legt aan haar vorderingen ten grondslag - kort weergegeven - dat [gedaagde] de uit de wet, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de uit de algemene huurvoorwaarden voortvloeiende verplichtingen niet nakomt. Woonwaard stelt dat in de woning van [gedaagde] een grote (handels)hoeveelheid drugs is aangetroffen en een hennepkwekerij, die in werking is geweest. Dit is in strijd met artikel 6.10 van de algemene huurvoorwaarden. Deze tekortkoming is volgens Woonwaard zo ernstig dat ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop, ontruiming van de woning gerechtvaardigd is.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling geconcludeerd tot (primair) niet-ontvankelijkheid van Woonwaard in haar vorderingen, dan wel (subsidiair) afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Woonwaard in de proceskosten. [gedaagde] is niet ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, want hij heeft niet gehandeld in drugs. De inbeslaggenomen drugs waren volgens [gedaagde] voor eigen gebruik. Het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning is groter dan het belang van Woonwaard bij ontruiming daarvan.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat in deze zaak om een vordering tot ontruiming wegens het in strijd met de algemene huurvoorwaarden aanwezig hebben van een (handels)hoeveelheid drugs.
Spoedeisend belang
5.2.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Woonwaard daarbij een spoedeisend belang heeft. Woonwaard heeft in dit verband aangevoerd dat zij een zerotolerance beleid voert ten aanzien van drugsgerelateerde activiteiten in de huurwoning en dat zij als verhuurder ten opzichte van haar huurders verplicht is om een veilige woonomgeving te realiseren. Daarnaast stelt zij zich op het standpunt dat, gelet op het feit dat in de woning van [gedaagde] een volledig ingerichte hennepkwekerij is aangetroffen, de kans groot is dat [gedaagde] opnieuw activiteiten in de woning zal verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet. Gelet hierop heeft Woonwaard naar het oordeel van de kantonrechter een spoedeisend belang bij haar vordering.
5.3.
Toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is een ingrijpende maatregel met veelal een definitief karakter. Een dergelijke vordering wordt slechts toegewezen indien met voldoende mate van zekerheid valt te verwachten dat de kantonrechter een overeenkomstige vordering in een bodemprocedure zal toewijzen, waarbij tevens de wederzijdse belangen van partijen moeten worden afgewogen. Met andere woorden, de vordering tot ontruiming is slechts toewijsbaar indien zich bij Woonwaard bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid – bij de afweging van de bij de ontruiming betrokken belangen – niet van haar kan worden gevergd dat zij een dergelijke beslissing tot ontbinding in de bodemprocedure afwacht.
Tekortkoming
5.4.
Woonwaard stelt dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 6.10 van de algemene huurvoorwaarden, doordat in het gehuurde een professionele hennepkwekerij en een (handels)hoeveelheid drugs is aangetroffen. Het betreft in totaal 508,57 gram drugs (272, 79 gram hennep en 235,78 hasj). Dat is 101 keer de hoeveelheid die strafrechtelijk wordt gedoogd. Gelet op de aangetroffen materialen in de woning die nodig zijn voor een hennepkwekerij en de hoeveelheid aangetroffen drugs, kan volgens Woonwaard worden aangenomen dat sprake is van bedrijfsmatig handelen. Ook het aangetroffen bedrag van
€ 1.150,- in contanten wijst hierop. Ter onderbouwing van het voorgaande verwijst Woonwaard naar de overgelegde bestuurlijke rapportage.
€ 1.150,- in contanten wijst hierop. Ter onderbouwing van het voorgaande verwijst Woonwaard naar de overgelegde bestuurlijke rapportage.
5.5.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling op zichzelf niet betwist dat hij een grote hoeveelheid drugs in de woning aanwezig had, maar hij heeft aangevoerd dat dit bestemd was voor eigen gebruik omdat hij verslaafd is. Van bedrijfsmatig handelen is volgens [gedaagde] dan ook geen sprake.
5.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat [gedaagde] het verbod van artikel 6.10 van de algemene huurvoorwaarden heeft overtreden. Het enkel aanwezig hebben van de (grote) hoeveelheid aangetroffen drugs is namelijk strafbaar op grond van de Opiumwet. Dit maakt dat [gedaagde] wel degelijk is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
5.7.
Daarnaast geeft de bestuurlijke rapportage voldoende aanknopingspunten die er op duiden dat er sprake is geweest van handel en productie van drugs in het gehuurde. Uit de bestuurlijke rapportage volgt dat er in het gehuurde namelijk ook een koolstoffilter, een slakkenhuis, isolatie en plantenbakken zijn aangetroffen. Ook is er volgens de bestuurlijke rapportage contant geld aangetroffen ter waarde van € 1.150,-. Deze feiten en omstandigheden in samenhang bezien maken het in grote mate aannemelijk dat [gedaagde] in het gehuurde niet alleen grote hoeveelheden drugs aanwezig had, maar ook heeft verhandeld en/of geproduceerd. De enkele ontkenning van [gedaagde] dat van bedrijfsmatig handelen geen sprake is, is dan ook onvoldoende. Daar komt bij dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat hij ongeveer één jaar geleden
weleen hennepkwekerij in de woning heeft gehad.
weleen hennepkwekerij in de woning heeft gehad.
Ontruiming
5.8.
Vervolgens moet worden beoordeeld of sprake is van zo’n ernstige tekortkoming dat deze de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Hierbij worden de belangen van beide partijen afgewogen.
5.9.
De kantonrechter stelt voorop dat het voorhanden hebben, verhandelen en/of produceren van drugs, gelet op de veiligheidsrisico’s die het voor de woonomgeving veroorzaakt, een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert dat dit in een bodemprocedure in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
5.10.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling persoonlijke omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan volgens hem moet worden geoordeeld dat een ontruiming niet gerechtvaardigd is. Zo voert [gedaagde] aan dat hij vanaf februari 2022 in de Ziektewet zit. Ook zou hij verslavingsproblematiek hebben en depressief zijn, waarvoor hij onder behandeling is bij een psycholoog.
5.11.
Uit het voorgaande blijkt onmiskenbaar dat [gedaagde] met problemen kampt en de kantonrechter heeft oog voor deze belangen. Desondanks acht de kantonrechter de door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, afgezet tegen de belangen van de omwonenden op een veilige woonomgeving en het belang van Woonwaard om haar zerotolerance beleid uit te voeren, minder zwaarwegend. Daar komt bij dat [gedaagde] zijn persoonlijke omstandigheden niet nader met schriftelijke gegevens (medische informatie en informatie omtrent hulpverlening) heeft onderbouwd.
5.12.
Gelet op de brief van de burgemeester van 5 september 2022, de grote hoeveelheid aangetroffen drugs in de woning, het voorhanden hebben van materialen voor een hennepkwekerij en contante gelden acht de kantonrechter het niet onaannemelijk dat [gedaagde] in de toekomst opnieuw de regels ten aanzien van het voorhanden hebben van verdovende middelen in de huurwoning zal overtreden. De kantonrechter begrijpt dat een ontruiming voor [gedaagde] zeer ingrijpende gevolgen zal hebben en dat het zijn kansen op een nieuwe huurwoning zal beperken. Dit komt echter voor zijn risico, nu de reden van de ontruiming aan hemzelf te wijten is.
Conclusie
5.13.
De kantonrechter is van oordeel dat met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] de woning definitief moet verlaten. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. De termijn van ontruiming wordt gesteld op drie dagen na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom zal op de hierna te noemen wijze worden gematigd en gemaximeerd.
Huurachterstand
5.14.
De gevorderde huurachterstand van € 583,67 over de maand oktober 2022 en de nog te verschijnen huurtermijnen tot de datum van ontruiming zijn niet betwist door [gedaagde] , anders dan dat deze vordering zich niet voor toewijzing in kort geding leent. Daarom zal de kantonrechter de vorderingen onder 3.1. II. en III. toewijzen, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd.
Contractuele boete
5.15.
Woonwaard vordert een boete van € 2.500,- op grond van artikel 6.10 van de algemene huurvoorwaarden. Omdat [gedaagde] een consument is, zal ambtshalve moeten worden getoetst of sprake is van een oneerlijk beding in de zin van EU Richtlijn 93/13 (hierna: de Richtlijn). Volgens artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn wordt een beding als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. In de bijlage bij de Richtlijn wordt vermeld dat een beding onder meer oneerlijk kan zijn als dat beding tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Daarnaast volgt uit artikel 6:233, aanhef en onder a, van het Burgerlijk Wetboek (BW) dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.
5.16.
De kantonrechter is van oordeel dat, in het licht van de Richtlijn en artikel 6:233, aanhef en onder a, BW, een boete van € 2.500,- in redelijke verhouding staat tot de schade die een verhuurder kan verwachten door handel in en productie van drugs in het gehuurde. Bovendien staat de boete als ‘prikkel tot nakoming’ in een redelijke verhouding tot het belang dat met die nakoming is gediend. Immers, het is een feit van algemene bekendheid dat het kweken van hennep in een woning kan leiden tot ernstige overlast en gevaarzetting. Te denken valt daarbij aan brand- en/of waterschade, stankoverlast en overlast door personen uit het drugsmilieu. De boete van € 2.500,- is niet buitensporig hoog, gelet op de omzet die met het kweken van hennep kan worden behaald. Bovendien mag van een dergelijke boete een afschrikwekkend effect uitgaan. Naar het oordeel van de kantonrechter dient het beding in artikel 6.10 van de algemene huurvoorwaarden dan ook niet als oneerlijk te worden aangemerkt.
5.17.
De gevorderde boete zal daarom worden toegewezen. Wettelijke rente over een verbeurde boete is pas verschuldigd na schriftelijke aanmaning op de voet van artikel 6:82 BW Pro. Aangezien Woonwaard [gedaagde] bij brief van 27 september 2022 schriftelijk heeft aangemaand, is de wettelijke rente toewijsbaar met ingang van die datum.
Proces- en nakosten
5.18.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , met alle daarin van hem, de zijnen en derden aanwezige personen (waaronder mevrouw [naam] ) en zaken, zodanig dat de woning inclusief aanhorigheden leeg en bezemschoon wordt opgeleverd, onder afgifte van alle sleutels aan Woonwaard, en op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft deze veroordeling na te komen tot een maximum van € 2.500,-,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonwaard van een bedrag van € 583,67 aan achterstallige huurpenningen binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2022,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonwaard van een bedrag van € 583,67 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning niet is ontruimd, met ingang van 1 november 2022 totdat de woning is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop deze termijnen opeisbaar worden tot aan de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een contractuele boete van € 2.500,-,
binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 september 2022,
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonwaard tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 127,43,
griffierecht € 128,-,
salaris gemachtigde € 498,-,
en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt,
6.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.W.S. Kiliç en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter