Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 9766478 CV EXPL 22-1854
datum uitspraak: 26 oktober 2022
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eiser
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde mr. O.J. Boeder (gerechtsdeurwaarder)
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. D.J. Reussink.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 18 maart 2022. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingesteld.
1.2.
Nadat de kantonrechter had beslist dat de zaak zich niet leent voor een comparitie van partijen na antwoord, heeft [eiser] schriftelijk op het antwoord gereageerd, waarna [gedaagde] nog een schriftelijke reactie heeft gegeven. Ten slotte heeft [eiser] nog gereageerd op de tegenvordering.
2.De feiten
[gedaagde] huurde van 17 maart 2017 tot 1 juli 2018 van [eiser] de woonruimte aan [adres] te [plaats] .
[gedaagde] betaalde maandelijks een bedrag van € 235,- aan servicekosten aan [eiser] .
In artikel 2.2. van de huurovereenkomst staat:
Ter aanvulling van het bepaalde in art 14 lid 1 t/m 7 van de algemene bepalingen komen partijen overeen dat alleen de gebruikskosten van energie en water leveringen, de bijbehorende belastingen en evt. internet/tv signaal jaarlijks verrekend kunnen worden. Deze afrekening wordt alleen door de beheerder opgesteld indien huurder en/of verhuurder binnen 6 maanden na afloop van een kalenderjaar hierom verzoekt.De beheerder is dan gerechtigd om voor het vervaardigen van deze afrekening een vergoeding te vragen groot 5% excl. BTW van het totaal van de betaalde en de te verrekenen energiekosten in de afrekening. Voor alle overige leveringen en diensten komen partijen een vaste afkoopsom overeen die gelijk geacht wordt te zijn aan de werkelijk gemaakte kosten voor: afschrijvingen, vergoedingen, retributies, belastingen, onderhoud, schoonmaak e.d.
Ter aanvulling van het bepaalde in art 14 lid 1 t/m 7 van de algemene bepalingen komen partijen overeen dat alleen de gebruikskosten van energie en water leveringen, de bijbehorende belastingen en evt. internet/tv signaal jaarlijks verrekend kunnen worden. Deze afrekening wordt alleen door de beheerder opgesteld indien huurder en/of verhuurder binnen 6 maanden na afloop van een kalenderjaar hierom verzoekt.De beheerder is dan gerechtigd om voor het vervaardigen van deze afrekening een vergoeding te vragen groot 5% excl. BTW van het totaal van de betaalde en de te verrekenen energiekosten in de afrekening. Voor alle overige leveringen en diensten komen partijen een vaste afkoopsom overeen die gelijk geacht wordt te zijn aan de werkelijk gemaakte kosten voor: afschrijvingen, vergoedingen, retributies, belastingen, onderhoud, schoonmaak e.d.
In artikel 2.3. van de huurovereenkomst staat:
M.b.t. de afrekening van de energievoorschotten is huurder ermee bekend dat het aandeel van de te huren woning in de kosten bedraagt: 12,5%.
M.b.t. de afrekening van de energievoorschotten is huurder ermee bekend dat het aandeel van de te huren woning in de kosten bedraagt: 12,5%.
Op 8 augustus 2018 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht om de eindafrekening van de servicekosten over de periode 17 maart 2017 tot en met 31 december 2017 te beoordelen.
In het rapport van voorbereidend onderzoek staat:
GegevensverstrekkingDe Huurcommissie heeft op 14 december 2018 bij de verhuurder de gegevens over de servicekosten opgevraagd. De verhuurder heeft deze gegevens niet verstrekt. De Huurcommissie gaat voor gas, elektra en water uit van de wettelijk vastgestelde verbruiken en de gemiddelde tarieven zoals deze door het Nibud gehanteerd worden. (…) Bij stoffering en meubilering houdt de rapporteur de gebruiksvergoeding op basis van een geschatte verkoopwaarde aan. Voor alle overige kostenposten wordt een bedrag van € 0,00 aangehouden.
GegevensverstrekkingDe Huurcommissie heeft op 14 december 2018 bij de verhuurder de gegevens over de servicekosten opgevraagd. De verhuurder heeft deze gegevens niet verstrekt. De Huurcommissie gaat voor gas, elektra en water uit van de wettelijk vastgestelde verbruiken en de gemiddelde tarieven zoals deze door het Nibud gehanteerd worden. (…) Bij stoffering en meubilering houdt de rapporteur de gebruiksvergoeding op basis van een geschatte verkoopwaarde aan. Voor alle overige kostenposten wordt een bedrag van € 0,00 aangehouden.
In de uitspraak van de Huurcommissie van 21 augustus 2019, verzonden op 10 februari 2020, heeft de Huurcommissie bepaald dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over de periode 17 maart 2017 tot en met 31 december 2017 € 299,63 bedraagt. Geen van partijen heeft zich binnen acht weken na deze uitspraak tot de kantonrechter gewend.
In de uitspraak staat:
Beoordeling HuurcommissieHet rapport is opgemaakt zonder gegevens. De kosten voor gas, elektriciteit en water zijn daarom berekend op basis van de wettelijk vastgestelde verbruiken. De kosten voor “internet en tv/radio” en “afkoop vaste servicekosten” zijn op € 0,00 gesteld.Bij de verhuurder zijn op 14 december 2018 gegevens opgevraagd. In deze brief is aangegeven dat de stukken binnen een termijn van twee weken geleverd dienen te worden. Uit het dossier blijkt dat hier geen reactie op is ontvangen. Tijdens het onderzoek in de woonruimte, op 5 juli 2019, heeft de verhuurder aangegeven stukken te leveren. Uit navraag bij de rapporteur blijkt dat tijdens het onderzoek is aangegeven dat de stukken zo snel mogelijk opgestuurd kunnen worden, zodat ze eventueel nog in de beoordeling betrokken zouden kunnen worden. Het rapport is twee weken na het onderzoek, op 19 juli 2019, opgesteld. Op dat moment waren nog geen stukken van de verhuurder ontvangen. Kort daarna, op 22 juli 2019, heeft de verhuurder alsnog stukken gestuurd.De commissie is van oordeel dat de stukken te laat zijn ingebracht. Op het oorspronkelijke verzoek van 14 december 2018 is in het geheel geen reactie gekomen. Pas een halfjaar later, tijdens het onderzoek in de woonruimte, is aangegeven dat stukken geleverd konden worden. Deze stukken zijn vervolgens niet binnen een termijn van twee weken opgestuurd. Van een afspraak met de rapporteur, dat de stukken ingebracht konden worden zodat ze ná diens vakantie in een rapport verwerkt konden worden, is niet gebleken.Dit houdt in dat de stukken die de verhuurder op 22 juli 2019 en nogmaals op 19 augustus 2019 heeft opgestuurd, niet in de behandeling betrokken worden. Ten overvloede merkt de commissie op dat áls deze stukken al in de beoordeling betrokken zouden worden, hiermee de werkelijke kosten niet zijn aangetoond. De werkelijke kosten voor gas, elektriciteit en water dienen immers aangetoond te worden door het verstrekken van de facturen van het energie- en waterbedrijf. De verstrekte eigen afrekening van deze kosten is hiervoor niet voldoende. Daarnaast zijn in het geheel geen facturen voor de signaallevering verstrekt. Ook de aankoopbonnen van de aanwezige roerende zaken zijn niet verstrekt, wel is een inventarislijst met een – geschatte – waarde per onderdeel overgelegd. De redelijkheid van deze lijst is niet beoordeeld, omdat geen onderzoek in de woonruimte plaats heeft kunnen vinden. Naar de verklaring van de verhuurder was dit niet mogelijk omdat de nieuwe huurder op het afgesproken tijdstip niet thuis was. De commissie oordeelt dat dit voor rekening en risico van de verhuurder dient te blijven.
Beoordeling HuurcommissieHet rapport is opgemaakt zonder gegevens. De kosten voor gas, elektriciteit en water zijn daarom berekend op basis van de wettelijk vastgestelde verbruiken. De kosten voor “internet en tv/radio” en “afkoop vaste servicekosten” zijn op € 0,00 gesteld.Bij de verhuurder zijn op 14 december 2018 gegevens opgevraagd. In deze brief is aangegeven dat de stukken binnen een termijn van twee weken geleverd dienen te worden. Uit het dossier blijkt dat hier geen reactie op is ontvangen. Tijdens het onderzoek in de woonruimte, op 5 juli 2019, heeft de verhuurder aangegeven stukken te leveren. Uit navraag bij de rapporteur blijkt dat tijdens het onderzoek is aangegeven dat de stukken zo snel mogelijk opgestuurd kunnen worden, zodat ze eventueel nog in de beoordeling betrokken zouden kunnen worden. Het rapport is twee weken na het onderzoek, op 19 juli 2019, opgesteld. Op dat moment waren nog geen stukken van de verhuurder ontvangen. Kort daarna, op 22 juli 2019, heeft de verhuurder alsnog stukken gestuurd.De commissie is van oordeel dat de stukken te laat zijn ingebracht. Op het oorspronkelijke verzoek van 14 december 2018 is in het geheel geen reactie gekomen. Pas een halfjaar later, tijdens het onderzoek in de woonruimte, is aangegeven dat stukken geleverd konden worden. Deze stukken zijn vervolgens niet binnen een termijn van twee weken opgestuurd. Van een afspraak met de rapporteur, dat de stukken ingebracht konden worden zodat ze ná diens vakantie in een rapport verwerkt konden worden, is niet gebleken.Dit houdt in dat de stukken die de verhuurder op 22 juli 2019 en nogmaals op 19 augustus 2019 heeft opgestuurd, niet in de behandeling betrokken worden. Ten overvloede merkt de commissie op dat áls deze stukken al in de beoordeling betrokken zouden worden, hiermee de werkelijke kosten niet zijn aangetoond. De werkelijke kosten voor gas, elektriciteit en water dienen immers aangetoond te worden door het verstrekken van de facturen van het energie- en waterbedrijf. De verstrekte eigen afrekening van deze kosten is hiervoor niet voldoende. Daarnaast zijn in het geheel geen facturen voor de signaallevering verstrekt. Ook de aankoopbonnen van de aanwezige roerende zaken zijn niet verstrekt, wel is een inventarislijst met een – geschatte – waarde per onderdeel overgelegd. De redelijkheid van deze lijst is niet beoordeeld, omdat geen onderzoek in de woonruimte plaats heeft kunnen vinden. Naar de verklaring van de verhuurder was dit niet mogelijk omdat de nieuwe huurder op het afgesproken tijdstip niet thuis was. De commissie oordeelt dat dit voor rekening en risico van de verhuurder dient te blijven.
Op 2 juli 2019 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2018 te beoordelen.
In het rapport van voorbereidend onderzoek staat:
GegevensverstrekkingDe Huurcommissie heeft op 27 augustus 2019 bij de verhuurder gegevens opgevraagd. In deze brief is gevraagd om de facturen over de servicekosten en het verplichte formulier “Specificatie servicekosten” op te sturen. Als reactie heeft de verhuurder op 30 oktober 2019 wel diverse facturen maar geen specificatie van de kosten verstrekt. Nu de specificatie ontbreekt, houdt de rapporteur de wettelijk vastgestelde verbruiken voor gas, elektra en water aan. Voor de overige betwiste posten wordt € 12,00 per kostenpost aangehouden.
GegevensverstrekkingDe Huurcommissie heeft op 27 augustus 2019 bij de verhuurder gegevens opgevraagd. In deze brief is gevraagd om de facturen over de servicekosten en het verplichte formulier “Specificatie servicekosten” op te sturen. Als reactie heeft de verhuurder op 30 oktober 2019 wel diverse facturen maar geen specificatie van de kosten verstrekt. Nu de specificatie ontbreekt, houdt de rapporteur de wettelijk vastgestelde verbruiken voor gas, elektra en water aan. Voor de overige betwiste posten wordt € 12,00 per kostenpost aangehouden.
In de uitspraak van 17 januari 2022, verzonden op 21 januari 2022, heeft de Huurcommissie bepaald dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2018 € 275,90 bedraagt.
In de uitspraak staat:
EindafrekeningDe huurder heeft gedurende 01/01/2018 – 30/06/2018 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van € 1410,00 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt.De verhuurder heeft voor de overige servicekosten het voorgeschreven formulier aan de huurder en huurcommissie niet verstrekt.RapportageDe rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over 01/01/2018 – 30/06/2018 vast te stellen op € 275,90.Beoordeling HuurcommissieIn wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie geen aanleiding om van het rapport af te wijken.Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. Het is voor risico van de verhuurder als hij niet de facturen bewaard.De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform het rapport vast op € 275,90.
EindafrekeningDe huurder heeft gedurende 01/01/2018 – 30/06/2018 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van € 1410,00 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt.De verhuurder heeft voor de overige servicekosten het voorgeschreven formulier aan de huurder en huurcommissie niet verstrekt.RapportageDe rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over 01/01/2018 – 30/06/2018 vast te stellen op € 275,90.Beoordeling HuurcommissieIn wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie geen aanleiding om van het rapport af te wijken.Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. Het is voor risico van de verhuurder als hij niet de facturen bewaard.De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform het rapport vast op € 275,90.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van primair € 1.362,43 en subsidiair € 1.311,96, dan wel dat bedrag aan daadwerkelijk verbruikte kosten als in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding en de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat aan de uitspraak van de Huurcommissie van 10 februari 2020 geen gevolg moet worden gegeven omdat de Huurcommissie de door verhuurder versterkte stukken heeft genegeerd. Subsidiair voert [eiser] ten aanzien van de servicekosten waarop voormelde uitspraak ziet aan dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [gedaagde] .
Ten aanzien van de uitspraak van de Huurcommissie van 21 januari 2022 voert [eiser] aan dat deze moet worden herroepen omdat deze is gewezen zonder raadpleging van de door hem ingestuurde stukken en met de onjuiste bewering dat niet het juiste formulier zou zijn bijgevoegd.
De vordering bestaat uit de servicekosten over de periode 17 maart 2017 tot en met 31 december 2017 ad € 1.460,47 plus de servicekosten over de periode 1 januari 2018 tot en met 30 januari 2018 ad € 1.311,96 minus de in 2018 door [gedaagde] betaalde voorschotten ad € 1.410,-.
Ten aanzien van de uitspraak van de Huurcommissie van 21 januari 2022 voert [eiser] aan dat deze moet worden herroepen omdat deze is gewezen zonder raadpleging van de door hem ingestuurde stukken en met de onjuiste bewering dat niet het juiste formulier zou zijn bijgevoegd.
De vordering bestaat uit de servicekosten over de periode 17 maart 2017 tot en met 31 december 2017 ad € 1.460,47 plus de servicekosten over de periode 1 januari 2018 tot en met 30 januari 2018 ad € 1.311,96 minus de in 2018 door [gedaagde] betaalde voorschotten ad € 1.410,-.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat de betalingsverplichting voor de servicekosten over 2017 door de Huurcommissie is vastgesteld in een uitspraak die op 10 februari 2020 is verzonden. Aangezien [eiser] daar niet (tijdig) tegen op is gekomen, geldt hetgeen in die uitspraak is bepaald als tussen partijen overeengekomen.
Voor wat betreft de servicekosten over 2018 voert [gedaagde] aan dat [eiser] de procedurele fouten die hij in de procedure bij de Huurcommissie heeft gemaakt, te weten het niet gebruiken van het verplichte formulier voor het over leggen van specificaties, in de procedure bij de kantonrechter niet meer goed kan maken. Voor zover dat nog wel zou kunnen, voert [gedaagde] specifiek verweer voor de in de afrekening opgenomen posten.
Voor wat betreft de servicekosten over 2018 voert [gedaagde] aan dat [eiser] de procedurele fouten die hij in de procedure bij de Huurcommissie heeft gemaakt, te weten het niet gebruiken van het verplichte formulier voor het over leggen van specificaties, in de procedure bij de kantonrechter niet meer goed kan maken. Voor zover dat nog wel zou kunnen, voert [gedaagde] specifiek verweer voor de in de afrekening opgenomen posten.
5.De tegenvordering
5.1.
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter:
I. voor recht verklaart dat partijen wederzijds gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie met kenmerk [kenmerk] waarin de servicekosten voor de periode 17 maart 2017 tot 1 januari 2018 op € 299,63 worden vastgesteld;
II. de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de kosten voor gas, water en elektra en de overige servicekosten voor de periode 1 januari 2018 tot 1 juli 2018 vaststelt op € 275,90 of op € 405,06 of op € 434,22;
III. [eiser] veroordeelt om aan [gedaagde] te betalen € 1.134,10 of € 1.004,94 of € 975,78 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf veertien dagen na dit vonnis;
IV. [eiser] veroordeelt in de proceskosten inclusief de nakosten en de wettelijke rente.
I. voor recht verklaart dat partijen wederzijds gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie met kenmerk [kenmerk] waarin de servicekosten voor de periode 17 maart 2017 tot 1 januari 2018 op € 299,63 worden vastgesteld;
II. de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de kosten voor gas, water en elektra en de overige servicekosten voor de periode 1 januari 2018 tot 1 juli 2018 vaststelt op € 275,90 of op € 405,06 of op € 434,22;
III. [eiser] veroordeelt om aan [gedaagde] te betalen € 1.134,10 of € 1.004,94 of € 975,78 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf veertien dagen na dit vonnis;
IV. [eiser] veroordeelt in de proceskosten inclusief de nakosten en de wettelijke rente.
5.2.
[gedaagde] voert hiertoe aan hetgeen hij in conventie aan zijn verweer ten grondslag heeft gelegd. [eiser] betwist de vordering en voert daartoe aan hetgeen hij in conventie aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd.
6.De beoordeling
6.1.
De vorderingen in conventie en in reconventie hangen zozeer met elkaar samen dat deze gelijktijdig zullen worden behandeld.
6.2.
[eiser] heeft in zijn reactie op het verweer van [gedaagde] aangevoerd dat [gedaagde] niet rechtsgeldig in de procedure is verschenen omdat hij zijn vordering gecedeerd lijkt te hebben en zijn gemachtigde niet bevoegd is namens hem op te treden. In reactie hierop heeft [gedaagde] de volmacht op grond waarvan zijn gemachtigde optreedt, in het geding gebracht. Ook heeft hij de akte van cessie overgelegd op grond waarvan [gedaagde] ook zelf bevoegd blijft om de vordering te innen, echter enkel ten behoeve van [naam cessionaris] aan wie de vordering is gecedeerd. Gelet hierop moet het ervoor gehouden worden dat hoewel [gedaagde] de vordering heeft gecedeerd, hij nog steeds bevoegd is deze te innen en dat zijn gemachtigde bevoegd is in deze namens hem op te treden.
6.3.
Voor wat betreft de servicekosten over 2017 heeft [eiser] aangevoerd dat [gedaagde] voor het daadwerkelijke energieverbruik nog een bedrag van € 1.008,74 verschuldigd is. Daarbij is rekening gehouden met de door de Huurcommissie vastgestelde vergoeding voor 2017 van € 299,63. [gedaagde] heeft terecht aangevoerd dat [eiser] niet binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd. Op grond van artikel 7:262 BW worden partijen daarom geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie staat. Het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag geldt dus als het tussen partijen overeengekomen bedrag aan servicekosten over 2017.
6.4.
Het betoog van [eiser] dat de daadwerkelijke kosten ten tijde van de procedure bij de Huurcommissie en tijdens de bezwaarfase nog niet bekend waren, maakt het voorgaande niet anders. Energiebedrijven verstrekken de eindafrekening gewoonlijk binnen enkele weken na het verstrijken van de termijn waarop die eindafrekening ziet. Zo blijkt uit de overgelegde stukken dat de jaarafrekening over de periode 2 februari 2018 – 17 januari 2019 op 26 januari 2019 aan [eiser] is gestuurd. In de door [eiser] zelf opgemaakte specificatie is voor het verbruik van de energie ook een specifiek bedrag opgenomen dat alleen maar gebaseerd kan zijn op een door het energiebedrijf verstrekte factuur. Kortom, ten tijde van de procedure bij de Huurcommissie waren de daadwerkelijke kosten wel degelijk bekend. Dat [eiser] deze niet (of niet op de juiste manier) aan de Huurcommissie heeft verstrekt, dient voor zijn risico te blijven.
6.5.
Subsidiair heeft [eiser] nog aangevoerd dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, zonder nader toe te lichten waaruit de verrijking van [gedaagde] of de verarming van [eiser] heeft bestaan en zonder nader in te gaan op de op grond van artikel 6:212 BW vereiste ongerechtvaardigdheid. [gedaagde] heeft de ongerechtvaardigde verrijking betwist en aangevoerd dat als het beroep daarop zou slagen, artikel 7:262 zinledig zou worden.
6.6.
Het beroep op ongerechtvaardigde verrijking kan niet slagen. [eiser] heeft meerdere kansen gehad op basis van de daadwerkelijke energiekosten met [gedaagde] af te rekenen. Hij had immers in de periode voorafgaande aan de procedure bij de Huurcommissie een specificatie van de energiekosten aan [gedaagde] kunnen overhandigen, hetgeen hij heeft nagelaten. Hij had die specificatie met achterliggende facturen ook in de procedure bij de Huurcommissie in het geding kunnen brengen, hetgeen hij eveneens heeft nagelaten. Ten slotte had hij zich binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie tot de kantonrechter kunnen wenden en in die procedure de daadwerkelijke kosten kunnen aantonen. Ook dat heeft hij niet gedaan. De rechtszekerheid brengt mee dat het dan ophoudt voor [eiser] : ook [gedaagde] moet op enig moment weten waar hij aan toe is. Gelet hierop is, voor zover al sprake is van verrijking van [gedaagde] en verarming van [eiser] , geen sprake van ongerechtvaardigdheid.
6.7.
Ten aanzien van de servicekosten over 2018 staat vast dat [eiser] zich wel tijdig na de uitspraak van de Huurcommissie tot de kantonrechter heeft gewend. Volgens [eiser] is de uitspraak van de Huurcommissie onjuist omdat deze geen rekening heeft gehouden met de door hem overgelegde specificaties en facturen. De reden hiervoor was dat [eiser] het verplichte formulier niet had gebruikt. Volgens [gedaagde] kan deze procedurele fout niet meer worden hersteld. [gedaagde] verwijst in dat verband naar door hem overgelegde uitspraak van de kantonrechter te Utrecht van 21 maart 2000 (WR 2001, 4). Primair stelt [gedaagde] zich dan ook op het standpunt dat de betalingsverplichting voor 2018 moet worden bepaald op een bedrag van 275,90.
6.8.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] de eerder gemaakte procedurele fout wel kan herstellen. De kantonrechter moet de huurprijs immers zelfstandig vaststellen en is daarbij niet gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. De kantonrechter kan daarbij gebruik maken van de alle door partijen verschafte gegevens, zonder dat hierbij bepaalde formulieren verplicht zijn. Artikel 18 lid 4 UHW richt zich uitdrukkelijk tot de Huurcommissie en niet tot de kantonrechter. De verwijzing naar de uitspraak van de kantonrechter te Utrecht kan [gedaagde] niet baten: die uitspraak zag op de situatie waarin de verhuurder wegens procedurele fouten door de Huurcommissie niet-ontvankelijk was verklaard. Die niet-ontvankelijkheid kan niet worden gecorrigeerd door een uitspraak van de kantonrechter te vorderen omdat in de verplichte voorfase (bij de Huurcommissie) geen inhoudelijke behandeling heeft plaatsgevonden. In dit geval heeft die inhoudelijke behandeling wel plaatsgevonden, met dien verstand dat de door [eiser] verstrekte gegevens buiten beschouwing zijn gelaten. De kantonrechter kan die gegevens alsnog gebruiken om de redelijkheid van de in rekening gebrachte servicekosten vast te stellen.
6.9.
Voor het geval de kantonrechter de betalingsverplichting in afwijking van artikel 18 lid 4 UHW zou vaststellen, heeft [gedaagde] subsidiair het volgende aangevoerd. Ten eerste heeft hij ten aanzien van de door [eiser] opgestelde afrekening betoogd dat het, anders dan [eiser] kennelijk meent, op grond van artikel 7:259 BW niet is toegestaan om niet-verrekenbare vaste servicekosten overeen te komen.
Verder heeft hij bij de op de afrekening opgenomen posten de volgende verweren gevoerd.
- Meubilering en stoffering: bij aanschaf was, blijkens de niet met facturen onderbouwde specificatie, de waarde fl. 5.320,- (= € 2.414,11). Inmiddels heeft de meubilering en stoffering geen waarde meer.
Verder heeft [eiser] de vermeende waarde niet op de juiste wijze aan [gedaagde] doorberekend.
- PWN: ten onrechte rekent [eiser] € 849,14 aan waterkosten voor het jaar 2018, terwijl uit de facturen volgt dat de kosten € 754,57 incl. btw waren. Dit leidt tot en bedrag aan kosten per huurder van € 7,86 per maand.
- Ziggo: op basis van één factuur van € 50,01 kan, anders dan [eiser] kennelijk betoogt, niet worden vastgesteld dat de kosten voor het hele jaar € 600,12 waren. Uitgaande van die ene factuur bedragen de kosten per huurder per maand € 0,52.
- Stoffering trappenhuis: deze post is niet met enige factuur onderbouwd. Verder heeft [eiser] de gestelde waarde niet op de juiste wijze aan [gedaagde] doorberekend.
- Apparaten: voor de wasdroger is [eiser] ten onrechte uitgegaan van een afschrijvingstermijn van vijf jaar, waar dit tien jaar zou moeten zijn, zodat de kosten per huurder per maand € 2,34 bedragen.
- Onderhoud CV: de cv-ketel moet als een onroerende zaak worden beschouwd, zodat de kosten van het onderhoud hiervan niet aan [gedaagde] in rekening kunnen worden gebracht.
- Schoonmaken trappenhuis: de gestelde kosten hiervoor zijn niet met facturen onderbouwd.
- Administratiekosten: [eiser] mag alleen administratiekosten in rekening brengen als hij zelfstandig is overgegaan tot afrekening van de servicekosten, hetgeen hier niet het geval is geweest.
Volgens [gedaagde] kan gelet op het voorgaande de betalingsverplichting per maand in 2018 slechts een bedrag van € 67,51 per maand bedragen, en dus € 405,06 over de periode 1 januari 2018 tot 1 juli 2018.
Verder heeft hij bij de op de afrekening opgenomen posten de volgende verweren gevoerd.
- Meubilering en stoffering: bij aanschaf was, blijkens de niet met facturen onderbouwde specificatie, de waarde fl. 5.320,- (= € 2.414,11). Inmiddels heeft de meubilering en stoffering geen waarde meer.
Verder heeft [eiser] de vermeende waarde niet op de juiste wijze aan [gedaagde] doorberekend.
- PWN: ten onrechte rekent [eiser] € 849,14 aan waterkosten voor het jaar 2018, terwijl uit de facturen volgt dat de kosten € 754,57 incl. btw waren. Dit leidt tot en bedrag aan kosten per huurder van € 7,86 per maand.
- Ziggo: op basis van één factuur van € 50,01 kan, anders dan [eiser] kennelijk betoogt, niet worden vastgesteld dat de kosten voor het hele jaar € 600,12 waren. Uitgaande van die ene factuur bedragen de kosten per huurder per maand € 0,52.
- Stoffering trappenhuis: deze post is niet met enige factuur onderbouwd. Verder heeft [eiser] de gestelde waarde niet op de juiste wijze aan [gedaagde] doorberekend.
- Apparaten: voor de wasdroger is [eiser] ten onrechte uitgegaan van een afschrijvingstermijn van vijf jaar, waar dit tien jaar zou moeten zijn, zodat de kosten per huurder per maand € 2,34 bedragen.
- Onderhoud CV: de cv-ketel moet als een onroerende zaak worden beschouwd, zodat de kosten van het onderhoud hiervan niet aan [gedaagde] in rekening kunnen worden gebracht.
- Schoonmaken trappenhuis: de gestelde kosten hiervoor zijn niet met facturen onderbouwd.
- Administratiekosten: [eiser] mag alleen administratiekosten in rekening brengen als hij zelfstandig is overgegaan tot afrekening van de servicekosten, hetgeen hier niet het geval is geweest.
Volgens [gedaagde] kan gelet op het voorgaande de betalingsverplichting per maand in 2018 slechts een bedrag van € 67,51 per maand bedragen, en dus € 405,06 over de periode 1 januari 2018 tot 1 juli 2018.
6.10.
[eiser] is in zijn reactie op het voorgaande in het geheel niet nader ingegaan. Gelet daarop moet van de juistheid van hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd, worden uitgegaan. De kantonrechter zal daarom de betalingsverplichting over de periode 1 januari 2018 tot 1 juli 2018 vaststellen op € 405,06.
6.11.
De conclusie van het voorgaande is dat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen. De betalingsverplichting over 2017 blijft op het door de Huurcommissie vastgesteld bedrag. De in dat verband in reconventie gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.
De betalingsverplichting over 2018 wordt bepaald op € 405,06. De daarop in reconventie gevorderde verklaring voor recht zal eveneens worden toegewezen. Gelet op de door [gedaagde] betaalde voorschotten is hij niets meer aan [eiser] verschuldigd, maar moet [eiser] hem een bedrag van € 1.004,94 terugbetalen. [eiser] zal daartoe worden veroordeeld.
De betalingsverplichting over 2018 wordt bepaald op € 405,06. De daarop in reconventie gevorderde verklaring voor recht zal eveneens worden toegewezen. Gelet op de door [gedaagde] betaalde voorschotten is hij niets meer aan [eiser] verschuldigd, maar moet [eiser] hem een bedrag van € 1.004,94 terugbetalen. [eiser] zal daartoe worden veroordeeld.
6.12.
De proceskosten in conventie en in reconventie komen voor rekening van [eiser] omdat deze (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld. Daarbij wordt [eiser] ook veroordeeld tot betaling van € 93,50 aan nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten en nakosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. De proceskosten in reconventie zullen gelet op de samenhang met de conventie worden begroot op nihil.
7.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
7.1.
wijst de vordering af;
7.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 374,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] , vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
7.5.
verklaart voor recht dat partijen wederzijds gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie met kenmerk [kenmerk] waarin de servicekosten voor de periode 17 maart 2017 tot 1 januari 2018 op € 299,63 worden vastgesteld;
7.6.
stelt de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de kosten voor gas, water en elektra en overige servicekosten over de periode 1 januari 2018 tot 1 juli 2018 vast op € 405,06;
7.7.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen € 1.004,94, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
7.8.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op nihil;
7.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter