Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9819843 \ CV EXPL 22-2282
Uitspraakdatum: 30 november 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. M. Stokvis
tegen
de besloten vennootschap
BIS Diensten B.V.,in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[onderbewindgestelde]
BIS Diensten B.V.,in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[onderbewindgestelde]
gevestigd te Badhoevedorp
gedaagde
verder te noemen: BIS respectievelijk: [huurster]
gemachtigde: mr. S.J. van der Aart
1.Het procesverloop
1.1.
Ymere heeft bij dagvaarding van 11 april 2022 een vordering tegen BIS ingesteld. BIS heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 2 november 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Ymere heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Ymere bij akte haar eis gewijzigd. Bij brief van 27 oktober 2022 heeft Ymere nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[huurster] , geboren in 1937, huurt sinds 15 maart 1991 van (de rechtsvoorgangers van) Ymere een woning, gelegen aan de [adres woning] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De woning maakt deel uit van een complex van woningen met aanhorigheden. Bij akte van 10 februari 2006 is dit complex gesplitst in vijftien appartementsrechten. De appartementseigenaren zijn verenigd in de Vereniging van eigenaars [VvE] (hierna: de VvE). Het Modelreglement 1992 is van toepassing. Ymere is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning die [huurster] van haar huurt en van rechtswege lid van de VvE.
2.2.
De zoon van [huurster] , [de zoon] (hierna: de zoon), geboren in 1976, staat op haar adres ingeschreven.
2.3.
De (bruto) huur bedraagt momenteel € 771,40 per maand.
2.4.
Onder meer in 2014 hebben omwonenden van [huurster] en haar zoon bij Ymere geklaagd over de door de zoon veroorzaakte overlast. Ymere heeft daarop [huurster] gesommeerd geen overlast te (laten) veroorzaken in de directe omgeving van het gehuurde.
2.5.
Op 4 mei 2020 is [huurster] onder bewind gesteld met benoeming van BIS diensten tot bewindvoerder.
2.6.
Vanaf 2020 zijn de meldingen over door de zoon veroorzaakte overlast toegenomen. De Politie Eenheid Noord-Holland, basisteam [regio] , heeft op verzoek van de gemeente [gemeente] een bestuurlijke rapportage opgemaakt om het overlast veroorzakende gedrag van de zoon (in de rapportage aangeduid als: [de zoon] ) in beeld te brengen. Deze rapportage is aan Ymere verstrekt. In de rapportage staan de meest relevante registraties in de politiesystemen in verband met overlast veroorzaakt door de zoon in de periode januari 2020-januari 2022. Het betreft acht meldingen in 2020 en zeventien meldingen in 2021. In 2020 heeft de zoon zelf twee keer 112 gebeld, omdat hij dacht dat hij achtervolgd werd en iemand hem wilde vermoorden. Daarnaast waren er in 2020 de volgende meldingen:
23-01-2020 om 20:59 uur, [a-straat] , Verdachte situatieMelding dat er een man stond in een raamkozijn en daarna op een schuurtje sprong. Hij zou in het raam proberen te klimmen. Politie is ter plaatse gegaan en trof [de zoon] aan. Hij dacht dat hij gevolgd werd. Na een kort gesprek is hij de weer de woning ingegaan.18-03-2020 om 12:06 uur Ruzie/TwistPolitie kreeg een melding dat [de zoon] voor een woning stond en bedreigingen zou uiten. Hij zou ook een fiets door het raam willen gooien. Met zowel [de zoon] als de melder is gesproken. Er was een conflict tussen beide partijen die niet duidelijk is geworden.06-04-2020 om 21:59 uur [adres woning] , Overtreden huisverbod[de zoon] is aangehouden ter zake het overtreden van zijn huisverbod.01-06-2020 om 18:07 uur, [a-straat] , Overlast persoonMelding dat iemand vanaf de [a-straat] door een poort liep naar een achtergelegen straat. Er zou gestommel te horen zijn en de melder zag [de zoon] op zijn fiets. [de zoon] gooide zijn fiets aan de kant en schreeuwde naar de melder dat hij niets te maken had in zijn poort. [de zoon] zou ook een mes getrokken hebben richting melder.Volgens de melder zou de boosheid van [de zoon] te maken hebben met een eerdere getuigenverklaring die de melder had afgelegd in het nadeel van [de zoon] . Melder heeft verder niet gereageerd op [de zoon] waarna hij is weggegaan.19-07-2020 om 19:29 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat de melder veel geschreeuw hoort vanuit de tuin aan de [adres woning] . De politie is ter plaatse gegaan en zag dat [de zoon] erg druk was. Zijn ogen stonden wijd open en deze waren glazig. Volgens [de zoon] had hij geen drugs gebruikt. De politie zag wit poeder op de tafel zitten. [de zoon] is hiermee geconfronteerd waarop hij aangaf dat een lijntje niet erg was. De politie heeft gevraagd of het goed met hem. [de zoon] gaf aan dat hij aan het boksen was in de achtertuin. Hij zou hier een bokszak hebben om zo zijn frustratie kwijt te kunnen. De politie heeft hem uitgelegd dat de buurt last heeft hiervan. [de zoon] gaf aan dat hij binnen zou blijven en het rustig zou houden.20-07-2020 om 3:38 uur Verdachte situatieDe politie kreeg een melding dat er een persoon tegen de deur van een portiek stond te trappen. De politie trof [de zoon] aan. Hij was onder invloed en gaf aan van niets te weten. Deze was onder invloed. Gaf aan van niks te weten. Hij is door de politie naar zijn woning begeleid.
23-01-2020 om 20:59 uur, [a-straat] , Verdachte situatieMelding dat er een man stond in een raamkozijn en daarna op een schuurtje sprong. Hij zou in het raam proberen te klimmen. Politie is ter plaatse gegaan en trof [de zoon] aan. Hij dacht dat hij gevolgd werd. Na een kort gesprek is hij de weer de woning ingegaan.18-03-2020 om 12:06 uur Ruzie/TwistPolitie kreeg een melding dat [de zoon] voor een woning stond en bedreigingen zou uiten. Hij zou ook een fiets door het raam willen gooien. Met zowel [de zoon] als de melder is gesproken. Er was een conflict tussen beide partijen die niet duidelijk is geworden.06-04-2020 om 21:59 uur [adres woning] , Overtreden huisverbod[de zoon] is aangehouden ter zake het overtreden van zijn huisverbod.01-06-2020 om 18:07 uur, [a-straat] , Overlast persoonMelding dat iemand vanaf de [a-straat] door een poort liep naar een achtergelegen straat. Er zou gestommel te horen zijn en de melder zag [de zoon] op zijn fiets. [de zoon] gooide zijn fiets aan de kant en schreeuwde naar de melder dat hij niets te maken had in zijn poort. [de zoon] zou ook een mes getrokken hebben richting melder.Volgens de melder zou de boosheid van [de zoon] te maken hebben met een eerdere getuigenverklaring die de melder had afgelegd in het nadeel van [de zoon] . Melder heeft verder niet gereageerd op [de zoon] waarna hij is weggegaan.19-07-2020 om 19:29 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat de melder veel geschreeuw hoort vanuit de tuin aan de [adres woning] . De politie is ter plaatse gegaan en zag dat [de zoon] erg druk was. Zijn ogen stonden wijd open en deze waren glazig. Volgens [de zoon] had hij geen drugs gebruikt. De politie zag wit poeder op de tafel zitten. [de zoon] is hiermee geconfronteerd waarop hij aangaf dat een lijntje niet erg was. De politie heeft gevraagd of het goed met hem. [de zoon] gaf aan dat hij aan het boksen was in de achtertuin. Hij zou hier een bokszak hebben om zo zijn frustratie kwijt te kunnen. De politie heeft hem uitgelegd dat de buurt last heeft hiervan. [de zoon] gaf aan dat hij binnen zou blijven en het rustig zou houden.20-07-2020 om 3:38 uur Verdachte situatieDe politie kreeg een melding dat er een persoon tegen de deur van een portiek stond te trappen. De politie trof [de zoon] aan. Hij was onder invloed en gaf aan van niets te weten. Deze was onder invloed. Gaf aan van niks te weten. Hij is door de politie naar zijn woning begeleid.
2.7.
In 2021 (tot en met 5 januari 2022) heeft de politie de volgende meldingen geregistreerd
:30-03-2021 om 19:42 uur Overlast persoon:De politie kreeg een melding dat een man en vrouw ruzie zouden hebben. Bleek te gaan om [de zoon] en zijn vriendin.Ter plaatse trof de politie de vrouw midden op de stoep zittend aan. [de zoon] liep verder in de straat. Er was duidelijk te zien dat de vriendin dronken was. Zij was ook emotioneel en wilde niet vertellen waar zij ruzie over hadden. Zij zou het zelf oplossen. [de zoon] nam zijn vriendin mee naar huis.31-03-2021 om 00:36 uur, [a-straat] , Overlast persoonMelding dat meerdere buurtbewoners last hadden van een man en een vrouw die ruzie zouden hebben. Ter plaatse gaf de vrouw aan dat zij ruzie had met [de zoon] .17-06-2021 om 2:58 uur, [adres woning] , Overlast geluidMelding van geluidsoverlast vanaf de [a-straat] . Ter plaatse bleken de betrokkenen [de zoon] en zijn vriendin. De politie heeft hen verzocht rustiger aan te doen.04-07-2021 om 22:35 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat een man tegen een bejaarde vrouw aan het schreeuwen was. Volgens de melder was de oudere dame bang. Politie is ter plaatse gegaan. [de zoon] had ruzie met zijn moeder, omdat er mogelijke iemand in de woning was geweest. Hij had zijn stem verheven. Volgens zijn moeder was dit inderdaad het geval.07-07-2021 om 09:39 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] weer aan het schreeuwen was en de buurt hier last van had. Politie heeft gesproken met [de zoon] en zijn moeder. [de zoon] was verbaal erg aanwezig, maar dat kwam volgens hem omdat zijn moeder doof is. Hij zou het wat rustiger aan doen.08-07-2021 om 15:19 uur, [a-straat] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] een stoop stennis aan het maken was. Politie is ter plaatse gegaan en heeft gesproken met [de zoon] . [de zoon] kwam verward over. Hij stoorde zich onder andere aan de verbouwingsgeluiden van de nieuwe buren. De politie heeft [de zoon] uitgelegd dat het gezien het tijdstip normaal was dat men nog aan het verbouwen was. [de zoon] kalmeerde en gaf aan dat hij het rustig aan zou doen.11-09-2021 om 16:10 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] uit zijn dak zou gaan en met spullen aan het gooien was. De politie is ter plaatse gegaan en heeft gesproken met de moeder van [de zoon] . [de zoon] was al vertrokken en volgens zijn moeder zou het vandaag wel meevallen.22-09-2021 om 19:39 uur, Overlast persoonWerd door een xxxx gemeld dat een man vaak in de moskee komt en kast aan het kijken is en in leslokalen komt. Men had deze man al vaker weggestuurd maar hij zou elke keer terugkomen. De vrouwen en kinderen zouden bang zijn voor deze man. De politie heeft [de zoon] herkend en hij is aangesproken.24-09-2021 om 17:20 uur, [a-straat] , VernielingMelding dat een auto van een buurtbewoner was vernield. Door de politie is [de zoon] aangehouden.25-09-2021 om 18:13 uur, [a-straat] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] weer in psychose over straat zou lopen met een steen in zijn hand. De politie heeft [de zoon] niet op straat aangetroffen, maar in zijn woning. Hij deed open en gaf aan dat hij ruzie met zijn moeder had over geld. Er zou iemand in de woning zijn geweest en zijn geld hebben gestolen. [de zoon] had ook het idee dat hij in de gaten werd gehouden. De politie heeft [de zoon] gezegd dat de buren zich zorgen maken. Volgens [de zoon] zou hij snel naar zijn moeder schreeuwen, omdat zij doof is. Moeder gaf aan dat zij het zat is. De politie heeft haar geadviseerd om naar een andere woning voor [de zoon] te kijken. [de zoon] heeft beloofd het verder ruzie te houden en normaal tegen zijn moeder toe doen.30-09-2021 om 13:48 uur, [a-straat] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] met een breekijzer om zich heen zwaaide en ramen en deuren probeerde te vernielen van zijn eigen woning. De politie heeft [de zoon] niet aangetroffen. Volgens de melder zou het de laatste weken slechter gaan met [de zoon] .25-10-2021 om 00:44 uur, [adres woning] , GeluidsoverlastMelding dat er veel geschreeuw uit de woning van [de zoon] komt. Ter plaatste is de politie in gesprek gegaan met [de zoon] en zijn moeder. Ze gaven aan geen ruzie te hebben gehad.05-11-2021 om 12:19 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] met een stok in zijn aan het zwaaien was en aan het schreeuwen was. De politie heeft gesproken met [de zoon] en volgens hem zouden er mensen in zijn tuin lopen die hij wilde afschrikken.07-11-2021 om 23:07 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat een agressieve buurtbewoner voor de deur van zijn woning zou zijn. Dit zou om [de zoon] gaan. De politie heeft [de zoon] gesproken en hij zou het rustig aan doen.02-12-2021 om 23:39 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] tegen zijn moeder aan het schreeuwen was. De politie is ter plaatste in gesprek gegaan met [de zoon] en zijn moeder. [de zoon] Melding door buurtbewoner. [de zoon] was tegen moeder aan het schreeuwen. Hij zou denken dat zijn moeder zijn gegevens aan anderen had gegeven. Daar zou nu misbruik van worden gemaakt.TP, binnen kort in gesprek geweest. [de zoon] denkt dat moeder persoonsgegevens aan een derde zou hebben gegeven. Daar zou nu misbruik van gemaakt worden. Het is geen ruzie geweest maar wel luidruchtig. Ze zullen het verder rustig aan doen.12-12-2021 on 18:49 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] aan het schreeuwen was in zijn woning. Ter plaatse gaf [de zoon] aan dat hij vijftig euro was verloren op straat en daarom aan het schreeuwen was. De politie heeft de gevraagd het rustig aan te doen wat hij ook zou doen.05-01-2022 om 23:51 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] op straat aan het schreeuwen was en tegen zou moeder zou roepen dat zij in een kist moet liggen. [de zoon] zou uit de woning zijn gezet door zijn moeder. De politie heeft [de zoon] niet op straat aangetroffen. De deur werd later door zijn moeder open gedaan. Volgens haar was [de zoon] kwaad op haar geworden, omdat de voordeur klemde. [de zoon] kwam hierop schreeuwend uit de woonkamer en was niet gediend van het bezoek van de politie. Moeder gaf aan dat [de zoon] gewoon had geschreeuwd naar haar. Volgens de moeder kon de politie niets voor haar doen, waarop de politie is vertrokken.’
:30-03-2021 om 19:42 uur Overlast persoon:De politie kreeg een melding dat een man en vrouw ruzie zouden hebben. Bleek te gaan om [de zoon] en zijn vriendin.Ter plaatse trof de politie de vrouw midden op de stoep zittend aan. [de zoon] liep verder in de straat. Er was duidelijk te zien dat de vriendin dronken was. Zij was ook emotioneel en wilde niet vertellen waar zij ruzie over hadden. Zij zou het zelf oplossen. [de zoon] nam zijn vriendin mee naar huis.31-03-2021 om 00:36 uur, [a-straat] , Overlast persoonMelding dat meerdere buurtbewoners last hadden van een man en een vrouw die ruzie zouden hebben. Ter plaatse gaf de vrouw aan dat zij ruzie had met [de zoon] .17-06-2021 om 2:58 uur, [adres woning] , Overlast geluidMelding van geluidsoverlast vanaf de [a-straat] . Ter plaatse bleken de betrokkenen [de zoon] en zijn vriendin. De politie heeft hen verzocht rustiger aan te doen.04-07-2021 om 22:35 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat een man tegen een bejaarde vrouw aan het schreeuwen was. Volgens de melder was de oudere dame bang. Politie is ter plaatse gegaan. [de zoon] had ruzie met zijn moeder, omdat er mogelijke iemand in de woning was geweest. Hij had zijn stem verheven. Volgens zijn moeder was dit inderdaad het geval.07-07-2021 om 09:39 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] weer aan het schreeuwen was en de buurt hier last van had. Politie heeft gesproken met [de zoon] en zijn moeder. [de zoon] was verbaal erg aanwezig, maar dat kwam volgens hem omdat zijn moeder doof is. Hij zou het wat rustiger aan doen.08-07-2021 om 15:19 uur, [a-straat] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] een stoop stennis aan het maken was. Politie is ter plaatse gegaan en heeft gesproken met [de zoon] . [de zoon] kwam verward over. Hij stoorde zich onder andere aan de verbouwingsgeluiden van de nieuwe buren. De politie heeft [de zoon] uitgelegd dat het gezien het tijdstip normaal was dat men nog aan het verbouwen was. [de zoon] kalmeerde en gaf aan dat hij het rustig aan zou doen.11-09-2021 om 16:10 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] uit zijn dak zou gaan en met spullen aan het gooien was. De politie is ter plaatse gegaan en heeft gesproken met de moeder van [de zoon] . [de zoon] was al vertrokken en volgens zijn moeder zou het vandaag wel meevallen.22-09-2021 om 19:39 uur, Overlast persoonWerd door een xxxx gemeld dat een man vaak in de moskee komt en kast aan het kijken is en in leslokalen komt. Men had deze man al vaker weggestuurd maar hij zou elke keer terugkomen. De vrouwen en kinderen zouden bang zijn voor deze man. De politie heeft [de zoon] herkend en hij is aangesproken.24-09-2021 om 17:20 uur, [a-straat] , VernielingMelding dat een auto van een buurtbewoner was vernield. Door de politie is [de zoon] aangehouden.25-09-2021 om 18:13 uur, [a-straat] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] weer in psychose over straat zou lopen met een steen in zijn hand. De politie heeft [de zoon] niet op straat aangetroffen, maar in zijn woning. Hij deed open en gaf aan dat hij ruzie met zijn moeder had over geld. Er zou iemand in de woning zijn geweest en zijn geld hebben gestolen. [de zoon] had ook het idee dat hij in de gaten werd gehouden. De politie heeft [de zoon] gezegd dat de buren zich zorgen maken. Volgens [de zoon] zou hij snel naar zijn moeder schreeuwen, omdat zij doof is. Moeder gaf aan dat zij het zat is. De politie heeft haar geadviseerd om naar een andere woning voor [de zoon] te kijken. [de zoon] heeft beloofd het verder ruzie te houden en normaal tegen zijn moeder toe doen.30-09-2021 om 13:48 uur, [a-straat] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] met een breekijzer om zich heen zwaaide en ramen en deuren probeerde te vernielen van zijn eigen woning. De politie heeft [de zoon] niet aangetroffen. Volgens de melder zou het de laatste weken slechter gaan met [de zoon] .25-10-2021 om 00:44 uur, [adres woning] , GeluidsoverlastMelding dat er veel geschreeuw uit de woning van [de zoon] komt. Ter plaatste is de politie in gesprek gegaan met [de zoon] en zijn moeder. Ze gaven aan geen ruzie te hebben gehad.05-11-2021 om 12:19 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] met een stok in zijn aan het zwaaien was en aan het schreeuwen was. De politie heeft gesproken met [de zoon] en volgens hem zouden er mensen in zijn tuin lopen die hij wilde afschrikken.07-11-2021 om 23:07 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat een agressieve buurtbewoner voor de deur van zijn woning zou zijn. Dit zou om [de zoon] gaan. De politie heeft [de zoon] gesproken en hij zou het rustig aan doen.02-12-2021 om 23:39 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] tegen zijn moeder aan het schreeuwen was. De politie is ter plaatste in gesprek gegaan met [de zoon] en zijn moeder. [de zoon] Melding door buurtbewoner. [de zoon] was tegen moeder aan het schreeuwen. Hij zou denken dat zijn moeder zijn gegevens aan anderen had gegeven. Daar zou nu misbruik van worden gemaakt.TP, binnen kort in gesprek geweest. [de zoon] denkt dat moeder persoonsgegevens aan een derde zou hebben gegeven. Daar zou nu misbruik van gemaakt worden. Het is geen ruzie geweest maar wel luidruchtig. Ze zullen het verder rustig aan doen.12-12-2021 on 18:49 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] aan het schreeuwen was in zijn woning. Ter plaatse gaf [de zoon] aan dat hij vijftig euro was verloren op straat en daarom aan het schreeuwen was. De politie heeft de gevraagd het rustig aan te doen wat hij ook zou doen.05-01-2022 om 23:51 uur, [adres woning] , Overlast persoonMelding dat [de zoon] op straat aan het schreeuwen was en tegen zou moeder zou roepen dat zij in een kist moet liggen. [de zoon] zou uit de woning zijn gezet door zijn moeder. De politie heeft [de zoon] niet op straat aangetroffen. De deur werd later door zijn moeder open gedaan. Volgens haar was [de zoon] kwaad op haar geworden, omdat de voordeur klemde. [de zoon] kwam hierop schreeuwend uit de woonkamer en was niet gediend van het bezoek van de politie. Moeder gaf aan dat [de zoon] gewoon had geschreeuwd naar haar. Volgens de moeder kon de politie niets voor haar doen, waarop de politie is vertrokken.’
2.8.
Zeven omwonenden van [huurster] hebben tussen 28 september en 4 oktober 2021 per e-mail brieven geschreven aan de burgemeester van [gemeente] . De brieven hebben alle de strekking dat de omwonenden bang zijn voor de zoon van [huurster] en ten einde raad zijn. Zij vragen de burgemeester om een oplossing. Eén van de brieven, die als voorbeeld kan dienen, gedateerd 28 september 2021, luidt:
Met deze brief wenden wij ons, als inwoners en burgers van deze gemeente, tot u met het navolgende.Wij zijn xxxx te [gemeente] . deze mail sturen wij u, omdat wij ten einde raad zijn met de situatie met betrekking tot xxxx. Hij is wonend op [adres woning] en zijn naam is [voornaam zoon] . [de zoon] is een mand van 45 jaar met een uitgebreid strafblad en zijn moeder is een vrouw van 83 waarbij hij inwoont. Het huis wordt gehuurd bij woningcorporatie Ymere.De situatie is als volgt, de openbare orde wordt al minimaal xx jaar verstoord, dit is hoelang wij er wonen. Daarnaast is het een dreigende situatie voor ons en onze buurtbewoners. [de zoon] gebruikt dagelijks zo veel drugs dat hij op straat staat te schreeuwen, ongeacht welke tijd. Hij roept dat hij mensen gaat vermoorden, hij denkt dat hij achternagezeten wordt en is continu aan het schelden. Hierdoor ervaart de buurt veel overlast, wordt onze nachtrust verstoord en durven wij de straat niet op. Hij staat regelmatig op straat met wapens, zo loopt hij rond met een schroevendraaier, koevoet en bijl. Hij haalt stoeptegels xxx voor de deur eruit en gooit deze stuk op de grond, waarna hij dreigt deze te gebruiken om ramen in te slaan. Afgelopen vrijdagavond 24 september stond hij met een koevoet op straat en sloeg deze op omgevingsobjecten. Daarbij schreeuwde hij dat hij mensen ging vermoorden. Uiteindelijk heeft hij een autoruit ingeslagen en is dit de druppel geweest om deze brief aan u te schrijven.Naast de overlast en de onveilige situatie maken we ons zorgen over zijn moeder. Hij mishandelt haar verbaal, psychisch en financieel. Zo scheldt hij haar uit voor de meest afschuwelijke ziektes en kleineert haar, door haar uit te lachen en haar van alles de schuld te geven. Zijn moeder heeft verteld dat hij haar geld steelt en dat ze het moet verstoppen in huis, anders is ze het kwijt. Dit steelt hij van haar om vermoedelijk drugs van te kopen. Ze geeft zelf aan dat ze de situatie onhoudbaar vindt en heeft de bij de politie aangegeven dat ze wil dat hij uit huis wordt geplaatst.We kunnen nog tal van voorbeelden benoemen, maar kunnen dit eventueel mondeling toelichten.We hebben al de nodige acties ondernomen om de situatie te verbeteren, echter heeft dit niet tot resultaat geleid. Zo hebben we contact gehad met de politie, Ymere, GGD, het sociale wijkteam en de wijkagent. We hebben meerdere malen contact gehad met deze instanties. Zij willen ons graag verder helpen, maar kunnen ons helaas tot op heden niets bieden. Wij, de buren en de instanties zijn ten einde raad en hebben als tip gekregen van de politie deze brief naar u te sturen. Wij hebben enkele weken een logboek bijgehouden waarin we de overlast beschrijven en beeldmateriaal hebben bijgevoegd. Dit logboek is door de korte tijd slechts ene kleine impressie van wat de situatie is. Deze voegen wij toe als bijlage aan deze mail.De afgelopen weken voelen wij ons steeds minder veilig op straat en in ons eigen huis. Wanneer [de zoon] wordt opgepakt, wordt het probleem enkel tijdelijk verholpen. Daarom denken wij dat het voor alle partijen beter is om te kijken naar een passende oplossing voor [de zoon] en zijn moeder. Wij denken dat een andere woonplek een mogelijke oplossing zou kunnen zijn. bijvoorbeeld een huis waar hij begeleid kan worden en eventueel kan afkicken.We staan open voor een verdere toelichting en staan u graag te woord.We hopen dat u de ernst van deze situatie in ziet en dat u de buurt kan helpen dit probleem op te lossen.
Met deze brief wenden wij ons, als inwoners en burgers van deze gemeente, tot u met het navolgende.Wij zijn xxxx te [gemeente] . deze mail sturen wij u, omdat wij ten einde raad zijn met de situatie met betrekking tot xxxx. Hij is wonend op [adres woning] en zijn naam is [voornaam zoon] . [de zoon] is een mand van 45 jaar met een uitgebreid strafblad en zijn moeder is een vrouw van 83 waarbij hij inwoont. Het huis wordt gehuurd bij woningcorporatie Ymere.De situatie is als volgt, de openbare orde wordt al minimaal xx jaar verstoord, dit is hoelang wij er wonen. Daarnaast is het een dreigende situatie voor ons en onze buurtbewoners. [de zoon] gebruikt dagelijks zo veel drugs dat hij op straat staat te schreeuwen, ongeacht welke tijd. Hij roept dat hij mensen gaat vermoorden, hij denkt dat hij achternagezeten wordt en is continu aan het schelden. Hierdoor ervaart de buurt veel overlast, wordt onze nachtrust verstoord en durven wij de straat niet op. Hij staat regelmatig op straat met wapens, zo loopt hij rond met een schroevendraaier, koevoet en bijl. Hij haalt stoeptegels xxx voor de deur eruit en gooit deze stuk op de grond, waarna hij dreigt deze te gebruiken om ramen in te slaan. Afgelopen vrijdagavond 24 september stond hij met een koevoet op straat en sloeg deze op omgevingsobjecten. Daarbij schreeuwde hij dat hij mensen ging vermoorden. Uiteindelijk heeft hij een autoruit ingeslagen en is dit de druppel geweest om deze brief aan u te schrijven.Naast de overlast en de onveilige situatie maken we ons zorgen over zijn moeder. Hij mishandelt haar verbaal, psychisch en financieel. Zo scheldt hij haar uit voor de meest afschuwelijke ziektes en kleineert haar, door haar uit te lachen en haar van alles de schuld te geven. Zijn moeder heeft verteld dat hij haar geld steelt en dat ze het moet verstoppen in huis, anders is ze het kwijt. Dit steelt hij van haar om vermoedelijk drugs van te kopen. Ze geeft zelf aan dat ze de situatie onhoudbaar vindt en heeft de bij de politie aangegeven dat ze wil dat hij uit huis wordt geplaatst.We kunnen nog tal van voorbeelden benoemen, maar kunnen dit eventueel mondeling toelichten.We hebben al de nodige acties ondernomen om de situatie te verbeteren, echter heeft dit niet tot resultaat geleid. Zo hebben we contact gehad met de politie, Ymere, GGD, het sociale wijkteam en de wijkagent. We hebben meerdere malen contact gehad met deze instanties. Zij willen ons graag verder helpen, maar kunnen ons helaas tot op heden niets bieden. Wij, de buren en de instanties zijn ten einde raad en hebben als tip gekregen van de politie deze brief naar u te sturen. Wij hebben enkele weken een logboek bijgehouden waarin we de overlast beschrijven en beeldmateriaal hebben bijgevoegd. Dit logboek is door de korte tijd slechts ene kleine impressie van wat de situatie is. Deze voegen wij toe als bijlage aan deze mail.De afgelopen weken voelen wij ons steeds minder veilig op straat en in ons eigen huis. Wanneer [de zoon] wordt opgepakt, wordt het probleem enkel tijdelijk verholpen. Daarom denken wij dat het voor alle partijen beter is om te kijken naar een passende oplossing voor [de zoon] en zijn moeder. Wij denken dat een andere woonplek een mogelijke oplossing zou kunnen zijn. bijvoorbeeld een huis waar hij begeleid kan worden en eventueel kan afkicken.We staan open voor een verdere toelichting en staan u graag te woord.We hopen dat u de ernst van deze situatie in ziet en dat u de buurt kan helpen dit probleem op te lossen.
2.9.
Op 15 november 2021 hebben Ymere, het Sociaal Wijkteam en [huurster] met elkaar overlegd over het starten van het Housing First traject voor de zoon van [huurster] . Dit zou een einde moeten maken aan de overlastsituatie zonder dat hij dakloos zou worden. De zoon was ook uitgenodigd voor het overleg, maar is, zonder bericht, niet verschenen. Bij brief van 16 november 2021 heeft Ymere het besprokene samengevat en [huurster] opnieuw gesommeerd te stoppen met het (laten) veroorzaken van overlast. In de brief staat, voor zover relevant:
Politie en omwonenden melden dat uw inwonende zoon [de zoon] structurele en ernstige overlast veroorzaakt in uw woning. Er is sprake van een onaanvaardbare herrie en onveilige woonsituatie voor u en omwonenden. Zo kan het niet meer verder. Vandaar het gesprek en onze laatste sommatie.Wij sommeren u om te stoppen met het (laten) veroorzaken van overlast. Dit betekent dat u:- ervoor moet zorgen dat [de zoon] niet mee in uw woning verblijft:Hij moet van Ymere uw woning binnen vier weken verlaten hebben;- ervoor moet zorgen dat er vanaf nu niet meer wordt geschreeuwd, er geen sprake is van ongecontroleerd bezoek, geen smijten met deuren, geen escalaties in de woning, geen geluidsoverlast, etc.Eventuele vervangende huisvesting voor [de zoon]Het sociaal wijkteam is bereid zich in te spannen voor uw zoon, zodat hij mogelijk terecht kan in een Housing First project. Daarmee kan dakloosheid misschien voorkomen worden. Zonder volledige medewerking van uw zoon [de zoon] gaat het niet lukken. (..)Dit is uw laatste kans om de overlast te stoppenU weigert te verhuizen naar een beschermde voorziening en wil niet dat uw zoon dakloos wordt. Daarmee staat u een oplossing in de weg en is de overlast situatie zonder perspectief op verbetering. Dat is niet langer aanvaardbaar.Feit blijft dat u zich als een goed huurder moet gedragen en verantwoordelijk bent voor de personen die zich in uw woning bevinden. (..)als u op deze sommatie niet reageert, starten wij een rechtszaak. Doel is u gedwongen te laten verhuizen uit de [adres woning] , naar een beschermde woonvoorziening. Als u dat weigert, volgt ontruiming en dakloosheid. (..).’.
Politie en omwonenden melden dat uw inwonende zoon [de zoon] structurele en ernstige overlast veroorzaakt in uw woning. Er is sprake van een onaanvaardbare herrie en onveilige woonsituatie voor u en omwonenden. Zo kan het niet meer verder. Vandaar het gesprek en onze laatste sommatie.Wij sommeren u om te stoppen met het (laten) veroorzaken van overlast. Dit betekent dat u:- ervoor moet zorgen dat [de zoon] niet mee in uw woning verblijft:Hij moet van Ymere uw woning binnen vier weken verlaten hebben;- ervoor moet zorgen dat er vanaf nu niet meer wordt geschreeuwd, er geen sprake is van ongecontroleerd bezoek, geen smijten met deuren, geen escalaties in de woning, geen geluidsoverlast, etc.Eventuele vervangende huisvesting voor [de zoon]Het sociaal wijkteam is bereid zich in te spannen voor uw zoon, zodat hij mogelijk terecht kan in een Housing First project. Daarmee kan dakloosheid misschien voorkomen worden. Zonder volledige medewerking van uw zoon [de zoon] gaat het niet lukken. (..)Dit is uw laatste kans om de overlast te stoppenU weigert te verhuizen naar een beschermde voorziening en wil niet dat uw zoon dakloos wordt. Daarmee staat u een oplossing in de weg en is de overlast situatie zonder perspectief op verbetering. Dat is niet langer aanvaardbaar.Feit blijft dat u zich als een goed huurder moet gedragen en verantwoordelijk bent voor de personen die zich in uw woning bevinden. (..)als u op deze sommatie niet reageert, starten wij een rechtszaak. Doel is u gedwongen te laten verhuizen uit de [adres woning] , naar een beschermde woonvoorziening. Als u dat weigert, volgt ontruiming en dakloosheid. (..).’.
2.10.
De zoon is op 30 december 2021 aangemeld voor het Housing First traject. Op 28 januari 2022 is het traject gestaakt omdat hij niet meewerkte.
2.11.
Op 11 april 2022 heeft Ymere BIS in hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] gedagvaard in kort geding en ontruiming van het gehuurde gevorderd.
2.12.
Bij vonnis van 16 mei 2022 heeft de kantonrechter in kort geding de vordering afgewezen. Zij heeft geoordeeld dat weliswaar sprake is van onrechtmatige overlast door de zoon van [huurster] en dat [huurster] zich in het licht van dat gedrag niet als een goed huurster heeft gedragen, maar dat gelet op alle omstandigheden deze tekortkoming de gevorderde ontruiming met alle gevolgen niet rechtvaardigt. Onder 5.11 overweegt de kantonrechter in kort geding onder meer:
Hiermee krijgt [huurster] nog een laatste kans om, in afwachting van de reeds aanhangige bodemprocedure, te laten zien dat zij, zo nodig met inschakeling van hulpverlening en politie, de zoon uit het gehuurde kan weren zodat er geen overlast meer is.
Hiermee krijgt [huurster] nog een laatste kans om, in afwachting van de reeds aanhangige bodemprocedure, te laten zien dat zij, zo nodig met inschakeling van hulpverlening en politie, de zoon uit het gehuurde kan weren zodat er geen overlast meer is.
2.13.
Op 2 juni 2022 heeft de gemachtigde van Ymere naar aanleiding van nieuwe klachten [huurster] gesommeerd om ervoor te zorgen dat haar zoon uiterlijk op maandag 6 juni 2022 te 09.00 uur de woning heeft verlaten en daar niet meer in terugkeert.
2.14.
Op 22 juni 2022 heeft de gemeente [woonplaats] een nieuwe bestuurlijke rapportage opgemaakt, die op 19 juli 2022 aan Ymere is verzonden. In de rapportage staan aanvullende, relevante registraties in de politiesystemen in verband met de overlast veroorzaakt door de zoon in de periode 29 maart 2022 – 16 juni 2022. Het betreft de volgende zes meldingen:
29-03-2022 om 10:50 uur, [a-straat] , bedreigingMelding dat [de zoon] bedreigingen heeft geuit naar de melder. [de zoon] zou in de ochtend van dan de woning te horen heeft gekregen dat hij de woning aan de [adres woning] uit moet. Hierna zou hij de melder bedreigd hebben.21-05-2022 om 21:10 uur, [a-straat] , ruzie/twistMelding dat [de zoon] ruzie zou hebben met zijn moeder en agressief zou zijn naar zijn moeder. De politie heeft beiden gesproken en er waren inderdaad woorden gevallen. Ze zouden het verder rustig houden.26-05-2022 om 23:11uur, [a-straat] , overlast persoonMelding dat [de zoon] aan het schreeuwen is en met een voorwerp op de prullenbak slaat. Dit gedrag zou sinds de ochtend gaande zijn. [de zoon] verklaarde de deur van de woning aan het repareren te zijn. Volgens moeder mocht [de zoon] gewoon in de woning zijn.11-06-2022 om 03:12 uur, [a-straat] , overlast persoonMelding dat [de zoon] de hele avond tekeer aan het gaan is tegen zijn moeder. Door melder gehoord dat [de zoon] tegen moeder heeft geroepen dat hij haar gaat vermoorden. Ter plaatse was [de zoon] niet aanwezig en volgens moeder was hij wel binnen geweest, maar zojuist ook weer weggegaan. Zijn moeder verklaarde dat [de zoon] tegen haar heeft geschreeuwd. De politie heeft [de zoon] op straat aangesproken. Hij verklaarde tegen politie dat dit niet waar was. [de zoon] heeft tijdens zijn gesprek met de politie naar zijn moeder geroepen dat zij niet met de politie moest praten. De politie heeft moeder uitgelegd dat het niet verstandig is om [de zoon] binnen te laten. Er is een rechtelijke uitspraak geweest dat [de zoon] niet in de woning mag zijn. Moeder verklaarde hiervan op de hoogte te zijn, maar dat zij hem moeilijk buiten de woning kan houden. Dit ook omdat hij nog sleutels van de woning zou hebben en binnenkomt wanneer hij dit wil.13-06-2022 om 23:15 uur, [a-straat] , overlast persoonMelding dat [de zoon] op straat aan het schreeuwen en schelden is. [de zoon] zou hebben gezegd dat hij zijn moeder wat aan zou doen. Ter plaatse gesproken met beiden. Beiden waren rustig. [de zoon] gaf aan dat hij gehackt was.16-06-2022 13:51 uur, [a-straat] , overlast persoonMelding dat [de zoon] regelmatig voor overlast zorgt door te schreeuwen en met deuren te slaan. De wijkagent heeft een gesprek gehad met melder.
29-03-2022 om 10:50 uur, [a-straat] , bedreigingMelding dat [de zoon] bedreigingen heeft geuit naar de melder. [de zoon] zou in de ochtend van dan de woning te horen heeft gekregen dat hij de woning aan de [adres woning] uit moet. Hierna zou hij de melder bedreigd hebben.21-05-2022 om 21:10 uur, [a-straat] , ruzie/twistMelding dat [de zoon] ruzie zou hebben met zijn moeder en agressief zou zijn naar zijn moeder. De politie heeft beiden gesproken en er waren inderdaad woorden gevallen. Ze zouden het verder rustig houden.26-05-2022 om 23:11uur, [a-straat] , overlast persoonMelding dat [de zoon] aan het schreeuwen is en met een voorwerp op de prullenbak slaat. Dit gedrag zou sinds de ochtend gaande zijn. [de zoon] verklaarde de deur van de woning aan het repareren te zijn. Volgens moeder mocht [de zoon] gewoon in de woning zijn.11-06-2022 om 03:12 uur, [a-straat] , overlast persoonMelding dat [de zoon] de hele avond tekeer aan het gaan is tegen zijn moeder. Door melder gehoord dat [de zoon] tegen moeder heeft geroepen dat hij haar gaat vermoorden. Ter plaatse was [de zoon] niet aanwezig en volgens moeder was hij wel binnen geweest, maar zojuist ook weer weggegaan. Zijn moeder verklaarde dat [de zoon] tegen haar heeft geschreeuwd. De politie heeft [de zoon] op straat aangesproken. Hij verklaarde tegen politie dat dit niet waar was. [de zoon] heeft tijdens zijn gesprek met de politie naar zijn moeder geroepen dat zij niet met de politie moest praten. De politie heeft moeder uitgelegd dat het niet verstandig is om [de zoon] binnen te laten. Er is een rechtelijke uitspraak geweest dat [de zoon] niet in de woning mag zijn. Moeder verklaarde hiervan op de hoogte te zijn, maar dat zij hem moeilijk buiten de woning kan houden. Dit ook omdat hij nog sleutels van de woning zou hebben en binnenkomt wanneer hij dit wil.13-06-2022 om 23:15 uur, [a-straat] , overlast persoonMelding dat [de zoon] op straat aan het schreeuwen en schelden is. [de zoon] zou hebben gezegd dat hij zijn moeder wat aan zou doen. Ter plaatse gesproken met beiden. Beiden waren rustig. [de zoon] gaf aan dat hij gehackt was.16-06-2022 13:51 uur, [a-straat] , overlast persoonMelding dat [de zoon] regelmatig voor overlast zorgt door te schreeuwen en met deuren te slaan. De wijkagent heeft een gesprek gehad met melder.
2.15.
Op 29 juni 2022 meldt het Sociaal Wijkteam aan Ymere dat de zoon een kamer heeft gevonden die hij binnen twee weken kan betrekken en daarom wil stoppen met het traject bij Housing First.
2.16.
Diverse omwonenden hebben (op verzoek) in de periode mei tot juli 2022 een logboek bijgehouden. Hierin wordt veelvuldig melding gemaakt van schreeuwen en schelden door de zoon. Zo heeft een van de omwonenden het volgende opgetekend, waarbij de zoon wordt aangeduid met [de zoon] / [de zoon] :
15 juni
21:00 - 22:10
Schreeuwen in huis en voor de deur, er wordt gebonkt op de muren.
20 juni
21:00 - 22:50
Is binnen aan het schreeuwen, gaat achterelkaar door.
24 juni
18:10
Ramt de achterdeur dicht, zo hard dat onze ramen trillen en schreeuwt vervolgens in huis tegen zijn moeder
25 juni
09:00 - 14:00
Stampen, op de muren slaan, schreeuwen tegen zijn moeder, uitschelden, ze doet niks goed en kan niks. Het gaat echt aan een stuk door. Hij staat te schreeuwen dat iedereen hen het huis uit wil hebben en dat hij alles en iedereen het wel laat weten als dat gebeurt. In onze woning trilt het van m’n het gestamp, gebonk en het gegooi met deuren en ramen
26 juni
8:30 - 12:00
[de zoon] zet zo hard de muziek aan dat we er direct wakker van worden. Blijft vervolgens de hele ochtend aan staan.
28 juni
14:00 - 18:00
[de zoon] is de hele middag zijn scooter met kapotte uitlaat opnieuw aan het starten en laten lopen in de tuin. Door zijn kapotte uitlaat klinkt het geluid ontzettend hard en kan ik niet meer thuis werken/telefoneren
1 Juli
20:30 - 22:00
[de zoon] schreeuwt naar zijn moeder. Het klinkt erg dreigend en we bellen daarom de politie. Vervolgens rijdt hij hoogst waarschijnlijk zwaar onder invloed van drugs weg op zijn scooter
7 juli
20:40 – 20:50
[de zoon] schreeuwt in de achtertuin naar zijn moeder en scheld haar uit
12 juli
23:00 - 00:30
[de zoon] kraamt uit dat iemand de stoep heeft open gegraven en dat dat zijn moeder schuld is. Iemand was bij hem binnen geweest en dat kon door te graven. Hij heeft wel 20 keer tegen zijn moeder gezegd dat een domme gore, kankerhoer is en sprak daarbij ook meerdere keren uit dat hij haar zou vermoorden of iets aan zou doen. Om 12:03 schreeuwt hij nog harden en geeft hij zijn moeder een duw. Zijn moeder staat hard auw te roepen en hij blijft maar doorgaan met schreeuwen. Na enkele minuten vertrekt hij op zijn scooter, mega onder invloed lijkt mij door alles wat hij uit kraamde en de manier waarop hij kijkt en doet. De politie is gebeld na de duw en die is enkele minuten later te plaatse. [de zoon] is dan al weggereden. De politie heeft een tijd met zijn moeder staan praten en gingen daarna weer weg. 10 minuten na het weg gaan van de politie staat [de zoon] weer voor de deur en begint hij opnieuw te schreeuwen. (…) Dit alles vond plaats op de stoep voor de deur en het geschreeuw was zo hard dat ze het aan de overkant van de [a-straat] nog hoorde, dat is een flink stuk.
13 juli
13:30 - 13:45
[de zoon] staat te schreeuwen in huis. Zijn moeder toe alweer van alles niet goed.
16 juli
14:15
[de zoon] komt schreeuwend aan met zijn scooter en begint vrijwel direct zijn moeder uit te schelden voor kanker hoer en schreeuwt waarom ik hem niet kom helpen met de poortdeur. Ik zit op het balkon en hoor wat er gebeurt, dus sta op om te kijken of alles wel goed gaat. Zonder iets gezegd te hebben begint [de zoon] direct te schreeuwen wat een kanker buren heb ik toch, ik gooi jullie ramen in met een baksteen, ik woon hier al 40 jaar en ben helemaal klaar met jullie kanker gezeik. Ik loop wederom zonder iets te zeggen naar binnen en de politie staat niet veel later bij nummer [huisnummer woning] voor de deur.
2.17.
Op 3 september 2022 is de zoon door de politie aangehouden omdat hij [huurster] had geslagen. Naar aanleiding van die mishandeling is aan de zoon een gedragsaanwijzing gegeven. Daarbij is aan de zoon een tijdelijk gebiedsverbod opgelegd, onder meer inhoudende dat hij niet in de woning mag komen.
2.18.
Op 9 september 2022 meldt de politie aan het Sociaal Wijkteam dat zij de zoon heeft aangetroffen in de woning van [huurster] en hem hebben aangehouden voor overtreding van een contact-/locatieverbod op grond van art 184a van het Wetboek van Strafrecht.
3.De vordering
3.1.
Ymere vordert (samengevat) – na wijziging van eis – primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ook wil Ymere dat € 771,40 wordt betaald voor iedere maand dat [huurster] het gehuurde tot het moment van de ontruiming in gebruik houdt. Subsidiair vordert Ymere dat de kantonrechter [huurster] verbiedt om haar zoon nog in de woning toe te laten. Daarbij moet [huurster] Ymere gelegenheid bieden om de sloten van de woning te vervangen en ervoor zorgen dat haar zoon (ook niet tijdelijk) over de nieuwe sleutels kan beschikken. Houdt [huurster] zich hier niet aan, dan dient de huurovereenkomst alsnog te worden ontbonden en dient [huurster] het gehuurde te verlaten.
3.2.
Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat de zoon van [huurster] ernstige en structurele overlast veroorzaakt, zoals onder meer blijkt uit de bestuurlijke rapportages en de brieven die omwonenden aan de burgemeester van [woonplaats] hebben gestuurd. [huurster] is van de overlast op de hoogte en heeft daartegen geen maatregelen getroffen, ook niet na sommaties daartoe van Ymere. Daarmee handelt zij in strijd met artikel 9 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat zij als huurder ervoor moet zorgdragen dat degenen die bij haar verblijven geen overlast veroorzaken. Daarnaast gedraagt zij zich niet als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW. Ook handelt [huurster] in strijd met artikel 5:120 lid 2 BW en de artikelen 12 en 17 lid 1 van het Modelreglement van de VvE, aan welk reglement [huurster] rechtstreeks is verbonden op grond van artikel 6.6. van de huurovereenkomst, door zich niet aan de verplichting te houden geen overlast te veroorzaken. Ymere wijst erop dat zij als verhuurder jegens omwonenden -en niet alleen jegens haar andere huurders- alles dient te doen wat in haar vermogen ligt om de stoornis (de onrechtmatige toestand, veroorzaakt door de huurder) te beëindigen.
4.Het verweer
4.1.
BIS betwist de vordering. Zij voert aan dat Ymere voor de gestelde overlast onvoldoende objectief bewijs heeft geleverd. Er is sprake van anonieme verklaringen, waardoor [huurster] niet de mogelijkheid heeft om gemotiveerd verweer te voeren. Daarnaast is niet gebleken van structurele overlast: de overlast heeft zich in bepaalde periodes (kortdurend) voorgedaan. Ook is de overlast niet dusdanig ernstig dat deze zou moeten leiden tot ontruiming van de woning: de overlast lijkt voornamelijk te bestaan uit geluidsoverlast en het lopen van de zoon rondom de woningen van omwonenden en in de omgeving daarvan. Er lijkt nooit daadwerkelijk een voorval geweest te zijn waarbij de zoon geweld heeft gebruikt of agressief is geweest.
4.2.
Verder voert BIS aan dat de persoonlijke omstandigheden van [huurster] geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [huurster] is 84 jaar en woont al 31 jaar in de woning. Afgezet tegen de duur van het huurcontract is het aantal melding beperkt, terwijl ontbinding van de huurovereenkomst verstrekkende gevolgen voor [huurster] zal hebben. Zo heeft zij medische problemen die alleen maar erger zullen worden als zij de woning moet verlaten. Volgens BIS zijn ook minder verstrekkende opties mogelijk. Daarbij komt dat ontruiming geen oplossing is van het onderliggende probleem. [huurster] heeft op haar leeftijd niet altijd voldoende invloed op haar zoon en een groot deel van de overlast speelt zich buiten de woning af. Ook als [huurster] haar zoon de toegang zou ontzeggen, kan hij nog overlast veroorzaken. Bovendien is [huurster] op bepaalde punten in haar leven afhankelijk van de hulp van haar zoon. Hij ondersteunt haar op veel gebieden en regelt veel zaken voor haar.
5.De beoordeling
Toetsingskader
5.1.
Uit de wet en de huurvoorwaarden volgt dat [huurster] zich als goed huurder moet gedragen, wat ook betekent dat zij geen overlast voor omwonenden mag veroorzaken. In dit geval gaat het niet om overlast die [huurster] zelf veroorzaakt, maar om overlast door haar meerderjarige zoon. BIS heeft aangevoerd dat de overlast minder ernstig is dan Ymere doet voorkomen. Daarom moet eerst worden beoordeeld of het gedrag van haar zoon tot onrechtmatige overlast leidt. Indien dat het geval is, is de volgende vraag of [huurster] zich, in het licht van dat gedrag van haar zoon, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Daarbij zal de kantonrechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen het gedrag van haar zoon en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien [huurster] van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352).
Onrechtmatige overlast
5.2.
De kantonrechter is van oordeel dat Ymere voldoende heeft onderbouwd dat de zoon van [huurster] onacceptabele overlast veroorzaakt in en om het gehuurde. Vast staat dat in de afgelopen jaren meerdere omwonenden bij Ymere hebben geklaagd over overlast die zij hebben ervaren. Hun (veelal anonieme) klachten worden bevestigd door de bestuurlijke rapportages, waaruit blijkt dat in 2020 acht meldingen, in 2021 zeventien meldingen en in 2022 zes meldingen hebben plaatsgevonden. In de bestuurlijke rapportages staat niet alleen welke klacht aanleiding was voor het ter plaatse gaan van de politie, maar ook wat de politie daar zelf heeft geconstateerd. Ook uit de brieven van omwonenden aan de burgemeester volgt dat de overlast voor hen dermate belastend is dat hun woongenot daar ernstig onder lijdt. De omstandigheid dat de overlast ook meerdere malen is geconstateerd terwijl [huurster] zich niet in de woning maar op straat bevond, leidt niet tot een ander oordeel. De zoon komt nu juist naar de betreffende straat omdat zich daar de woning bevindt en hij daar toegang toe wil. Ook is niet gebleken dat de overlast recentelijk is verminderd. Een deel van de meldingen uit de laatste bestuurlijke rapportage dateert van na de uitspraak van de kantonrechter in kort geding. Ook uit de logboeken van diverse omwonenden blijkt dat de overlast in de maanden mei, juni en juli 2022 (onverminderd) is doorgegaan. Bovendien kan niet gezegd worden dat de overlast voornamelijk lijkt te bestaan uit ‘slechts’ geluidsoverlast. Het agressieve geschreeuw van de zoon vormt immers niet alleen geluidsoverlast maar is ook intimiderend en bedreigend. Voorstelbaar is dat dit voor grote onrust onder de omwonenden zorgt. Dat er nooit daadwerkelijk een voorval heeft plaatsgevonden waarbij de zoon geweld heeft gebruikt tegen omwonenden doet daaraan niet af.
Goed huurderschap [huurster]
Goed huurderschap [huurster]
5.3.
Niet in geschil is dat [huurster] op de hoogte was van het wangedrag van haar zoon. De vraag is of zij zich voldoende heeft ingespannen om hieraan een eind te maken door maatregelen te treffen die redelijkerwijs van haar mogen worden verwacht. Volgens Ymere heeft [huurster] dat niet gedaan door niet te voldoen aan de sommatie zoals vermeld in haar brief aan [huurster] d.d. 16 november 2021 en ook na de uitspraak in kort geding op 16 mei 2022 de zoon nog in het gehuurde te laten.
5.4.
Uit het in r.o. 5.1. aangehaalde arrest van Hoge Raad volgt dat [huurster] een inspanningsverplichting heeft de overlast door haar zoon te stoppen. De omstandigheid dat het voor [huurster] moeilijk is om haar zoon de deur te wijzen, terwijl hij geen ander onderdak heeft, kan niet voor rekening van Ymere - en alle omwonenden - komen. Vast staat dat [huurster] haar zoon niet (structureel) de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd. Evenmin is gebleken dat [huurster] hiertoe pogingen heeft ondernomen en/of daarvoor hulp heeft gezocht, terwijl dit een maatregel is die redelijkerwijs van [huurster] verlangd mocht worden. Daarmee staat de tekortkoming van [huurster] vast.
Ontbinding gerechtvaardigd?
5.5.
Iedere tekortkoming in de nakoming geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [huurster] heeft aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Zij wijst daarbij onder meer op de ernst van de tekortkoming en de enorme gevolgen die een ontruiming voor [huurster] zal hebben.
5.6.
De kantonrechter stelt vast dat het gaat om een bijzondere situatie. Het betreft hier een huurster van (inmiddels) 85 jaar met de nodige gezondheidsklachten. Daar komt bij dat zij niet zelf degene is die overlast veroorzaakt, maar haar zoon die kennelijk kampt met verslavingsproblematiek. De kantonrechter neemt aan dat het voor [huurster] niet eenvoudig is om haar zoon buiten de deur te houden. Dat neemt echter niet weg, dat – zoals hiervoor overwogen – het (structureel) weren van haar zoon uit de woning, zo nodig met inschakeling van hulpverlening en politie, wel een maatregel is die van [huurster] redelijkerwijs gevraagd mag worden. Dat [huurster] op bepaalde punten in haar leven afhankelijk zou zijn van de hulp van haar zoon, zoals BIS heeft aangevoerd, is niet onderbouwd. Ymere heeft in dit kader terecht opgemerkt dat [huurster] volop professionele hulp ontvangt van onder meer het Sociaal Wijkteam, de bewindvoerder, haar huisarts en huishoudelijke ondersteuning. Ook heeft BIS niet weersproken dat [huurster] nog zelf haar boodschappen doet. [huurster] heeft ter zitting bij de kantonrechter in kort geding ook de toezegging gedaan dat zij haar zoon niet meer in de woning zou toelaten en zo nodig de politie zou inschakelen. Deze toezegging was een belangrijke reden voor de kantonrechter in kort geding om de vordering tot ontruiming af te wijzen. Vast staat echter dat [huurster] ook na de uitspraak haar zoon weer heeft toegelaten tot de woning, hetgeen zij ook zelf ter zitting heeft erkend. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [huurster] zelf zodanig te kort is geschoten in haar verplichtingen als huurster dat ontbinding van de huur van het gehuurde in beginsel gerechtvaardigd is.
5.7.
Daarbij komt dat tegenover het (evidente) belang van [huurster] bij behoud van haar woning het belang van Ymere staat om ervoor te zorgen dat vanuit het gehuurde geen overlast voor omwonenden wordt veroorzaakt. Gelet op de ernst en de duur van die overlast dient het belang Ymere inmiddels in beginsel te prevaleren boven het belang van [huurster] .
5.8.
De kantonrechter is gelet op de bijzondere omstandigheden van dit geval echter van oordeel dat [huurster] nog een (aller)laatste kans dient te krijgen om de overlast te doen stoppen. De kantonrechter zal de ontbinding en ontruiming dan ook voorwaardelijk toewijzen. Wil [huurster] voorkomen dat zij de woning moet verlaten dan is het noodzakelijk dat zij er al het mogelijke aan zal doen om te voorkomen dat haar zoon de woning nog kan betreden. De door Ymere in haar subsidiaire vordering vermelde aan [huurster] op te leggen verplichtingen acht de kantonrechter daartoe passend en geboden. Dit betekent dat [huurster] in de woning mag blijven wonen op voorwaarde dat zij ervoor zorgt dat zij haar zoon niet meer in het gehuurde toelaat, Ymere gelegenheid biedt om de sloten van de woning te vervangen en voorkomt dat haar zoon (al dan niet tijdelijk) over de nieuwe sleutels kan beschikken. Als [huurster] echter haar medewerking niet verleent en/of blijkt dat de zoon toch weer in de woning komt en vandaaruit overlast veroorzaakt, zal de huurovereenkomst tussen Ymere en [huurster] worden ontbonden en zal [huurster] het gehuurde moeten ontruimen. Daarbij zal de kantonrechter wel bepalen dat Ymere [huurster] eerst schriftelijk op de hoogte moet stellen van haar constatering dat een van de geboden of verboden is overtreden, waarna [huurster] vier weken de tijd heeft om zelf tot ontruiming over te gaan.
Wie wordt veroordeeld?
5.9.
Ymere heeft de bewindvoerder van [huurster] gedagvaard en niet (ook) [huurster] in persoon. Dit is terecht, aangezien artikel 1:441 lid 1 BW bepaalt dat tijdens het bewind de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in- en buiten rechte vertegenwoordigt. Daarmee is BIS de formele procespartij. Formeel zal dan ook BIS in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] worden veroordeeld om de hiervoor genoemde geboden en verboden na te komen. Feitelijk is het echter [huurster] die deze geboden en verboden dient na te leven. Voor de leesbaarheid van de beslissing zal de kantonrechter ten aanzien van deze geboden en verboden daarom de formele procespartij aanduiden als [huurster] .
Proceskosten
Proceskosten
5.10.
De proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, komen voor rekening van BIS omdat zij ongelijk krijgt. De gevorderde explootkosten en de wettelijke rente over de proceskosten worden toegewezen op de wijze als hierna te melden.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
verbiedt [huurster] om haar zoon [de zoon] in de woning aan de [adres woning] te [woonplaats] toe te laten, hem daarin te ontvangen en/of te laten verblijven;
6.2.
gebiedt [huurster] om te gehengen en te gedogen dat Ymere de sloten van de deuren die toegang geven tot de woning aan de [adres woning] te [woonplaats] vervangt en gebiedt [huurster] om Ymere op haar eerste verzoek toegang te geven tot de woning om die sloten te vervangen;
6.3.
verbiedt [huurster] om, nadat de sloten van de deuren die toegang geven tot de woning aan de [adres woning] te [woonplaats] door Ymere zijn vervangen, de bij die nieuwe sloten behorende sleutels of kopieën daarvan af te geven aan haar zoon [de zoon] en/of aan derden die niet noodzakelijkerwijs over een sleutel dienen te beschikken (dus wel aan het Sociaal Wijkteam [locatie] en andere hulpverlenende instanties) of, al dan niet tijdelijk, aan [de zoon] en/of aan de hiervoor bedoelde derden ter beschikking te stellen;
en, voor het geval [huurster] handelt in strijd met één of beide hiervoor onder 6.1. en 6.3. genoemde verboden en/of de hiervoor onder 6.2. vermelde geboden:
6.4.
ontbindt de tussen [huurster] en Ymere bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres woning] te [woonplaats] met ingang van de dag volgend op die waarop Ymere schriftelijke mededeling aan [huurster] heeft gedaan dat zij in strijd heeft gehandeld met het onder 6.1. en/of het onder 6.3. genoemde verbod en/of de onder 6.2. genoemde geboden;
6.5.
beveelt BIS in hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] om binnen vier weken na ontbinding van de huurovereenkomst en betekening van dit vonnis, de woning aan [adres] te [woonplaats] met medeneming van al hetgeen van [huurster] is, te ontruimen, te verlaten en ontruimd te houden en ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen, met afgifte van de sleutels aan Ymere;
6.6.
veroordeelt BIS in hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] tot betaling van € 771,40 voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [huurster] na ontbinding van de huurovereenkomst de woonruimte aan de [adres woning] te [woonplaats] in gebruik houdt, tot aan het moment dat gedaagde die woonruimte heeft ontruimd en ter vrije beschikking van Ymere heeft gesteld.
en verder:
en verder:
6.7.
veroordeelt BIS in hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Ymere tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 131,18
griffierecht € 128,00
salaris gemachtigde € 498,00
nakosten € 124,00 voor zover daadwerkelijk nakosten worden gemaakt;
6.8.
veroordeelt BIS in hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] tot betaling van de explootkosten voor betekening van dit vonnis, onder de voorwaarde dat BIS in hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en de betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;
6.9.
veroordeelt BIS in hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, met ingang van 14 dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige voldoening van die kosten;
6.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.11.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter