ECLI:NL:RBNHO:2022:11157

• Datum uitspraak: 7 september 2022
• Publicatiedatum: 14 december 2022
• Zaaknummer: 9675283 CV EXPL 22-829
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Verzet
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over huurachterstand en ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 7 september 2022 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen [opposant 1 c.s.] en [geopposeerde]. De zaak betreft een huurovereenkomst voor een eengezinswoning die op 31 oktober 2018 is gesloten. [geopposeerde] heeft [opposant 1 c.s.] gedagvaard wegens huurachterstand en heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [opposant 1 c.s.] niet is verschenen op de eerste zitting, wat leidde tot een verstekvonnis op 29 december 2021. [opposant 1 c.s.] heeft vervolgens verzet aangetekend tegen dit vonnis, stellende dat de huurachterstand niet zo hoog was als door [geopposeerde] werd beweerd, en dat de huurprijs onterecht was verhoogd.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de huurprijs van € 700,- per maand was overeengekomen, en dat [geopposeerde] ten onrechte was uitgegaan van een hogere huurprijs. Dit leidde tot de conclusie dat de huurachterstand van [opposant 1 c.s.] niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. De kantonrechter heeft [geopposeerde] in de gelegenheid gesteld om een actuele berekening van de huurachterstand in te dienen, waarbij de huurprijs van € 700,- per maand als uitgangspunt wordt genomen. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling en de beslissing over de huurachterstand is uitgesteld.

De uitspraak benadrukt het belang van correcte huurprijsafspraken en de verplichtingen van verhuurders om huurachterstanden tijdig te melden bij de gemeente, zoals vereist door het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. De kantonrechter heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming afgewezen, maar heeft [geopposeerde] wel de mogelijkheid gegeven om de huurachterstand verder te onderbouwen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 9675283 CV EXPL 22-829

datum uitspraak: 7 september 2022

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER

inzake

[opposant 1] [opposant 2]

te [woonplaats]

opposanten

hierna te noemen [opposant 1 c.s.]

gemachtigde mr. R.P. Groot

tegen

[geopposeerde]

te [woonplaats]

geopposeerde

hierna te noemen [geopposeerde]

gemachtigde M.J. Tervoort (waarnemend deurwaarder)

1. De procedure

1.1.

[geopposeerde] heeft [opposant 1 c.s.] gedagvaard op 12 oktober 2021. [opposant 1 c.s.] is niet verschenen, waarna [opposant 1 c.s.] bij verstekvonnis van 29 december 2021 is veroordeeld.

1.2.

Bij dagvaarding van 14 februari 2022 is [opposant 1 c.s.] in verzet gekomen van dat verstekvonnis. Nadat de kantonrechter had beslist dat de zaak zich niet leent voor een comparitie van partijen na antwoord, heeft [geopposeerde] schriftelijk op de verzetdagvaarding gereageerd, waarna [opposant 1] nog een schriftelijke reactie heeft gegeven. Na daartoe verkregen toestemming heeft [geopposeerde] zich bij akte uitgelaten over de productie(s) bij de laatste reactie van [opposant 1 c.s.]

2. De feiten

De rechtsvoorganger van [geopposeerde] heeft bij schriftelijke huurovereenkomst van 31 oktober 2018 met ingang van 1 november 2018 aan [opposant 1 c.s.] verhuurd de eengezinswoning aan [adres] te [woonplaats] .

In artikel 4.4. van de huurovereenkomst staat:
Per betaalperiode van één maand bedraagt - de huurprijs € 700 Daar is met de hand bijgeschreven:
175,00 per week

[geopposeerde] is op 11 november 2020 eigenaar geworden van de woning en heeft daarmee ook de positie van verhuurder verkregen.

Bij brief van 3 mei 2021 heeft [geopposeerde] aan de heer [naam] op het adres van het gehuurde een aanmaning ter zake achterstallige huur gestuurd. Daarbij is de geadresseerde in de gelegenheid gesteld om binnen veertien dagen te betalen, bij gebreke waarvan incassokosten verschuldigd zouden worden.

3. Het geschil

3.1.

[geopposeerde] heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter:
1. de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden verklaart en [opposant 1 c.s.] veroordeelt tot ontruiming van de woonruimte;
2. [opposant 1] veroordeelt tot betaling van € 3.418,93 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2021 over de hoofdsom;
3. [opposant 2] veroordeelt tot betaling van € 2.989,63 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2021 over de hoofdsom;
4. [opposant 1 c.s.] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 179,20 per week, voor elke week of gedeelte van een week zolang [opposant 1 c.s.] de woning in gebruik houdt vanaf 8 oktober 2021 tot de dag van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid van iedere termijn;
5. [opposant 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[geopposeerde] heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat [opposant 1 c.s.] ondanks ingebrekestellingen heeft nagelaten de uit hoofde van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst verschuldigde huur tijdig en volledig te voldoen. De tekortkoming is zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en moet leiden tot ontruiming van het gehuurde.

3.3.

De kantonrechter heeft de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen en [opposant 1] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de nevenvorderingen.

3.4.

[opposant 1 c.s.] vordert, in de verzetdagvaarding, ontheffing van de veroordeling en afwijzing van de oorspronkelijke vordering. Daartoe voert [opposant 1 c.s.] aan dat [geopposeerde] een te hoog bedrag aan huur in rekening heeft gebracht. Daardoor lijkt de huurachterstand veel hoger dan deze in werkelijkheid is. De werkelijke huurachterstand rechtvaardigt niet de gevorderde ontbinding en ontruiming. Daarbij komt dat [geopposeerde] de huurachterstand niet heeft gemeld bij de gemeente, waartoe hij op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening wel was gehouden.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter zal eerst ingaan op de vraag of [opposant 1 c.s.] ontvankelijk is in zijn vordering in verzet. Volgens [geopposeerde] is dat niet het geval omdat [opposant 1 c.s.] in de verzetdagvaarding heeft nagelaten de gronden voor het verzet te noemen en deze pas bij conclusie van repliek in oppositie heeft aangevuld. Gelet op het vereiste van concentratie van verweer kan geen verzet op nader aan te voeren gronden worden ingesteld.

4.2.

[geopposeerde] voert terecht aan dat ondanks de korte verzettermijn verzet op nader aan te voeren gronden niet mogelijk is en dat alle verweren in de verzetdagvaarding moeten worden aangevoerd. Anders dan [geopposeerde] aanvoert, valt uit de verzetdagvaarding de essentie van het verweer echter wel op te maken. [opposant 1 c.s.] voert daarin immers aan dat de huurachterstand beperkt is en dat de hoogte daarvan de ontbinding niet rechtvaardigt. Ook betwist hij de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten, de wettelijke rente en de proceskosten. Daar komt bij dat de gemachtigde van [opposant 1 c.s.] buiten rechte contact heeft gehad met de gemachtigde van [geopposeerde] en bij e-mail van 8 februari 2022 nader heeft toegelicht waarom de huurachterstand volgens hem lager was dan [geopposeerde] beweerde. Toen [geopposeerde] op 23 maart 2022 zijn conclusie van antwoord in oppositie nam, was hij dus bekend met die verweren. Hij had daar gelet op het bepaalde in artikel 21 Rv en analoog aan artikel 111 Rv op in kunnen en moeten gaan. Ten slotte is van belang dat [geopposeerde] door de gang van zaken niet is benadeeld: hij heeft in zijn akte uitlating producties nog gereageerd op de nadere invulling van het verweer en die reactie zal in de beoordeling worden meegenomen.

4.3.

[opposant 1 c.s.] heeft voor het betoog dat de huurachterstand lager is dan door [geopposeerde] is aangegeven, twee gronden aangevoerd. Ten eerste voert [opposant 1 c.s.] aan dat een huurbedrag van € 700,- per maand, dus € 8.400,- per jaar, is overeengekomen. Weliswaar mocht [opposant 1 c.s.], omdat hij zijn salaris per week ontving, de huur in wekelijkse termijnen van € 175,- betalen, maar de huur bleef € 700,- per maand. In zijn berekening van de huurachterstand is [geopposeerde] echter uitgegaan van een huur van € 175,- per week over 52 weken, is € 9.100,- per jaar. Dat hogere bedrag zijn partijen volgens [opposant 1 c.s.] nooit overeengekomen. Volgens [geopposeerde] is dit wel mondeling overeengekomen en blijkt dat ook uit het door [opposant 1 c.s.] overgelegde betalingsoverzicht.

4.4.

Het betoog van [opposant 1 c.s.] slaagt. Uit de tekst van de huurovereenkomst volgt dat partijen een huur van € 700,- per maand (en dus € 8.400,- per jaar) zijn overeengekomen. Uit de bijgeschreven tekst
“175,00 per week” kan niet anders worden afgeleid dan dat [opposant 1 c.s.] het bedrag van € 700,- in vier wekelijkse termijnen van € 175,- mocht betalen. Als het betoog van [geopposeerde] juist zou zijn, dan valt niet te verklaren waarom in de overeenkomst het maandelijkse bedrag van € 700,- niet is aangepast. Betaling van € 175,- gedurende 52 weken leidt immers tot een aanzienlijk hoger jaarbedrag en dus ook tot een hoger maandbedrag. Dat partijen dat, zoals [geopposeerde] aanvoert, mondeling hebben afgesproken, ligt niet voor de hand. Zij hebben het bedrag van € 175,- per week in de overeenkomst opgenomen, zodat niet valt in te zien waarom zij het gewijzigde maandbedrag dan ook niet hebben opgenomen. Dat [opposant 1 c.s.] blijkens het door hem overgelegde overzicht in de periode van 13 november 2020 tot 1 april 2021 bijna wekelijks € 175,- heeft overgemaakt, kan ook niet tot een ander oordeel leiden. Daaruit blijkt alleen dat [opposant 1 c.s.] een onregelmatig betaalpatroon had en soms ook weer gemiste huur moest inlopen. Bij de berekening van de huurachterstand moet dan ook worden uitgegaan van een maandbedrag van € 700,-.

4.5.

Ten tweede heeft [opposant 1 c.s.] aangevoerd dat de huur van de woning in 2021 ten onrechte door [geopposeerde] is verhoogd. Omdat de huur € 700,- per maand bedroeg is volgens [opposant 1 c.s.] sprake van een huurwoning in de sociale sector. Voor dergelijke woningen was een verhoging van de huur in 2021 wettelijk niet toegestaan, zodat de huur in elk geval tot en met juni 2022 € 700,- per maand is gebleven. Volgens [geopposeerde] is tegen de geïndexeerde huurverhoging nooit bezwaar gemaakt.

4.6.

Ook dit betoog van [opposant 1 c.s.] slaagt. Toen de huurovereenkomst in 2018 werd gesloten lag de overeengekomen huurprijs onder de toen geldende liberalisatiegrens van € 710,68. Er is daarom sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte. Die huur mocht in 2021 niet worden verhoogd. Kennelijk heeft [geopposeerde] dat toch gedaan en moet zijn betoog dat [opposant 1 c.s.] daartegen geen bezwaar heeft gemaakt, aldus worden begrepen dat [opposant 1 c.s.] aan die hogere huur gebonden is. Dat betoog faalt. Uit artikel 7:253 BW volgt dat de huurder geacht wordt de voorgestelde verhoging te zijn overeengekomen als hij na ontvangst van een aangetekende brief van de verhuurder waarin deze de huurder nogmaals in kennis stelt van zijn voorstel om de huur te verhogen, niet binnen vier maanden een verzoek aan de huurcommissie heeft gestuurd. Gesteld noch gebleken is op welke wijze [geopposeerde] zijn aanvankelijke voorstel tot verhoging (of indexering) van de huur heeft gedaan, laat staan dat hij de vereiste herinneringsbrief heeft gestuurd. Vast staat wel dat [opposant 1 c.s.] de verhoogde huur op een enkele uitzondering na, niet heeft betaald en heef vastgehouden aan het oude bedrag, althans aan het maandbedrag van € 700,-. Gelet hierop geldt in elk geval tot 1 juli 2022 een huurprijs van € 700,- per maand.

4.7.

Het door [opposant 1 c.s.] overgelegde betaaloverzicht gaat uit van een huurprijs van € 700,- per maand en de kantonrechter zal in het navolgende dan ook daarvan uitgaan. Uit dat overzicht blijkt dat [opposant 1 c.s.] ten tijde van de oorspronkelijke dagvaarding een huurachterstand van € 2.662,- had, dus méér dan drie maanden huur, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Voordat het verstekvonnis werd gewezen had [opposant 1 c.s.] hierop een bedrag van € 1.400,- ingelopen, waardoor de huurachterstand minder was dan drie maanden huur en de ontbinding niet (zonder meer) gerechtvaardigd was. Partijen hebben naar aanleiding van het verstekvonnis een regeling getroffen in die zin dat [geopposeerde] na betaling van € 1.400,- de ontruiming van het gehuurde zou aanhouden, hetgeen ook is gebeurd. Volgens [geopposeerde] is nu nog steeds sprake van een hoge huurachterstand. Zijn eigen berekening is echter, zoals hiervoor overwogen, op onjuiste huurbedragen gebaseerd. En daar waar hij aanvoert dat de huurachterstand volgens de berekening van [opposant 1 c.s.] € 1.951,47 bedraagt, heeft hij daarin een bedrag van € 1.406,27 aan proces- en executiekosten, rente en buitengerechtelijke kosten opgenomen. Die kosten zijn gebaseerd op het verstekvonnis dat in de verzetprocedure nu juist door [opposant 1 c.s.] wordt aangevochten. De betreffende kosten kwalificeren bovendien niet als huurachterstand. [geopposeerde] heeft niet betwist dat hij heeft nagelaten de huurachterstand van [opposant 1 c.s.] bij de gemeente te melden, waartoe hij op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening wel gehouden was.

4.8.

De kantonrechter is van oordeel dat bij de hierboven weergegeven stand van zaken de tekortkoming van [opposant 1 c.s.] mede in het licht van het evidente woonbelang van [opposant 1 c.s.] de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Deze zal dan ook worden afgewezen. Dat geldt ook voor de gevorderde ontruiming van het gehuurde.

4.9.

Voor wat betreft de gevorderde huurachterstand geldt het volgende. Uit de door [opposant 1 c.s.] overgelegde berekening volgt dat hij per 28 mei 2022 in elk geval nog een bedrag van € 545,- verschuldigd was. [geopposeerde] heeft verder aangevoerd dat [opposant 1 c.s.] de huur over juni 2022 niet heeft betaald. [opposant 1 c.s.] heeft daarop nog niet kunnen reageren. [geopposeerde] heeft verder gevorderd dat [opposant 1 c.s.] wordt veroordeeld tot betaling van – kort gezegd - de lopende huur, maar onduidelijk is in hoeverre de huur over juli, augustus en september onbetaald is gebleven. [geopposeerde] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om bij akte een actuele berekening van de huurachterstand op basis van het uitgangspunt dat de huur € 700,- per maand bedraagt, in het geding te brengen. [opposant 1 c.s.] zal daarop bij akte mogen reageren,

waarbij hij betalingsbewijzen van huurtermijnen die volgens [geopposeerde] onbetaald zijn gebleven, over kan leggen.

4.10.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5. De beslissing.

De kantonrechter:

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 21 september 2022 te 10.00 uur voor het nemen van een akte door [geopposeerde] met het in r.o. 4.9. omschreven doel, waarna de zaak zal worden verwezen voor het nemen van een antwoordakte door [opposant 1] ;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.

Coll.