ECLI:NL:RBNHO:2022:11429

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/313567 / HA ZA 22-424 (NK)

Vonnis van 21 december 2022 (bij vervroeging)

in de zaak van

1.[eiser 1]

2.
[eiser 2]

beiden wonende te [plaats],

eisers

advocaat: mr. F. Riezebos

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2]

beiden wonende te [plaats]

gedaagden

advocaat mr. H.C. Koetzier

Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.

De zaak in het kort

Eisers hebben in september 2019 een woning van gedaagden gekocht, die in november 2019 aan hen is geleverd. De woning ligt naast een boerderij. Omdat eisers sinds 2020 ’s zomers overlast van vliegen ondervinden, zijn zij van mening dat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Zij vorderen primair schadevergoeding op grond van non-conformiteit, subsidiair gedeeltelijke ontbinding, en meer subsidiair wijziging danwel vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling. De rechtbank wijst de vorderingen af, omdat eisers pas 2,5 jaar na oplevering van de woning voor het eerst bij gedaagden hebben geklaagd. Ook nadat eisers in de zomer van 2021 van Rentokil de bevestiging hadden gekregen dat sprake was van een jaarlijks terugkerend probleem (herfst/clustervliegen) hebben zij nog negen maanden gewacht voordat zij zich bij gedaagden hebben beklaagd. Die termijn is, mede in het licht van de belangen van gedaagden, te lang.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 7 juli 2022;
de conclusie van antwoord;
tussenvonnis van 21 september 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
het bericht van 5 oktober 2022 van [eiser 1] c.s. met aanvullende producties 9 en 10;
het bericht van 17 november 2022 van [gedaagde 1] c.s. met aanvullende producties 8 tot en met 13;
de mondelinge behandeling van 29 november 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden, die zich in het dossier bevinden;
de pleitnotities van [eiser 1] c.s.;
de pleitnotities van [gedaagde 1] c.s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Feiten

2.1.

[eiser 1] c.s. hebben, na bezichtigingen, op 18 september 2019 een woning aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de Woning) gekocht van [gedaagde 1] c.s. De Woning ligt direct naast de boerderij van [betrokkene] (hierna: de Boerderij en de Boer) waar vee wordt gehouden.

2.2.

De Woning is op 14 november 2019 geleverd.

2.3.

In de koopovereenkomst staat in artikel 6: ‘
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt (…)De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Als: woonruimte en garage (…)’

2.4.

In de leveringsakte staat in artikel 2 en 4: ‘
Koper heeft het verkochte voor de levering mogen bezichtigen. Koper aanvaardt het verkochte in de huidige staat. Deze komt overeen met de staat van het verkochte zoals koper en verkoper zijn overeengekomen in de koopovereenkomst.

Verkopers zijn geen feiten of omstandigheden bekend zodanig dat hij de in de koopovereenkomst opgenomen garanties en verklaringen thans niet ongewijzigd zou hebben gegeven of afgelegd’

2.5.

In de zomer van 2021 hebben [eiser 1] c.s. Rentokil ingeschakeld, omdat zij last hadden van een grote hoeveelheid vliegen. Naar aanleiding van een inspectie heeft Rentokil op 29 juli 2021 geschreven:
‘(…) Tijdens de inspectie op de locatie is er een hoge activiteit van herfst/kluster vliegen aangetroffen. Eitjes worden voornamelijk afgezet in de bovenste laag van een mesthoop van vee zoals koeien en paarden. (…) De vliegen worden aangetrokken door transpiratie geuren van de mens en dieren. Hierdoor vormen de vliegen vaak een probleem bij vee waar de vliegen massaal kunnen worden aangetroffen. De activiteit is vanaf het voorjaar tot het najaar en de volwassen exemplaren zijn veelal te vinden op muren en luwe gedeeltes waar de zon op schijnt. In het naseizoen/winter trekken de vliegen massaal naar plekken om te overwinteren. (…). In het voorjaar (bij warmte) trekken de vliegen weer naar buiten m het proces van voortplanting verder door te zetten. (…). Het wegnemen van de ontwikkelingsbron (mest en/of vee) en het wegnemen van schuilplaatsen kan zorgdragen aan een oplossing van het probleem. Helaas is dit vaak niet mogelijk en dient er gekeken te worden naar andere alternatieven. (…)’

2.6.

Bij brief van 26 april 2022 aan [gedaagde 1] c.s. hebben [eiser 1] c.s. zich op het standpunt gesteld dat de Woning een verborgen gebrek heeft in de vorm van ernstige vliegenoverlast. Volgens [eiser 1] c.s. was het gebrek ten tijde van het sluiten van de koop al aanwezig en hadden [gedaagde 1] c.s. hen hierover moeten informeren.
[eiser 1] c.s. hebben [gedaagde 1] c.s aansprakelijk gesteld voor hun schade, die eruit bestaat dat de Woning bij verkoop een lagere verkoopwaarde zal hebben.

2.7.

In een e-mail van 19 mei 2022 hebben [gedaagde 1] c.s. aansprakelijkheid van de hand gewezen en betwist dat sprake is van een (verborgen) gebrek; volgens [gedaagde 1] c.s. was er in de periode vóór noch tijdens de levering van de Woning sprake van vliegenoverlast. Verder hebben [gedaagde 1] c.s. aangegeven dat [eiser 1] c.s. (veel) te laat hebben geklaagd.

2.8.

Bij e-mail van 25 mei 2022 hebben [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. geconfronteerd met een klacht die [gedaagde 1] c.s. in juli 2018 bij de Omgevingsdienst van de gemeente hadden ingediend en die als volgt luidt: ‘
Graag wil ik uw aandacht vragen voor mijn en onze woonsituatie in onze straat buurt. We wonen naast een zeer verouderde boerderij die voor veel overlast bezorgt. Jaarlijks zitten wij in een heuse vliegenplaag. Zo erg dat we vaak niet eens even lekker in de tuin kunnen zitten. Daarbij geven deze vliegen ontzettend veel overlast en viezigheid en poep overal. Ook hebben wij veel last van de stank die vrij komt vanuit de mestput vlak achter onze huizen. (…). De boerderij houdt nergens rekening mee en hun mesthoop ligt dan ook veel te dichtbij de bewoonde wereld. Dit is echt een noodkreet voor overlast en de gemeente heeft ons verzocht deze klacht bij u neer te leggen. Ook zijn alle schuurtjes voorzien van asbest. Alles bij elkaar de stank de vliegen het ongedierte en hygiëne maakt het bijna onbewoonbaar. (…)’

2.9.

Op 10 juni 2022 hebben [gedaagde 1] c.s. [eiser 1] c.s. geschreven dat zij in het bericht van 25 mei 2022 geen aanleiding zagn aansprakelijkheid te erkennen. Volgens [gedaagde 1] c.s. was de klacht uit 2018 ingegeven door overlast die zij destijds ondervonden van een mesthoop van de Boerderij, welke mesthoop vlak achter het perceel van de Woning lag. Na verplaatsing van de mesthoop in de zomer van 2018 hadden [gedaagde 1] c.s. geen vliegenoverlast meer.

2.10.

In een brief van 21 augustus 2018 van de Omgevingsdienst staat dat de Omgevingsdienst tijdens een bezoek aan de Boerderij heeft geconstateerd dat de mesthoop naar de originele locatie is verplaatst, waarmee de situatie aan de gestelde eisen voldoet. In een e-mail van 28 juli 2022 staat dat in juli 2018 een klacht over de Boerderij is ingediend bij de Omgevingsdienst. Toen is geen overlast geconstateerd en ook bij de laatste controle op de Boerderij in 2021 was alles in orde. In de e-mail van 5 augustus 2022 van de Omgevingsdienst staat dat er na 2018 geen meldingen van overlast meer bekend zijn bij de Omgevingsdienst.

2.11.

In een gezamenlijke verklaring van de bewoners van Dorpsstraat 655, 665 en 667 en 673 staat dat er al jarenlang veel vliegenoverlast is in de zomermaanden. In zeven verklaringen van vrienden/familie van [eiser 1] c.s. staat dat de betreffende personen bij bezoeken aan [eiser 1] c.s. vliegenoverlast hebben geconstateerd.

2.12.

In een verklaring van de bewoners van Dorpsstraat 663 staat dat de vliegenoverlast na het verwijderen van de mesthoop niet meer van toepassing was. In een verklaring van de bewoners van [adres 2] staat dat geen sprake is van vliegenoverlast. In vier verklaringen van vrienden/familie van [gedaagde 1] c.s. staat dat de betreffende personen bij bezoeken aan [gedaagde 1] c.s. nooit vliegenoverlast hebben geconstateerd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser 1] c.s. vorderen dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair: voor recht verklaart dat [gedaagde 1] c.s. zijn tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de Woning en dat [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk een vervangende schadevergoeding van € 175.000,- aan [eiser 1] c.s. verschuldigd zijn;

subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, in die zin dat de door [eiser 1] c.s. aan [gedaagde 1] c.s. verschuldigde koopsom wordt verminderd met de door [eiser 1] c.s. geleden schade van € 175.000,-;

meer subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt op grond van artikel 6:228 in verbinding met 6:230 lid 2 BW of de koopovereenkomst gedeeltelijk vernietigt, in die zin dat de door [eiser 1] c.s. aan [gedaagde 1] c.s. verschuldigde koopsom wordt verminderd met de door [eiser 1] c.s. geleden schade van € 175.000,-;

in alle gevallen: [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 175.000,- vermeerderd met wettelijke (handels)rente en de proceskosten, vermeerderd met rente en nakosten.

3.2.

[gedaagde 1] c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser 1] c.s. hebben primair gesteld dat de Woning niet over de eigenschappen beschikt die aanwezig dienen te zijn voor een normaal gebruik als woning, hetgeen zij gelet op het bepaalde in artikel 7:17 BW wel mochten verwachten. Door de vele vliegen die zich elke jaar in de zomermaanden (van juni tot en met september) in en rond de Woning ophouden, is in de tuin zitten onmogelijk en is van een rustig woongenot geen sprake. Uit de klacht van [gedaagde 1] c.s. van juli 2018 blijkt dat het gebrek ten tijde van de koop al bestond en dat [gedaagde 1] c.s. hiervan ook op de hoogte waren. Desondanks hebben [gedaagde 1] c.s. hiervan geen mededeling gedaan aan [eiser 1] c.s. Gelet hierop zijn [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekort geschoten jegens [eiser 1] c.s. en zijn zij daarom aansprakelijk voor de schade. De tekortkoming rechtvaardigt (subsidiair) ook een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, althans (meer subsidiair) een wijziging/vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling nu [gedaagde 1] c.s. de vliegenoverlast (opzettelijk) hebben verzwegen. Als [eiser 1] c.s. bij de koop over de vliegenplaag waren geïnformeerd, dan hadden zij de Woning nooit (en zeker niet voor dezelfde koopprijs) gekocht.

4.2.

Het primaire verweer van [gedaagde 1] c.s. is dat [eiser 1] c.s. veel te laat hebben geklaagd, waardoor zijn hun rechten op grond van non-conforme koop of dwaling niet meer kunnen uitoefenen. [gedaagde 1] c.s. betwisten verder dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW, omdat de woning ten tijde van de levering alle eigenschappen bezat die [eiser 1] c.s. mochten verwachten. [gedaagde 1] c.s. hebben geen vliegenoverlast ervaren toen zij er woonden, althans niet in de mate die [eiser 1] c.s. thans zeggen te ervaren. [gedaagde 1] c.s. hebben alleen in 2018 last van vliegen gehad, maar dat probleem was verholpen toen de Boer zijn mesthoop in de zomer van 2018 had verplaatst. Op [gedaagde 1] c.s. rust niet de plicht melding te maken van niet-bestaande vliegenoverlast.
Voor zover er al sprake zou zijn van meer vliegen dan gebruikelijk, dan geldt dat dit normaal is voor een woning in een agrarische omgeving. [eiser 1] c.s. waren hiermee bekend, omdat [eiser 1] zelf ook in zo’n omgeving is opgegroeid.

Verder heeft [gedaagde 1] [eiser 1] tijdens de bezichtiging desgevraagd verteld dat er door de naastgelegen boerderij meer vliegen zijn dan bij een woning in een woonwijk. [eiser 1] c.s. hebben vervolgens nagelaten zelf onderzoek te doen. Ten slotte hebben [gedaagde 1] c.s. de hoogte van het door [eiser 1] c.s. gestelde schadebedrag betwist.

Beroep van [gedaagde 1] c.s. op schending klachtplicht slaagt

4.3.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde 1] c.s. is dat [eiser 1] c.s. te laat hebben geklaagd en dat zij hierdoor zijn benadeeld, omdat het door het lange tijdsverloop haast onmogelijk is geworden nog actie te ondernemen en/of de oorzaak van de vliegenplaag te achterhalen.

4.4.

Als hetgeen is afgeleverd niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, kan de koper daar geen beroep meer op doen als hij de verkoper daarover niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, heeft geïnformeerd (zie artikel 7:23 lid 1 BW). Deze bepaling strekt primair tot bescherming van de belangen van de verkoper. De verkoper moet erop kunnen rekenen dat de koper met bekwame spoed onderzoekt of de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt en, indien dit niet het geval blijkt te zijn, dit eveneens met bekwame spoed aan de verkoper meedeelt. De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, moet worden beantwoord met inachtneming van alle betrokken belangen en alle relevante omstandigheden. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend. Van belang is ook of de verkoper nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de koper heeft geklaagd. De klachtplicht geldt overigens ook indien de koper zich beroept op dwaling.

4.5.

De rechtbank is met [gedaagde 1] c.s. van oordeel dat [eiser 1] c.s. niet binnen bekwame termijn, zoals bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW, hebben geklaagd over de non-conformiteit van de Woning. Daarbij is in ogenschouw genomen dat [eiser 1] c.s. voor het eerst bij brief van 26 april 2022 (zie onderdeel 2.6 van dit vonnis), dus bijna 2,5 jaar na levering van de Woning, hebben geklaagd. Nog daargelaten dat de aard en omvang van het probleem [eiser 1] c.s. in de zomer van 2020 al duidelijk had kunnen zijn, was dat in elk geval zo in de zomer van 2021. Toen wisten [eiser 1] c.s. immers dat sprake was van een terugkerend probleem, zoals ook is bevestigd in het rapport van Rentokil van 29 juli 2021. Op dat moment is de klachttermijn gaan lopen en hadden [eiser 1] c.s. – binnen bekwame tijd – moeten klagen. De rechtbank ziet niet in waarom [eiser 1] c.s. daarmee na ontvangst van dit rapport, nog bijna negen maanden hebben gewacht. Dat [gedaagde 1] c.s. bij de verkoop bewust over het vliegenprobleem zouden hebben gezwegen, zoals door [eiser 1] c.s. is gesteld (maar door [gedaagde 1] c.s. gemotiveerd is betwist) doet hieraan niet af. [eiser 1] c.s. waren immers in elk geval in de zomer van 2021 met het probleem bekend en hadden dat toen kunnen en moeten melden.

4.6.

[eiser 1] c.s. hebben toegelicht dat zij na het rapport van Rentokil eerst zelf hebben geprobeerd het probleem (in overleg met de Boer) op te lossen. Verder stellen zij nog onderzoek te hebben verricht door bij buren na te vragen of de vliegenoverlast al een langer bestaand probleem is. Nog daargelaten dat niet valt in te zien waarom deze activiteiten een periode van negen maanden in beslag moeten nemen, laat dat onverlet dat [eiser 1] c.s. eind juli 2021 al met de vliegenproblematiek bekend waren waardoor de klachttermijn op dat moment is gaan lopen. De ter zitting door [eiser 1] c.s. naar voren gebrachte omstandigheid dat zij er (pas) in het voorjaar van 2021 achter kwamen dat zij de vliegenplaag bij verkoop van de Woning zullen moeten melden, kan er ook niet toe leiden dat de klachttermijn op een later moment is gaan lopen. Bepalend is het moment waarop [eiser 1] c.s. met de overlast bekend waren.

4.7.

De rechtbank komt na afweging van alle betrokken belangen tot de conclusie dat het tijdsverloop tussen het moment waarop [eiser 1] c.s. met de vliegenplaag bekend waren en het moment waarop zij bij [gedaagde 1] c.s. hebben geklaagd, te lang is geweest om nog als een kennisgeving binnen bekwame tijd te kunnen worden aangemerkt. De rechtbank zal daarom de primaire vordering van [eiser 1] c.s. afwijzen.

4.8.

Gelet op het voorgaande worden ook de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen afgewezen. Het onbenut verstrijken van de in artikel 7:23 lid 1 BW bedoelde termijn staat ook in de weg aan een vordering op grond van ontbinding (artikel 6:265 BW) en dwaling (artikel 6:228 BW), aangezien deze vorderingen eveneens zijn gebaseerd op de door [eiser 1] c.s. ingenomen stelling dat de Woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.^[1]

4.9.

Overigens zouden de vorderingen van [eiser 1] c.s. ook zijn gestrand indien het beroep op de klachtplicht niet was gehonoreerd. Voor toewijzing van de vorderingen is niet alleen vereist dat sprake is van een gebrek, maar ook dat dit gebrek ten tijde van de levering in 2019 (althans, in de zomer daarvóór) aanwezig was. De rechtbank is van oordeel dat dit onvoldoende is komen vast te staan.

4.10.

[eiser 1] c.s. hebben weliswaar verwezen naar de klacht van [gedaagde 1] c.s. van juli 2018 (zie 2.8). Maar [gedaagde 1] c.s. hebben daar tegenin gebracht dat die klacht was aangedikt om de gemeente tot actie te dwingen én dat zij, nadat de mesthoop in de zomer van 2018 was verplaatst, geen vliegenoverlast meer hebben gehad. Ter onderbouwing hiervan hebben [gedaagde 1] c.s. verwezen naar (i) correspondentie van de Omgevingsdienst, waaruit blijkt dat de mesthoop in de zomer van 2018 is verplaatst en er sinds juli 2018 geen klachten meer zijn ontvangen en (ii) naar verklaringen van twee buurtbewoners die bevestigen dat er geen sprake (meer) is van vliegenoverlast (zie 2.10 en 2.12). De rechtbank neemt verder in ogenschouw dat [eiser 1] c.s. ter zitting hebben verklaard dat zij bij bezichtiging van de woning geen vliegenplaag hebben waargenomen. Dat is opmerkelijk, omdat de bezichtigingen – gelet op het tekenen van de koopovereenkomst op 18 september 2019 - in de eerste helft van september 2019 (moeten) hebben plaatsgevonden (hetgeen [eiser 1] c.s. ter zitting hebben bevestigd) en [eiser 1] c.s. ter zitting hebben toegelicht dat de vliegenoverlast jaarlijks pas eind september afzwakt. Tot slot hebben [gedaagde 1] c.s. naar voren gebracht dat het aantal vliegen (mogelijk) is verergerd door aanpassingen die [eiser 1] c.s. na 2019 aan de woning/tuin/omheining hebben aangebracht, waardoor een goede doortocht wordt belemmerd.

4.11.

Gelet op deze gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] c.s. had het op de weg van [eiser 1] c.s. gelegen hun stelling dat de vliegenplaag ten tijde van de oplevering aanwezig was, nader te onderbouwen. Dat is niet gebeurd. [eiser 1] c.s. hebben weliswaar verklaringen van buren en bekenden overgelegd, waarin wordt bevestigd dat al jarenlang sprake is van vliegenoverlast (r.o 2.11). Maar daar tegenover staan de door [gedaagde 1] c.s. ingebrachte verklaringen waarin door andere buurtbewoners en bekenden van [gedaagde 1] c.s. het tegenovergestelde wordt verklaard (r.o 2.12). Daarbij komt dat ter zitting is gebleken dat de door [eiser 1] c.s. ingebrachte verklaring van buurtbewoners is opgesteld ten behoeve van een actie richting de gemeente. De waarde van die verklaring is daardoor beperkt; niet uitgesloten kan immers worden dat die klachten sterker zijn aangezet om de gemeente tot handelen te bewegen.

4.12.

Gelet op al het voorgaande kan niet worden vastgesteld dat de Woning ten tijde van de levering non-conform was. Het beroep op dwaling slaagt gelet op het voorgaande evenmin. Omdat niet is komen vast te staan dat de vliegenoverlast (nog) een probleem was ten tijde van de verkoop en levering, kan ook niet worden gezegd dat [eiser 1] c.s. hebben gedwaald, althans ziet de dwaling op een toekomstige omstandigheid. Daarbij komt dat [gedaagde 1] c.s. er na de verplaatsing van de mesthoop in 2018 en hun ervaringen in 2019 op mochten vertrouwen dat de vliegenoverlast weg was (zie r.o. 4.10). Daarom kan niet worden gezegd dat [gedaagde 1] c.s. informatie hebben achtergehouden die zij bij de verkoop hadden moeten melden.

Proceskosten

4.13.

De conclusie is dus dat de vorderingen worden afgewezen. Wat betreft de proceskosten sluit de rechtbank aan bij het liquidatietarief. Dit betekent dat [eiser 1] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten zal worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht 2.277,00

- salaris advocaat 3.540,00 (2 punten × tarief € 1.770,00)

Totaal € 5.817,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. begroot op € 5.817,00;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De rechtbank