ECLI:NL:RBNHO:2022:11756

• Datum uitspraak: 14 april 2022
• Publicatiedatum: 27 december 2022
• Zaaknummer: 6668609
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: A.H. Schotman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot betaling van achterstallige huur en ontbinding van huurovereenkomst tussen Gemeente Zaanstad en Azteq B.V.

In deze zaak vordert de Gemeente Zaanstad van Azteq B.V. betaling van achterstallige huur over de jaren 2013 tot en met 2021, alsook ontbinding van de huurovereenkomst betreffende een perceel grond. De procedure is voortgevloeid uit een eerdere vaststellingsovereenkomst uit 2005, waarin afspraken zijn gemaakt over de verkoop van grond aan Jordan Carwash, de voorganger van Azteq. De Gemeente heeft Azteq in 2017 gedagvaard voor betaling van huur, wat leidde tot een reeks juridische procedures. In een eerdere uitspraak van 22 september 2021 heeft de kantonrechter de overeenkomst van 12 januari 2005 ontbonden en Azteq veroordeeld tot betaling van een aanzienlijk bedrag aan de Gemeente. Azteq heeft zich in deze procedure verweerd met stellingen over eerdere uitspraken en een vermeend recht op opschorting van huurbetalingen. De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat de vorderingen van de Gemeente toewijsbaar zijn, en dat Azteq de huurverplichtingen niet heeft nagekomen. De kantonrechter heeft Azteq veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur en de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken, met de bepaling dat Azteq het perceel grond moet ontruimen. De proceskosten worden door beide partijen zelf gedragen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 6668609 \ CV EXPL 18-655

Uitspraakdatum: 14 april 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Zaanstad

gevestigd te Zaandam

eiseres

verder te noemen: de Gemeente

gemachtigde: mr. M.W. Langhout

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Azteq B.V.

gevestigd te Zaandam

gedaagde

verder te noemen: Azteq

gemachtigde: mr. S. Hartog

1. Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis d.d. 22 september 2021 met de daarin genoemde stukken;
- de akte na vonnis zijdens de Gemeente binnengekomen op 10 december 2021 met producties 16 tot en met 19, waarbij de Gemeente haar eis heeft vermeerderd;
- de antwoordakte zijdens Azteq binnengekomen op 18 februari 2022 met productie A.

2. De voorgeschiedenis

2.1.

Op 12 januari 2005 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin in artikel 3.4 staat:
De gemeente zal de voor de geplande nieuwbouw van Jordan Carwash benodigde grond, aan Jordan Carwash verkopen tegen een grondprijs ter hoogte van 648,2 voor € 60,-- per m2 en 723 m2 voor € 100,-- per m2 exclusief BTW. Deze grond wordt na het verlenen van de bouwvergunning overgedragen.

2.2.

In 2015 heeft De Gemeente Azteq (die voorheen handelende onder de naam Jordan Carwash) in rechte betrokken waarbij zij heeft gevorderd dat de kantonrechter Jordan Carwash veroordeelt tot betaling van € 3.886,26 aan huur van het perceel voor de jaren 2013, 2014 en 2015 en tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. In haar vonnis d.d. 24 december 2015 heeft de kantonrechter in r.o. 5.2 het volgende geoordeeld:

5.2.

De kantonrechter is van oordeel dat Jordan Carwash zich ter zake de verplichting tot betaling van de huur voor het perceel vanaf 2020 bevoegd op opschorting beroept. Op grond van de vaststellingsovereenkomst is Gemeente Zaanstad gehouden 648 m2 (voor een bedrag van € 60,00 per m2) en 723 m2 (voor een bedrag van € 100,00 per m2) aan Jordan Carwash te verkopen. Met de in de koopovereenkomst vermelde koop van circa 850 m2 (voor een prijs van € 100,00 per m2) voldoet Gemeente Zaanstad niet aan deze verplichting. Nu Jordan Carwash een opschortingsrecht toekomt is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichting tot betaling aan de zijde van Jordan Carwash, zodat de vordering van Gemeente Zaanstad zal worden afgewezen.

2.3.

De Gemeente heeft Azteq op 9 januari 2017 gedagvaard bij de rechtbank Noord-Holland, afdeling privaatrecht, locatie Haarlem en daarbij (onder meer) gevorderd dat Azteq wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 6.545,58 (vermeerderd met de wettelijke rente) aan achterstallige huur. In haar vonnis d.d. 21 februari 2018 heeft de rechtbank de zaak met betrekking tot deze huurvordering van de Gemeente op Azteq verwezen naar de sectie kanton (de onderhavige huurzaak). Na een comparitie van partijen op 6 maart 2018, conclusie van antwoord zijdens Azteq op 19 april 2018, antwoordakte tevens vermeerdering eis zijdens de Gemeente op 31 mei 2018 en antwoordakte zijdens Azteq op 5 juli 2018 heeft de rechtbank, sector civiel, in haar vonnis d.d. 30 januari 2019 de handelszaak voor zes maanden aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen alsnog uitvoering te geven aan de tussen hen gesloten vaststellingsovereenkomst. Nadat partijen er niet uitgekomen zijn, is de handelszaak weer op de rol gezet waarna de Gemeente in die zaak op 26 maart 2020 een akte heeft genomen.

2.4.

In de huurzaak heeft Azteq op de rol van 6 augustus 2020 een antwoordakte genomen waarna de Gemeente bezwaar heeft gemaakt tegen de inhoud van de antwoordakte.

2.5.

Op 3 februari 2021 heeft de rechtbank, sector civiel, tussenvonnis gewezen waarbij de handelszaak is verwezen naar 28 april 2021 voor het nemen van een akte omtrent voortprocederen. Hierna heeft Azteq per akte d.d. 23 juni 2021 gereageerd waarna De Gemeente per akte d.d. 21 juli 2021 heeft gereageerd. Op 22 september 2021 heeft de rechtbank, sector civiel, eindvonnis gewezen en het volgende beslist:

in conventie 6.1 ontbindt de overeenkomst van 12 januari 2005 tussen de gemeente en Azteq,

6.2

veroordeelt Azteq om aan de gemeente te betalen een bedrag van: € 150.000,00 € 367.458,95 € 3.612,29 € 521.071,24 (vijfhonderdéénentwintig duizendéénenzeventig euro en vierentwintig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW daarover met ingang van 9 januari 2017 tot de dag van volledige betaling,

6.3

veroordeelt Azteq in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 16.852,37, te vermeerderen met de wettelijek rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.4

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie wijst de vorderingen af, (…)

3. De vordering

3.1.

De Gemeente vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter:
a. Azteq veroordeelt om aan De Gemeente te voldoen de achterstallige huur over de jaren 2013 tot en met 2021, ad totaal € 12.100,92 en te vermeerderen met een bedrag ad € 1.430,90 per jaar waarin Azteq het gehuurde vanaf 1 januari 2022 nog in gebruik heeft (gehad) of nog in gebruik mocht hebben;
b. Azteq veroordeelt om aan De Gemeente te voldoen de wettelijke rente over de achterstallige huurtermijnen, zulks te berekenen vanaf de dag dat een termijn aan De Gemeente verschuldigd is geworden tot aan de dag der algehele voldoening van een zo een termijn;
c. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de strook grond (circa 177 m2) gelegen naast de [adres], voorheen kadastraal bekend als [aanduiding], thans bekend als [aanduiding] ontbindt, tenzij Azteq binnen een termijn van een maand na betekening van dit vonnis voor betaling van de volledige huurachterstand (inclusief rente en kosten) zorgdraagt,
d. Azteq veroordeelt om het bij haar in gebruik zijnde perceel grond (gelegen naast de [adres], voorheen kadastraal bekend als [aanduiding], thans bekend als [aanduiding]) uiterlijk binnen twee weken nadat de huurovereenkomst door ontbinding is geëindigd met het hare en de haren te verlaten en te ontruimen en ter vrije beschikking aan De Gemeente te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te laten;
e. Azteq veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten en de betekeningskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4. Het geschil

4.1.

In de huurzaak heeft Azteq zich verweerd met drie stellingen. De eerste stelling is dat over de huurvordering reeds is beslist door de rechtbank. Azteq doet een beroep op het beginsel ‘ne bis in idem’ en stelt dat het vonnis d.d. 24 december 2015 gezag van gewijsde heeft. De tweede stelling is dat De Gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de tussen partijen op 12 januari 2015 gesloten vaststellingsovereenkomst waardoor Azteq bevoegd zou zijn tot opschorting van haar huurbetalingsverplichtingen jegens De Gemeente. Ten derde stelt Azteq dat met De Gemeente de mondelinge afspraak is gemaakt dat Azteq geen huur meer hoefde te betalen.

4.2.

Aztec heeft zich in haar laatste akte ook nog beroepen op een zelfstandig recht van koop.

4.3.

De Gemeente betwist de stellingen van Azteq.

5. De beoordeling

Zelfstandig kooprecht

5.1.

In het midden kan blijven of er een zelfstandig kooprecht is, nu Azteq ter zake geen vordering heeft ingesteld. Toewijzing van de in dit geding ingestelde vorderingen is niet onverenigbaar met het gegeven dat Azteq een koopwens heeft. De gedachte dat het honoreren van die koopwens tot gevolg heeft dat de huur vanaf 1995 onverschuldigd betaald is, wordt niet onderschreven.

Opschorting

5.2.

Azteq betoogt dat in de hiervoor geciteerde uitspraak van 24 december 2015 door de kantonrechter een inhoudelijk oordeel is gegeven omtrent de verplichting ter zake van de levering van de gronden. Nu De Gemeente de gronden niet conform dat oordeel heeft geleverd, duurt de bevoegdheid van Azteq tot opschorting van de betalingsverplichting tot op heden voort.

5.3.

Dit verweer faalt. De kantonrechter heeft niet beslist op een vordering om bindende uitspraken te doen over de inhoud van de vaststellingsovereenkomst, om de eenvoudige reden dat die vordering niet was ingesteld. Als die wel zou zijn ingesteld had de kantonrechter zich op dat punt ook onbevoegd moeten verklaren. Reeds hierom kan op deze grond geen opschorting worden gebaseerd. Daar komt bij dat over de inhoud van Azteqs leveringsverplichting in de handelszaak uitvoerig is geprocedeerd en dat Azteq daarin een veelheid van standpunten heeft ingenomen, maar niet het standpunt dat 723 m2 conform het vonnis van de kantonrechter moet(en) worden geleverd.

5.4.

De rechtsverhouding tussen partijen wordt op dit moment vooral bepaald door het door de rechtbank gewezen eindvonnis in de handelszaak. In een eerder vonnis in die zaak is overwogen dat de partijen op basis van de vaststellingsovereenkomst verder dienden te onderhandelen. Dat is gebeurd. Partijen hebben elkaar daarin niet gevonden. De rechtbank heeft geoordeeld dat het laatste aanbod van De Gemeente conform de vaststellingsovereenkomst luidde, en heeft Azteq de ruimte geboden om dat aanbod formeel te accepteren. Nadat Azteq dat niet had gedaan, heeft de rechtbank in haar laatste vonnis d.d. 22 december 2021 in r.o. 5.14 geoordeeld dat er voldoende grond is de vaststellingsovereenkomst te ontbinden en die ontbinding uitgesproken.

5.5.

Azteq beroept zich er nu op dat er een feitelijke misslag in dit eindvonnis is geslopen omdat de rechtbank geen kennis geen genomen van de akte die Azteq op 6 augustus 2021
in de onderhavige procedure heeft ingediend. Dit betoog faalt evenzeer. De feitelijke basis van een vonnis kan gebrekkig zijn doordat de rechter de inhoud van een akte niet heeft meegenomen die in een andere procedure is ingediend, als die akte nieuwe feiten bevat, die aan de rechter die het vonnis heeft gewezen niet ter kennis konden worden gebracht en die, als hij ze had gekend, onmiskenbaar tot een andere beslissing zouden hebben geleid. In dit geval betreft het echter feiten die zich in een ver verleden hebben afgespeeld (1997 en van 2003 tot en met 2005) en verwijzing naar stukken die Azteq ook reeds lang bekend waren. Indien deze feiten in de rechtbankprocedure al niet ter kennis van de rechter zijn gebracht (de kantonrechter verwijst naar r.o. 4.2 van het vonnis d.d. 22 september 2021) dan had dat ruimschoots gekund. Azteq heeft in de rechtbankprocedure immers op 23 juni 2021 nog een akte genomen, waarbij nieuwe producties in het geding zijn gebracht.

5.6.

Kortom, voor zover de grond voor opschorting bestaat in het niet overeenkomstig de vaststellingsovereenkomst aanbieden van grond, is deze met ontbinding van die overeenkomst vervallen.

5.7.

De conclusie is dat alle weren falen. De kantonrechter zal de vordering van de Gemeente toewijzen, met dien verstande dat de rente slechts zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis, nu de Gemeente na het opschortingsvonnis in deze procedure niet verder op incasso heeft aangedrongen.

5.8.

Gelet op het verloop van het geding en de samenhang met de rechtbankprocedure is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt Azteq om aan De Gemeente te voldoen de achterstallige huur over de jaren 2013 tot en met 2021, ad totaal € 12.100,92 en te vermeerderen met een bedrag ad € 1.430,90 per jaar waarin Azteq het gehuurde vanaf 1 januari 2022 nog in gebruik heeft (gehad) of nog in gebruik mocht hebben;

6.2.

ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de strook grond (circa 177 m2) gelegen naast de [adres], voorheen kadastraal bekend als [aanduiding], thans bekend als [aanduiding],
tenzij Azteq binnen een termijn van één maand na betekening van dit vonnis haar betalingen hervat en binnen drie maanden voor betaling van de volledige huurachterstand (inclusief rente en kosten) heeft zorggedragen;

6.3.

veroordeelt Azteq om het bij haar in gebruik zijnde perceel grond (gelegen naast de [adres], voorheen kadastraal bekend als [aanduiding], thans bekend als [aanduiding]) uiterlijk binnen twee weken nadat de huurovereenkomst door de sub 6.2 omschreven ontbinding is geëindigd, met het hare en de haren te verlaten en te ontruimen en ter vrije beschikking aan de Gemeente te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te laten;

6.4.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter