ECLI:NL:RBNHO:2022:11766

• Datum uitspraak: 2 november 2022
• Publicatiedatum: 27 december 2022
• Zaaknummer: 9802504
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verzoek tot vernietiging van besluiten van de Vereniging van Eigenaren met betrekking tot de realisatie van een appartementencomplex

In deze zaak heeft [eiser] een verzoekschrift ingediend bij de Rechtbank Noord-Holland, waarin hij de vernietiging verzoekt van besluiten genomen tijdens de Algemene Ledenvergaderingen van de Vereniging van Eigenaren (VvE) op 10 en 27 maart 2022. Deze besluiten hebben betrekking op de realisatie van een appartementencomplex, waarvan de bouw al geruime tijd stil ligt. [eiser] stelt dat hij geen vertrouwen meer heeft in de voorgenomen verbouwing en dat hij niet meer wil meewerken aan de plannen, die volgens hem onduidelijk zijn en niet concreet genoeg. Hij verzoekt de kantonrechter om de besluiten te schorsen totdat er een definitieve beslissing is genomen over zijn verzoek.

De VvE verzet zich tegen het verzoek van [eiser] en stelt dat er wel degelijk concrete plannen zijn voor de realisatie van het complex, die inmiddels zijn goedgekeurd door de gemeente. De VvE heeft [eiser] steeds van informatie voorzien en de besluiten zijn volgens hen onaantastbaar. [gedaagde 3] heeft in zijn verweerschrift een zelfstandig tegenverzoek ingediend, waarin hij [eiser] verzoekt om bepaalde werkzaamheden uit te voeren en hem te beboeten bij overtredingen.

De kantonrechter heeft de verzoeken van [eiser] afgewezen, omdat hij onvoldoende onderbouwd heeft dat de besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. De rechter oordeelt dat de VvE [eiser] voldoende heeft geïnformeerd en dat de besluiten niet vernietigd kunnen worden. Het zelfstandig tegenverzoek van [gedaagde 3] is niet-ontvankelijk verklaard, omdat dit niet via de verzoekschriftprocedure had moeten worden ingediend. De proceskosten komen voor rekening van [eiser].

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./repnr.: 9802504 \ EJ VERZ 22-3

Uitspraakdatum: 2 november 2022

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats]

verzoekende partij

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. H.N. Tol

tegen

1. De VvE [gedaagde 1]gevestigd te [plaats]hierna: de VvEgemachtigde: mr. Beuker2. [gedaagde 2]wonende te [plaats]hierna: [gedaagde 2]gemachtigde: mr. M. de Kock-Habernickel3. [gedaagde 3]wonende te [plaats]hierna: [gedaagde 3]

verweerders

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 8 april 2022. De VvE heeft een verweerschrift ingediend. [gedaagde 2] heeft een verweerschrift en later een aanvulling op het verweerschrift ingediend. [gedaagde 3] heeft een herziend verweerschrift en later een aanvulling op dit herziene verweerschrift ingediend. In zijn herziene verweerschrift heeft [gedaagde 3] een zelfstandig tegenverzoek ingediend.

1.2.

Op 4 oktober 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] , de VvE, [gedaagde 3] en [gedaagde 2] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 15 september, de VvE bij brief van 20 september 2022 en [gedaagde 3] per brief d.d. 21 september 2022 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

De VvE is een gemeenschap van de appartementsrechten met het adres [adres] A tot en met J te [plaats] alsmede van de bergingen 10, 11 en 12. In de akte van splitsing, waarbij de VvE is opgericht, is het Modelreglement 2006 van toepassing verklaard. Het gebouw is gesplitst in 12 appartementsrechten, waarbij de aandelen in de gemeenschap zijn verdeeld onder deze 12 appartementsrechten. Het VvE-gebouw moet voor een groot deel nog gerealiseerd worden. De onderste laag appartementen is reeds aanwezig. De VvE heeft de intentie om daar boven nog twee lagen appartementen te realiseren.

2.2.

[eiser] is sinds 18 augustus 2017 eigenaar van het appartement aan het adres [adres] B te ( [postcode] ) [plaats] , gelegen op de begane grond. [eiser] heeft het appartement gekocht van [gedaagde 2] . In de koopovereenkomst d.d. 18 augustus 2017 is – onder meer – het volgende opgenomen:

(…) 6.14. Koper is er mee bekend dat (ook) op het dak van dit appartement 2 appartementen worden toegevoegd en dat een lift voor deze appartement zal worden ingebouwd; kopers verleent daar op voorhand toestemming voor. (…) artikel 23 Nadere afspraken De koper is bij het aangaan van deze koopovereenkomst er mee bekend dat er 2*3 appartementen worden gerealiseerd boven [adres] A en [adres] B/ Deze appartementen krijgen een eigen fundatie in de ondergrond. De koper stemt onvoorwaardelijk met de realisatie van de zes appartementen in (…) Planning (…) - Aanbrengen fundatie appartementen (6) met bijbehorende vloer na onherroepelijke verkoop 66% van de te realiseren appartementen op de 1e en 2e verdieping.

2.3.

Tijdens de realisatie van de nieuwe bouwlagen zou ook het appartement van [eiser] verbouwd worden zodat het oppervlakte vergroot werd van 36m2 naar 50m2.

2.4.

De appartementen [adres] C tot en met J te [plaats] zijn eigendom van de heer [gedaagde 3] (hierna: [gedaagde 3] ) en mevrouw [gedaagde 2] (hierna: [gedaagde 2] ). [gedaagde 3] is thans enig bestuurder van de VvE (en opvolgend bestuurder van [gedaagde 2] ).

2.5.

[gedaagde 3] en [gedaagde 2] zijn tevens bestuurders van Linus Duurzaam B.V. (hierna: Linus Duurzaam).

2.6.

Gelijktijdig met de totstandkoming van de koopovereenkomst is tussen [eiser] enerzijds en Linus Duurzaam anderzijds een aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. In deze overeenkomst zijn partijen onder meer overeengekomen:

“ Omgevingsvergunning / aanvang en oplevering van de Verbouwing

Artikel 2

(…)

De opdrachtgever zal binnen 4 weken nadat deze overeenkomst door beide is getekend en 66% van de boven dit appartement te realiseren nieuwbouwappartementen onherroepelijk zijn verkocht aanvangen met de Verbouwing. (…)

De oplevering van de Verbouwing geschiedt: Binnen 40 werkbare werkdagen na de aanvang van de Verbouwing.

Aanneemsom van de verbouwing Artikel 3 De aanneemsom van de Verbouwing bedraagt € 27.000,- inclusief BTW.

2.7.

De realisatie van het VvE-gebouw heeft vanwege (onder andere) problemen met het verkrijgen van de noodzakelijke vergunningen aanzienlijke vertraging opgelopen. Dit aanzienlijke tijdsverloop vormde aanleiding voor [eiser] om de aannemingsovereenkomst met Linus Duurzaam op 13 juli 2019 te ontbinden.

2.8.

Vervolgens zijn er meerdere Algemene Ledenvergaderingen geweest waarbij er ook besluiten zijn genomen die betrekking hebben op de voorgenomen verbouwing.

2.9.

Op de Algemene Ledenvergadering d.d. 10 maart 2022 stonden (onder meer) de volgende besluiten op de agenda:

3a Aanpassing splitsingstekening geen watermeterkast in entree 3b Aanpassing splitsingstekening met watermeterkast in entree 4a Ondersplitsing app 9, geen watermeterkast in entree 4b Ondersplitsing app 9, met watermeterkast in entree 5 Akkoord met verslag kascommissie 6a Begroting 2022 6b Bijdrage per VvE Lid

2.10.

Op de Algemene Ledenvergadering d.d. 27 maart 2022 stonden (onder meer) de volgende besluiten op de agenda:

2) Instemming met de realisering van de bouwdelen A en D; 3) Instemming met de ingangsdatum verhoogde VvE bijdragen 1 mei 2022; 4) Instemming met de realisering van zwevende balkons op de eerste verdieping i.c.m. alternatieve locatie fundering staalconstructie in het VvE complex; 5) Instemming met de realisering van de balkons op de eerste verdieping met kanaalplaatvloeren i.c.m. alternatieve locatie fundering staalconstructie in het VvE complex; 6) Instemming met de realisering van het balkon op de eerste verdieping met kanaalplaatvloeren en fundering ervan grotendeels buiten het VvE complex; 7) Instemming met handhaving bestaande dak en de huidige gevel tijdens realisering VvE complex; 8) Instemming met voorfinanciering aan de VvE door [gedaagde 3] / [gedaagde 2] voor deel van app. ind. 1 en app. ind. 2 in de realisatiekosten VvE complex tegen commercieel tarief; 9) Ingebruikname van de te onderscheiden uitbreiding app. ind. 1 en 2 is eerst toegestaan als de eigenaar ervan zijn of haar bijdrage aan de realisering van ons VvE complex heeft voldaan aan de VvE zodat de VvE de voorgenoemde voorfinanciering door [gedaagde 3] / [gedaagde 2] aan hen kan terugbetalen.

2.11.

De besluiten zijn aangenomen.

3. Het verzoek

3.1.

[eiser] verzoekt de kantonrechter om:
primair

I. de besluiten genomen tijdens de Algemene Ledenvergadering van de VvE d.d. 10 maart 2022 en de Algemene Ledenvergadering d.d. 27 maart 2022 te vernietigen;
II. de gewraakte besluiten bij beschikking te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist;
III. een mondelinge behandeling plannen;
IV. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk veroordelen in de kosten van deze procedure.

subsidiair: I. de besluiten genomen tijdens de Algemene Ledenvergadering van de VvE d.d. 10 maart 2022 en de Algemene Ledenvergadering d.d. 27 maart 2022 te vernietigen;
II. de gewraakte besluiten bij beschikking te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist;
III. een mondelinge behandeling plannen;
IV. De VvE veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] legt aan het verzoek ten grondslag – samengevat – dat hij het vertrouwen in de voorgenomen verbouwing al geruime tijd kwijt is en hij wenst hier niet meer aan mee te werken. Nu de realisatie van het project al vijf jaar stil ligt, kan van [eiser] niet in alle redelijkheid verwacht worden dat hij bijdraagt aan de verbouwing. Er is geen concreet plan, er is nog geen aannemer en het is ook niet duidelijk wanneer de verbouwing zou moeten beginnen en wat het tijdspad van de verbouwing is. Ook is onduidelijk of de aannemer voldoende garantie kan bieden voor het werk en wat de totale kosten zijn. Omdat alle besluiten te maken hebben met de (voorgenomen) verbouwingsplannen, verzoekt [eiser] deze besluiten te vernietigen.

4. Het verweer

4.1.

De VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe aan dat er wel concrete plannen zijn voor realisatie van het complex en dat deze plannen inmiddels (grotendeels) zijn goedgekeurd door de Gemeente. De VvE heeft [eiser] steeds voorzien van allerlei informatie betreffende de verbouwing. Er zijn inmiddels ook al besluiten genomen over bouwplannen, de begroting en de verdeling van de kosten waartegen [eiser] niet is opgekomen. Deze besluiten zijn dan ook onaantastbaar. Voor de besluiten waar [eiser] nu vernietiging van verzoekt, heeft hij onvoldoende onderbouwd waarom deze besluiten onredelijk zijn of in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. [eiser] wil gewoon niet meewerken aan realisatie van het complex, iets dat hij ook zelf meermaals heeft aangegeven. Tot slot zijn niet alle stemgerechtigden opgeroepen zodat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard. [gedaagde 3] en [gedaagde 2] sluiten zich in hun verweerschrift aan bij het verweer van de VvE.

4.2.

[gedaagde 3] heeft in zijn verweerschrift een zelfstandig tegenverzoek gedaan. [gedaagde 3] verzoekt de kantonrechter om te bepalen dat:
I. [eiser] op zijn kosten een tijdelijke warmtepomp in appartement [adres] B installeert;

II. [eiser] op zijn kosten een toegangsdeur in de huidige (voor)gevel maakt;

III. [eiser] dient toe te staan dat de VvE gebouw [adres] 23 voor haar rekening de huidige toegang naar appartement [adres] 24B afsluit;

IV. [eiser] het bouwafval, tuinmeubel en fietsen uit de ruimte voor zijn fysiek appartement verwijdert;

V. [eiser] een boete verbeurt van € 1.000,00 per gebeurtenis als hij (bouw-)afval stort op het eigendom van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] of de entree van VvE gebouw [adres] .

4.3.

[gedaagde 3] heeft aan zijn tegenverzoek ten grondslag gelegd dat hij de nadelen van het uitstellen van de realisering van het VvE complex zoveel mogelijk wil beperken, temeer nu [eiser] bij herhaling heeft aangegeven tegen de realisatie van het VvE-complex te zijn.

5. De beoordeling

Juridisch kader

5.1.

Een besluit genomen in de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars is (onder meer) vernietigbaar wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen, dan wel wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.

5.2.

Daarbij komt dat de redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen vergadering van eigenaars en lid mede ingevuld wordt door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfronteerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Dat neemt niet weg dat bij de belangenafweging door de vergadering van eigenaars daar rekening mee dient te worden gehouden.

5.3.

De vergadering van een vereniging van eigenaars dient er bovendien rekening mee te houden dat het lidmaatschap van haar vereniging voor een appartementseigenaar verplicht is. Het lid dat zich niet met het besluit kan verenigen heeft, zolang het eigenaar is van een appartementsrecht, geen mogelijkheid zich aan verdere onwelgevallige besluitvorming te onttrekken door zijn lidmaatschap op te zeggen.

5.4.

Tot slot rust de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat de besluiten in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn op [eiser] .

5.5.

[eiser] heeft aan zijn verzoek ten grondslag gelegd dat de besluiten voor vernietiging in aanmerking komen omdat van hem in alle redelijkheid niet kan worden verwacht dat hij instemt met plannen die niet uitgekristalliseerd zijn er waarvan is gebleken dat dergelijke plannen nergens toe leiden. Daarnaast zijn de betalingsrisico’s te groot voor [eiser] . De kantonrechter oordeelt als volgt. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat de besluiten genomen op de vergaderingen d.d. 10 en 27 maart 2022 in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn genomen. Blijkens de overgelegde stukken heeft de VvE [eiser] voorzien van informatie over de realisatie van het VvE-gebouw. Ook zijn er inmiddels meerdere besluiten genomen ten aanzien van de verdeling van de realisatiekosten. Van deze besluiten heeft [eiser] niet de vernietiging verzocht. Uit de stukken en hetgeen ter zitting is behandeld, blijkt dat de achterliggende gedachte van het verzoek van [eiser] om deze besluiten te vernietigen, is omdat [eiser] niet meer wil mee werken aan de realisering van het VvE-complex. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat de realisatie erg lang op zich laat wachten en de kosten van de verbouwing inmiddels hoger zijn geworden, maakt dit niet direct dat de besluiten die [eiser] wil vernietigen, in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Het is aan [eiser] om dat te onderbouwen. Daarbij speelt nog mee dat in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst melding is gemaakt van de nog uit te voeren werkzaamheden en dat daarin is opgenomen dat de koper onvoorwaardelijk instemt met de realisatie van de zes appartementen. [eiser] heeft daarmee ingestemd met de koop van het appartement en hij kan daar, nu de realisatie lang op zich laat wachten, niet door middel van het verzoek tot vernietiging van besluiten die genomen zijn in de Algemene Ledenvergadering in deze verzoekschriftprocedure, onderuit komen. Hetgeen [eiser] heeft aangevoerd over de gang van zaken met betrekking tot de werkzaamheden, de intenties van [gedaagde 3] en de wijze waarop [gedaagde 3] en [gedaagde 2] de VvE leiden, leidt niet tot het oordeel dat de bestreden besluiten vernietigd worden en valt voor het overige buiten het bestek van deze procedure.

5.6.

De conclusie is dat geen van de door [eiser] bestreden besluiten vernietigd kunnen en zullen worden. De kantonrechter begreep dat er een mogelijkheid was om de VvE in professioneel beheer onder te brengen. Het ligt voor de hand dat partijen die situatie aangrijpen om tot een werkbaardere verhouding te komen en om afspraken te maken over de samenwerking.

5.7.

De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [eiser] zal afwijzen.

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt.

Zelfstandig tegenverzoek

5.9.

Ten aanzien van het zelfstandig tegenverzoek geldt het volgende. Op grond van artikel 282 lid 4 Rv mag iedere belanghebbende een zelfstandig tegenverzoek indienen mits dit verzoek betrekking heeft op het onderwerp van het oorspronkelijke verzoek (eis van connexiteit). Daarnaast is het niet mogelijk om bij wege van een verzoek in reconventie aan de rechter een geschil voor te leggen dat normaliter aan deze bij dagvaarding moet worden voorgelegd. Een geschil waarop de verzoekschriftprocedure van toepassing is, kan niet worden gecombineerd met een geschil waarvoor de dagvaardingsprocedure geldt (HR 13 mei 1988, NJ 1989/72 (IJsunie/Hubregtse). Hoewel er getwist kan worden of het zelfstandig tegenverzoek genoeg connexiteit heeft met het oorspronkelijke verzoek, neemt dit niet weg dat het zelfstandig tegenverzoek van [gedaagde 3] bij dagvaarding had moeten worden ingeleid. Gelet hierop zal [gedaagde 3] niet-ontvankelijk worden verklaard.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst het verzoek af;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor VvE worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van de VvE en € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 2] ;

6.3.

verklaart [gedaagde 3] niet-ontvankelijk in zijn zelfstandig tegenverzoek;

6.4.

verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.