ECLI:NL:RBNHO:2022:11767

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./repnr.: 9582880 \ EJ VERZ 21-16

Uitspraakdatum: 2 november 2022

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser] B.V.

gevestigd te Zaandam

verzoeker
hierna: [eiser]

gemachtigde: [betrokkene 2]

tegen

1.1. De VvE [gedaagde 1]gevestigd te [plaats]hierna: de VvEgemachtigde: mr. Beuker2. [gedaagde 2]wonende te [plaats]hierna: [gedaagde 2]gemachtigde: mr. M. de Kock-Habernickel3. [gedaagde 3]wonende te [plaats]hierna: [gedaagde 3]

verweerders

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op [adres 3] december 2021. De heer [betrokkene 1], lid van de VvE, heeft op 23 januari 2022 een aanvulling op het verzoekschrift gegeven. De VvE heeft een verweerschrift ingediend. [gedaagde 2] heeft een verweerschrift en later een aanvulling op het verweerschrift ingediend. [gedaagde 3] heeft een herziend verweerschrift en later een aanvulling op dit herziene verweerschrift ingediend. In zijn herziene verweerschrift heeft [gedaagde 3] een zelfstandig tegenverzoek ingediend. Als reactie hierop heeft [eiser] nog nadere producties toegezonden.

1.2.

Op 4 oktober 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Zowel [gedaagde 3] als [gedaagde 2] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

2.De feiten

2.1.

De VvE is een gemeenschap van de appartementsrechten met het adres [adres 1] tot en met [adres 2] te [plaats] alsmede van de bergingen [adres 3], [adres 4] en [adres 5]. In de akte van splitsing, waarbij de VvE is opgericht, is het Modelreglement 2006 van toepassing verklaard. Het gebouw is gesplitst in 12 appartementsrechten, waarbij de aandelen in de gemeenschap zijn verdeeld onder deze 12 appartementsrechten. Het VvE-gebouw moet voor een groot deel nog gerealiseerd worden. De onderste laag appartementen is reeds aanwezig. De VvE heeft de intentie om daar boven nog twee lagen appartementen te realiseren.

2.2.

[eiser] is een onderneming op het gebied van vastgoedbeheer. Zij is sinds 11 juni 2020 eigenaar van het appartement met het adres [adres 1] te [plaats]. [eiser] heeft het appartementsrecht gekocht van [betrokkene 2] en [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 2] en [betrokkene 3]). [betrokkene 2] en [betrokkene 3] hebben het appartementsrecht op 4 augustus 2017 gekocht van [gedaagde 2]. In de koopovereenkomst d.d. 4 augustus 2017 is – onder meer – het volgende opgenomen:

(…)artikel 23 Nadere afsprakenDe koper is bij het aangaan van deze koopovereenkomst er mee bekend dat er 2*3 appartementen worden gerealiseerd boven [adres 1] en [adres 6]. Deze appartementen krijgen een eigen fundatie in de ondergrond door palen en een stalen draagconstructie. De koper stemt onvoorwaardelijk met de realisatie van de zes appartementen in (…)Planning(…)- Aanbrengen fundatie appartementen (6) met bijbehorende vloer na onherroepelijke verkoop 66% van de te realiseren appartementen op de 1e en 2e verdieping.

2.3.

Tijdens de realisatie van de nieuwe bouwlagen zou ook het appartement van [eiser] verbouwd worden zodat het oppervlakte vergroot werd van 60m2 naar 73m2.

2.4.

De appartementen [adres 7] tot en met [adres 2] te [plaats] zijn eigendom van de heer [gedaagde 3] (hierna: [gedaagde 3]) en mevrouw [gedaagde 2] (hierna: [gedaagde 2]). [gedaagde 3] is thans enig bestuurder van de VvE (en opvolgend bestuurder van [gedaagde 2]).

2.5.

[gedaagde 3] en [gedaagde 2] zijn tevens bestuurders van Linus Duurzaam B.V. (hierna: Linus Duurzaam).

2.6.

In verband met de verdere realisatie van het VvE-gebouw is – gelijktijdig met de totstandkoming van de koopovereenkomst – tussen Atik en [betrokkene 3] enerzijds en Linus Duurzaam anderzijds een aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. In deze overeenkomst zijn partijen onder meer overeengekomen:

“Omgevingsvergunning / aanvang en oplevering van de Verbouwing(…)

De Ondernemer zal binnen4weken nadat deze overeenkomst door beide partijen is getekenden66% van de boven dit appartement te realiseren nieuwbouwappartementen onherroepelijk zijn verkocht aanvangen met de Verbouwing.

De oplevering van de Verbouwing geschiedt:Binnen40werkbare werkdagen na de aanvang van de Verbouwing.

Aanneemsom van de verbouwingArtikel 3De aanneemsom van de Verbouwing bedraagt € 35.000,- inclusief BTW.

2.7.

De realisatie van het VvE-gebouw heeft vanwege problemen met het verkrijgen van de noodzakelijke vergunningen aanzienlijke vertraging opgelopen. Dit aanzienlijke tijdsverloop vormde aanleiding voor [betrokkene 2] en [betrokkene 3] om de aannemingsovereenkomst met Linus Duurzaam op 6 oktober 2019 te ontbinden.

2.8.

Vervolgens zijn er meerdere Algemene Ledenvergaderingen geweest waarbij er ook besluiten zijn genomen die betrekking hebben op de voorgenomen verbouwing.

2.9.

Op de Algemene Ledenvergadering d.d. 27 november 2021 stonden (onder meer) de volgende besluiten op de agenda:
14a) wel of niet akkoord met een overleg tussen de VvE (met advocaat mr. Beuker) en [eiser] (met haar) advocaat.14b) Wel of niet akkoord met een overleg tussen de VvE (met advocaat mr. Beuker) en of meer VvE (met hun advocaat) die geen gevolg willen geven aan de genomen besluiten over kostenverdeling.15)De overige VvE leden dienen hun bijdrage voor de dekking van de kosten van de procedure VvE / [eiser] conform de bijgevoegde berekening (gebaseerd op hun stemrecht) te betalen aan de VvE16a) Wel of niet akkoord dat de VvE het restant van de lening van [gedaagde 2] € 871,58 aflost16b) Wel of niet akkoord dat [gedaagde 2] gedurende 7 maanden wordt vrijgesteld van het voldoen van haar maandelijkse bijdrage gedurende 7 maanden18) Wel of niet akkoord dat decharge wordt verleend aan voormalig bestuurder [gedaagde 2]19)Wel of niet akkoord dat decharge wordt verleend aan bestuurder [gedaagde 3]

2.10.

De besluiten zijn aangenomen.

3.Het verzoek

3.1.

[eiser] verzoekt de kantonrechter om:
primair

I. de besluiten 14a, 14b, 15, 16a, 16b, 18 en 19 genomen op 27 november 2021 nietig te verklaren dan wel te vernietigen;

II. de gewraakte besluiten te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist;

III. een datum en tijdstip te bepalen waarop een mondelinge behandeling van de zaak zal plaatsvinden;

IV. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.

subsidiairI. de besluiten 14a, 14b, 15, 16a, 16b, 18 en 19 genomen op 27 november 2021 nietig te verklaren dan wel te vernietigen;

II. de gewraakte besluiten te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist;

III. een datum en tijdstip te bepalen waarop een mondelinge behandeling van de zaak zal plaatsvinden;

IV. de VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] legt aan het verzoek ten grondslag – samengevat - dat de besluiten nietig c.q. vernietigbaar zijn omdat er sprake is van een belangenverstrengeling tussen de VvE en [gedaagde 3] en [gedaagde 2]. [gedaagde 3] en [gedaagde 2] hebben een ruime meerderheid in de Algemene Ledenvergadering en drukken op die manier allerlei besluiten door. Daarbij komt nog dat [gedaagde 3] ook de bestuurder is van de VvE. De koopovereenkomst en de verbouwingsovereenkomst stammen uit 2017 terwijl er al die tijd niet begonnen is met de verbouwing. Omdat het zo lang duurt, zijn de kosten inmiddels enorm opgelopen en kan [eiser] dit niet meer betalen. Daarbij komt nog dat niet duidelijk is wie de aannemer is, wanneer de verbouwing gaat beginnen en wat de einddatum van de verbouwing is. Gelet hierop is [eiser] niet meer bereid om aan de verbouwing mee te werken. Verder is de verbouwingsovereenkomst reeds eerder rechtsgeldig ontbonden.

Ook spannen [gedaagde 3] en [gedaagde 2] onder de naam van de VvE procedures aan tegen de overige VvE-leden voor hun nieuwbouwproject op kosten van de VvE. Tot slot sluit [gedaagde 3] onder de naam van de VvE leningen af met [gedaagde 2] voor de kosten van de procedures.

4.Het verweer

4.1.

De VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe het volgende aan. Ten eerste voldoet het verzoekschrift niet aan de vereisten genoemd in het Landelijk Procesreglement. De vestigingsplaats van verzoeker wordt niet genoemd en er is geen KvK uittreksel ingebracht. Ook heeft de gemachtigde van [eiser] geen volmacht overgelegd en ontbreekt het e-mailadres en het telefoonnummer van de gemachtigde. Tot slot worden in het verzoekschrift niet alle namen en volledige adresgegevens van alle stemgerechtigden genoemd. Gelet hierop dient [eiser] niet-ontvankelijk te worden verklaard.
Ten tweede heeft [eiser] niet duidelijk gemaakt waarom de besluiten nietig zouden zijn, er is immers geen sprake van strijd met de wet en/of de statuten. Vernietiging van de besluiten is ook niet aan de orde omdat er geen sprake is van een belangenverstrengeling. Dat [gedaagde 3] en [gedaagde 2] een meerderheid van stemmen hebben binnen de VvE leidt niet direct tot een belangenverstrengeling. [eiser] heeft nagelaten aan te geven welke belangen dan verstrengeld zijn met elkaar en welke negatieve gevolgen dit zou hebben.
[gedaagde 3] en [gedaagde 2] sluiten zich in hun verweerschrift aan bij het verweer van de VvE.

4.2.

[gedaagde 3] heeft in zijn verweerschrift een zelfstandig tegenverzoek gedaan. [gedaagde 3] verzoekt de kantonrechter om te bepalen dat:
I. [eiser] op haar kosten een eigen tijdelijke warmtepomp in appartement [adres 1] installeert;

II. [eiser] op haar kosten een tijdelijke stoppenkast in haar appartement installeert en aansluit zodat de stoppenkast voor [adres 1] in [adres 8] verwijderd kan worden;

III. [eiser] vanaf 1 oktober tot de start van de vernieuwbouw van het VvE complex het werkelijk verbruik aan energie en water aan [gedaagde 3]/[gedaagde 2] vergoedt;

IV. [eiser] op haar kosten een toegangsdeur in de huidige voorgevel maakt;

V. [eiser] dient toe te staan dat de VvE voor haar rekening de huidige toegang van appartement [adres 8] afsluit.

4.3.

[gedaagde 3] heeft aan zijn tegenverzoek ten grondslag gelegd dat hij de nadelen van het uitstellen van de realisering van het VvE complex zoveel mogelijk wil beperken, temeer nu [eiser] bij herhaling heeft aangegeven tegen de realisatie van het VvE-complex te zijn. Omdat [eiser] ook deel uit maakt van de VvE en het verzoek ziet op besluiten die genomen zijn door de VvE heeft het tegenverzoek connexiteit met het oorspronkelijke verzoek, aldus [gedaagde 3].

5.De beoordeling

5.1.

De VvE heeft de kantonrechter gevraagd [eiser] niet-ontvankelijk te verklaren omdat het verzoekschrift niet aan alle gestelde vereisten zou voldoen. [eiser] heeft de volmacht en het uittreksel van de KvK per e-mail d.d. 5 oktober 2022 aan de rechtbank verstrekt. Nu de VvE niet heeft gesteld op welke manier zij in haar belang is geschaad en de gegevens inmiddels verstrekt zijn, gaat de kantonrechter hieraan voorbij.
Het punt van de VvE dat [eiser] in haar verzoekschrift niet alle namen en adresgegevens van alle stemgerechtigden van de VvE heeft opgenomen, zal de kantonrechter nader behandelen.

Juridisch kader

5.2.

Een besluit genomen in de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars is (onder meer) vernietigbaar wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen, dan wel wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.

5.3.

Daarbij komt dat de redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen vergadering van eigenaars en lid mede ingevuld wordt door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfronteerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Dat neemt niet weg dat bij de belangenafweging door de vergadering van eigenaars daar rekening mee dient te worden gehouden.

5.4.

De vergadering van een vereniging van eigenaars dient er bovendien rekening mee te houden dat het lidmaatschap van haar vereniging voor een appartementseigenaar verplicht is. Het lid dat zich niet met het besluit kan verenigen heeft, zolang het eigenaar is van een appartementsrecht, geen mogelijkheid zich aan verdere onwelgevallige besluitvorming te onttrekken door zijn lidmaatschap op te zeggen.

5.5.

Tot slot rust de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat de besluiten in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn op [eiser].

5.6.

De kantonrechter overweegt als volgt. Niet (voldoende) is gebleken dat [gedaagde 3] en [gedaagde 2] misbruik hebben gemaakt van hun meerderheidsbelang binnen de VvE en/of dat er sprake is van een belangenverstrengeling. Dat [gedaagde 3] en [gedaagde 2] hun meerderheid van stemmen binnen de VvE hebben gebruikt om voor de door hen ingediende voorstellen te stemmen, brengt niet automatisch mee dat zij misbruik van hun meerderheidsbelang hebben gemaakt. Zoals gezegd is dit inherent aan het democratische karakter van een VvE. Daarbij komt nog dat in de splitsingsakte en het Modelreglement de appartementsrechten en de aandelen in de gemeenschap (stemmen) zijn verdeeld. Deze gegevens waren reeds bekend bij aankoop van het appartement. [eiser] wist dus dat zij in beginsel een minderheidsbelang heeft. Dat het hierbij gaat om nog te realiseren appartementen doet daar niet aan af. In het Modelreglement is ook opgenomen dat ieder VvE-lid verplicht is om bij te dragen in de schulden en de kosten van de gezamenlijke eigenaars, een en ander conform zijn of haar breukdeel zodat, zonder nadere onderbouwing door [eiser], niet duidelijk is geworden waarom het besluit dat [eiser] haar deel van de proceskosten moet betalen, onredelijk zou zijn. Tijdens de zitting heeft [gedaagde 3] nog aangegeven dat inmiddels een nieuwe aannemer, anders dan Linus Duurzaam, de opdracht wil uitvoeren zodat er op die manier geen sprake is van een (schijn van) belangenverstrengeling. [eiser] heeft verder niet nader onderbouwd waarom juist deze besluiten van de VvE in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid, hetgeen wel op haar weg had gelegen. Zij heeft het slechts bij algemene bewoordingen gehouden en veel verwezen naar de voorgeschiedenis tussen partijen. Ter zitting is inmiddels gebleken dat het geschil feitelijk ziet op het wel of niet realiseren van de verbouwing aan het complex [naam]. [eiser] stelt zich kort gezegd op het standpunt dat zij niet meer gehouden kan worden om mee te werken aan realisering van dit project omdat het inmiddels vijf jaar heeft geduurd en het project nog steeds niet is gestart.
Hoewel de kantonrechter begrijpt dat dit zeker geen ideale situatie is, merkt hij op dat in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst melding is gemaakt van de nog uit te voeren werkzaamheden en dat is opgenomen dat de koper onvoorwaardelijk instemt met de realisatie van de zes appartementen. [eiser] heeft daarmee ingestemd met de koop van het appartement. Zij kan daar, door middel van het verzoek tot vernietiging van besluiten die genomen zijn in de Algemene Ledenvergadering in deze verzoekschriftprocedure, niet onderuit komen. Hetgeen [eiser] heeft aangevoerd over de gang van zaken met betrekking tot de werkzaamheden, de intenties van [gedaagde 3] en de wijze waarop [gedaagde 3] en [gedaagde 2] de VvE leiden, leidt niet tot het oordeel dat de bestreden besluiten vernietigd worden en valt voor het overige buiten het bestek van deze procedure.

5.7.

De conclusie is dat geen van de door [eiser] bestreden besluiten vernietigd kunnen en zullen worden. De kantonrechter geeft nog mee dat door middel van deze procedure de stemverhouding in de VvE niet wordt veranderd. Dat [eiser] een minderheidspositie heeft, is een gegeven waarmee zij rekening zal moeten houden. Dit laat onverlet dat partijen, als VvE-leden, nog met elkaar door één deur moeten. De kantonrechter begreep dat er een mogelijkheid was om de VvE in professioneel beheer onder te brengen. Het ligt voor de hand dat partijen die situatie aangrijpen om tot een werkbaardere verhouding te komen en om afspraken te maken over de samenwerking.

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat zij grotendeesls ongelijk krijgt.

5.9.

Nu het verzoek wordt afgewezen, worden de overige belanghebbenden, wiens naam en adresgegevens niet werden genoemd in het verzoekschrift, niet in hun belangen geschaad zodat de kantonrechter dit laat voor wat het is.
Zelfstandig tegenverzoek

5.10.

Ten aanzien van het zelfstandig tegenverzoek geldt het volgende. Op grond van artikel 282 lid 4 Rv mag iedere belanghebbende een zelfstandig tegenverzoek indienen mits dit verzoek betrekking heeft op het onderwerp van het oorspronkelijke verzoek (eis van connexiteit). Daarnaast is het niet mogelijk om bij wege van een verzoek in reconventie aan de rechter een geschil voor te leggen dat normaliter aan deze bij dagvaarding moet worden voorgelegd. Een geschil waarop de verzoekschriftprocedure van toepassing is, kan niet worden gecombineerd met een geschil waarvoor de dagvaardingsprocedure geldt (HR 13 mei 1988, NJ 1989/72 (IJsunie/Hubregtse). Hoewel er getwist kan worden of het zelfstandig tegenverzoek genoeg connexiteit heeft met het oorspronkelijke verzoek, neemt dit niet weg dat het zelfstandig tegenverzoek van [gedaagde 3] bij dagvaarding had moeten worden ingeleid. Gelet hierop zal [gedaagde 3] niet-ontvankelijk worden verklaard.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst het verzoek af;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor VvE worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van de VvE en € 249,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 2];

6.3.

verklaart [gedaagde 3] niet-ontvankelijk in zijn zelfstandig tegenverzoek;

6.4.

verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.