ECLI:NL:RBNHO:2022:11768

• Datum uitspraak: 2 november 2022
• Publicatiedatum: 27 december 2022
• Zaaknummer: 10112563
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verzoek tot vernietiging van besluiten van de Vereniging van Eigenaren met betrekking tot de realisatie van appartementen

In deze zaak heeft [eiser] een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland, waarin hij verzoekt om de vernietiging van besluiten die zijn genomen tijdens de Algemene Ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaren (VvE) op 26 augustus 2022. De besluiten hebben betrekking op de voorgenomen verbouwing en realisatie van appartementen in een VvE-gebouw, waarvan [eiser] eigenaar is van een appartement. [eiser] stelt dat hij het vertrouwen in de voorgenomen verbouwing kwijt is en dat hij niet meer wil meewerken aan de plannen, die al vijf jaar stil liggen. Hij voert aan dat er geen concreet plan is en dat het onduidelijk is wanneer de verbouwing zou moeten beginnen.

De VvE en de andere gedaagden verzetten zich tegen het verzoek van [eiser]. Zij stellen dat [eiser] bij de aankoop van zijn appartement op de hoogte was van de verbouwingsplannen en dat de besluiten die zijn genomen niet meer voor vernietiging in aanmerking komen. De kantonrechter heeft de argumenten van beide partijen gehoord tijdens een zitting op 4 oktober 2022, waar ook pleitaantekeningen zijn overgelegd.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de besluiten van de VvE niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid, zoals vereist door het Burgerlijk Wetboek. De rechter oordeelt dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd waarom de besluiten vernietigd zouden moeten worden. De kantonrechter wijst het verzoek van [eiser] af en veroordeelt hem tot betaling van de proceskosten, omdat hij ongelijk heeft gekregen. De beslissing is gegeven door mr. S.N. Schipper op 2 november 2022.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./repnr.: 10112563 \ EJ VERZ 22-11

Uitspraakdatum: 2 november 2022

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats]

verzoekende partij

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. H.N. Tol

tegen

1. De VvE [gedaagde 1]gevestigd te [plaats]hierna: de VvEgemachtigde: mr. Beuker2. [gedaagde 2]wonende te [plaats]hierna: [gedaagde 2]gemachtigde: mr. M. de Kock-Habernickel3. [gedaagde 3]wonende te [plaats]hierna: [gedaagde 3]

verweerders

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 22 september 2022. De VvE en [gedaagde 3] hebben een verweerschrift ingediend.

1.2.

Op 4 oktober 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Zowel [eiser] als de VvE, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

2. De feiten

2.1.

De VvE is een gemeenschap van de appartementsrechten met het adres [adres 1] A tot en met J te [plaats] alsmede van de bergingen 10, 11 en 12. In de akte van splitsing, waarbij de VvE is opgericht, is het Modelreglement 2006 van toepassing verklaard. Het gebouw is gesplitst in 12 appartementsrechten, waarbij de aandelen in de gemeenschap zijn verdeeld onder deze 12 appartementsrechten. Het VvE-gebouw moet voor een groot deel nog gerealiseerd worden. De onderste laag appartementen is reeds aanwezig. De VvE heeft de intentie om daar boven nog twee lagen appartementen te realiseren.

2.2.

[eiser] is sinds 18 augustus 2017 eigenaar van het appartement aan het adres [adres 1] B te ([postcode]) [plaats], gelegen op de begane grond. [eiser] heeft het appartement gekocht van [gedaagde 2]. In de koopovereenkomst d.d. 18 augustus 2017 is – onder meer – het volgende opgenomen:

(…) 6.14. Koper is er mee bekend dat (ook) op het dak van dit appartement 2 appartementen worden toegevoegd en dat een lift voor deze appartement zal worden ingebouwd; kopers verleent daar op voorhand toestemming voor. (…) artikel 23 Nadere afspraken De koper is bij het aangaan van deze koopovereenkomst er mee bekend dat er 2*3 appartementen worden gerealiseerd boven [adres 1] A en [adres 1] B/ Deze appartementen krijgen een eigen fundatie in de ondergrond. De koper stemt onvoorwaardelijk met de realisatie van de zes appartementen in (…) Planning (…) - Aanbrengen fundatie appartementen (6) met bijbehorende vloer na onherroepelijke verkoop 66% van de te realiseren appartementen op de 1e en 2e verdieping.

2.3.

Tijdens de realisatie van de nieuwe bouwlagen zou ook het appartement van [eiser] verbouwd worden zodat het oppervlakte vergroot werd van 36m2 naar 50 m2.

2.4.

De appartementen [adres 1] C tot en met J te [plaats] zijn eigendom van de heer [gedaagde 3] (hierna: [gedaagde 3]) en mevrouw [gedaagde 2] (hierna: [gedaagde 2]). [gedaagde 3] is thans enig bestuurder van de VvE (en opvolgend bestuurder van [gedaagde 2]).

2.5.

[gedaagde 3] en [gedaagde 2] zijn tevens bestuurders van Linus Duurzaam B.V. (hierna: Linus Duurzaam).

2.6.

Gelijktijdig met de totstandkoming van de koopovereenkomst is tussen [eiser] enerzijds en Linus Duurzaam anderzijds een aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. In deze overeenkomst zijn partijen onder meer overeengekomen:

“ Omgevingsvergunning / aanvang en oplevering van de Verbouwing

Artikel 2

(…)

De opdrachtgever zal binnen 4 weken nadat deze overeenkomst door beide is getekend en 66% van de boven dit appartement te realiseren nieuwbouwappartementen onherroepelijk zijn verkocht aanvangen met de Verbouwing. (…)

De oplevering van de Verbouwing geschiedt: Binnen 40 werkbare werkdagen na de aanvang van de Verbouwing.

Aanneemsom van de verbouwing Artikel 3 De aanneemsom van de Verbouwing bedraagt € 27.000,- inclusief BTW.

2.7.

De realisatie van het VvE-gebouw heeft vanwege (onder andere) problemen met het verkrijgen van de noodzakelijke vergunningen aanzienlijke vertraging opgelopen. Dit aanzienlijke tijdsverloop vormde aanleiding voor [eiser] om de aannemingsovereenkomst met Linus Duurzaam op 13 juli 2019 te ontbinden.

2.8.

Vervolgens zijn er meerdere Algemene Ledenvergaderingen geweest waarbij er ook besluiten zijn genomen die betrekking hebben op de voorgenomen verbouwing.

2.9.

Op de Algemene Ledenvergadering d.d. 26 augustus 2022 stonden (onder meer) de volgende besluiten op de agenda:

1. Akkoord op samenvatting stemverklaringen 2a) Instemming met het aanvragen van een offerte aan de aannemer (dient onder bouwgarant de werkzaamheden uit te voeren) voor de bouwdelen B en C t.l.v. de VvE 2b) Instemming met de kostentoedeling voor de offerteaanvraag per appartement [adres 1] A t/m [adres 1] H 24A: € 1.600 24B: € 1.042 24C: € 1.108 24D t/m 24H: € 4.723

Eigenaren appartementen VvE gebouw [adres 2] 2e verdieping € 3.628

3a Aanvraag offerte na verlening omgevingsvergunning voor de bouwdelen B en C door de gemeente

4a) start kort geding procedure VvE tegen Atik Vastgoed BV na vonnis procedure ATIK Vastgoed – VVE 4c) start kort geding procedure VvE tegen [eiser] na vonnis procedure [eiser] – VVE

7a) Akkoord met de aanpassing van het huishoudelijk reglement 8a) Akkoord met mantelbuis + 3 fase kabel tussen [adres 1] en meterkast [adres 2] A via pp. Ind. 3 t/m5

9a) Akkoord met tijdelijk plaatsen van een aantal zonnepanelen t.p.v. de appartementen [adres 1] A t/m 24F 10c) De eigenaar van [adres 1] B verwijdert (op zijn kosten) deze dakdoorvoer zodra de vernieuwbouw van VvE gebouw [adres 1] start

11c) De eigenaar van [adres 1] B verplaatst (op zijn kosten) deze extra lichtkoepel naar de locatie zoals aangegeven op de tekening 2121-78 blad 102a, onderdeel van de omgevingsvergunningsaanvraag VvE24 6959789, zodra de gedeeltelijke sloop en de vernieuwbouw van VvE gebouw [adres 1] start.

2.10.

De besluiten zijn aangenomen.

3. Het verzoek

3.1.

[eiser] verzoekt de kantonrechter om:
primair: I. de besluiten genomen tijdens de Algemene Ledenvergadering van de VVE d.d. 26 augustus 2022 op basis van artikel 5:130 BW juncto artikel 2:9 BW en artikel 2:15 van het Burgerlijk Wetboek te vernietigen;
II. de gewraakte besluiten bij beschikking te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist;
III. een mondelinge behandeling te plannen;
IV. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.
subsidiair: I. de besluiten genomen tijdens de Algemene Ledenvergadering van de VVE d.d. 26 augustus 2022 op basis van artikel 5:130 BW juncto artikel 2:9 BW en artikel 2:15 van het Burgerlijk Wetboek te vernietigen;
II. de gewraakte besluiten bij beschikking te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist;
III. een mondelinge behandeling te plannen;
IV. de VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] legt aan zijn verzoek ten grondslag – samengevat – dat hij het vertrouwen in de voorgenomen verbouwing al geruime tijd kwijt is en hij wenst hier niet meer aan mee te werken. Nu de realisatie van het project al vijf jaar stil ligt, kan van [eiser] niet in alle redelijkheid verwacht worden dat hij bijdraagt aan de verbouwing. Er is geen concreet plan, er is nog geen aannemer en het is ook niet duidelijk wanneer de verbouwing zou moeten beginnen en wat het tijdspad van de verbouwing is. Ook is onduidelijk of de aannemer voldoende garantie kan bieden voor het werk en wat de totale kosten zijn. Omdat alle besluiten te maken hebben met de (voorgenomen) verbouwingsplannen, verzoekt [eiser] deze besluiten te vernietigen.

4. Het verweer

4.1.

De VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe aan [eiser] bij de koop van zijn appartement wist dat het pand grootschalig zou worden verbouwd. Hij heeft hiermee ingestemd met het tekenen van de koopovereenkomst. Verder zijn de bouwplannen inmiddels zeer concreet en heeft de VvE al diverse besluiten genomen die niet meer voor vernietiging in aanmerking komen. Tot slot heeft [eiser] niet toegelicht waarom de besluiten onredelijk zijn.
[gedaagde 3] en [gedaagde 2] sluiten zich aan bij het verweer van de VvE.

5. De beoordeling

Juridisch kader

5.1.

Een besluit genomen in de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars is (onder meer) vernietigbaar wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen, dan wel wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.

5.2.

Daarbij komt dat de redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen vergadering van eigenaars en lid mede ingevuld wordt door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfronteerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Dat neemt niet weg dat bij de belangenafweging door de vergadering van eigenaars daar rekening mee dient te worden gehouden.

5.3.

De vergadering van een vereniging van eigenaars dient er bovendien rekening mee te houden dat het lidmaatschap van haar vereniging voor een appartementseigenaar verplicht is. Het lid dat zich niet met het besluit kan verenigen heeft, zolang het eigenaar is van een appartementsrecht, geen mogelijkheid zich aan verdere onwelgevallige besluitvorming te onttrekken door zijn lidmaatschap op te zeggen.

5.4.

Tot slot rust de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat de besluiten in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn op [eiser].

5.5.

[eiser] heeft aan zijn verzoek ten grondslag gelegd dat de besluiten voor vernietiging in aanmerking komen omdat van hem in alle redelijkheid niet kan worden verwacht dat hij instemt met plannen die niet uitgekristalliseerd zijn en waarvan is gebleken dat dergelijke plannen nergens toe leiden. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd waarom de door [eiser] bestreden besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Ter zitting is gebleken dat het er eigenlijk om gaat dat [eiser] inmiddels niet meer wil meewerken aan het realiseren van het VvE-complex en dat [eiser] geen vertrouwen meer heeft in de verbouwing. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat de realisatie erg lang op zich laat wachten en de kosten van de verbouwing inmiddels hoger zijn geworden, maakt dit niet direct dat de besluiten die [eiser] wil vernietigen, in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Het is aan [eiser] om dat te onderbouwen, hetgeen hij onvoldoende heeft gedaan. Daarbij speelt nog mee dat in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst melding is gemaakt van de nog uit te voeren werkzaamheden en dat daarin is opgenomen dat de koper onvoorwaardelijk instemt met de realisatie van de zes appartementen. [eiser] heeft daarmee ingestemd met de koop van het appartement en hij kan daar, nu de realisatie lang op zich laat wachten, niet door middel van het verzoek tot vernietiging van besluiten die genomen zijn in de Algemene Ledenvergadering in deze verzoekschriftprocedure, onderuit komen. [eiser] heeft voornamelijk verwezen naar de voorgeschiedenis tussen partijen en op de manier hoe [gedaagde 3] en [gedaagde 2] de VvE leiden en zich gedragen jegens hem. Dit heeft [eiser] niet nader onderbouwd met stukken, zodat de kantonrechter daar niet over kan oordelen. Hetgeen [eiser] heeft aangevoerd over de gang van zaken met betrekking tot de werkzaamheden, de intenties van [gedaagde 3] en de wijze waarop [gedaagde 3] en [gedaagde 2] de VvE leiden, leidt ook niet tot het oordeel dat de bestreden besluiten vernietigd worden en valt voor het overige buiten het bestek van deze procedure.

5.6.

De conclusie is dat geen van de door [eiser] bestreden besluiten vernietigd kunnen en zullen worden. De kantonrechter begreep dat er een mogelijkheid was om de VvE in professioneel beheer onder te brengen. Het ligt voor de hand dat partijen die situatie aangrijpen om tot een werkbaardere verhouding te komen en om afspraken te maken over de samenwerking.

5.7.

De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [eiser] zal afwijzen.

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt. Omdat deze zaak tegelijkertijd is behandeld op zitting met de andere verzoekschriftprocedure (9802504 \ EJ VERZ 22-3) die tussen partijen loopt, zullen de gemachtigden van de VvE en [gedaagde 3] voor het bijwonen van deze zitting geen separaat punt salaris krijgen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst het verzoek af;

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor VvE worden vastgesteld op een bedrag van € 249,00 aan salaris van de gemachtigde van de VvE en € 249,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 2];

6.2.

verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.