ECLI:NL:RBNHO:2022:11849

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/328719 / HA ZA 22-347

Vonnis van 7 december 2022

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. J.M. Keizer te Alkmaar,

tegen

[gedaagde] ; H.O.D.N. " [naam] ",

wonende te Spaarndam,

gedaagde,

advocaat mr. R.G.N. le Roy te Haarlem.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 7 september 2022
de akte overlegging producties met producties 10 t/m 16 van de zijde van [eiseres]
de mondelinge behandeling van 31 oktober 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden
de pleitnotities van mr. Keizer namens [eiseres] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

[eiseres] heeft een appartement gekocht in een gerenoveerd monumentaal pand in het centrum van [woonplaats] . Hieraan voorafgaand heeft [gedaagde] op verzoek van [eiseres] een bouwtechnische (aankoop)keuring uitgevoerd waarbij een aantal gebreken aan het dak zijn geconstateerd die voor direct herstel in aanmerking kwamen. Volgens [eiseres] zijn deze gebreken door de verkoper hersteld. Na de levering van het appartement traden desondanks lekkages op. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] in zijn rapport de omvang van de gebreken aan het dak niet volledig genoeg aangegeven. Zij stelt dat ze de woning niet zou hebben gekocht, althans niet onder dezelfde voorwaarden, als de gebreken vooraf waren geconstateerd en houdt [gedaagde] aansprakelijk voor de door haar geleden schade. De rechtbank oordeelt dat van enige aan [gedaagde] toerekenbare schade niet is gebleken. De vorderingen worden afgewezen.

3.Feiten

3.1.

[eiseres] heeft in het kader van de voorgenomen aankoop van een appartementsrecht, rechtgevend op het gebruik van de woning gelegen op de tweede verdieping met dakterras aan het [adres] (hierna: het appartement) [gedaagde] ingeschakeld voor het uitvoeren van een bouwtechnische keuring naar de staat van het appartement. De kosten hiervan bedroegen € 325,- inclusief btw.

3.2.

Op 31 augustus 2020 heeft [gedaagde] het appartement (visueel) geïnspecteerd, waarna dezelfde dag een inspectierapport met bevindingen is opgesteld (hierna: het inspectierapport 2020). In het inspectierapport 2020 staat onder meer vermeld dat de dakrand afwerking matig is met kans op inwateren, dat de nokvorsten open staan en moeten worden aangesmeerd en een losse dakpan hersteld moet worden. Hiervoor zijn directe kosten begroot ten bedrage van € 2.000,-. Verder staat vermeld dat wat betreft de dakgoot sprake is van veroudering door normale slijtage/gebruik, waarvoor op termijn een bedrag van € 2.500,- aan kosten is begroot. Over het dak wordt verder opgemerkt dat dit op langere termijn aan vervanging toe zal zijn hetgeen in het meerjarenonderhoudsplan (hierna: mjop) naar voren zal komen. Daarbij staat vermeld dat de levensduur van een dak gemiddeld 60 tot 90 jaar bedraagt en bij vervanging rekening dient te worden gehouden met nieuwe tengels, panplaten en plaatselijk reparatie van het dakbeschot.

Bij het inspectierapport 2020 zit een bijlage met een toelichting op de inspectie. In de toelichting wordt (onder meer) opgemerkt dat het rapport niet de bedoeling heeft meer of anders te zijn dan een indicatie voor eventueel te verwachten kosten, maar niet kan worden uitgesloten dat zich gebreken voordoen met de daarbij horende kosten welke niet zijn gesignaleerd en het rapport niet dient te worden gezien als een garantie met betrekking tot het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeid zijnde kosten.

3.3.

Bij e-mailbericht van 1 september 2020 heeft de (aankoop)makelaar van [eiseres] aan de verkopende makelaar bevestigd ‘
zoals gisteren mondeling besproken zal verkoper nog zorg dragen voor het afsmeren van de nokvorsten/verhelpen lekkage boven de slaapkamer en het plaatsen van het bovenste deel van de espagnolet-sluiting in het stolpstel van de kapel in de woonkamer (grachtzijde)’.

3.4.

Op 4 september 2020 is door de verkoper van het appartement (de projectontwikkelaar die het monumentale pand heeft gerenoveerd en in appartementen heeft gesplitst) het mjop opgesteld. In het mjop staan de renovatiewerkzaamheden aan het dak voor het eerst gepland in 2032.

3.5.

[eiseres] heeft op 8 september 2020 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van het appartement. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen en is bepaald dat verkoper koper in de gelegenheid heeft gesteld om een bouwkundige inspectie uit te doen voeren, van welke gelegenheid koper binnen de wettelijke bedenktijd gebruik zal maken. Op 13 november 2020 heeft de levering van het appartement plaatsgevonden.

3.6.

Na de overdracht zijn diverse lekkages opgetreden in het appartement. De vereniging van eigenaars, de VvE [adres] , (hierna: de VvE) heeft naar aanleiding daarvan een onafhankelijke keuring laten verrichten om de bouwtechnische staat van het pand te laten beoordelen. Op 2 april 2021 heeft Stichting Monumentenwacht Noord-Holland (hierna: Monumentenwacht) een inspectie verricht, waarna zij een inspectierapport heeft uitgebracht (hierna: het inspectierapport 2021).

3.7.

In het inspectierapport 2021 zijn diverse onderdelen van het dak als matig of slecht gekwalificeerd. Aanbevolen wordt binnen een termijn van 0-1 jaar werkzaamheden te verrichten aan het dak bestaande uit onder meer het vervangen van: pannen, gootbekleding, loodaansluitingen, steekstukken en loden afdekkingen bij hoek- en nokvorsten.

3.8.

In opdracht van [eiseres] heeft bouwkundig keurder, Lexacon Bouwconsultancy (hierna: Lexacon) op 6 oktober 2021 een onderzoek uitgevoerd naar de gebreken aan de dakconstructie/dakafwerking. [gedaagde] is bij de inspectie aanwezig geweest. Lexacon heeft op 2 november 2021 een rapportage uitgebracht van haar bevindingen (hierna: de Lexacon rapportage).

3.9.

In de Lexacon rapportage staat, voor zover van belang:

‘
Aanleiding / Context onderzoek

(…). Het gehele pand is voorafgaand aan de verkoop gerenoveerd. Het dak en de goot niet. Dat was de kopers bekend. De verkoper heeft als reden gegeven dat het dak en de goot van monumentenzorg niet vervangen mocht worden.

(…)

Bevindingen

Diverse lekkageplekken zichtbaar.

(…)

Er is momenteel geen actieve lekkage gemeten.

De oorzaak van deze lekkage(s) ligt in de matige tot slechte afdekking van het hellende dak.

(…)

Daarnaast is het ook goed denkbaar dat bepaalde lekkages zijn ontstaan bij bijvoorbeeld harde wind en regen uit een bepaalde windrichting of na de stuifsneeuwperiode eerder dit jaar.

(…)

Nokvorsten en hoekkeperpannen zijn beschadigd, niet goed aangesmeerd (het cement is uitgevallen of aangetast door vocht) Daarnaast op diverse plekken ondeskundig gerepareerd cq aangesmeerd met een kunstmortel.

(…)

Conclusie

Uit het onderzoek is gebleken dat het dak van het gebouw gerenoveerd zal moeten worden. Er is sprake van diverse lekkages, alhoewel deze momenteel niet actief zijn. Er is geen hoge urgentie om direct tot vervangen over te gaan. Wel is duidelijk dat de dakafwerking aan het einde van haar technische levensduur is gekomen. (…)

1. Wat is de aard en de ernst van de geconstateerde gebreken?

(…)

De ernst is in zoverre dat het als een directe maatregel aangeduid kan worden. Echter, niet zo dat met spoed het dak vervangen moet worden. Direct betekent in deze ongeveer binnen 1-2 jaar. Om gevolgschade te voorkomen is het raadzaam om niet jaren te wachten met de renovatie.

Gezien de kwaliteit van de dakafwerking is het niet aan te bevelen om het dak alleen te controleren en deels te renoveren. Dit is weliswaar goedkoper, echter de algehele kwaliteit van de dakafwerking maakt duidelijk dat de gehele dakafwerking en goten vervangen dient te worden.

(…)

9. (…) De koper(s) hebben een meerjarenonderhoudsplan verstrekt gekregen. Deze MJOP biedt geen correct beeld van de bouwtechnische staat van het dak en is in opdracht van de verkoper opgesteld. Er is minstens onvoldoende benoemd dat het dak gerenoveerd zal moeten worden op de korte termijn. Een uitvoering van een dergelijke dakrenovatie heeft grote gevolgen voor de benodigde reservering door een VvE.

(…)

10. Kon de bouwtechnische keurder in alle redelijkheid en als goed opdrachtnemer, het dak als ‘goed’ beoordelen onder de huidige omstandigheden?

De bouwkundige keurder heeft in het rapport het bouwdeel ‘dak’ als goed genoteerd. En heeft ook bepaalde onderdelen van het dak duidelijk kunnen beoordelen. De conditie ‘goed’ is niet passend bij de gebreken die zijn geconstateerd. Op het moment dat er gebreken zijn kun je niet spreken over de conditie ‘goed’, eerder redelijk tot matig.

Echter, in de toelichting van het dak is ook benoemd dat het dak op de lange termijn gerenoveerd moet worden.

11. De bouwtechnische keurder geeft op pagina 9 aan dat het dak op lange termijn vervangen moet worden. Hoe beoordeelt u dat?

Het dak en aansluitende onderdelen zijn mijns inziens te licht beoordeeld.

(…)

12. (…) Het rapport geeft in feite onvoldoende weer dat de staat van dak matig is en dat de overige gemeenschappelijke delen van het gebouw ook niet in goede staat verkeren. Aan de binnenzijde van het appartement is duidelijk dat het appartement in goede staat verkeert.’

Uit het rapport volgt verder dat de totale vervangingskosten van het dak worden begroot op een totaalbedrag van € 127.413,-.

3.10.

Op 18 november 2021 heeft [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] . De schade werd op dat moment begroot op € 35.277,78, het deel dat [eiseres] als lid van de VvE van de totale begrote vervangingskosten van het gehele dak van € 127.413,- dient te betalen. [gedaagde] heeft iedere aansprakelijkheid afgewezen.

4.Het geschil

4.1.

[eiseres] vordert voor zover en indien mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade als gevolg van het tekortschieten in de uitvoering van de bouwkundige keuringswerkzaamheden;

II. [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding aan [eiseres] van de door haar geleden schade als gevolg daarvan, nader op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet;

III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten ten belopen van € 163,-, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, welk bedrag voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt en het vonnis om die reden aan [gedaagde] zal worden betekend, wordt verhoogd met een bedrag van € 85,- te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf de datum waarop dit vonnis aan [gedaagde] zal worden betekend.

4.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] bij zijn keuringswerkzaamheden niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen en de inspectie niet goed en zorgvuldig heeft uitgevoerd. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] niet volledig genoeg aangegeven wat de omvang van de gebreken aan het dak was. Op basis van het keuringsrapport van [gedaagde] heeft [eiseres] het appartement gekocht, wat zij niet had gedaan, althans niet onder dezelfde voorwaarden, indien [gedaagde] de gebreken wel had geconstateerd en deze had opgenomen in zijn rapport, aldus [eiseres] .

4.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat hij tekort is geschoten in de uitvoering van zijn opdracht, laat staan toerekenbaar en betwist dat sprake is van schade, of althans schade die [eiseres] niet zelf had kunnen voorzien omdat zij daarvoor gewaarschuwd is. [gedaagde] wijst er verder op dat de kosten van de bouwkundige keuring slechts € 325,- bedroegen en het buiten elke proportie is om hem aansprakelijk te houden voor de beweerdelijke schade van ruim € 35.000,-, nog daargelaten dat zijn aansprakelijkheid contractueel beperkt is.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de rechtsverhouding tussen partijen kwalificeert als een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW Pro. Op grond van artikel 7: 401 BW is de opdrachtnemer ( [gedaagde] ) gehouden bij de uitvoering van de opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. De vraag die voorligt is of [gedaagde] bij de uitvoering van de bouwkundige (aankoop)keuring heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Volgens [eiseres] is dit niet het geval omdat [gedaagde] de gebreken aan het dak, waardoor lekkages zijn ontstaan en de VvE heeft besloten tot volledige renovatie van het dak over te gaan, onvoldoende in kaart heeft gebracht. De rechtbank volgt [eiseres] hierin niet. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

5.2.

Vooropgesteld wordt dat de aan [gedaagde] verleende opdracht een inspannings- en geen resultaatsverplichting betreft. In de bijlage bij het inspectierapport 2020 is bovendien opgemerkt dat het slechts gaat om een indicatie voor eventueel te verwachten kosten, maar niet kan worden uitgesloten dat zich gebreken voordoen met de daarbij horende kosten welke niet zijn gesignaleerd en het rapport dan ook niet mag worden gezien als een garantie voor de te verwachten kosten. De enkele omstandigheid dat gebreken niet zijn geconstateerd en extra kosten zijn gemaakt is op zich zelf derhalve onvoldoende om vast te stellen dat [gedaagde] bij de uitvoering van de aankoopkeuring toerekenbaar tekort is geschoten.

5.3.

De rechtbank neemt verder in aanmerking dat door [gedaagde] onweersproken is aangevoerd dat de aankoopkeuring uitsluitend betrekking had op het appartement dat [eiseres] beoogde te kopen en niet op het gehele pand. Het doel van de inspectie was inzicht te krijgen in de onderhoudstoestand van het appartement en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen, alsmede de kosten voor direct noodzakelijk herstelwerk. De door de VvE aan Monumentenwacht en Lexacon opgedragen inspecties betroffen daarentegen het gehele pand en zagen expliciet op een onderzoek naar de oorzaak van de opgetreden lekkages en (in het verlengde daarvan) de onderhoudsstaat van het dak van het pand. De rechtbank is met [gedaagde] van oordeel dat de enkele omstandigheid dat bij deze inspecties een vollediger beeld van de gebreken aan het dak naar voren is gekomen, op zich zelf nog niet betekent dat [gedaagde] bij de aankoopkeuring onbekwaam heeft gehandeld.

5.3.

Het is aan [eiseres] om, met inachtneming van het vorenstaande, voldoende feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen, waaruit blijkt dat [gedaagde] bij de aankoopkeuring onbekwaam heeft gehandeld.

[eiseres] stelt dat [gedaagde] zijn werk niet goed heeft gedaan omdat zij al snel nadat zij haar intrek in het appartement had genomen met enorme vochtoverlast kampte. Volgens [eiseres] heeft de verkoper alle door [gedaagde] geconstateerde gebreken direct verholpen, maar heeft zij desondanks meerdere lekkages gehad. Volgens [eiseres] blijkt hieruit dat [gedaagde] de omvang van de gebreken aan het dak onvoldoende in kaart heeft gebracht. [gedaagde] betwist dit en voert (onder meer) aan dat nergens uit blijkt dat de werkzaamheden waarvan hij heeft geadviseerd dat deze op korte termijn verricht moesten worden, ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Het gaat daarbij om werkzaamheden aan de hellende dakbedekking, waaronder het herstellen van de dakrandaansluiting en het aansmeren van nokvorsten. Dat dit herstelwerk niet is uitgevoerd baseert [gedaagde] onder meer op het feit dat in de Lexacon rapportage exact dezelfde gebreken worden vermeld als waarvan hij heeft aangegeven dat die moesten worden hersteld om een waterdicht dak te kunnen realiseren. Dit verweer slaagt.

5.4.

In de Lexacon rapportage, zoals hierboven bij de feiten geciteerd, staat vermeld dat de oorzaak van de lekkages ligt in de matige tot slechte afdekking van het hellende dak (waarbij mogelijk de weersomstandigheden eveneens een rol hebben gespeeld). Door Lexacon is geconstateerd dat de nokvorsten beschadigd zijn, niet goed zijn aangesmeerd en het dak op diverse plekken onzorgvuldig is gerepareerd. Voor de stelling van [eiseres] dat de door [gedaagde] geconstateerde gebreken aan het dak voorafgaande aan de overdracht door de verkoper volledig zijn hersteld, biedt de Lexacon rapportage derhalve geen ondersteuning. Ook overigens is voor de stelling van [eiseres] dat de gebreken door de verkoper zijn verholpen, geen bewijs te vinden. De verwijzing naar het

e-mailbericht van haar makelaar van 1 september 2020, is daartoe volstrekt onvoldoende. De enkele opmerking van de verkopend makelaar dat het herstelwerk verricht
zalworden, betekent immers nog niet dat de geadviseerde herstelwerkzaamheden ook daadwerkelijk
zijnverricht. Vast staat dat [eiseres] zelf ook niet heeft gecontroleerd of de werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd en zij kan, zoals zij ter zitting heeft verklaard, ook geen stukken overleggen waaruit blijkt dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd. De rechtbank zal daarom de stelling van [eiseres] dat de door [gedaagde] geadviseerde herstelwerkzaamheden direct zijn uitgevoerd als onvoldoende onderbouwd passeren.

5.5.

Het verwijt van [eiseres] dat de conditie van het dak in het inspectierapport 2020 ten onrechte als ‘goed’ is bestempeld, kan haar evenmin baten. Weliswaar staat in de Lexacon rapportage vermeld dat het dak eerder als ‘redelijk tot matig’ had moeten worden bestempeld, maar hieraan is toegevoegd dat [gedaagde] in zijn rapport ook heeft opgemerkt dat het dak op termijn gerenoveerd dient te worden. De noodzaak tot renovatie (althans op termijn) was [eiseres] derhalve bekend. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat het appartement deel uitmaakt van een monumentaal pand uit 1616. Vast staat dat bij [eiseres] bekend was dat het gehele pand voorafgaand aan de koop was gerenoveerd met uitzondering van het dak en de goot (omdat deze volgens de verkoper van monumentenzorg niet vervangen mochten worden). [gedaagde] heeft [eiseres] in het inspectierapport er op gewezen dat de levensduur van een dak 60 tot 90 jaar bedraagt en dat uit het mjop zal blijken wanneer de renovatie gepland staat. [eiseres] was er aldus mee bekend dat zij op enig moment nog met de kosten van een dakrenovatie geconfronteerd zou worden. Vast staat dat [gedaagde] voorts een aantal directe herstelwerkzaamheden heeft geadviseerd om het dak waterdicht te krijgen. Gelet hierop kan de rechtbank [eiseres] niet volgen in haar betoog dat (vanwege het inspectierapport 2020) er voor haar bij de aankoop van het appartement absoluut geen twijfel ten aanzien van het dak bestond. Weliswaar stond in het mjop de renovatie pas in 2032 gepland, maar nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] bij het opstellen van het mjop betrokken is geweest, kan dit [gedaagde] niet worden verweten. Het mjop is in opdracht van de verkoper opgesteld en was ten tijde van het uitbrengen van het inspectierapport 2020 nog niet beschikbaar. [gedaagde] heeft derhalve ook niet kunnen beoordelen of de in het mjop genoemde planning al dan niet reëel was. Bovendien heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat dit ook niet binnen zijn opdracht viel omdat de renovatie van het dak een VvE aangelegenheid is. Dat de VvE mede vanwege de opgetreden lekkages, heeft besloten het dak op korte termijn volledig te renoveren en [eiseres] als gevolg hiervan eerder dan verwacht met de daarmee gepaard gaande kosten wordt geconfronteerd, valt [gedaagde] niet aan te rekenen. Te meer niet nu uit de Lexacon rapportage ook niet blijkt dat er noodzaak bestaat om direct tot vervanging van het gehele dak over te gaan, maar enkel wordt geadviseerd (ter voorkoming van extra kosten) hier niet nog jaren mee te wachten.

5.6.

Uit het vorenstaande volgt dat van enige aan [gedaagde] toerekenbare schade geen sprake is. De vorderingen van [eiseres] zullen daarom worden afgewezen.

Proceskosten

5.7.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht 314,00

- salaris advocaat
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 1.440,00

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.440,00,

6.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022.^[1]

Afwijzing aansprakelijkheid bouwkundige keurder voor gebreken dak monumentaal appartement