Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9192626 \ CV EXPL 21-2939
Uitspraakdatum: 3 augustus 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres], h.o.d.n. [handelsnaam]
zaakdoende te [plaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. L.F. Jansen
tegen
de besloten vennootschap
Wereldhave Nederland B.V.
Wereldhave Nederland B.V.
statutair gevestigd te Haarlemmermeer
gedaagde
verder te noemen: Wereldhave
gemachtigde: mr. W. Raas
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 16 april 2021 een vordering tegen Wereldhave ingesteld. Wereldhave heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
[eiseres] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna Wereldhave een schriftelijke reactie heeft gegeven. [eiseres] heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering. Bij akte van 29 december 2021 heeft Wereldhave gereageerd op de bij de laatste conclusie door [eiseres] overgelegde producties. Bij brief van 3 januari 2022 heeft [eiseres] gevraagd om een mondelinge behandeling van de zaak.
1.3.
Op 9 juni 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 30 mei 2022 producties overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] exploiteert een damesmodezaak en huurt daartoe vanaf 29 maart 2005 de bedrijfsruimte (unit 2.9.), gelegen in het winkelcentrum ‘4 Meren’ te Hoofddorp van Wereldhave op basis van een schriftelijke huurovereenkomst tegen een ten tijde van de dagvaarding geldende huurprijs van € 100.615,01 per jaar.
2.2.
De Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag op 11 juli 2003, maken deel uit van de huurovereenkomst. Daarnaast zijn partijen drie allonges bij de huurovereenkomst overeengekomen. In allonge I is bepaald dat de huurtermijn per 1 juli 2015 wordt aangepast van betaling per kwartaal naar maandelijkse betaling van een huurprijs van € 10.563,20 per maand.
2.3.
Op verzoek van [eiseres] hebben partijen gezamenlijk een deskundige aangesteld die een rapportage heeft uitgebracht ten behoeve van een huurprijsherziening met de peildatum 1 april 2017. Partijen hebben op 13 maart 2018 overeenstemming bereikt over de nieuwe huurprijs van € 93.945,00 per jaar. Deze prijs is vastgelegd in de tweede allonge.
2.4.
In verband met een door [eiseres] opgelopen huurachterstand heeft Wereldhave [eiseres] op 25 september 2018 gedagvaard voor de kantonrechter te Noord-Holland. De (onder meer) door Wereldhave gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van gehuurde en betaling van de achterstand ten bedrage van € 29.970,16 is bij vonnis van 27 februari 2019 door de kantonrechter toegewezen.
2.5.
In een e-mail van 4 november 2019 heeft [echtgenoot van eiseres], de echtgenoot van [eiseres], [betrokkene 1], werkzaam bij SWG Incassoadvocaten (hierna: [betrokkene 1]), gewezen op het feit dat hij meerdere keren aandacht heeft gevraagd voor een (tijdelijke) aanpassing van de huur. [betrokkene 1] heeft hier bij e-mail op gereageerd. In die e-mail staat, voor zover relevant: ‘
Cliënte deelde mij mede dat als de vordering volledig voldaan is, zij daarna wel kunnen kijken of ze iets aan de huurprijs kunnen gaan doen. Tot die tijd blijft de vordering en de thans geldende huurprijs in ieder geval gehandhaafd.’.
Cliënte deelde mij mede dat als de vordering volledig voldaan is, zij daarna wel kunnen kijken of ze iets aan de huurprijs kunnen gaan doen. Tot die tijd blijft de vordering en de thans geldende huurprijs in ieder geval gehandhaafd.’.
2.6.
Bij brief van 25 mei 2020 heeft [betrokkene 2], advocaat bij SWG Advocaten namens haar cliënte Wereldhave een reactie geschreven op een aan Wereldhave gerichte brief d.d. 4 mei 2020 van mr. Jansen over huurprijsaanpassing. In de brief d.d. 25 mei 2020 staat, voor zover relevant:
‘
In uw brief stelt u dat de thans te betalen huurprijs niet marktconform is daar de bezoekersaantallen afnemen en leeggekomen winkelpanden ingevuld worden door pop-up stores met een veel lagere huurprijs. Daarnaast stelt u dat als gevolg van de Coronamaatregelen uw omzet gekelderd is. U stelt verder op grond van art 7:207 BW huurprijsvermindering te kunnen vorderen wegens verminderd huurgenot. U doet een beroep op de bereidheid van mijn cliënte om samen tot een oplossing te komen.(..)De huurprijs wordt inderdaad jaarlijks geïndexeerd zoals contractueel overeengekomen. Uw standpunt dat de thans geldende huurprijs niet marktconform is wordt door cliënte niet gedeeld. Cliënte heeft begin 2018 een huurprijscorrectie doorgevoerd naar aanleiding van het deskundigenrapport in het kader van een huurprijsherzieningsprocedure ex art. 7:303 BW. De huurprijscorrectie bedroeg € 6.691,19. Cliënte meent dan ook terecht dat de thans geldende huurprijs wel degelijk marktconform is. Desalniettemin heb ik u op 15 november 2019 namens cliënte meegedeeld dat zij bereid is opnieuw naar de hoogte van de huurprijs te kijken mits de volledige huurachterstand door u is voldaan. U heeft toegezegd de huurachterstand uiterlijk eind december 2019 te zullen voldoen. U bent die toezegging niet nagekomen.(..)Inmiddels noteert cliënte een betalingsachterstand van € 58.611,41 tot en met mei 2020.(..)Na ontvangst van genoemd bedrag als ook de huurbetalingsverplichting over de maand juni 2020 is cliënte bereid u een regeling aan te bieden voor wat betreft de boeterente, incasso- en proceskosten. Alsdan is zij tevens bereid de door de kantonrechter ontbonden overeenkomst te doen herleven en met u voort te zetten en tevens met u in gesprek te gaan over de hoogte van de huurprijs.Indien voldoening van de betalingsachterstand t/m mei 2020 alsmede de vergoeding voor juni 2020 binnen de gestelde termijn achterwege blijft dan rest cliënte niets anders dan het vonnis d.d. 27 februari 2019 alsnog ten uitvoer te leggen waarbij de gerechtelijke ontruiming van het gehuurde een feit wordt. (..).’
‘
In uw brief stelt u dat de thans te betalen huurprijs niet marktconform is daar de bezoekersaantallen afnemen en leeggekomen winkelpanden ingevuld worden door pop-up stores met een veel lagere huurprijs. Daarnaast stelt u dat als gevolg van de Coronamaatregelen uw omzet gekelderd is. U stelt verder op grond van art 7:207 BW huurprijsvermindering te kunnen vorderen wegens verminderd huurgenot. U doet een beroep op de bereidheid van mijn cliënte om samen tot een oplossing te komen.(..)De huurprijs wordt inderdaad jaarlijks geïndexeerd zoals contractueel overeengekomen. Uw standpunt dat de thans geldende huurprijs niet marktconform is wordt door cliënte niet gedeeld. Cliënte heeft begin 2018 een huurprijscorrectie doorgevoerd naar aanleiding van het deskundigenrapport in het kader van een huurprijsherzieningsprocedure ex art. 7:303 BW. De huurprijscorrectie bedroeg € 6.691,19. Cliënte meent dan ook terecht dat de thans geldende huurprijs wel degelijk marktconform is. Desalniettemin heb ik u op 15 november 2019 namens cliënte meegedeeld dat zij bereid is opnieuw naar de hoogte van de huurprijs te kijken mits de volledige huurachterstand door u is voldaan. U heeft toegezegd de huurachterstand uiterlijk eind december 2019 te zullen voldoen. U bent die toezegging niet nagekomen.(..)Inmiddels noteert cliënte een betalingsachterstand van € 58.611,41 tot en met mei 2020.(..)Na ontvangst van genoemd bedrag als ook de huurbetalingsverplichting over de maand juni 2020 is cliënte bereid u een regeling aan te bieden voor wat betreft de boeterente, incasso- en proceskosten. Alsdan is zij tevens bereid de door de kantonrechter ontbonden overeenkomst te doen herleven en met u voort te zetten en tevens met u in gesprek te gaan over de hoogte van de huurprijs.Indien voldoening van de betalingsachterstand t/m mei 2020 alsmede de vergoeding voor juni 2020 binnen de gestelde termijn achterwege blijft dan rest cliënte niets anders dan het vonnis d.d. 27 februari 2019 alsnog ten uitvoer te leggen waarbij de gerechtelijke ontruiming van het gehuurde een feit wordt. (..).’
2.7.
Omdat [eiseres] niet aan de veroordeling in het vonnis d.d. 27 februari 2019 en sommaties van Wereldhave tot betaling van de huurachterstand voldeed en evenmin de lopende huur betaalde, heeft Wereldhave haar op 24 juni 2020 de ontruiming aangezegd tegen 15 juli 2020. Op 14 juli 2020 hebben partijen overeenstemming bereikt, waarmee de ontruiming op 15 juli 2020 is voorkomen. De afspraken tussen partijen zijn neergelegd in allonge 3. Daarin staat, voor zover relevant:
Artikel 1 – Betalingsachterstanden1.1 Huurder schiet sinds december 2017 tekort in de nakoming van haar doorlopende verplichtingen uit de Huurovereenkomst door forse betalingsachterstanden te laten ontstaan. Verhuurder heeft Huurder om deze reden in rechte betrokken. Per vonnis d.d. 27 februari 2019 is de Huurovereenkomst ontbonden en Huurder veroordeeld het gehuurde te ontruimen en aan Verhuurder de betalingsachterstand, de gevorderde schade, de contractuele boetes, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten te voldoen (hierna het ‘Vonnis’), bijlage 2.1.2 Partijen zijn een betalingsregeling overeengekomen teneinde de tenuitvoerlegging van het Vonnis te voorkomen. Huurder is deze betalingsregeling en de regelingen die daarop volgden herhaaldelijk niet nagekomen en heeft na het Vonnis wederom betalingsachterstanden laten ontstaan. Huurder heeft ten tijde van de ondertekening van deze Allonge een totale vordering ter grootte van € 94.868,32, zijnde de huurachterstand tot en et juli 2020 vermeerderd met boeterente, incasso- proces- en executiekosten, hierna: de ‘Totaalsom’.1.3. Verhuurder heeft op 24 juni 2020 het Vonnis opnieuw laten betekenen en de ontruiming van het Gehuurde aangezegd tegen 15 juli 2020.Partijen zijn overeengekomen dat Huurder de Totaalsom voldoet teneinde de aangezegde ontruiming te voorkomen. Voldoening geschiedt door betaling ineens van het volledige bedrag van de Totaalsom ad € 94.868,32 (..) uiterlijk vóór of op 14 juli 2020, 14.00 uur. (..)
Artikel 1 – Betalingsachterstanden1.1 Huurder schiet sinds december 2017 tekort in de nakoming van haar doorlopende verplichtingen uit de Huurovereenkomst door forse betalingsachterstanden te laten ontstaan. Verhuurder heeft Huurder om deze reden in rechte betrokken. Per vonnis d.d. 27 februari 2019 is de Huurovereenkomst ontbonden en Huurder veroordeeld het gehuurde te ontruimen en aan Verhuurder de betalingsachterstand, de gevorderde schade, de contractuele boetes, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten te voldoen (hierna het ‘Vonnis’), bijlage 2.1.2 Partijen zijn een betalingsregeling overeengekomen teneinde de tenuitvoerlegging van het Vonnis te voorkomen. Huurder is deze betalingsregeling en de regelingen die daarop volgden herhaaldelijk niet nagekomen en heeft na het Vonnis wederom betalingsachterstanden laten ontstaan. Huurder heeft ten tijde van de ondertekening van deze Allonge een totale vordering ter grootte van € 94.868,32, zijnde de huurachterstand tot en et juli 2020 vermeerderd met boeterente, incasso- proces- en executiekosten, hierna: de ‘Totaalsom’.1.3. Verhuurder heeft op 24 juni 2020 het Vonnis opnieuw laten betekenen en de ontruiming van het Gehuurde aangezegd tegen 15 juli 2020.Partijen zijn overeengekomen dat Huurder de Totaalsom voldoet teneinde de aangezegde ontruiming te voorkomen. Voldoening geschiedt door betaling ineens van het volledige bedrag van de Totaalsom ad € 94.868,32 (..) uiterlijk vóór of op 14 juli 2020, 14.00 uur. (..)
1.4
Partijen komen overeen dat Verhuurder met inachtneming van een termijn van 12 kalendermaanden na datum ondertekening van deze Allonge alsnog het vonnis ten uitvoer kan leggen en de ontruiming opnieuw kan aanzeggen indien en zodra Huurder tekortschiet in de correcte, tijdige en/of volledige nakoming van de Huurovereenkomst waaronder begrepen maar niet beperkt tot het laten ontstaan van een of meerdere (huur)betalingsachterstanden. Huurder zal in dat geval -na aanzegging van de ontruiming door Verhuurder- het Gehuurde zelf op de door Verhuurder aangegeven datum en conform hetgeen bepaald in de Huurovereenkomst casco, leeg en ontruimd aan Verhuurder opleveren. Deze voorwaarde is voor Verhuurder een essentiële voorwaarde om deze Allonge aan te gaan.
Artikel 5 heeft betrekking op de voorgenomen renovatie van het Winkelcentrum door Wereldhave en luidt:‘Het is Huurder bekend dat verhuurder bezig is met de voorbereiding/plannen voor de renovatie/herinrichting/uitbreiding (hierna: de ‘Renovatie’) van het Winkelcentrum. Huurder realiseert zich dat er voor het Winkelcentrum en alle betrokkenen grote belangen zijn gemoeid bij een eventuele renovatie van het Winkelcentrum. Huurder verklaart dan ook dat een renovatie van het Gehuurde of van het gebouw waar het Gehuurde deel van uitmaakt, waaronder begrepen de daarmee gepaard gaande werkzaamheden, geen gebrek oplevert. Voorts leveren de in de vorige zin bedoelde Renovatie en werkzaamheden geen toerekenbare tekortkoming op zijdens Verhuurder. Ook indien de Renovatie een tijdelijke verplaatsing van huurder naar een andere unit tot gevolg heeft, zal Huurder aan de Renovatie en/of verplaatsing in alle redelijkheid haar medewerking verlenen en Verhuurder, dan wel Partijen die daartoe door Verhuurder worden aangesteld, in de gelegenheid stellen de Renovatie te realiseren, zonder recht te hebben op huurprijsvermindering, vermindering van de betalingsverplichting, geheel of gedeeltelijke ontbinding van deze overeenkomst en/of schadevergoeding. Huurder zal zich onthouden van (rechts)maatregelen en/of gedragingen die de Renovatie op enigerlei wijze verstoren of verhinderen. Het voorgaande laat onverlet het recht van Verhuurder deze overeenkomst op de in de wet genoemde gronden op te zeggen, indien Verhuurder zulks in verband met de Renovatie noodzakelijk acht.’.
2.6.
Bij brief van 30 december 2020 van mr. Jansen namens [eiseres] aan Wereldhave heeft mr. Jansen opnieuw gewezen op de hoogte van de huurprijs en ook op de door de coronamaatregelen teruggelopen omzet van [eiseres] . In de brief staat, voor zover relevant:
‘
Door cliënten is in februari 2019 in een persoonlijk gesprek met de Business Unit Manager [betrokkene 3] van Wereldhave aangegeven dat de huurprijs te hoog is gelet op het veranderende winkellandschap, afnemende bezoekersaantallen, concurrentie in de regio, substantieel afnemende omzetten dientengevolge, het opvullen van leeggekomen plekken met pop-up stores, het ander publiek dat zulks ten gevolge heeft en daardoor minder nieuwe klanten voor cliënten en de veel lagere huurprijzen die nieuwkomers betalen. Dit werd door haar erkend. Door cliënten is dit vervolgens schriftelijk en per email verzocht op advies van en in overleg met [betrokkene 3] o.a. op 26 maart 2019, 4 april 2019 en 4 november 2019.(..)Wel is de allonge III getekend, waarbij cliënte onder dwang o.a. heeft moeten afzien van haar rechten bij renovatie van het winkelcentrum. Namens cliënte doe ik alvast een beroep op onverbindendheid van deze passage i.v.m. strijd met artikel 3:40 c.q. 6:228 BW en behoud ik namens cliënte alle rechten en weren voor.
‘
Door cliënten is in februari 2019 in een persoonlijk gesprek met de Business Unit Manager [betrokkene 3] van Wereldhave aangegeven dat de huurprijs te hoog is gelet op het veranderende winkellandschap, afnemende bezoekersaantallen, concurrentie in de regio, substantieel afnemende omzetten dientengevolge, het opvullen van leeggekomen plekken met pop-up stores, het ander publiek dat zulks ten gevolge heeft en daardoor minder nieuwe klanten voor cliënten en de veel lagere huurprijzen die nieuwkomers betalen. Dit werd door haar erkend. Door cliënten is dit vervolgens schriftelijk en per email verzocht op advies van en in overleg met [betrokkene 3] o.a. op 26 maart 2019, 4 april 2019 en 4 november 2019.(..)Wel is de allonge III getekend, waarbij cliënte onder dwang o.a. heeft moeten afzien van haar rechten bij renovatie van het winkelcentrum. Namens cliënte doe ik alvast een beroep op onverbindendheid van deze passage i.v.m. strijd met artikel 3:40 c.q. 6:228 BW en behoud ik namens cliënte alle rechten en weren voor.
Voorts speelt thans de gewijzigde situatie ten gevolge van de Corona-maatregelen.(..)Cliënte heeft haar zaak inmiddels moeten sluiten tot in ieder geval 19 januari 2021 en de omzet is grotendeels verdwenen. Cliënte doet er alles aan om omzet te genereren en om de kosten zoveel mogelijk te beperken, echter blijft zij met een zeer forse vaste last zitten waarvoor helaas geen compensatie in enige vorm kan worden verkregen. Onder deze omstandigheden kan Wereldhave naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verwachten.Aldus valt te verwachten dat de rechter vanaf april 2020 een huurkorting zal toepassen. Daarop vooruitlopend acht cliënte het billijk dat partijen de pijn -bestaande uit de onmogelijkheid het gehuurde rendabel te exploiteren- delen.Cliënte zal daarom vanaf 1 januari 2021 50% van de huur betalen en de andere 50% opschorten. Dit komt ook overeen met de door Wereldhave aan o.a. de horeca-ondernemers verleende korting.Over de maanden april tot december 2020 heeft tevens substantiële omzetdaling ten gevolge van de Corona-maatregelen plaatsgevonden bovenop de omzetdaling door de marktsituatie voor Corona.Cliënte gaat graag met u in gesprek om te bezien hoe de huurkorting kan worden vormgegeven. Mochten partijen er niet uitkomen dan behoudt cliënte zich het recht voor de rechter in te schakelen.’.
2.7.
Bij brief van 14 januari 2021 heeft Wereldhave als volgt gereageerd, voor zover van belang:
‘(..) Desalniettemin heb ik namens cliënte reeds op 15 november 2019 meegedeeld dat zij bereid is opnieuw naar de hoogte van de huurprijs te kijken mits de volledige huurachterstand door cliënten is voldaan. (..) Uw cliënten kwamen echter telkenmale de afspraken niet na. Pas op 14 juli 2020 hebben uw cliënten – teneinde de gerechtelijke ontruiming van 15 juli 2020 te voorkomen- de volledige vordering tot en met juli 2020 voldaan.Nu de huurovereenkomst door de kantonrechter op 27 februari 2019 reeds was ontbonden en deze overeenkomst niet van rechtswege herleeft door betaling is allonge III opgesteld en door beide partijen voor akkoord en zonder enig voorbehoud ondertekend. Uw cliënte had ten alle tijden de renovatieclausule ter discussie kunnen stellen. Dat heeft zij niet gedaan. (..) Uw beroep op onverbindendheid van de renovatieclausule wordt door cliënte dan ook verworpen.(..)Hoe dat ook zij, cliënte stemt niet in met uw voorstel tot 50% huurkorting vanaf 1 april 2020.Uw cliënten hebben de winkel vanaf 15 december 2020 op last van de overheid moeten sluiten. ten aanzien van de huidige lockdown biedt cliënte haar huurders die gebruik kunnen maken van de regeling Tegemoetkoming voor Vaste Lasten (TVL) de volgende regeling aan. Cliënte is bereid om betaling van 50% van de kale huurprijs van januari 2021 en 25% van de kale huurprijs van februari 2021 kwijt te schelden. (..).’.
‘(..) Desalniettemin heb ik namens cliënte reeds op 15 november 2019 meegedeeld dat zij bereid is opnieuw naar de hoogte van de huurprijs te kijken mits de volledige huurachterstand door cliënten is voldaan. (..) Uw cliënten kwamen echter telkenmale de afspraken niet na. Pas op 14 juli 2020 hebben uw cliënten – teneinde de gerechtelijke ontruiming van 15 juli 2020 te voorkomen- de volledige vordering tot en met juli 2020 voldaan.Nu de huurovereenkomst door de kantonrechter op 27 februari 2019 reeds was ontbonden en deze overeenkomst niet van rechtswege herleeft door betaling is allonge III opgesteld en door beide partijen voor akkoord en zonder enig voorbehoud ondertekend. Uw cliënte had ten alle tijden de renovatieclausule ter discussie kunnen stellen. Dat heeft zij niet gedaan. (..) Uw beroep op onverbindendheid van de renovatieclausule wordt door cliënte dan ook verworpen.(..)Hoe dat ook zij, cliënte stemt niet in met uw voorstel tot 50% huurkorting vanaf 1 april 2020.Uw cliënten hebben de winkel vanaf 15 december 2020 op last van de overheid moeten sluiten. ten aanzien van de huidige lockdown biedt cliënte haar huurders die gebruik kunnen maken van de regeling Tegemoetkoming voor Vaste Lasten (TVL) de volgende regeling aan. Cliënte is bereid om betaling van 50% van de kale huurprijs van januari 2021 en 25% van de kale huurprijs van februari 2021 kwijt te schelden. (..).’.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter:
I verklaart voor recht dat Wereldhave is tekortgeschoten in de nakoming van haar toezegging om over verlaging van de huurprijs met [eiseres] in gesprek te gaan en dat Wereldhave aansprakelijk is voor de dientengevolge door [eiseres] gemiste huurverlaging;
II de huurprijs vaststelt op € 3.500,00 exclusief btw met ingang van maart 2019 en
primairWereldhave veroordeelt tot terugbetaling aan [eiseres] van teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke data van huurbetaling tot aan de dag der algehele voldoening althans
subsidiairWereldhave veroordeelt tot betaling van schadevergoeding aan [eiseres] nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
III Wereldhave veroordeelt tot betaling van € 19.534,90 aan schadevergoeding aan [eiseres] ;
IV de huurprijs vermindert volgens de vaste lastenmethode vanaf maart 2020 tot en met januari 2022 leidende tot een bedrag aan huurkorting van € 20.580,67;
V Wereldhave veroordeelt
primairom aan [eiseres] een redelijk renovatievoorstel te doen, in ieder geval inhoudende een huurkorting van zes maanden en een nieuwe marktconforme huurprijs na renovatie op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat Wereldhave daarmee na betekening van dit vonnis in gebreke blijft, althans
subsidiairom een redelijk renovatievoorstel aan [eiseres] te doen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat Wereldhave daarmee na betekening van het in dezen te wijzen vonnis in gebreke blijft;
VI voor recht verklaart dat de renovatieclausule uit de gesloten allonge terecht is vernietigd wegens misbruik van omstandigheden.
I verklaart voor recht dat Wereldhave is tekortgeschoten in de nakoming van haar toezegging om over verlaging van de huurprijs met [eiseres] in gesprek te gaan en dat Wereldhave aansprakelijk is voor de dientengevolge door [eiseres] gemiste huurverlaging;
II de huurprijs vaststelt op € 3.500,00 exclusief btw met ingang van maart 2019 en
primairWereldhave veroordeelt tot terugbetaling aan [eiseres] van teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke data van huurbetaling tot aan de dag der algehele voldoening althans
subsidiairWereldhave veroordeelt tot betaling van schadevergoeding aan [eiseres] nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
III Wereldhave veroordeelt tot betaling van € 19.534,90 aan schadevergoeding aan [eiseres] ;
IV de huurprijs vermindert volgens de vaste lastenmethode vanaf maart 2020 tot en met januari 2022 leidende tot een bedrag aan huurkorting van € 20.580,67;
V Wereldhave veroordeelt
primairom aan [eiseres] een redelijk renovatievoorstel te doen, in ieder geval inhoudende een huurkorting van zes maanden en een nieuwe marktconforme huurprijs na renovatie op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat Wereldhave daarmee na betekening van dit vonnis in gebreke blijft, althans
subsidiairom een redelijk renovatievoorstel aan [eiseres] te doen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat Wereldhave daarmee na betekening van het in dezen te wijzen vonnis in gebreke blijft;
VI voor recht verklaart dat de renovatieclausule uit de gesloten allonge terecht is vernietigd wegens misbruik van omstandigheden.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat Wereldhave ondanks haar toezeggingen en vele verzoeken van [eiseres] ter zake niet het gesprek wil aangaan over huurverlaging. In het rapport van de deskundige uit 2017 is uitgegaan van een A2-locatie, terwijl het Winkelcentrum dat toen al niet meer was. In verband met de referentieperiode van vijf jaar is dat te weinig tot uitdrukking gekomen in het rapport. Alle referentieobjecten uit het rapport, behalve La Place, zijn verdwenen of verhuisd. De huurprijs is niet marktconform. De gewijzigde marktomstandigheden en de gewijzigde situatie in het winkelcentrum, zoals de komst van pop-up stores en het vertrek of sluiting van bepaalde winkels, hebben geleid tot een verminderde omzet en maken de huidige huurlast ondraaglijk. [eiseres] schat een redelijke huurprijs, waarover overeenstemming zou zijn bereikt als Wereldhave het gesprek wel zou zijn aangegaan, op € 3.500,00 per maand exclusief btw. Het is redelijk om de huurprijs met terugwerkende kracht vast te stellen op dat bedrag.
[eiseres] vordert subsidiair vergoeding van de schade die zij heeft geleden als gevolg van het niet nakomen van de toezegging in gesprek te gaan over de huurverlaging. Die schade bestaat in elk geval uit alle in rekening gebrachte en betaalde kosten in verband met de huurachterstand, want indien het gesprek was aangegaan, was er geen huurachterstand ontstaan. Die schade vordert [eiseres] ook.
De allonge 3, met in artikel 5 de bepaling over de rechten van de huurder tijdens de renovatie, heeft [eiseres] met het mes op de keel ondertekend. Niet akkoord gaan zou hebben betekend dat de winkel moest worden ontruimd en zij alle opgebouwde goodwill en investeringen in haar winkel kwijt zou zijn en met een schuldenlast zou blijven zitten. In artikel 14.1 van de algemene voorwaarden is bepaald dat Wereldhave aan haar huurder bij renovatie een redelijk voorstel moet doen en dit volgt ook uit artikel 7:220 BW. De betreffende bepaling in de huurovereenkomst is door [eiseres] bij brief van 30 december 2020 buitengerechtelijk vernietigd.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
Wereldhave betwist de vordering. Per 1 april 2017 is de oorspronkelijke huurprijs aanzienlijk verlaagd, na een huurprijsherzieningsprocedure ex artikel 7:303 BW. Dit is vastgelegd in de tweede allonge, waar [eiseres] destijds volledig mee heeft ingestemd. Nadien heeft Wereldhave nimmer onvoorwaardelijk toegezegd in gesprek te gaan over de huurprijsverlaging, zie ook de e-mail van 4 november 2019 en de brief van 25 mei 2020 (r.o. 2.5. en 2.6.) en daartoe is zij ook niet gehouden. Het is voorts uitgesloten dat partijen overeenstemming zouden hebben bereikt over een huurprijs van € 3.500,00 per maand.
Met betrekking tot de gevorderde coronakorting voert Wereldhave aan dat de derde allonge tot stand is gekomen na de eerste coronagolf. Daarin is het bedrag aan achterstallige huur vastgesteld dat [eiseres] moest voldoen. In de derde allonge staat dat de bepalingen van de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijven, tenzij uit de allonge anders voortvloeit. Van onvoorziene omstandigheden is dus geen sprake. Voorts waren de coronamaatregelen voor de horeca-ondernemingen zwaarder en langduriger dan voor [eiseres] en een korting van 50% is niet aan de orde. [eiseres] heeft haar winkel moeten sluiten vanaf 14 december 2020 en vanaf 8 februari 2021 was het systeem van ‘click and collect’ toegestaan. Over die periode heeft Wereldhave haar huurders een voorstel gedaan voor een huurkorting, welk voorstel door [eiseres] is verworpen, maar dat Wereldhave wel heeft toegepast. Een rechterlijke uitspraak waarbij een huurkorting van 50% vanaf maart 2020 tot heden wordt toegepast op de huur van horeca-bedrijfsruimte, of waarin een modezaak überhaupt aanspraak kon maken op huurkorting in de zomer/het vroege najaar van 2020 is Wereldhave niet bekend.
De bepaling over de rechten van de huurders bij renovatie in de derde allonge maakt, daar waar een renovatie op stapel staat, deel uit van standaardcontracten van Wereldhave. [eiseres] heeft daar destijds geen enkel bezwaar tegen gemaakt. Indien [eiseres] druk voelde bij het ondertekenen, komt dat voor haar rekening. Wereldhave kan moeilijk verweten worden het vonnis te willen executeren bij de toen nog steeds bestaande hoge huurachterstand. Ten slotte betwist Wereldhave in dit verband dat [eiseres] belang heeft bij de vernietiging van dit beding.
Met betrekking tot de gevorderde coronakorting voert Wereldhave aan dat de derde allonge tot stand is gekomen na de eerste coronagolf. Daarin is het bedrag aan achterstallige huur vastgesteld dat [eiseres] moest voldoen. In de derde allonge staat dat de bepalingen van de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijven, tenzij uit de allonge anders voortvloeit. Van onvoorziene omstandigheden is dus geen sprake. Voorts waren de coronamaatregelen voor de horeca-ondernemingen zwaarder en langduriger dan voor [eiseres] en een korting van 50% is niet aan de orde. [eiseres] heeft haar winkel moeten sluiten vanaf 14 december 2020 en vanaf 8 februari 2021 was het systeem van ‘click and collect’ toegestaan. Over die periode heeft Wereldhave haar huurders een voorstel gedaan voor een huurkorting, welk voorstel door [eiseres] is verworpen, maar dat Wereldhave wel heeft toegepast. Een rechterlijke uitspraak waarbij een huurkorting van 50% vanaf maart 2020 tot heden wordt toegepast op de huur van horeca-bedrijfsruimte, of waarin een modezaak überhaupt aanspraak kon maken op huurkorting in de zomer/het vroege najaar van 2020 is Wereldhave niet bekend.
De bepaling over de rechten van de huurders bij renovatie in de derde allonge maakt, daar waar een renovatie op stapel staat, deel uit van standaardcontracten van Wereldhave. [eiseres] heeft daar destijds geen enkel bezwaar tegen gemaakt. Indien [eiseres] druk voelde bij het ondertekenen, komt dat voor haar rekening. Wereldhave kan moeilijk verweten worden het vonnis te willen executeren bij de toen nog steeds bestaande hoge huurachterstand. Ten slotte betwist Wereldhave in dit verband dat [eiseres] belang heeft bij de vernietiging van dit beding.
4.2.
Wereldhave vordert, na wijziging van eis, bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
I [eiseres] veroordeelt tot nakoming van de achterstallige huurbetalingen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van opeisbaarheid van de vorderingen tot en met oktober 2021 een bedrag belopende ad € 20.452,55 inclusief btw en vervolgens een bedrag ad € 10.825,53 inclusief btw per maand vanaf november 2021 tot en met de maand van vonnisdatum, alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en de contractuele boete van artikel 18.1 van de algemene bepalingen;
II subsidiair -indien Wereldhave in conventie geen ontruimingsbevoegdheid toekomt op basis van de tussen partijen gesloten allonge 3- de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt op grond van ernstige tekortkoningen aan de zijde van [eiseres] en [eiseres] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde op een termijn van veertien dagen na vonnisdatum, met medeneming van al het hare en de haren, en het gehuurde leeg en ontruimd aan Wereldhave op te leveren;
I [eiseres] veroordeelt tot nakoming van de achterstallige huurbetalingen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van opeisbaarheid van de vorderingen tot en met oktober 2021 een bedrag belopende ad € 20.452,55 inclusief btw en vervolgens een bedrag ad € 10.825,53 inclusief btw per maand vanaf november 2021 tot en met de maand van vonnisdatum, alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en de contractuele boete van artikel 18.1 van de algemene bepalingen;
II subsidiair -indien Wereldhave in conventie geen ontruimingsbevoegdheid toekomt op basis van de tussen partijen gesloten allonge 3- de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt op grond van ernstige tekortkoningen aan de zijde van [eiseres] en [eiseres] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde op een termijn van veertien dagen na vonnisdatum, met medeneming van al het hare en de haren, en het gehuurde leeg en ontruimd aan Wereldhave op te leveren;
III [eiseres] veroordeelt in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met rente vanaf veertien dagen na vonnisdatum.
Wereldhave legt aan haar vordering ten grondslag dat artikel 4.10 van de huurovereenkomst en artikel 18 lid 1 van de algemene bepalingen het eenzijdig opschorten van (een deel van) de huurtermijnen verbiedt. De tekortkoming staat vast door het enkele verstrijken van de betalingstermijn. De eenzijdig bepaalde huurkorting van 50% is niet te rechtvaardigen. De huurovereenkomst is op 27 februari 2019 ontbonden. Nu de termijn van twaalf maanden, zoals bedoeld in artikel 1.4. van de allonge, nog niet is verstreken zegt Wereldhave bij deze de ontruiming aan tegen de datum van veertien dagen na datum vonnis. [eiseres] heeft met het niet tijdig en volledig voldoen van de huur bewust het risico genomen dat Wereldhave uitvoering zou geven aan deze voor haar essentiële bepaling in de derde allonge.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
Het gaat in deze zaak om de situatie waarin de huurder van een bedrijfsruimte, [eiseres] , naar eigen zeggen reeds sinds 2017 kampt met een te hoge huurlast. De vraag is of zij feitelijk en juridisch voldoende kan onderbouwen dat zij recht heeft op een lagere huur.
5.2.
Chronologisch in de eerste plaats stelt [eiseres] in dit verband dat in de huurprijsherzieningsprocedure ex artikel 7:303 BW vanaf 1 april 2017 onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat het winkelcentrum geen A2-locatie meer was. Maar bij het aangaan van de tweede allonge, waarin die huurprijsverlaging is vastgelegd, heeft zij dat bezwaar niet kenbaar gemaakt; zij heeft toen ingestemd met de huurverlaging, gebaseerd op het deskundigenrapport, dit nog los van het feit dat bij de huurprijsherziening ex artikel 7:303 BW wordt uitgegaan van de hoogte van de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en dit dus van weinig belang is. Een juridische grond voor het achteraf partieel vernietigen van de vastgestelde verlaging van de huurprijs in de tweede allonge heeft [eiseres] niet gegeven; het enkele feit dat feiten en omstandigheden waarop de huurprijsverlaging was gebaseerd nadien zijn gewijzigd -zoals de kantonrechter de stelling van [eiseres] , dat de huurprijs niet (meer) marktconform is, beschouwt- is juridisch niet relevant. Bovendien heeft de wet daarin in die zin voorzien, nu [eiseres] na verloop van vijf jaar, dus sinds 1 april 2022, opnieuw een beroep kan doen op herziening van de huurprijs, conform artikel 7:303 lid 1 onder b BW, waarbij de huurprijsontwikkeling in het tijdvak van vijf jaren voorafgaand het instellen van een vordering tot huurprijsherziening wordt betrokken in de beoordeling. Ook de omstandigheid, wat daar ook van zij, dat Wereldhave verschillende huurprijzen berekent voor haar huurders in het winkelcentrum, geeft [eiseres] geen aanspraak op huurverlaging.
5.3.
[eiseres] stelt vervolgens dat Wereldhave de door haar na de huurprijsherziening gedane toezeggingen in gesprek te gaan over huurverlaging niet gestand doet. Zij verbindt daar het rechtsgevolg aan dat, indien een dergelijk gesprek wel had plaatsgevonden, overeenstemming zou zijn bereikt over een maandelijkse huur van € 3.500,00. Maar Wereldhave heeft betwist een dergelijke onvoorwaardelijke toezegging te hebben gedaan en uit de stukken die [eiseres] ter onderbouwing van deze stelling heeft overgelegd, valt dit niet af te leiden: zowel in de e-mail van 4 november 2019 als in de brief van 25 mei 2020 staat immers duidelijk de voorwaarde vermeld waaronder Wereldhave in gesprek wil gaan met [eiseres] over huurprijsverlaging. Die voorwaarden betroffen voorts in beide gevallen de nakoming van de huurbetalingsverplichting en kunnen niet als onredelijk worden aangemerkt. De vordering onder I van [eiseres] zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Daaruit volgt dat ook de vorderingen onder II en III wegens gebrek aan juridische grondslag worden afgewezen.
5.4.
[eiseres] heeft voorts aanspraak gemaakt op een bedrag van € 20.580,67 aan huurkorting in verband met teruglopende omzet als gevolg van de coronamaatregelen. Ook deze vordering is niet toewijsbaar. Zoals Wereldhave terecht heeft aangevoerd, is de derde allonge gesloten nadat de coronapandemie al was aangevangen en nadat in maart 2020 de winkels op last van de overheid moesten sluiten. Een aanspraak op huurkorting bij bedrijfsruimte in verband met de coronamaatregelen vindt de juridische grondslag in artikel 6:258 BW: er is sprake van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst door de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden verwacht. Van die onvoorziene omstandigheid was op 14 juli 2020 geen sprake meer, waarbij komt dat Wereldhave aan [eiseres] in januari 2021 50% en in februari 2021 25% huurkorting heeft verleend.
5.5.
Ook het onder IV en V door [eiseres] gevorderde is niet toewijsbaar wegens gebrek aan een deugdelijke juridische grondslag. In de eerste plaats is artikel 7:220 BW van regelend recht en op grond van die bepaling kan [eiseres] geen redelijk renovatievoorstel afdwingen. Bepalingen in een individuele huurovereenkomst en in het onderhavige geval in de allonges prevaleren boven de bepalingen in algemene voorwaarden. [eiseres] stelt dat zij onder druk is gezet en dat er sprake is geweest van misbruik van recht bij de totstandkoming van de (overeenstemming over) de renovatiebepaling. Voor een geslaagd beroep op misbruik van recht, zoals bedoeld in artikel 3:44 BW, dient te worden gesteld en zo nodig bewezen dat de wederpartij wist of had moeten weten dat de ander door bijzondere omstandigheden, waaronder een noodtoestand of afhankelijkheid, bewogen wordt tot het verrichten van de rechtshandeling en dat de wederpartij wist of had moeten begrijpen dat hij de ander daarvan had moeten weerhouden. De kantonrechter kan zich voorstellen dat [eiseres] druk voelde om in te stemmen met de allonge 3 en ook dat zij zich in een afhankelijke positie bevond, maar het was [eiseres] die meer dan een jaar lang naliet te voldoen aan de veroordeling in het vonnis van 27 februari 2019. Dat zij daardoor zich in een positie heeft gemanoeuvreerd die heeft geleid tot instemming met allonge 3, omdat zij om haar moverende redenen de huur toch wenste voort te zetten, komt daarom volledig voor haar rekening. Dit alles nog afgezien van het feit dat het hier gaat om een zakelijke huurrelatie tussen twee professionele partijen en [eiseres] ook van voortzetting van de huur kon afzien. Dat ten tijde van het ondertekenen van de derde allonge sprake is geweest van een situatie zoals bedoeld in artikel 3:44 BW is daarom onvoldoende onderbouwd.
5.6.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal afwijzen.
5.7.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
de tegenvordering
5.8.
Wereldhave vordert betaling van de achterstallige huur, tot en met oktober 2021 een bedrag van € 20.452,55 inclusief btw. Het verweer tegen deze vordering van [eiseres] komt erop neer dat [eiseres] meent recht te hebben op huurkorting in verband met de coronamaatregelen en recht op een lagere huurprijs omdat Wereldhave ten onrechte niet het gesprek over huurverlaging is aangegaan, terwijl het winkelcentrum achteruit is gegaan. Deze standpunten zijn bij de behandeling van de vordering van [eiseres] reeds beoordeeld en volgt de kantonrechter niet.
5.9.
[eiseres] heeft eenzijdig vanaf 1 januari 2021 betaling van de huurprijs met 50% opgeschort in verband met de coronamaatregelen. Bij brief van 15 januari 2021 heeft Wereldhave laten weten hiermee niet akkoord te gaan en een voorstel gedaan voor een lagere tijdelijke huurkorting in januari en februari 2021. Desondanks heeft [eiseres] haar opschorting van de huurprijs tot en met mei 2021 voortgezet. Terecht heeft Wereldhave aangevoerd dat van een korting van 50% alleen sprake kan zijn als de omzet tot nul is gereduceerd en geen aanspraak bestaat op een financiële tegemoetkoming van de overheid (de TVL). [eiseres] wist dus of had moeten weten dat een korting van 50% niet aan de orde kon zijn, of theoretisch hooguit in beginsel slechts voor de maand januari 2021, toen alle winkels moesten sluiten. Maar naar het oordeel van de kantonrechter is de opschorting van 50% van de huur in februari, maart, april en mei 2021 op zichzelf een substantiële tekortkoming in de nakoming van de bepalingen uit de huurovereenkomst en de derde allonge en niet valt in te zien waarom de executie van het vonnis van de kantonrechter van 27 februari 2019 desalniettemin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar is. Het standpunt van [eiseres] dat het ontruimingsvonnis van tafel was met het aangaan van de derde allonge vindt geen grond in het recht. Het onder II van haar vordering subsidiair door Wereldhave gevorderde behoeft daarom geen beoordeling.
5.10.
De conclusie is dat de kantonrechter de primaire vordering van Wereldhave zal toewijzen.
5.11.
[eiseres] heeft bezwaar gemaakt tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring. Zij heeft daarbij verwezen naar artikel 7:295 BW, maar die bepaling heeft betrekking op de situatie dat een huurovereenkomst wordt opgezegd, terwijl in het onderhavige geval de huurovereenkomst is ontbonden.
5.12.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt. De gevorderde nakosten en de over de proces- en nakosten gevorderde rente worden toegewezen als na te melden.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Wereldhave worden vastgesteld op een bedrag van € 1.743,00 (3.5 pt) aan salaris van de gemachtigde van Wereldhave.
de tegenvordering
6.3.
veroordeelt [eiseres] tot nakoming van de achterstallige huurbetalingen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van opeisbaarheid van de vorderingen tot en met oktober 2021 een bedrag belopende ad € 20.452,55 inclusief btw en vervolgens een bedrag ad € 10.825,53 inclusief btw per maand vanaf november 2021 tot en met de maand van vonnisdatum, alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en de contractuele boete van artikel 18.1 van de algemene bepalingen;
6.4.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Wereldhave tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 90,67
griffierecht € 507,00
salaris gemachtigde € 996,00 (2 pt.)
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;
dagvaarding € 90,67
griffierecht € 507,00
salaris gemachtigde € 996,00 (2 pt.)
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;
6.5.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter