ECLI:NL:RBNHO:2022:12238

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats [geboorteplaats]

zaaknummer / rolnummer: C/15/325973 / HA ZA 22-166

Vonnis bij vervroeging van 7 september 2022

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

KURZ HOLDING B.V.,

gevestigd te Amstelveen,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GAZIT HOLDING B.V.,

gevestigd te [geboorteplaats],

eiseressen in conventie,

verweersters in reconventie,

advocaat mr. A.T. Eisenmann te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde/eiser1],

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde/eiseres1],

wonende te [woonplaats],

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. M. Zwennes te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Kurz c.s. en [gedaagde/eiser1] c.s. genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 20 juli 2022;
de akte van wijziging eis van Kurz c.s.;
de spreekaantekeningen van de advocaat van Kurz c.s.;
de spreekaantekeningen van de advocaat van [gedaagde/eiser1] c.s.;
de mondelinge behandeling van 23 augustus 2022 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

In verband met een overbouwing op het perceel van Kurz c.s. stellen zij dat sprake is van inbreuk op hun eigendomsrecht en hebben zij onder meer vorderingen ingesteld om deze volgens hen onrechtmatige toestand ongedaan te maken. [gedaagde/eiser1] c.s. verweren zich met een beroep op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring. Of dit verweer slaagt – in welk geval de vordering in conventie voor afwijzing en de vordering in reconventie in beginsel voor toewijzing gereed ligt – hangt af van nader door [gedaagde/eiser1] c.s. aan te leveren bewijs.

3.Feiten

3.1.

Kurz c.s. zijn eigenaar van een appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond, gelegen aan de [adres], uitmakende het één/derde onverdeeld aandeel in de onroerende zaak gelegen aan de [adres], ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente [adres].

3.2.

Het kadastrale perceel grond van de onroerende zaak aan de [adres] hierna te noemen: perceel [adres].

3.3.

Kurz c.s. hebben perceel [adres] in eigendom verkregen bij akte van levering op 9 maart 2020 voor mr. P.J. van de Kar, notaris te Amstelveen, verleden.

3.4.

[gedaagde/eiser1] c.s., echtelieden, zijn eigenaar van de aangrenzende onroerende zaak gelegen op de hoek [adres] kadastraal bekend gemeente [adres] (hierna: perceel [adres]), bestaande uit een cafetaria en bovengelegen woningen.

3.5.

[gedaagde/eiser1] c.s. hebben perceel [adres] in eigendom verkregen door inschrijving van een afschrift van een akte van eigendomsverkrijging in de openbare registers op 2 juli 1992.

3.6.

Aan de achterzijde van- en op het perceel [adres] bevindt zich op begane grond en eerste verdieping niveau een uitbouw van het perceel [adres] (hierna: de uitbouw). De uitbouw is uitsluitende bereikbaar vanaf het pand op perceel [adres] en bevat keukens en wc’s.

3.7.

Op een ‘Relaas van bevindingen’ van het kadaster van 17 september 2020 is te zien dat de uitbouw - van circa zeventien vierkante meter - over de erfgrens tussen beide percelen heen en over de volle breedte van het perceel [adres] is gebouwd.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

Kurz c.s. vorderen – na wijziging eis –:

voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I.
primair te verklaren voor recht dat de uitbouw geheel of gedeeltelijk de erfgrens met het perceel van eisers overschrijdt en derhalve inbreuk maakt op haar eigendomsrecht;

II.
gelet op de verklaring voor recht onder I, gedaagden, althans ieder van hen hoofdelijk, te veroordelen de overschrijding van het perceel van eisers ongedaan te maken, waarmee binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis dient te worden aangevangen en uiterlijk binnen 3 weken nadien de uitbouw dient te zijn verwijderd en de grond ter beschikking dient te zijn gesteld aan eisers, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of deel van een dag dat gedaagden aan en ander niet voldoen, tot een maximum van € 250.000,00;

III.
eisers toestemming te verlenen het bouwsel zelf af te (laten) breken en te verwijderen, indien na ommekomst van de onder II genoemde termijnen, gedaagden nalatig zijn om hieraan uitvoering te geven, met veroordeling van gedaagden in de kosten die hiermee gemoeid zijn;

IV.
gedaagden, althans ieder van hen hoofdelijk, te veroordelen tot vergoeding van de door eisers geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vermeerderen met de wettelijke rente;

V.
gedaagden, althans ieder van hen hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 612,00 zijnde de geleden schade, bestaande uit kosten kadaster, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling;

VI.
subsidiair gedaagden, althans ieder van hen hoofdelijk, te veroordelen tot medewering aan teruglevering van het bouwsel, althans de onderliggende grond, zodat eisers de vrije beschikking krijgt over de grond, een en ander om niet, onder meer door direct gevolg te geven aan instructies van de notaris tot medewerking aan teruglevering, uiterlijk binnen 30 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat aan de veroordelinggeen gehoor zal worden gegeven tot een maximum van € 250.000,00 waarbij tevens geldt dat het vonnis in geval van niet medewerking door gedaagden of een hunner, geldt als de notariële akte tot (terug)levering, althans een door eisers aan te wijzen notaris, de leveringshandeling namens gedaagden (of een hunner) zal verrichten, een en ander op de voet van artikel 3:300 1ᵉ en 2ᵉ lid BW);

VII.
meer subsidiair gedaagden, althans ieder van hen hoofdelijk, te veroordelen tot betaling, tegen afdoende bewijs van kwijting, van een bedrag groot € 190.203,51, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling;

VIII.
meest subsidiair gedaagden, althans ieder van hen hoofdelijk, te veroordelen tot betaling, tegen afdoende bewijs van kwijting, van een bedrag groot € 129.338,38, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling;

IX.
met veroordeling van gedaagden, althans ieder van hen hoofdelijk, in de kosten van de procedure;

X.
Een en ander, des dat de ene betalende de andere in zoverre zal zijn gekweten.

Met het verzoek een certificaat af te geven conform artikel 53 van de Verordening EU nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012.

4.2.

Kurz c.s. leggen aan hun vorderingen - kort samengevat - ten grondslag dat [gedaagde/eiser1] c.s. inbreuk maken op het eigendomsrecht van Kurz c.s. door zonder recht of titel op [adres] een overbouwing te hebben en te gebruiken. Als sprake is van verkrijging door verjaring, dan hebben [gedaagde/eiser1] c.s. toerekenbaar onrechtmatig gehandeld door over de erfgrens heen te bouwen, althans door de onrechtmatige toestand zo te laten.

4.3.

[gedaagde/eiser1] c.s. voeren verweer.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

4.5.

[gedaagde/eiser1] c.s. vorderen, voor zover als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht te verklaren dat de grond onder de uitbouw door verjaring eigendom is geworden van [gedaagde/eiser1] c.s.;
te verklaren dat het vonnis op grond van artikel 3:27 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan worden ingeschreven bij het kadaster, en
Kurz c.s. te veroordelen in de gerechtskosten en andere kosten van dit geding, waaronder een salaris voor advocaat en de wettelijke rente over de kosten, voor zover deze niet zijn voldaan binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis.

4.6.

[gedaagde/eiser1] c.s. leggen aan hun vorderingen - kort samengevat – onder meer ten grondslag dat zij te goeder trouw waren bij koop en levering van perceel [adres] met de toen al aanwezige uitbouw, zodat zij op grond van verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de grond waarop de uitbouw is geplaatst. Daarnaast stellen [gedaagde/eiser1] c.s. dat zij de (mogelijk) lopende verjaring van inbezitneming door de vorige eigenaar van perceel [adres] hebben voortgezet, zodat zij op grond van bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden.

4.7.

Kurz c.s. voeren verweer.

4.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Inbreuk op eigendomsrecht

5.2.

Vast staat dat sprake is van een overbouwing van perceel [adres] (en daardoor ook van [adres]) door de uitbouw van perceel [adres]. De uitbouw kwalificeert als een inbreuk op het eigendomsrecht van Kurz c.s., tenzij het verweer van [gedaagde/eiser1] c.s. dat zij door verjaring eigenaar van het bebouwde stukje grond zijn geworden, slaagt.

Bevrijdend verweer en bewijslast

5.3.

Omdat [gedaagde/eiser1] c.s. zich beroepen op verjaring, rust de bewijslast ten aanzien van de feiten die aan die verjaring ten grondslag liggen, op hen. Aangezien het gaat om een registergoed, geldt bovendien dat de bewijslast met betrekking tot de verkrijging op de bezitter van dat goed rust, indien vast staat dat de wederpartij of diens rechtsvoorganger een rechthebbende was en de bezitter geen latere verkrijging onder bijzondere titel kan aantonen waarvoor inschrijving in de registers is vereist (artikel 3:119 lid 2 BW). Daarvan is sprake, omdat vast staat dat in ieder geval een rechtsvoorganger van Kurz c.s. rechthebbende was van het overbouwde deel van perceel [adres]. Voordat de rechtbank ingaat op de vraag of [gedaagde/eiser1] c.s. aan hun bewijslast hebben voldaan, worden eerst de toelichtingen die partijen hebben gegeven, beschreven.

Toelichting van partijen

5.4.

[gedaagde/eiser1] c.s. hebben gesteld en ter zitting verklaard dat zij vanaf 1975 het pand op perceel [adres] met cafetaria en bovenwoningen huurden en dit in 1992 kochten en geleverd kregen. Zij hebben dit gekocht zoals zij dit als huurder hebben leren kennen, mét de uitbouw. De verhuurder/verkoper was destijds ook eigenaar van het naastgelegen perceel [adres]. Hij heeft de uitbouw gerealiseerd (op zijn eigen grond), want de uitbouw was er al bij aanvang van de huur. Dat blijkt ook uit de verouderde staat er van. [gedaagde/eiser1] c.s. en hun latere huurders/exploitanten hebben inpandig verbouwd, maar zelf nooit op- of uitgebouwd, aldus [gedaagde/eiser1] c.s..

5.5.

[gedaagde/eiser1] c.s. hebben kopieën van familiefoto’s overgelegd, waarover de heer [gedaagde/eiser1] ter zitting heeft verklaard dat deze uit 1982 dateren. Onder meer hij zelf en zijn echtgenote, mevrouw Bal, staan met één van hun zoons, destijds circa twee jaar oud, op de foto volgens de heer [gedaagde/eiser1]. Ter zitting heeft hij nog een andere foto getoond. Daarop zijn volgens hem twee deuren van wc’s (één voor dames en één voor heren) en een derde deur naar de keuken in de uitbouw zichtbaar. Uit de foto’s en de hierna te vermelden verklaringen volgt dat de uitbouw vóór 1975 is gerealiseerd en de inbezitneming van de grond vóór die tijd heeft plaatsgevonden, aldus nog steeds [gedaagde/eiser1] c.s..

5.6.

[gedaagde/eiser1] c.s. hebben acht schriftelijke verklaringen overgelegd van de heer [gedaagde/eiser1] zelf, [A.] (hun zoon), [B.] (sinds 1990 werkzaam in de cafetaria en sinds 1993 exploitant), [C.] (sinds 1996 exploitant van de cafetaria), [D.] (klant van de cafetaria sinds circa 1980), [E.] (omwonende sinds 1975), [F.] (omwonende sinds 2001) en [G.] (klant van de cafetaria sinds 1990).

De verklaringen worden ingeleid door de volgende tekst:

Ondergetekende verklaart dat de situatie met betrekking tot de aanbouw van de keukens van de [adres] en [adres], 2014HK te Haarlem waarin het momenteel verkeerd, als volgt heeft leren kennen.

In de verklaring van [A.] (zoon) staat onder meer:

Wanneer?: Sinds mijn bewustwording als kind.

Ik ben geboren en getogen in [woonplaats] op [datum] en heb als kind gewoond op de [adres].

(…)

Wat was de situatie?: Hetzelfde als in 1982.

De situatie is nooit veranderd zoals vandaag de dag het geval is.

Het bouwwerk (de keukens) zijn altijd deel van de woning / bedrijfspand van mijn ouders geweest.

Het enige wat gebeurd is in de tussentijd is een renovatie aan de binnenzijde van het bouwwerk (de keukens), de buitenkant verkeert sinds ik mij kan heugen in deze staat.

In de verklaring van [B.] (werknemer, huurder/exploitant) staat onder meer:

Wanneer?: Sinds 1990 ben ik werkzaam in cafetaria T ‘Schouwtje op [adres] 2014HK Haarlem en sinds 1993 heb ik de zaak overgenomen en huur ik de bedrijfsruimte van [gedaagde/eiser1].

Hoe?: Door zelf werkzaam te zijn in Cafetaria T ‘Schouwtje ([adres])

Wat was de situatie?: D keuken heeft altijd in dezelfde staat verkeert zoals hedendaags het geval is. Sinds ik in 1990 ben begonnen als werknemer bij Cafetaria T ‘Schouwtje.

In de verklaring van [D.] (klant) staat onder meer:

Wanneer?: 1980

Hoe?: Als klant

Wat was de situatie?: Dezelfde als nu.

In de verklaring van [E.] (omwonende) staat onder meer:

Wanneer?: 1975

Hoe?: [adres]. Komen wonen.

Wat was de situatie?: Het zelfde in 1975.

In de verklaring van [G.] (klant) staat daarna onder meer:

Wanneer?: Klant in de snackbar sinds 1990 heeft altijd al zo gezeten.

Hoe?: Bij binnenkomst links achter in de zaak “achter debalie”

Wat was de situatie?:[rechtbank: daarna is de volgende tekening opgenomen]

5.7.

Kurz c.s. hebben aangevoerd dat [gedaagde/eiser1] c.s. geen bewijs hebben geleverd van verkrijgende verjaring. Geen van partijen noch de rechtbank is deskundig (genoeg) om aan de buitenkant van de uitbouw af te lezen wat het bouwjaar is. De partijverklaring van de heer [gedaagde/eiser1] heeft beperkte bewijskracht en kan geen bewijs in het voordeel van [gedaagde/eiser1] c.s. opleveren, omdat aanvulling van onvolledig bewijs niet aan de orde is, aldus Kurz c.s.. Op het merendeel van de overgelegde overige verklaringen hebben Kurz c.s. ook gemotiveerd verweer gevoerd. Zij betwisten onder meer de betrouwbaarheid, omdat de zoon en de huurders/exploitanten door de familieverhouding respectievelijk de (afhankelijke) huurdersverhouding kunnen zijn beïnvloed door de heer [gedaagde/eiser1]. Daarnaast hebben de huurders/exploitanten er belang bij om de uitbouw te kunnen blijven gebruiken, zodat aan hun verklaringen geen of veel minder belang kan worden gehecht. Ten aanzien van de verklaringen van klanten en omwonenden achten Kurz c.s. het onaannemelijk dat zij wetenschap hebben over de aanwezigheid van de uitbouw aan de achterkant van de cafetaria. De overgelegde familiefoto’s tonen ten slotte niets aan, omdat de uitbouw daarop niet waarneembaar is, aldus nog steeds Kurz c.s..

Verkrijgende of bevrijdende verjaring

5.8.

Bij het beantwoorden van de vraag of het beroep op verjaring slaagt, spitst het geschil zich toe op de vraag hoe lang de uitbouw er al staat. Immers na onafgebroken bezit (te goeder trouw) gedurende tien jaar is sprake van verkrijgende verjaring en – in geval het (voortgezet) bezit niet te goeder trouw was – verkrijgt de bezitter het goed na voltooiing van een termijn van twintig jaar (bevrijdende verjaring).

Aan de eis van onafgebroken bezit (te goeder trouw) gedurende tien jaar te rekenen van het moment van bezitsverkrijging door [gedaagde/eiser1] c.s. op 2 juli 1992 is voldaan als vast komt te staan dat de uitbouw bij aanvang van de huur in 1975, althans op het moment van bezitsverkrijging in 1992 - onder de hierna in r.o. 5.9 vierde zin vermelde voorwaarde – aanwezig was. Uit de overgelegde foto’s van de buitenkant van de uitbouw kan – zoals Kurz c.s. terecht aanvoeren – het bouwjaar niet worden afgeleid. In tegenstelling tot Kurz c.s. is de rechtbank echter van oordeel dat aan de overgelegde schriftelijke verklaringen wel enige bewijskracht kan worden ontleend. Dat deze bewijskracht beperkt is gezien de partijverklaring van de heer [gedaagde/eiser1] en de familie- respectievelijk huurverhouding met enkele verklarende partijen, doet er niet aan af dat deze verklaringen als aanvulling van onvolledig bewijs kunnen strekken. Daarbij komt dat – in tegenstelling tot wat Kurz c.s. aanvoeren – de verklarende klanten van de cafetaria wel degelijk uit eigen waarneming kennis van de uitbouw kunnen hebben door gebruikmaking van de wc’s en het feit dat zij personeel van en naar de keukens in de uitbouw kunnen zien gaan. Ook acht de rechtbank het niet onaannemelijk dat de verklarende omwonenden zicht hadden op de uitbouw gezien de niet weersproken verklaring van de zoon van [gedaagde/eiser1] c.s. op zitting dat de uitbouw boven de omringende opstallen uitstak, omdat de naastgelegen gesloopte opstallen op het terrein van [adres] slechts één etage hoog waren.

5.9.

Aangezien [gedaagde/eiser1] c.s. voldoende hebben gesteld, zal de rechtbank hen opdragen te bewijzen dat de uitbouw bij aanvang huur in 1975, althans bij bezitsverkrijging op 2 juli 1992, aanwezig was. Zij zullen daartoe de mogelijkheid krijgen door een akte te nemen en daarbij een verklaring van een deskundige in het geding te brengen waaruit moet blijken wat het bouwjaar (bij benadering) is van de buitenkant van de uitbouw. Indien [gedaagde/eiser1] c.s. andere stukken hebben waaruit het bouwjaar blijkt (zoals stukken van de gemeente of van de aannemer die de uitbouw heeft gerealiseerd), kunnen zij deze eveneens in het geding brengen. Voor het geval uit de door [gedaagde/eiser1] c.s. over te leggen stukken blijkt dat de uitbouw tussen 1975 en 1992 is gerealiseerd, draagt de rechtbank [gedaagde/eiser1] c.s. op te bewijzen dat perceel [adres] en perceel [adres] ten tijde van de realisatie van de uitbouw in één hand waren, dus dat de verhuurder/eigenaar van [adres] op dat moment ook eigenaar van [adres] was. Zij krijgen de mogelijkheid daartoe door bij het nemen van voormelde akte kopieën van (afschriften van) akten van eigendomsverkrijging en - waar nodig voor het begrip van de eigendomssituatie - toelichting op eventuele kadastrale vernummering van beide percelen in het geding te brengen. De bewijslevering vindt vooralsnog alleen schriftelijk plaats, zodat het horen van getuigen nu (nog) niet aan de orde is.

Uitbouw aanwezig bij aanvang huur 1975

5.10.

Indien en voor zover de rechtbank (mede) op basis van voornoemde stukken tot de conclusie zou komen dat de uitbouw op het moment van aanvang huur in 1975 al aanwezig was, slaagt het verweer en ligt de vordering in reconventie in beginsel voor toewijzing gereed. In dat geval staat immers verkrijgende verjaring door [gedaagde/eiser1] c.s. vast.

5.11.

Uitgangspunt voor een beroep op verkrijgende verjaring van een registergoed is namelijk dat sprake moet zijn van onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende tien jaar.

Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. Niet is gebleken dat [gedaagde/eiser1] c.s. de uitbouw voor een ander dan zich zelf hebben gehouden vanaf het moment dat zij op 2 juli 1992 eigenaar van perceel [adres] werden. Voor die tijd hielden [gedaagde/eiser1] c.s. de uitbouw op grond van een huurovereenkomst voor de verhuurder, zodat geen sprake van bezit was, maar alleen van houderschap. Of sprake is van bezit wordt beoordeeld naar verkeersopvatting met inachtneming van wettelijke regels en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). In dit geval gaat het om het bezit van de uitbouw op een deel van het perceel [adres]. Omdat niet ter discussie staat dat [gedaagde/eiser1] c.s. de feitelijke macht uitoefenen over de uitbouw is aan het bezitsvereiste voldaan. De uitbouw is immers uitsluitend bereikbaar vanuit het pand op het perceel [adres] en bevat de keukens en wc’s die in gebruik zijn bij de cafetaria.

5.12.

Of ook aan het vereiste van te goeder trouw is voldaan is afhankelijk van de vraag of [gedaagde/eiser1] c.s. zich als rechthebbende beschouwen en zich ook redelijkerwijze als zodanig mochten beschouwen (artikel 3:118 lid 1 BW). De omstandigheid dat de bezitter van een stuk grond die meent eigenaar daarvan te zijn, bij raadpleging van de kadastrale kaart – die geen deel uitmaakt van de openbare registers – had kunnen vaststellen dat de perceelsgrens een ander verloop heeft dan de situatie ter plaatse suggereert, staat er niet aan in de weg dat hij het stuk grond te goeder trouw kan bezitten (vgl. HR 14 augustus 2015 (ECLI:NL:HR:2015:2194)). Het moment van bezitsverkrijging is hierbij beslissend. Dat is – zoals hiervoor overwogen – 2 juli 1992. Van de situatie als bedoeld in artikel 3:23 BW – dat een beroep op goede trouw niet wordt aanvaard wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend – is daarbij geen sprake. Afgezien van het feit dat [gedaagde/eiser1] c.s. zich niet beroepen op bedoelde onbekendheid, zouden zij bij raadpleging van de registers destijds in 1992 niet bekend zijn geworden met de perceeloverschrijding van de uitbouw, omdat de kadastrale kaart geen deel uitmaakt van de openbare registers.

5.13.

Vast staat dat [gedaagde/eiser1] c.s. zich als rechthebbenden beschouwen. Zij stellen immers dat zij perceel [adres] hebben gekocht zoals zij dit als huurder hebben leren kennen, mét de uitbouw. Van de stelling dat de uitbouw over de erfgrens heen is gebouwd, hebben zij pas kennis genomen door onderhavige procedure, aldus [gedaagde/eiser1] c.s.. Als [gedaagde/eiser1] c.s. er in slagen te bewijzen dat de uitbouw voor aanvang huur in 1975 is gerealiseerd, mochten zij zich ook redelijkerwijze als rechthebbende beschouwen gelet op de overwegingen hiervoor in r.o. 5.12.

Uitbouw gerealiseerd tussen aanvang huur en bezitsverkrijging

5.14.

Indien en voor zover de rechtbank (mede) op basis van voornoemde stukken tot de conclusie zou komen dat de uitbouw aanwezig was op het moment van bezitsverkrijging door [gedaagde/eiser1] c.s. maar ná aanvang huur in 1975 is gebouwd, slaagt het verweer ook en ligt de vordering in reconventie in beginsel voor toewijzing gereed als [gedaagde/eiser1] c.s. bewijzen dat perceel [adres] en [adres] op het moment van realisatie van de uitbouw in één hand waren. Slagen zij daarin, dan staat ook in dat geval de goede trouw van [gedaagde/eiser1] c.s. vast. Als vast staat dat de verhuurder/ eigenaar van perceel [adres] de uitbouw heeft gerealiseerd terwijl hij ook eigenaar van perceel [adres] was, hoefden [gedaagde/eiser1] c.s. er niet aan te twijfelen dat verkoper de uitbouw samen met perceel [adres] verkochten (zie de overwegingen hiervoor in r.o. 5.13). Bovendien kan in dat geval van een voortzetting van een inbezitneming te kwader trouw geen sprake zijn, omdat de verkoper de uitbouw op eigen grond heeft gerealiseerd.

Bevrijdende verjaring

5.15.

Indien en voor zover de rechtbank (mede) op basis van voornoemde stukken tot de conclusie zou komen dat de uitbouw aanwezig was op het moment van bezitsverkrijging door [gedaagde/eiser1] c.s. maar dat deze ná aanvang huur in 1975 is gebouwd, en [gedaagde/eiser1] c.s.
nietslagen in het bewijs dat perceel [adres] en [adres] op het moment van realisatie van de uitbouw in één hand waren, geldt als uitgangspunt dat de grond onder de uitbouw door de rechtsvoorganger van [gedaagde/eiser1] c.s, te kwader trouw in bezit is genomen en [gedaagde/eiser1] c.s. na de eigendomsoverdracht de lopende verjaringstermijn van twintig jaar hebben voortgezet. Van inbezitneming te kwader trouw door [gedaagde/eiser1] c.s. zelf kan in dat geval geen sprake zijn, omdat zij de uitbouw slechts hielden op grond van een huurovereenkomst. De verjaringstermijn van de vordering tot beëindiging van de inbezitneming wordt in dat geval geacht te zijn aangevangen tussen 1975 en 2 juli 1992, zodat de verjaringstermijn uiterlijk op 2 juli 2012 is voltooid. De vordering in reconventie ligt dan in beginsel voor toewijzing gereed, zodat de gevorderde verklaring voor recht zal kunnen worden afgegeven weliswaar ‘beperkt’ tot eigendomsverkrijging door bevrijdende verjaring.

5.16.

Indien en voor zover de rechtbank (mede) op basis van voornoemde stukken tot de conclusie zou komen dat de uitbouw pas aanwezig was ná 2 juli 1992, dan moet worden aangenomen dat [gedaagde/eiser1] c.s. de uitbouw zelf hebben gerealiseerd en zij de grond onder de uitbouw te kwader trouw in bezit hebben genomen. Of de vordering in reconventie kan worden toegewezen – weliswaar ‘beperkt’ tot eigendomsverkrijging door bevrijdende verjaring – hangt af van het moment waarop de uitbouw is gerealiseerd en of de verjaringstermijn van twintig jaar is voltooid.

Onrechtmatige daad

5.17.

Uitsluitend indien en voor zover de rechtbank tot de conclusie zou komen dat [gedaagde/eiser1] c.s. de uitbouw zélf na 2 juli 1992 hebben gerealiseerd, slaagt het beroep van Kurz c.s. op onrechtmatige daad jegens [gedaagde/eiser1] c.s.. In dat geval zal nog beoordeeld moeten worden welke van de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen in conventie voor toewijzing gereed liggen.

5.18.

Indien en voor zover de rechtbank tot de conclusie zou komen dat sprake is van verkrijgende verjaring (te goeder trouw) of bevrijdende verjaring door voortzetting van een lopende verjaringstermijn, liggen de vorderingen in conventie voor afwijzing gereed. In dat geval geldt namelijk dat [gedaagde/eiser1] c.s. de uitbouw niet zelf op perceel [adres] hebben gebouwd en dus niet onrechtmatig hebben gehandeld. Anders dan Kurz c.s. betogen, volgt uit HR 24 februari 2017, (ECLI:NL:HR:2017:309), niet dat eigendomsverlies door verjaring hoe dan ook het gevolg is van onrechtmatig handelen, althans niet van onrechtmatig handelen van [gedaagde/eiser1] c.s.. Uit de door Kurz aangehaalde rechtsoverweging 3.7.3. van dat arrest volgt dat van onrechtmatig handelen sprake is als de bezitter
weetdat een ander eigenaar is van de zaak die hij in bezit neemt. Kurz c.s. hebben voor wat betreft de situatie dat geen sprake is van voortzetting van een lopende verjaring niet toegelicht op welke manier [gedaagde/eiser1] c.s. bij het in bezit nemen op 2 juli 1992 wetenschap hadden. Dit lag wel op de weg van Kurz c.s. gelet op artikel 3:118 lid 3. Daaruit volgt dat de stelplicht en bewijslast voor het ontbreken van te goeder trouw bij Kurz c.s. ligt. Gelet op de overwegingen hiervoor in r.o. 5.11 t/m 5.13 en het feit dat goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn, hebben Kurz c.s. te weinig gesteld om tot bewijs van het ontbreken van goede trouw te worden toegelaten.

Samenvatting

5.19.

Samengevat is het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de door [gedaagde/eiser1] c.s. ingestelde vorderingen in reconventie en het door hen gevoerde verweer als volgt:

i. draagt [gedaagde/eiser1] c.s. op te bewijzen dat de uitbouw bij aanvang huur in 1975, althans bij bezitsverkrijging op 2 juli 1992, aanwezig was en - voor het geval blijkt dat de uitbouw tussen 1975 en 1992 is gerealiseerd - te bewijzen dat perceel [adres] en perceel [adres] ten tijde van de realisatie van de uitbouw in één hand waren;

verwijzing naar de rol voor het nemen van een akte aan de zijde van [gedaagde/eiser1] c.s. met het in r.o. 5.9 omschreven doel;

bepaalt dat [gedaagde/eiser1] c.s., indien zij
anderebewijsstukken over willen leggen, die stukken direct in het geding moeten brengen;

5.20.

iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

draagt [gedaagde/eiser1] c.s. op te bewijzen dat de uitbouw bij aanvang huur in 1975, althans bij bezitsverkrijging op 2 juli 1992, aanwezig was en - voor het geval blijkt dat de uitbouw tussen 1975 en 1992 is gerealiseerd - te bewijzen dat perceel [adres] en perceel [adres] ten tijde van de realisatie van de uitbouw in één hand waren,

6.2.

verwijst de zaak naar de rol van 19 oktober 2022 voor het nemen van een akte aan de zijde van [gedaagde/eiser1] c.s. met het in r.o. 5.9 omschreven doel,

6.3.

bepaalt dat [gedaagde/eiser1] c.s., indien zij
anderebewijsstukken over willen leggen, die stukken direct in het geding moeten brengen,

6.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2022.^[1]