ECLI:NL:RBNHO:2022:1304

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/323739 / KG ZA 21-676

Vonnis in kort geding van 17 februari 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. W.A.A.M. Duineveld te Haarlem,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. R. Vos te Haarlem.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

De zaak in het kort

[eiser] exploiteert een restaurant in de bedrijfsruimte die hij van [gedaagde] huurt. Vanaf begin 2019 hebben [eiser] en (een vertegenwoordiger van) [gedaagde] onderhandeld over een huurkoopovereenkomst, waarbij [eiser] op termijn het gehele pand - de bedrijfsruimte op de begane grond en de door [gedaagde] aan een derde verhuurde bovenwoning - van [gedaagde] overneemt. Volgens [eiser] moet [gedaagde] op grond van een in augustus / september 2019 tot stand gekomen huurkoopovereenkomst het pand per 1 april 2022 aan hem leveren. [eiser] wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld de overeenkomst te formaliseren en na te komen.

Voor zover geoordeeld wordt dat tussen partijen geen huurkoopovereenkomst bestaat, vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen om de onderhandelingen met [eiser] te hervatten op basis van de punten waarover in augustus / september 2019 tussen hen overeenstemming bestond.

Volgens [gedaagde] hebben partijen echter helemaal geen overeenstemming bereikt, en is zij ook niet verplicht de onderhandelingen met eiser te hervatten.

De voorzieningenrechter deelt het standpunt van [gedaagde] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de mondelinge behandeling
de pleitnota van [eiser]
de pleitnota van [gedaagde]
de eis in reconventie en de eis in voorwaardelijke reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] huurt van [gedaagde] de bedrijfsruimte aan de [adres] . [eiser] exploiteert in de bedrijfsruimte het restaurant [naam restaurant] . De bovengelegen woonruimte verhuurt [gedaagde] aan een derde.

2.2.

Partijen hebben vanaf begin 2019 onderhandeld over de overname door [eiser] van de bedrijfsruimte én de daarboven gelegen woonruimte (samen hierna: het pand). [naam bemiddelaar] voerde namens [gedaagde] de onderhandelingen met [eiser] . De onderhandelingen hebben geleid tot het opstellen van een op 20 augustus 2019 gedateerde concept-huurovereenkomst met een sideletter. Deze vormen samen een overeenkomst van huurkoop inhoudende de overname door [eiser] van het gehele pand per 1 april 2022 voor een koopprijs van € 245.000,00, waarop de tussentijds betaalde huur gedeeltelijk in mindering strekt en waarbij de na het sluiten van de overeenkomst vallende kosten van onderhoud voor rekening komen van [eiser] .

2.3.

Op 17 augustus 2019 en 18 augustus 2019 heeft de bewoner van de bovenwoning zich er bij [gedaagde] over beklaagd dat [eiser] de gas- en watertoevoer had afgesloten.

2.4.

Op 23 augustus 2019 heeft tussen [naam bemiddelaar] en [eiser] , bijgestaan door horecamakelaar [naam makelaar] , een bespreking plaatsgevonden. Daarbij is afgesproken dat [eiser] en [gedaagde] gezamenlijk de huurkoopovereenkomst op 26 augustus 2019 zouden ondertekenen. [gedaagde] heeft deze afspraak afgezegd wegens familieomstandigheden. Uiteindelijk is 23 september 2019 als nieuwe datum voor ondertekening afgesproken.

2.5.

De ondertekening op 23 september 2019 is niet doorgegaan. [eiser] had kort daarvoor een hoge gasrekening ontvangen, gebaseerd op het gebruik van de bovenwoning. [eiser] wilde dat [gedaagde] daar eerst een oplossing voor zou vinden.

2.6.

Bij appberichten van 24 september 2019 heeft [eiser] [gedaagde] laten weten dat hij die dag om 20:00 uur de gas- en watervoorziening van het pand zal afsluiten indien [gedaagde] de gasrekening niet op tijd betaalt.

2.7.

[eiser] heeft [gedaagde] in oktober 2019 laten weten dat hij stopt met het restaurant. Kort daarna is [eiser] daarop teruggekomen. In november 2019 heeft [eiser] voorgesteld dat [gedaagde] een huurkoopovereenkomst sluit met zijn zakenpartner [naam zakenpartner] in plaats van [eiser] , met [eiser] als onderhuurder van het pand.

2.8.

Partijen hebben elkaar in januari 2020 niet gevonden. [gedaagde] heeft [eiser] op 23 januari 2020 laten weten het pand uit de verkoop te halen.

2.9.

De vorige advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] op 10 februari 2020 voorgesteld de vastgelopen onderhandelingen te hervatten. Daarop is door [gedaagde] niet ingegaan.

[eiser] heeft [gedaagde] op 30 april 2021 geschreven dat de huurkoopovereenkomst nog moet worden ondertekend, en dat de afspraak voor de notariële levering op 31 maart 2022 wat hem betreft nog steeds geldt. [gedaagde] is op beide berichten niet ingegaan.

2.10.

De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] op 6 augustus 2021 gesommeerd om binnen drie weken een aantal onderhoudsgebreken aan het pand te verhelpen. Namens [gedaagde] heeft Meeles Bedrijfsadvies op 12 augustus 2021 geantwoord dat van achterstallig onderhoud geen sprake is.

2.11.

[gedaagde] heeft in de periode 2020-2021 € 10.481,58 besteed aan onderhoud van het pand.

3.Het geschil in conventie

3.1.

[eiser] vordert samengevat - primair [gedaagde] op verbeurte van een dwangsom te veroordelen mee te werken aan de totstandkoming en ondertekening van de huurkoopovereenkomst van 20 augustus 2019, mee te werken aan de notariële vastlegging en registratie van de huurkoopovereenkomst, en te bepalen dat dit vonnis in de plaatst treedt van de benodigde medewerking van [gedaagde] , als deze niet meewerkt. Verder vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen mee te werken aan de notariële levering per 1 april 2022, althans een in goede justitie te bepalen dag, en te bepalen dat het vonnis de kracht heeft van de notariële akte tot eigendomsoverdracht en/of in de plaatst treedt van de notariële akte tot levering als [gedaagde] niet meewerkt.

3.2.

Subsidiair vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen om verder te onderhandelen over een huurkoopovereenkomst, met als uitgangspunt de essentialia van de huurkoopovereenkomst van 20 augustus 2019, althans de voorziening te treffen die de voorzieningenrechter in goede justitie acht.

3.3.

[eiser] legt aan de primaire vordering ten grondslag dat hij op 23 augustus 2019 het voorstel van [gedaagde] van 20 augustus 2019 mondeling heeft aanvaard, waardoor tussen partijen overeenstemming bestaat over de essentialia van een huurkoopovereenkomst: over het object, de koopsom, de verrekening van de huurtermijnen, de juridische datum van levering, het voorafgaand gebruik door [eiser] , de afrekening en verdeling van kosten, en het feit dat 'as is' zou worden geleverd. Tot ondertekening van een schriftelijke overeenkomst is het echter niet gekomen. Volgens [eiser] neemt dat echter niet weg dat op 23 augustus 2029, althans 13 september 2019, tussen partijen een perfecte, onaantastbare overeenkomst tot stand is gekomen, die [gedaagde] dient na te komen.

3.4.

Aan de subsidiaire vordering legt [eiser] ten grondslag dat hij gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat tussen partijen een huurkoopovereenkomst tot stand zou komen. Voor zover nodig dient [gedaagde] daarom met [eiser] verder te onderhandelen, met als uitgangspunt de essentialia waarover eind augustus 2019 al tussen partijen overeenstemming bestond.

3.5.

[gedaagde] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert samengevat - [eiser] op verbeurte van een dwangsom te verbieden de gas- en waterleidingen van de bovengelegen woonruimte af te sluiten, althans de kranen en/of hendels van die leidingen dicht te draaien. Ook vordert [gedaagde] voorwaardelijk, voor zover de vorderingen van [eiser] tot het sluiten van een huurkoopovereenkomst en de levering van het pand aan [eiser] worden toegewezen, [eiser] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis € 10.481,58 aan [gedaagde] te betalen, met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 september 2021.

4.2.

[eiser] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling in conventie

Geen huurkoopovereenkomst

5.1.

Tegen de primaire vorderingen van [eiser] heeft [gedaagde] als meest vergaand verweer aangevoerd dat de vorderingen neerkomen op een verklaring voor recht dat tussen partijen een huurkoopovereenkomst tot stand is gekomen, en dat een dergelijke vordering niet in kort geding aan de orde kan worden gesteld. De voorzieningenrechter acht de levering van een onroerende zaak bij wijze van voorlopige voorziening echter wel mogelijk, met de kanttekening dat een daartoe strekkende vordering, gezien het ingrijpende karakter daarvan, alleen toewijsbaar is als in hoge mate aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat overdracht moet plaatsvinden.

5.2.

Volgens [eiser] heeft Horecamakelaar [naam makelaar] namens [eiser] op 13 augustus 2019 een aantal aanpassingen in een eerder voorstel van [gedaagde] doorgevoerd, waarna [naam bemiddelaar] op 21 augustus 2019 een laatste, aangepaste, op 20 augustus 2020 gedateerde huurkoopovereenkomst aan [eiser] heeft teruggestuurd. [eiser] stelt dat hij tijdens een bespreking op 23 augustus 2019 in aanwezigheid van horecamakelaar [naam makelaar] en [naam bemiddelaar] het aangepaste voorstel mondeling heeft geaccepteerd, waardoor tussen partijen een huurkoopovereenkomst tot stand is gekomen.

5.3.

[gedaagde] betwist dat partijen een huurkoopovereenkomst hebben gesloten. [naam bemiddelaar] was weliswaar bevoegd namens [gedaagde] met [eiser] te onderhandelen over een te sluiten overeenkomst, maar [naam bemiddelaar] was niet bevoegd om daadwerkelijk namens [gedaagde] een huurkoopovereenkomst met [eiser] te sluiten. In reactie op deze gemotiveerde betwisting heeft [eiser] zijn vordering niet nader onderbouwd. Niet is gesteld of gebleken dat [eiser] op grond van een verklaring van [gedaagde] heeft mogen aannemen dat [gedaagde] een toereikende volmacht aan [naam bemiddelaar] had verleend voor het sluiten van een huurkoopovereenkomst. Het enkele feit dat [naam bemiddelaar] op 21 augustus 2019 bij de verzending van het concept aan [eiser] [gedaagde] in c.c. heeft vermeld, is onvoldoende voor de conclusie dat [eiser] erop mocht vertrouwen dat [naam bemiddelaar] bevoegd was [eiser] namens [gedaagde] een voorstel te doen waaraan [gedaagde] zou zijn gebonden. Ook zijn geen voor risico van [gedaagde] komende feiten en omstandigheden gebleken die tot het oordeel kunnen leiden dat [eiser] er anderszins op mocht vertrouwen dat [naam bemiddelaar] op basis van een volmacht van handelde.

5.4.

De voorzieningenrechter volgt [eiser] evenmin in zijn standpunt dat uit het feit dat partijen hadden afgesproken de overeenkomst op 26 augustus 2019 gezamenlijk te ondertekenen valt af te leiden dat tussen partijen overeenstemming over de inhoud van de overeenkomst bestond. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij niet bereid was de overeenkomst op 26 augustus 2019 te ondertekenen zolang haar accountant het concept op dat moment nog niet had goedgekeurd. Dat [naam bemiddelaar] op 4 september 2019 nog een gewijzigd concept van de te sluiten huurkoopovereenkomst aan [eiser] heeft gestuurd, en de accountant van [gedaagde] het concept op 12 september 2019 behoudens een typefout heeft goedgekeurd, duidt erop dat tussen partijen op 26 augustus 2019 geen overeenkomst tot stand is gekomen.

5.5.

Voor zover op 26 augustus 2019 tussen partijen geen huurkoopovereenkomst tot stand is gekomen, valt volgens [eiser] uit de gevoerde correspondentie af te leiden dat in ieder geval op 13 september 2019 tussen partijen een huurkoopovereenkomst tot stand gekomen. [eiser] heeft echter slechts gecorrespondeerd met [naam bemiddelaar] , die niet bevoegd was om namens [gedaagde] een huurkoopovereenkomst met [eiser] te sluiten. Omdat van aanvaarding van een voorstel door [gedaagde] zelf is niet gebleken, acht de voorzieningenrechter het ook niet aannemelijk dat op 13 september 2019 een huurkoopovereenkomst tussen partijen is gesloten.

5.6.

Dat laatste temeer niet nu [eiser] op 23 september 2019 heeft aangegeven op dat moment niet bereid te zijn tot tekening van de laatste versie, alvorens een probleem rond de hoogte van de gasrekening voor de bovenwoning was geadresseerd, hetgeen erop duidt dat [eiser] zich toen zelf nog niet gebonden achtte. Vervolgens zijn partijen gaan onderhandelen over een overeenkomst tussen andere partijen: de overeenkomst zou niet tussen [gedaagde] en [eiser] , maar tussen [gedaagde] en [naam zakenpartner] worden gesloten. Daarmee was de voorheen voorliggende overeenkomst strikt genomen van tafel. [gedaagde] heeft [eiser] en [naam zakenpartner] gevraagd een voorstel te doen om uit de impasse te raken (zie ook hierna, 5.9). Ook dat voorstel heeft niet tot overeenstemming geleid. De voorzieningenrechter acht onder die omstandigheden de verwachting gerechtvaardigd dat de uitkomst van een eventuele bodemprocedure zal zijn dat tussen partijen geen huurkoopovereenkomst bestaat. De primair vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

(door)onderhandelen?

5.7.

Subsidiair vordert [eiser] [gedaagde] te bevelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis de onderhandelingen over de overige voorwaarden van huurkoopovereenkomst voort te zetten om alsnog tot een perfecte overeenkomst te komen, met als uitgangspunt de essentialia waarover al overeenstemming bestond, zijnde het pand, de koopprijs van € 245.000,00, verminderd met een deel van de betaalde huur gedurende de periode mei 2019 tot en met maart 2022, met 1 april 2022 als datum van levering, en de acceptatie 'as is' per 1 september 2019.

5.8.

[gedaagde] heeft weersproken dat zij tegenover [eiser] gehouden is de onderhandelingen met hem te heropenen. Van strijd met de redelijkheid en billijkheid of met de précontractuele goede trouw is volgens [gedaagde] geen sprake, omdat het [eiser] is geweest die ervan heeft afgezien om in september 2019 tot ondertekening over te gaan en die zich vervolgens in ieder geval tot april 2021 en vervolgens bij de brief van zijn advocaat van 6 augustus 2021, waarin [gedaagde] werd gesommeerd gebreken aan het pand te verhelpen, zich niet overeenkomstig de beweerdelijke overeenkomst heeft gedragen. [gedaagde] wijst er ook op dat zij niet is ingegaan op de verzoeken die [eiser] in 2020 deed om weer in onderhandeling te treden, zodat van dooronderhandeling geen sprake kan zijn.

5.9.

De voorzieningenrechter acht ook de subsidiaire vordering tegenover betwisting van [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Vast staat dat het [eiser] is geweest die (a) in september 2019 niet wilde tekenen, (b) in oktober 2019 in paniek met het restaurant wilde stoppen (c) in november 2019 is gaan onderhandelen over een constructie waarin niet hij maar [naam zakenpartner] in zijn plaatst contractspartij in de huurkoopverhouding zou worden. Dat heeft geleid tot velerlei uitwisseling van standpunten en heeft geculmineerd in een gesprek tussen partijen en [naam zakenpartner] op 29 december 2019. Blijkens de inhoud van een mail van [gedaagde] en [naam bemiddelaar] aan de horecamakelaar van [eiser] is dat gesprek door [gedaagde] en [naam bemiddelaar] als zeer onprettig is ervaren. Dat heeft vervolgens geleid tot een brief van 30 december 2019 van [gedaagde] en [naam bemiddelaar] aan [eiser] en [naam zakenpartner] waarin zij hun visie op het verloop van de onderhandelingen uiteen hebben gezet. De brief sluit af met
'Met dit schrijven van deze tijdlijn en de onderbouwing van de genoemde e-mail wisseling met datums ligt het aan jullie hoe jullie verder willen. Wij zien graag jullie voorstel of onderbouwing zoals jullie het bovenstaande tijdslijn op schrift om misverstaande, onnodig mondelinge en onprettige gesprekken te hebben als gisteren middag'. [naam bemiddelaar] en [gedaagde] hebben [naam zakenpartner] en [eiser] bij e-mail van 2 januari 2020 twee opties voorgehouden. [eiser] heeft [naam bemiddelaar] en [gedaagde] op 3 januari 2020 geschreven dat hij schade leidt doordat het restaurant niet open kan vanwege gebreken aan de riolering en de verwarming. [eiser] geeft daarbij aan dat hij het aanbod van [gedaagde] om die maand geen huur te betalen waardeert, maar dat eerst duidelijk moet zijn wat de schade door de gebreken zal zijn voordat hij en [gedaagde] tot een financiële afronding kunnen komen. Bij e-mail van 6 januari 2020 hebben [naam bemiddelaar] en [gedaagde] de horecamakelaar van [eiser] laten weten dat [gedaagde]
'er wel een beetje klaar mee is.'Een en ander is uitgemond in de brief van [gedaagde] van 23 januari 2020, waarin zij aangeeft dat zij vaak aan de wensen van [eiser] is tegemoet gekomen, maar dat zij vanwege de steeds wisselende eisen, het niet nakomen van gemaakte afspraken, het door [eiser] doen van telkens wisselende voorstellen heeft besloten het pand niet meer te koop aan te bieden.

5.10.

Niet gezegd kan worden dat het [gedaagde] op 23 januari niet vrij stond om dit besluit te nemen. Het oorspronkelijke contractsvoorstel was reeds vervallen doordat er over andere voorstellen werd onderhandeld. Bovendien was de sfeer tussen partijen verslechterd, niet in de laatste plaats doordat in genoemde brief van [eiser] van 3 januari 2020 allerlei klachten en wensen worden geformuleerd die er toe strekken dat [gedaagde] zal bijdragen in de kosten en schade ter oplossing van een probleem dat ingevolge het contractsvoorstel waarop partijen hadden aangestuurd voor rekening van [eiser] zou zijn. [gedaagde] heeft terecht doen opmerken dat [eiser] aldus zichzelf niet conform het door hem gewenste contract heeft gedragen.

5.11.

Nog minder kan worden gezegd dat er aanleiding is om twee jaar later in kort geding een voorziening te treffen die [gedaagde] ertoe verplicht om op basis van de uitgangspunten voor de overeenkomst waarmee het traject begin 2019 is begonnen door te onderhandelen. [gedaagde] heeft op de zitting laten weten dat zij nog steeds de intentie heeft om tot verkoop van het pand aan [eiser] te komen en dat, als [eiser] geïnteresseerd is, het hem vrij staat een bod te doen. De voorzieningenrechter interpreteert deze uitlating aldus dat [gedaagde] , in geval zij besluit om door middel van het starten van een verkoopproces met het pand de markt op te gaan, bereid is om op gelijke voet met die van andere gegadigden biedingen van [eiser] in overweging te nemen. Meer kan [eiser] niet verlangen.

De voorzieningenrechter heeft bij een en ander mede in overweging genomen dat het aannemelijk is dat de huurovereenkomst op basis waarvan [eiser] de bedrijfsruimte nu gebruikt nog minstens vijf jaar loopt, zodat [eiser] hoe dan ook voldoende gelegenheid heeft om de investeringen die hij in 2019 in het pand heeft gedaan terug te verdienen.

Conclusie en de proceskosten

5.12.

De conclusie is dat de vorderingen moeten worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.330,00

6.De beoordeling in reconventie

Verbod afsluiten gas- en waterleiding

6.1.

Niet betwist is dat de gas- en watervoorziening in het pand zodanig is dat in geval van een gaslek of waterlekkage in het restaurant waarbij een hoofdkraan moet worden afgesloten ook de gas- of watervoorziening aan de bovenwoning wordt afgesloten. In zo’n noodgeval kan die afsluiting [eiser] niet euvel worden geduid. Dat daartoe meer dan nodig wordt overgegaan is niet aannemelijk geworden. Uit de appberichten van [eiser] van 24 september 2019 blijkt echter dat [eiser] de afsluitingsmogelijkheid ook gebruikt als drukmiddel voor gevallen waarin van een noodsituatie als hiervoor omschreven geen sprake is. Dat staat hem niet vrij. De gevraagde voorziening zal daarom in die geest worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.

De voorwaardelijke tegenvordering

6.2.

Omdat de vorderingen van [eiser] in conventie worden afgewezen, is de voorwaardelijke vordering in reconventie niet ingesteld.

De proceskosten

6.3.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 508,00 aan salaris advocaat.

7.De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1.

wijst de vorderingen af,

7.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.330,00,

in reconventie.

7.3.

veroordeelt verbiedt [eiser] om de gas- en waterleidingen ten behoeve van de woning boven de bedrijfsruimte op de begane grond aan [adres] , welke leidingen zich in de bedrijfsruimte bevinden, af te sluiten, althans de kranen en/of hendels daarvan dicht te draaien, behoudens in geval van nood, waaronder moet worden verstaan een geval van lekkage en/of omstandigheden waarin bij niet afsluiting de veiligheid van personen gevaar loopt en/of goederen beschadigd kunnen raken en in ieder geval niet het gebruik van afsluiting als drukmiddel.

7.4.

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere keer dat hij niet aan de in 7.3. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,

7.5.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 508,00,

7.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 7.3., 7.4. en 7.5. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

7.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 17 februari 2022.^[1]