ECLI:NL:RBNHO:2022:1545

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9631315 \ VV EXPL 22-4

Uitspraakdatum: 4 maart 2022

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

1.[eiser sub 1]2. [eiseres sub 2]

beiden thans verblijvende te [plaats]

eisers

verder gezamenlijk te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. R. Bagasrawalla

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. D.G.B.M. van Rooij

1.Het procesverloop

1.1.

[eisers] hebben [gedaagde] op 17 januari 2022 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 februari 2022. Voor deze zitting heeft [gedaagde] schriftelijk verweer en daarbij een tegenvordering ingediend. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, [eisers] mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eisers] per e-mail d.d. 16 februari 2022 nog nadere stukken ingediend.

2.De feiten

2.1.

[eisers] zijn eigenaar van de woning aan [adres] (hierna: de woning). [eisers] hebben de woning sinds 1 augustus 2020 aan [gedaagde] verhuurd via [makelaar] voor een maandbedrag van € 2.173,35 inclusief de levering van diensten.

2.2.

In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:

HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD (TUSSENHUUR)(…)b. Dat verhuurder het gehuurde tijdelijk wenst te verhuren en wel voor de duur van 1 jaar dat verhuurder voornemens is het gehuurde daarna zelf te betrekken, een en ander als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW;c. Dat bij aanvang van de huurovereenkomst de datum waarop verhuurder het gehuurde zelf wenst te bewonen niet zeker is;d. Dat, indien verhuurder het gehuurde zelf wenst te betrekken op enig moment gelegen na de overeengekomen einddatum van deze huurovereenkomst, deze huurovereenkomst zal worden verlengd met een nader door verhuurder te bepalen termijn, onverminderd het recht van huurder de huurovereenkomst alsdan te beëindigen of op te zeggen, en dat dergelijke verlengingen kunnen worden herhaald;e. Dat huurder het gehuurde wenst te huren op tijdelijke basis;f. Dat huurder uitdrukkelijk bereid is het gehuurde na ommekomst van de duur van deze overeenkomst (al dan niet na eventuele verlenging) te verlaten met al het zijne en de zijnen;g. Dat partijen derhalve een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand wensen te brengen;(…)1.5 Duur van huurovereenkomsta. Ingangsdatum: 1 augustus 2020b. Einddatum huurovereenkomst: 31 juli 2021c. Datum voor welke geen van beide partijen de huur kan opzeggen: 31 juli 2022(…)3.1 Duur van de huurovereenkomst en tussentijdse opzegging door huurderDe huurovereenkomst is aangegaan voor de duur als aangeduid in artikel 1.5. De huur eindigt aldus op de einddatum als vermeld in artikel 1.5b. Verhuurder is voornemens het gehuurde alsdan zelf te betrekken.Indien verhuurder het gehuurde na de einddatum nog niet meteen zal betrekken, zal verhuurder dit uiterlijk 2 maanden voor de overeengekomen einddatum schriftelijk meedelen aan huurder en zal deze huurovereenkomst van rechtswege worden verlengd met een alsdan door verhuurder te bepalen en aan huurder schriftelijk mee te delen termijn (…)3.3 Minimale huurperiodeTot de in artikel 1.5c genoemde datum is opzegging van de huurovereenkomst door huurder of verhuurder uitgesloten.

2.3.

[eisers] zijn naar Afrika afgereisd om daar een langere periode te verblijven. Op 7 juni 2021 heeft [eiser sub 1] als gevolg van een auto-ongeluk letsel opgelopen. In verband met zich later voordoende medische complicaties waren [eisers] genoodzaakt eerder (dan zij gepland hadden) terug te keren naar Nederland.

2.4.

Per brief d.d. 14 september 2021 hebben [eisers] aan [gedaagde] het volgende geschreven:

Beste [gedaagde] ,Zoals je weet zijn wij uit het buitenland terug. Wij willen de woning weer zelf in gebruik nemen en zeggen daarom conform art. 3 van de huurovereenkomst bij deze de huur op van [adres] . Dit betekent dat de woning uiterlijk 31 januari 2022 moet zijn opgeleverd zoals vastgelegd in de huurovereenkomst.

2.5.

Namens [gedaagde] heeft Achmea Rechtsbijstand aan [eisers] per brief d.d. 21 september 2021 het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…)Client stemt niet in met opzegging en roept bovendien de nietigheid in van uw opzegging.In deze brief verzoek ik u namens client de gebreken aan zijn woning te verhelpenHet gehuurde vertoont tevens een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, te weten een lekkage in de muur van de badkamer. (…) Ik verzoek u om binnen 2 weken na dagtekening van deze brief te zorgen voor deugdelijk herstel van alle in deze brief genoemde gebreken. (…).

2.6.

Hierna is tussen partijen per e-mail nog gecorrespondeerd over de opzegging van de huurovereenkomst en de gebreken aan de badkamer.

2.7.

Op 25 november 2021 heeft Mays Company (hierna te noemen: Mays), in opdracht van [gedaagde] , een inspectie verricht in badkamer van de woning, waarvan een rapport is opgemaakt. In dit rapport staat – voor zover hier relevant – het volgende:

(…)Locatie badkamerIn de badkamer hebben we vochtmetingen verricht op zoek naar eventuele lekkage. Naar onderzoek hebben we vastgesteld dat er geen actieve lekkage aanwezig is.Het probleem vind zich in en op de wand. Het vocht trek nu in de wand en kruipt achter het stukwerk door. (…)

Een badkamer is niet geschikt om wanden te stuuken of pleisteren!Het beste is om de wand te laten drogen en dan voor wandtegels te kiezen. (…)Er is schimmel aanwezig! Schimmels ontstaan bij te weinig ventilatie en een hoge luchtvochtigheid! (…)

Natuurlijke ventilatie – BadkamerBadkamer deur inkorten of een rooster toepassen om een ventilatiestroom te creëren waardoor de badkamer beter kan drogen van dampen van het douche (…)

3.De vordering

3.1.

[eisers] vorderen dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt:
I. om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te laten, onder inlevering van de sleutels en al hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van [eisers] te stellen, met machtiging aan [eisers] om die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met politiehulp, een en ander op kosten van [gedaagde] ;
II. om aan [eisers] te voldoen een bedrag van € 350,00 voor elke dag dat [gedaagde] ten onrechte in de woning verblijft nadat hij gehouden was om te ontruimen;
III. om aan [eisers] te voldoen een bedrag van € 2.173,35 als gebruiksvergoeding en/of schadevergoeding per maand als bedoeld in artikel 3.5 voor elke maand dat [gedaagde] ten onrechte in de woning verblijft nadat hij gehouden was om te ontruimen;
IV. in de kosten van dit geding.

3.2.

[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij per aangetekende brief d.d. 14 september 2021 de huurovereenkomst hebben opgezegd met inachtneming van de contractuele opzegtermijn en andere formaliteiten. De bedoeling van partijen was het sluiten van een huurovereenkomst van twee jaren, waarbij in het eerste jaar niet kon worden opgezegd en in het tweede jaar wel. Dit is verkeerd opgenomen in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst maar dit blijkt uit de concepthuurovereenkomst en de correspondentie tussen partijen voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. Omdat [eisers] de huurovereenkomst in het tweede jaar hebben opgezegd, moet [gedaagde] de woning uiterlijk op 31 januari 2022 verlaten.

3.3.

[eisers] hebben een spoedeisend belang omdat zij, wegens het nu niet beschikbaar zijn van hun eigen woning, een chalet op een vakantiepark hebben moeten huren, hetgeen leidt tot hoge kosten. Daarnaast heeft [eiser sub 1] belang bij terugkeer in zijn eigen woning omdat hij daar het beste kan herstellen van de opgelopen verwondingen.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten voor de duur van in principe één jaar met de intentie om dit te verlengen. Nu in de huurovereenkomst een einddatum is bepaald van
31 juli 2021 en deze toen niet is geëindigd, is de huurovereenkomst per die datum voor onbepaalde tijd verlengd. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst immers niet opgezegd en [eisers] hebben geen schriftelijke mededeling verzonden vóór 31 juli 2021 ten aanzien van de verlenging dan wel de verlengingstermijn. Nu de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd, kunnen [eisers] de huurovereenkomst niet opzeggen. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat partijen een einddatum van 31 juli 2022 zijn overeengekomen en dat niet vóór 31 juli 2021 kon worden opgezegd omdat partijen minimaal één jaar huur zijn overeengekomen. Nu [gedaagde] niet instemt met de huuropzegging, eindigt de huur pas na een onherroepelijke rechterlijke beslissing. Die kan alleen worden verkregen in een bodemprocedure. Gelet hierop liggen de vorderingen van [eisers] ter afwijzing gereed.

4.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:
I. [eisers] veroordeelt de gebreken aan de woning, binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, volledig en deugdelijk te (laten) herstellen op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag dat [eisers] in gebreke blijven om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 15.000,00;
II. [eisers] veroordeelt tot een huurprijsvermindering van € 200,00 per maand vanaf 1 augustus 2020 tot het moment dat de gebreken volledig en deugdelijk zijn verholpen c.q. zijn hersteld;
III. zodanige maatregelen treft als in goede justitie naar billijkheid juist wordt geacht, ten dienste van de in de conclusie van antwoord geschetste belangen van [gedaagde] ;
IV. [eisers] veroordeelt tot vergoeding van de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet worden voldaan binnen 14 dagen na betekening van het vonnis.

4.3.

[gedaagde] legt aan deze tegenvordering ten grondslag dat er een lekkage is (geweest) in de badkamer van de woning. Direct na het aangaan van de huurovereenkomst, in augustus 2020, heeft [gedaagde] de gebreken aan [eisers] gemeld.
Omdat de gebreken nog steeds niet zijn verholpen, schieten [eisers] ernstig tekort in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Nu sprake is van schimmelvorming, vochtplekken en afbrokkelend pleisterwerk op de muren in de badkamer, heeft [gedaagde] niet het ongestoorde huurgenot. Dat sprake is van een lekkage blijkt uit het rapport dat het door [eisers] ingeschakelde bedrijf Polygon heeft opgemaakt. Ook blijkt uit het in opdracht van [gedaagde] gemaakte inspectierapport van Mays dat sprake is van gebreken. Deze gebreken rechtvaardigen een huurprijsvermindering van
€ 200,00 per maand, aldus [gedaagde] .

4.4.

[eiser sub 1] c.s. betwist de tegenvordering.

5.De beoordeling

de vordering

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eisers] daarbij een spoedeisend belang hebben. Dat is het geval omdat het hier gaat om een woning die eigendom is van [eisers] , voorheen door henzelf werd bewoond en die zij nu weer willen gaan bewonen. [eisers] hebben als gevolg van een ongeval een verblijf in Afrika eerder dan gepland moeten afbreken, [eiser sub 1] kampt met medische problemen en zij wonen nu tijdelijk in een vakantiepark in Brabant. [eisers] willen hun woning dus zo snel mogelijk weer zelf betrekken. Gelet hierop hebben [eisers] spoedeisend belang bij hun vordering.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

De discussie tussen partijen voor wat betreft de door [eisers] gevorderde ontruiming, spitst zich toe op de vraag of de in de huurovereenkomst vermelde data waarop de huurovereenkomst eindigt en waarvoor niet mag worden opgezegd correct zijn vermeld, zoals [gedaagde] betoogt, of per ongeluk zijn omgewisseld, zoals [eisers] betogen. Volgens [gedaagde] was sprake van een huurovereenkomst voor de duur van één jaar. Na 31 juli 2021 is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gaan lopen. Volgens [eisers] is sprake van een huurovereenkomst van twee jaar waarbij beide partijen na het eerste jaar tussentijds mogen opzeggen. Wie op dit punt het gelijk aan zijn zijde heeft, kan in het midden blijven. Ook als [eisers] gelijk zouden hebben, kan de vordering tot ontruiming niet slagen gelet op het navolgende.

5.4.

Het betoog van [eisers] komt er op neer dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (twee jaar) hebben gesloten, waarbij de huur na het eerste jaar door beide partijen zonder meer kon worden opgezegd en de huur door de enkele opzegging en dus zonder tussenkomst van de rechter, eindigt. Een dergelijke regeling past niet in het wettelijk systeem dat op de huur van woonruimte dwingendrechtelijk van toepassing is.
De wet biedt weliswaar de mogelijkheid tot het sluiten van een huurovereenkomst voor twee jaar die van rechtswege eindigt bij het einde van de overeengekomen duur, maar de onderhavige huurovereenkomst voldoet daar niet aan. In strijd met de wettelijke regeling is immers overeengekomen dat de huurder gedurende het eerste jaar niet kan opzeggen. En de door [eisers] beoogde tussentijdse opzegmogelijkheid voor de verhuurder sluit ook niet aan de op de wettelijke regeling, die alleen uitgaat van een aanzegging aan de huurder dat hij het gehuurde bij het einde van de huur moet ontruimen. Zou al sprake zijn van een huurcontract voor de bepaalde tijd van twee jaar in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW, dan kan dit contract in elk geval niet eerder eindigen dan per 31 juli 2022. Gelet daarop kan [gedaagde] niet nu al worden veroordeeld tot ontruiming per heden of per 31 juli 2022.

5.5.

[eisers] hebben ook aangevoerd dat sprake is van een tussenhuurovereenkomst of diplomatenclausule. Ook het beroep daarop kan niet leiden tot toewijzing van de gevorderde ontruiming. Uit artikel 7:274 lid 2 BW volgt immers dat de huur pas kan worden beëindigd tegen het einde van de overeengekomen bepaalde termijn (te weten 31 juli 2022). Daarbij komt dat indien de huurder niet met de opzegging instemt, de huur alleen eindigt indien de rechter een daartoe strekkende vordering van de verhuurder toewijst. Een dergelijke vordering moet in een bodemprocedure worden beoordeeld en leent zich niet voor kort geding.

5.6.

Anders dan [eisers] hebben aangevoerd, is er in deze geen ruimte om vooruitlopend op voormelde bodemprocedure de ontruiming toe te wijzen.
Ten eerste is die bodemprocedure nog niet aanhangig gemaakt en kan deze ook nog niet aanhangig worden gemaakt omdat de bepaalde termijn (die loopt tot 31 juli 2022) nog niet is verstreken.
Ten tweede past de kantonrechter in situaties als de onderhavige grote terughoudendheid. Artikel 7:272 lid 1 BW bepaalt immers dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat door de rechter onherroepelijk op de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is beslist. Dit brengt mee dat beslissingen op de in artikel 7:272 lid 2 BW bedoelde vorderingen, waarvan hier sprake is, in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad mogen worden verklaard. Hier kan alleen in uitzonderlijke door de verhuurder aan te voeren omstandigheden van worden afgeweken, bijvoorbeeld wanneer deze omstandigheden duiden op misbruik van recht of wanneer van de verhuurder, de belangen afwegende, in redelijkheid niet kan worden gevergd het gehuurde nog langer aan de huurder ter beschikking te stellen (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:921). Van dergelijke omstandigheden is in deze onvoldoende gebleken. Weliswaar hebben [eisers] er belang bij om naar de eigen woning terug te keren, maar ook [gedaagde] heeft belang bij behoud van de woning omdat (vermoedelijk) ook voor hem geldt dat hij niet op korte termijn over iets anders kan beschikken.

5.7.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen. Dat betekent dat de vordering tot betaling van de contractuele boete wegens het niet ontruimen van de woning ook moet worden afgewezen. Omdat de huur vooralsnog voort duurt, is [gedaagde] de overeengekomen huur verschuldigd en is er geen reden om de gevorderde gebruiksvergoeding toe te wijzen.

de tegenvordering

5.8.

In reconventie heeft [gedaagde] herstel van de gebreken in de badkamer gevorderd. Die gebreken bestaan volgens [gedaagde] uit een lekkage in de badkamer die vochtplekken en schimmel op de muren veroorzaakt. Deze gebreken rechtvaardigen volgens [gedaagde] een huurprijsvermindering van € 200,00 per maand vanaf 1 augustus 2020 wegens verminderd huurgenot. Ter onderbouwing van de gestelde gebreken verwijst [gedaagde] naar een door hem overgelegd rapport van Mays. Daaruit blijkt dat weliswaar sprake is van vochtplekken en schimmel op de wand in de badkamer, maar dat er geen actuele lekkage is. Volgens Mays is een badkamerwand niet geschikt om gestukt of gepleisterd te worden. Mays adviseert de wand te laten drogen en te voorzien van wandtegels. Verder adviseert Mays om de badkamerdeur in te korten of een rooster toe te passen. Voor wat betreft de aanwezigheid van schimmel heeft Mays opgemerkt dat deze ontstaat bij te weinig ventilatie en een hoge luchtvochtigheid. Hoewel [eisers] de gestelde gebreken in de badkamer hebben laten onderzoeken door een deskundige, Polygon, hebben zij het door Polygon opgestelde rapport niet overgelegd. Enerzijds voeren [eisers] aan dat de door [gedaagde] gestelde gebreken door hem zelf worden veroorzaakt omdat hij niet goed ventileert, waarvoor wel voldoende mogelijkheden zijn. Anderzijds zijn [eisers] wel bereid om reparatiewerkzaamheden te laten uitvoeren, maar is het volgens hen niet nodig om de badkamer volledig te strippen.

5.9.

Ook voor een tegenvordering in kort geding geldt dat deze alleen kan worden toegewezen als [gedaagde] daarbij spoedeisend belang heeft. Volgens [gedaagde] is dit het geval omdat zijn huurgenot door de gebreken in de badkamer wordt geschaad en hij al vanaf aanvang hierover heeft geklaagd zonder dat [eisers] enige actie hebben ondernomen. [eisers] wijzen er in dit verband op dat de gestelde gebreken eerder geen probleem waren voor [gedaagde] . Hij heeft daar maar een enkele keer over geklaagd, waarna [eisers] steeds hebben gereageerd, en tussen die keren zat steeds een lange periode. Het gevorderde is bovendien niet toewijsbaar omdat [gedaagde] niet heeft aangegeven wat de oorzaak van de gebreken is en op welke wijze deze hersteld moeten worden.

5.10.

De vordering tot herstel van de gebreken zal worden afgewezen omdat het vereiste spoedeisende belang ontbreekt en deze zich ook overigens niet leent voor beoordeling in kort geding. Hoewel de aanwezigheid van schimmel en (enkele) vochtplekken in de badkamer zeker onplezierig is, is niet gesteld of gebleken dat de badkamer hierdoor niet meer of minder goed te gebruiken is. Om die reden is het treffen van een spoedvoorziening niet noodzakelijk. Uit het door Mays overgelegde rapport volgt verder dat een actuele lekkage niet is aangetroffen, zodat ook daarom het op zeer korte termijn uitvoeren van werkzaamheden niet nodig is. De enkele omstandigheid dat anderhalf jaar na aanvang van de huur de door [gedaagde] gestelde gebreken nog niet hersteld zijn, leidt niet tot de conclusie dat sprake is van spoedeisend belang. Met het beoordelen en onderzoeken van de klacht is nu eenmaal tijd gemoeid en [gedaagde] zelf is in deze ook niet steeds voortvarend opgetreden. Daar komt bij dat uit het rapport van Mays niet volgt wat de oorzaak van de gestelde gebreken is, terwijl partijen het ook niet eens zijn over de te treffen maatregelen. Dat blijkt ook uit de omschrijving in het petitum: [gedaagde] vordert herstel van de gebreken, zonder nader te specificeren over welke gebreken het gaat en welke maatregelen genomen moeten worden. Bij deze stand van zaken en nu het kort geding zich niet leent voor nader onderzoek, zal de vordering worden afgewezen.

5.11.

De gevorderde huurprijsvermindering zal eveneens worden afgewezen. Zoals uit het voorgaande blijkt, staat op dit moment onvoldoende vast dat en in hoeverre sprake is van vermindering van huurgenot door de schimmel en vochtplekken in de badkamer nu deze nog steeds te gebruiken is. Ook de oorzaak van de gestelde gebreken staat thans niet vast, waardoor niet kan worden uitgesloten dat deze is gelegen in onvoldoende ventileren door [gedaagde] zelf, wat overigens ook kan worden afgeleid uit het rapport van Mays. Zou dat daadwerkelijk het geval zijn, dan is sprake van een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid en dus niet van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, zodat [gedaagde] ook geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

5.12.

Er is tenslotte ook geen grond om in goede justitie en naar billijkheid andere maatregelen te treffen ten dienste van de door [gedaagde] aangevoerde belangen.

5.13.

Omdat zowel de vordering als de tegenvordering zullen worden afgewezen en [eisers] en [gedaagde] dus over en weer in het ongelijk zullen worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

wijst de vordering af;

de tegenvordering

6.2.

wijst de vordering af;

de vordering en de tegenvordering

6.3.

compenseert de kosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter