ECLI:NL:RBNHO:2022:1629 - Rechtbank Noord-Holland - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens niet-nak...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 9633115 \ KG EXPL 22-2

Uitspraakdatum: 1 maart 2022

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

stichting Stichting Blosse Onderwijs

gevestigd te Heerhugowaard

eiseres

verder te noemen: Blosse

gemachtigde: mr. M.A. le Belle

tegen

de besloten vennootschap Kits Oonlie Boekenstein B.V.

gevestigd te Heiloo

gedaagde

verder te noemen: Kits Oonlie

gemachtigde: mr. S. Hartog

De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de huur van lokalen in een school ten behoeve van kinderopvang. De huurder heeft de kinderopvang zonder overleg verhuisd naar een andere locatie. De verhuurder heeft van de huurder verlangd de lokalen weer in gebruik te nemen, maar dat heeft de huurder niet gedaan. Verhuurder wil in deze procedure dat de huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van de lokalen. Deze vordering wordt toegewezen, omdat de huurder de afspraken die partijen over de samenwerking hebben gemaakt, kort gezegd kinderopvang en school onder één dak, ruim een jaar niet is nagekomen en momenteel in zeer beperkte mate nakomt. Dit levert niet alleen een tekortkoming op in die samenwerkingsovereenkomst, maar ook in de huurovereenkomst.

1.Het procesverloop

1.1.

Blosse heeft Kits Oonlie op 25 januari 2022 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 februari 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben Blosse bij brief van 10 februari 2022 en Kits Oonlie bij e-mails van 10 en 11 februari 2022 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Tussen de rechtsvoorganger van Blosse (Stichting Flore) en Kits Oonlie is met ingang van 1 januari 2014 een huurovereenkomst tot stand gekomen. In dat kader verhuurt Blosse aan Kits Oonlie een aantal lokalen in de Willibrordschool in Heiloo (onderdeel van Blosse) ten behoeve van kinderopvang. De overeengekomen huurperiode is 5 + 5 jaar en eindigt op 1 januari 2024 als deze zes maanden daarvoor wordt opgezegd.

2.2.

Blosse exploiteert ongeveer 30 kindcentra (zowel basisscholen als opvang). Kits Oonlie houdt zich bezig met kinderopvang en heeft 12 vestigingen.

2.3.

Kits Oonlie en de Willibrordschool hebben in 2018 afspraken gemaakt om een integraal kindcentrum op te zetten (IKC). Daarbij wordt het onderwijs verzorgd door de Willibrordschool en de kinderopvang voor kinderen van 0 – 4 jaar en buitenschoolse opvang door Kits Oonlie.

2.4.

Blosse heeft in 2018 aan Kits Oonlie kenbaar gemaakt dat de huurovereenkomst na afloop van de huurperiode niet wordt verlengd.

2.5.

Kids Oonlie is op of omstreeks 11 november 2020 vertrokken uit het gehuurde en heeft de kinderopvang op een andere locatie voortgezet. Kits Oonlie heeft op deze datum de ouders van de kinderen en Blosse ingelicht over de verhuizing.

2.6.

Kits Oonlie heeft met enige regelmaat de toezegging gedaan de lokalen weer in gebruik te nemen. Op 4 november 2021 heeft Blosse Kits Oonlie aangemaand het gehuurde binnen drie weken in gebruik te nemen voor opvang van kinderen.

2.7.

Kits Oonlie heeft op 23 november 2021 op de aanmaningsbrief gereageerd en zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een exploitatieverplichting, maar dat een actieve locatie wel de voorkeur heeft. Kits Oonlie kan echter niet concreet maken wanneer het weer mogelijk is de opvang te openen.

2.8.

Kits Oonlie heeft op 9 december 2021 aan Blosse bericht dat zij naar aanleiding van het eerdere telefoongesprek wil laten weten dat zij zich zal beraden over de hoogte van de investeringen in het gehuurde. Verder heeft Kits Oonlie bericht dat het lastige tijden zijn, dat zij zich moet richten op de bedrijfsvoering en dat zij ernaar zal streven binnen een maand erop terug te komen.

2.9.

Blosse heeft op 14 december 2021 aan Kits Oonlie laten weten dat zij zich aan het lijntje gehouden voelt en in overleg wil over een afkoopsom voor de door Kits Oonlie in het gehuurde gedane investeringen en afstand wil doen van huurbetalingen. Kits Oonlie heeft daarop op 20 december 2021 aan Blosse bericht dat zij zich hier niet in herkent en daarom geen reden ziet zich nog te beraden over een vroegtijdige overdracht.

2.10.

Op 12 januari 2022 heeft Kits Oonlie laten weten dat zij de kinderopvang in de Willibrordschool op 31 januari 2022 weer zal openen, dat de aanmeldingen niet storm lopen, maar dat zodra er meer kinderen en personeel is, meerdere kinderen zullen volgen.

3.De vordering

3.1.

Blosse vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening primair Kits Oonlie veroordeelt het gehuurde binnen vier weken na dagtekening van het vonnis te ontruimen en subsidiair Kits Oonlie gebiedt het gehuurde gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst in volledig gebruik te nemen, beide op straffe van een dwangsom.

3.2.

Blosse legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat op Kits Oonlie een exploitatieverplichting rust van de door haar gehuurde lokalen ten behoeve van kinderopvang. Omdat Kits Oonlie weigert over te gaan tot daadwerkelijke exploitatie is sprake van een ernstige tekortkoming. Gelet op de schaarste in de kinderopvang en de filosofie van Blosse heeft zij er belang bij dat de lokalen op korte termijn in gebruik worden genomen voor kinderopvang.

4.Het verweer

4.1.

Kits Oonlie betwist de vordering. In de eerste plaats ontbreekt een spoedeisend belang. Blosse heeft deze situatie namelijk geïnitieerd door de huur op te zeggen waardoor Kits Oonlie op zoek moest naar een andere locatie. Ook biedt Blosse in strijd met de afspraken nu zelf peuteropvang aan en geeft zij onredelijke termijnen om tot heropening over te gaan. Vanaf 31 januari 2022 wordt weer kinderopvang aangeboden door Kits Oonlie, zodat Blosse inmiddels geen enkel belang meer heeft bij haar vordering.

4.2.

Voor zover wordt geoordeeld dat Blosse een spoedeisend belang heeft, betwist Kits Oonlie dat op haar een exploitatieverplichting rust. Deze verplichting is niet opgenomen in de huurovereenkomst, volgt niet uit de wet en kan gelet op de geschetste omstandigheden en alle belangen in redelijkheid niet van Kits Oonlie worden verwacht. Kits Oonlie moest als gevolg van de aangekondigde beëindiging van de huur op zoek naar een andere geschikte locatie, wat zeer lastig is. Dit is gelukt met de aankoop van een pand en daarvoor gold wel een exploitatieplicht. Door de coronacrisis en een nijpend personeelstekort kon Kits Oonlie niet beide locaties openhouden. In het belang van haar onderneming heeft Kits Oonlie haar dienstverlening voortgezet op de nieuwe locatie en moest zij de locatie in de Willibrordschool tijdelijk sluiten. De ouders hebben hiervan slechts beperkte overlast ondervonden. Voor de heropening op de Willibrordschool heeft Kits Oonlie investeringen gedaan en geadverteerd. Door de coronacrisis en het personeelstekort is het pas per 31 januari 2022 weer gelukt te heropenen. Daarbij handelt juist Blosse in strijd met de afspraken door zelf kinderopvang aan te bieden.

4.3.

Voor zover wordt geoordeeld dat op Kits Oonlie een exploitatieverplichting rust, beroept zij zich op onvoorziene omstandigheden in verband met de coronacrisis en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen. Ten slotte is de tekortkoming niet zodanig ernstig dat deze een ontbinding en vooruitlopend daarop een ontruiming rechtvaardigt.

5.De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Blosse daarbij een spoedeisend belang heeft. Blosse heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij (volledige) ingebruikname van de lokalen ten behoeve van kinderopvang en dat daar momenteel en ook in de toekomst geen sprake van is. Hoewel Kits Oonlie recent de locatie in de Willibrordschool heeft heropend en weer peuteropvang aanbiedt in deze lokalen, is deze opvang – één à twee kinderen per dag(deel), zoals blijkt uit het door Kits Oonlie aan Blosse verstrekte overzicht – van zeer beperkte omvang. Dat zal op korte termijn, gelet op dat overzicht, niet anders worden. De andere argumenten van Kits Oonlie tasten het hiervoor genoemde spoedeisend belang van Blosse bij haar vordering niet aan.
Beoordelingskader in kort geding

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

Deze zaak gaat over de vraag of het vertrek uit de gehuurde lokalen en de leegstand gedurende ruim een jaar en het momenteel zeer beperkte gebruik ervan, is aan te merken als een tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, zodanig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Is sprake van een tekortkoming?

5.4.

Volgens Blosse is dat het geval, omdat partijen afspraken over de samenwerking hebben gemaakt op grond waarvan op Kits Oonlie een exploitatieverplichting rust. Door haar vertrek uit het gehuurde is Kits Oonlie deze exploitatieverplichting niet meer nagekomen. Kits Oonlie erkent dat zij zonder enig overleg met of waarschuwing vooraf aan Blosse de kinderopvang heeft verhuisd naar een andere locatie, maar betwist dat op haar een exploitatieverplichting rust.

5.5.

Kits Oonlie heeft niet betwist dat Blosse in 2018 heeft aangegeven dat zij de huurovereenkomst in 2024 niet zal verlengen en dat dan ook een einde komt aan de samenwerking tussen partijen. De achtergrond van dit besluit was het feit dat de verhuurder na de fusie tussen Stichting Flore en Blosse ook zelf kinderopvang aanbiedt. Blosse heeft verder onweersproken gesteld dat zij met Kits Oonlie in overleg wilde over de wijze van afwikkeling en afbouw van de samenwerking, maar dat Kits Oonlie daar niet toe bereid is. Op de zitting heeft Kits Oonlie verklaard dat zij eerst een andere locatie wilde vinden en pas daarna in overleg wilde met Blosse om tot een oplossing te komen. Kits Oonlie heeft zonder overleg het gehuurde in november 2020 verlaten en de kinderen verder opgevangen op een andere locatie. Overigens is Kits Oonlie ook daarna niet bereid geweest tot overleg om tot een oplossing te komen.

5.6.

Ook is niet in geschil dat partijen afspraken hebben gemaakt over de samenwerking en dat Kits Oonlie in dat kader de gehuurde lokalen zou gebruiken voor opvang van kinderen van 0 – 4 jaar en buitenschoolse opvang. De achtergrond van deze afspraken is het aanbieden van kinderopvang en onderwijs onder één dak, zodat een doorlopende ontwikkelingslijn en doorgaande ontwikkelingsbegeleiding van 0 – 12 jaar kan worden bewerkstelligd (IKC). Daardoor komen kinderen met anders lopende ontwikkelingen tijdig in beeld, kunnen broertjes en zusjes naar dezelfde locatie en is de overgang van kinderopvang naar school kleiner. Tegen die achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat het gebruik van de lokalen in de Willibrordschool zodanig verbonden is met de samenwerking van partijen en het doel daarvan, dat beide overeenkomsten (samenwerkingsovereenkomst en huurovereenkomst) nauw met elkaar samen hangen en daarom voor de gehuurde lokalen een exploitatieplicht geldt. Deze verplichting staat weliswaar niet uitdrukkelijk vermeld in de huurovereenkomst maar volgt uit de achtergrond en de bedoeling van deze overeenkomst in samenhang met de latere afspraken die partijen maakten over het IKC.

5.7.

Het verweer van Kits Oonlie dat zij op grond van de omstandigheden van het geval in redelijkheid geen exploitatieverplichting heeft – zij was genoodzaakt het gehuurde te verlaten en had de locatie op de Willibrordschool eerder willen heropenen, maar dit was door de coronacrisis en de overheidsmaatregelen, alsmede door het personeelstekort niet mogelijk – wordt gepasseerd. Hoewel voorstelbaar is dat Kits Oonlie zich genoodzaakt zag een andere locatie te zoeken als gevolg van de mededeling van Blosse dat de huurovereenkomst zou eindigen, neemt dat niet weg dat zij in overleg had moeten treden met Blosse om tot een oplossing te komen. Gezien de samenwerking tussen partijen en de afspraken in dat kader was het geen logische keuze om alle kinderen van de Willibrordschool te verhuizen, zeker niet zonder overleg vooraf met Blosse. Ook de exploitatieplicht van het aangekochte pand noopte daar niet toe. Als Kits Oonlie meent dat op dit moment sprake is van exploitatie op de locatie van de Willibrordschool had zij evengoed op de nieuwe locatie voor deze wijze van (stapsgewijze opbouw van) exploitatie kunnen kiezen. In plaats daarvan heeft Kits Oonlie ervoor gekozen het gehuurde zonder enig overleg te verlaten, de kinderen op een andere locatie op te vangen, Blosse voor een voldongen feit te stellen en het gehuurde ruim een jaar niet te gebruiken, maar wel bezet te houden. Daarmee werd de samenwerking feitelijk verbroken en kan Kits Oonlie niet aan Blosse tegenwerpen dat Blosse zelf in strijd met de gemaakte afspraken na haar vertrek peuteropvang is gaan aanbieden. Kits Oonlie heeft daarbij niet kunnen uitleggen waarom zij de huur van de locatie in de Willibrordschool al die tijd en nog steeds wil voortzetten en betalen, terwijl uit het door haar aan Blosse verstrekte overzicht blijkt dat zij de komende periode slechts een à twee kinderen per dag in de leeftijd 2 – 4 jaar kan plaatsen waarbij twee begeleiders aanwezig moeten zijn. Van een zwaarwegend belang om niet te hoeven exploiteren is niet gebleken, temeer daar Blosse bereid is Kits Oonlie te ontslaan van haar (betalings)verplichtingen uit de huurovereenkomst.

5.8.

Door de kinderopvang naar een andere locatie te verhuizen zonder overleg en zonder nadere afspraken te maken met Blosse en ruim een jaar geen gebruik te maken van de lokalen in de Willibrordschool, is Kits Oonlie de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst niet nagekomen. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst en een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (exploitatieverplichting) op.

5.9.

Kits Oonlie is na aanmaning niet overgegaan tot nakoming van de gemaakte afspraken. Van een onredelijke termijn van drie weken is geen sprake, gelet op het tijdsverloop van op dat moment een jaar en de reactie van Kits Oonlie op de aanmaning. In plaats van in overleg te treden met Blosse was de reactie van Kits Oonlie dat zij niet verplicht is tot exploitatie en hoewel zij de lokalen wel weer wil gebruiken, zij niet concreet kan maken wanneer dat weer mogelijk is. Een intentie om alsnog te zullen voldoen aan de bedoeling en de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst of tot een oplossing te komen blijkt daar niet uit. Kits Oonlie is daarom na het verstrijken van de termijn in de aanmaningsbrief in verzuim komen te verkeren.

5.10.

De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van Kits Oonlie dat zij in een bodemprocedure gebruik wil maken van de huurbeschermingsmogelijkheden, aangezien partijen specifieke afspraken hebben gemaakt over de reden van opzegging van de huur. Het is juist dat Kits Oonlie na het einde van de huurperiode de mogelijkheid heeft om een verzoek te doen aan de rechter tot verlenging van de termijn waarbinnen moet worden ontruimd. De in deze procedure gevorderde ontruiming houdt echter verband met een tekortkoming van Kits Oonlie waarvoor zij inmiddels in verzuim verkeert en op grond waarvan de overeenkomst kan worden ontbonden en vooruitlopend daarop een ontruiming kan worden uitgesproken.

5.11.

Ook de omstandigheid dat Kits Oonlie momenteel weer gebruik maakt van de lokalen voor kinderopvang kan haar niet baten. Kits Oonlie was op dat moment immers al in verzuim. Bovendien is de kinderopvang zodanig beperkt, dat daarmee niet wordt voldaan aan de samenwerkingsovereenkomst.

Onvoorziene omstandigheden?

5.12.

De coronacrisis en de beperkingen die in verband daarmee van overheidswege zijn ingesteld, kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden. Het beroep op onvoorziene omstandigheden van Kits Oonlie slaagt echter niet. De reden dat Kits Oonlie de lokalen in de Willibrordschool niet gebruikt, is haar besluit om naar een andere locatie te verhuizen. De oorzaak van de leegstand is dus niet gelegen in de beperkingen als gevolg van de coronacrisis. Hoewel deze beperkingen het voor Kits Oonlie mogelijk moeilijk hebben gemaakt twee locaties open te houden, wat zij overigens niet met financiële stukken/cijfers heeft onderbouwd, is dat toch met name het gevolg van haar keuze niet in overleg te treden met Blosse en te verhuizen naar een andere locatie.
Rechtvaardigt de tekortkoming een ontbinding?

5.13.

De kantonrechter begrijpt dat Kits Oonlie zich op het standpunt stelt dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, waardoor ook de ontruiming niet kan worden toegewezen. Het is aan Kits Oonlie als de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Kits Oonlie heeft dit niet gedaan, zodat daaraan voorbij wordt gegaan.
Conclusie

5.14.

De conclusie is dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De termijn voor ontruiming zal worden bepaald op vier weken na betekening van dit vonnis.

5.15.

Blosse heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij belang heeft bij het opleggen van een dwangsom als extra prikkel tot ontruiming. Daartegen heeft Kits Oonlie geen verweer gevoerd. De gevorderde dwangsom zal dan ook worden toegewezen, zij het dat de kantonrechter een maximum hieraan verbindt van € 50.000,00.

5.16.

De proceskosten komen voor rekening van Kits Oonlie, omdat zij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt Kits Oonlie het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat Kits Oonlie hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00;

6.2.

veroordeelt Kits Oonlie tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Blosse tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 108,41

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde € 747,00 ;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter