Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./repnr.: 9471341 \ EJ VERZ 21-57
Uitspraakdatum: 10 februari 2022
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Gifted Minds International School
gevestigd te Hoofddorp
verzoekende partij
verder te noemen: Stichting Gifted Minds
gemachtigde: mr. R. Raddahi
tegen
de besloten vennootschap
HAY Global Investment B.V.
statutair gevestigd te Amsterdam
verwerende partij
verder te noemen: Hay
gemachtigde: mr. P. Visser
1.Het procesverloop
1.1.
Stichting Gifted Minds heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 30 september 2021. Hay heeft bij brief van 10 januari 2022 stukken toegezonden.
1.2.
Op 13 januari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Hay heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Hay heeft ter zitting ook een tegenverzoek gedaan. Stichting Gifted Minds heeft ter zitting nog twee producties overgelegd.
2.De feiten
2.1.
Op 1 augustus 2016 heeft Stichting Gifted Minds (als huurder) met Gregoire Invest I B.V. (als verhuurder) een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van een bedrijfsruimte gelegen aan [adres] (hierna: het pand), met de daarbij behorende 64 parkeerplaatsen. De huur bedroeg laatstelijk € 17.461,51 per maand.
2.2.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van twee jaar, met de mogelijkheid de huurovereenkomst maximaal drie keer te verlengen voor aansluitende periodes van telkens één jaar, waarna de overeenkomst zonder opzegging van rechtswege zou eindigen.
2.3.
Stichting Gifted Minds exploiteert in het pand een internationale (basis)school.
2.4.
Hay is een vastgoedontwikkelaar die handelt in onroerend goed. Sinds 14 november 2018 is Hay opvolgend eigenaar en verhuurder van het pand.
2.5.
In een e-mailbericht van 29 juli 2020 heeft Hay aan Stichting Gifted Minds medegedeeld dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2021 van rechtswege eindigt en dat zij voor zover nodig de huurovereenkomst tegen die datum opzegt. Ook de ontruiming van het pand is tegen die datum aangezegd.
3.Het verzoek
3.1.
Stichting Gifted Minds verzoekt de kantonrechter de termijn waarbinnen zij het pand moet ontruimen te verlengen tot en met 31 juli 2022.
3.2.
Stichting Gifted Minds legt aan het verzoek ten grondslag dat haar belangen bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van Hay wanneer zij van het pand gebruik blijft maken. Ontruiming zou betekenen dat de leerlingen geen lessen meer kunnen volgen. Dit heeft aanzienlijke gevolgen voor de ontwikkeling van de leerlingen. Bovendien zijn zij leerplichtig, zodat mogelijk schoolverzuim ook kan leiden tot eventuele boetes voor de ouders van de leerlingen. Daarnaast zal zij de arbeidsovereenkomsten met al haar 31 werknemers moeten beëindigen omdat zij zonder gebouw geen school kan exploiteren. Dit alles heeft voor Stichting Gifted Minds ook grote bedrijfseconomische gevolgen. Het zou voor haar een onmogelijke opgave zijn om nadien nog elders opnieuw te beginnen.
3.3.
Verder stelt Stichting Gifted Minds dat zij vanaf het moment dat haar de ontruiming is aangezegd druk op zoek is gegaan naar een alternatieve locatie voor de exploitatie van de school, maar dat zij deze tot op heden nog niet heeft gevonden.
4.Het verweer en het tegenverzoek
4.1.
Hay wil dat de kantonrechter het verzoek afwijst. Volgens Hay weegt haar belang zwaarder dan het belang van Stichting Gifted Minds. Haar belang bestaat uit het laten renderen van investeringen. Zij wil het pand verder ontwikkelen tot een hotel. Met de aankoop van diverse locaties op het bedrijventerrein zijn grote investeringen gemoeid. Verder voert Hay aan dat het verzoek moet worden afgewezen omdat sprake is van wanbetaling. De betalingsachterstand van Stichting Gifted Minds bedraagt volgens Hay op dit moment € 68.350,15.
4.2.
Bij wijze van tegenverzoek vraagt Hay veroordeling van Stichting Gifted Minds tot betaling van € 68.350,15. Ook wil Hay dat de kantonrechter de gebruiksvergoeding die Stichting Gifted Minds vanaf 1 augustus 2021 moet betalen vaststelt op € 25.204,67 per maand. Volgens haar ligt de huidige gebruiksvergoeding namelijk aanzienlijk onder het marktprijsniveau.
5.De beoordeling
het verzoek
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Voor dergelijke ruimtes geldt een in tijd beperkte ontruimingsbescherming. Het verzoek tot verlenging van die termijn moet gedaan worden binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd. Dat heeft Stichting Gifted Minds gedaan. Het verzoekschrift is op 30 september 2021 en daarmee tijdig, ontvangen.
5.2.
Bij de beslissing over de verzochte verlenging vindt een belangenafweging plaats. Artikel 7:230a lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat het verzoek slechts wordt toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat Stichting Gifted Minds een evident belang heeft bij voortzetting van het gebruik van het pand. Een ontruiming van het pand gedurende het schooljaar zou, zelfs als Stichting Gifted Minds wel al zou beschikken over alternatieve ruimte, grote onwenselijke gevolgen hebben voor de leerlingen van de school en daarmee ook voor de werknemers van de school. Hiertegenover staat het (financiële) belang van Hay om het gehuurde te ontwikkelen tot hotel. Hay heeft dit belang echter weinig geconcretiseerd. Zo is onvoldoende duidelijk geworden wat haar belang is om op dit moment al de beschikking over het pand te krijgen. Ook staat vast dat de benodigde vergunningsaanvragen nog niet zijn gedaan.
5.3.
Artikel 7:230a lid 4 BW bepaalt echter ook dat het verlengingsverzoek van de huurder niettemin wordt afgewezen wanneer de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem (onder meer) wegens wanbetaling niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op gebruik van de zaak houdt. Hay voert in dit kader aan dat Stichting Gifted Minds betalingsachterstanden heeft laten ontstaan die in oktober 2021 waren opgelopen tot € 123.857,93. Ten tijde van de mondelinge behandeling stond volgens Hay nog een bedrag open van € 68.350,15.
5.4.
Stichting Gifted Minds erkent dat in het verleden betalingsachterstanden zijn ontstaan en dat de gebruiksvergoedingen over de maanden november en december 2021 en januari 2022 nog niet zijn voldaan. Zij betwist dat de betalingsachterstand thans € 68.350,15 bedraag en benadrukt dat de betalingsachterstand inmiddels behoorlijk is ingelopen. Deze achterstanden zijn volgens haar bovendien het gevolg van de coronacrisis. Omdat de school geen bijdrage van de overheid ontvangt, is zij voor haar inkomsten geheel afhankelijk van private financiering. Door de coronacrisis is de school in korte tijd een aanzienlijk deel van haar leerlingen kwijt geraakt met bijbehorende inkomsten. Het ging daarbij vooral om expats die met hun kinderen teruggingen naar hun thuisland.
5.5.
Deze op zich zelf begrijpelijke omstandigheden laten echter onverlet dat sprake is geweest van substantiële betalingsachterstanden. Ook staat vast dat ten tijde van de mondelinge behandeling de huur over november en december 2021 en januari 2022 nog niet was betaald. Stichting Gifted Minds is door Hay op de betalingsachterstanden aangesproken. Niet is gebleken dat Stichting Gifted Minds zich toen op de genoemde omstandigheden heeft beroepen en verzocht heeft om een (tijdelijke) verlaging van de huur/gebruiksvergoeding, nog daargelaten de vraag of de gevolgen van de coronacrisis in dit geval mede voor rekening van Hay zouden moeten komen. Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een zodanige wanbetaling dat van Hay niet kan worden gevergd dat Stichting Gifted Minds langer het recht op het gebruik van het pand houdt. De kantonrechter zal het verzoek van Stichting Gifted Minds daarom afwijzen.
5.6.
Bij afwijzing van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn stelt de kantonrechter op grond van artikel 7:230a lid 7 BW het tijdstip van ontruiming vast. Ter zitting heeft Stichting Gifted Minds aangegeven dat de zomervakantie eind juni 2022 begint. Gelet op het belang van Stichting Gifted Minds en haar leerlingen om het schooljaar in het pand te kunnen afmaken en de omstandigheid dat Hay geen, althans onvoldoende belang heeft bij een eerdere ontruiming, ziet de kantonrechter aanleiding om het tijdstip van ontruiming vast te stellen op 15 juli 2022. Stichting Gifted Minds zal deze ruime ontruimingstermijn ook kunnen en moeten gebruiken om tijdig een andere ruimte te vinden om haar activiteiten voort te zetten. Tevens is zij de gebruiksvergoeding onverkort verschuldigd.
de tegenverzoeken
Betalingsachterstand
5.7.
Hay vordert betaling van € 68.350,15 aan achterstallige huur/gebruiksvergoeding. Dit is een vordering die bij dagvaarding moet worden ingeleid. Deze vordering kan daarom niet in deze verzoekschriftprocedure worden behandeld. Hay zal in zoverre niet-ontvankelijk worden verklaard.
Gebruiksvergoeding
5.8.
Verder verzoekt Hay de kantonrechter om de maandelijkse gebruiksvergoeding die Stichting Gifted Minds moet betalen vast te stellen op € 25.204,67. Hay grondt dit verzoek op artikel 7:230a lid 6 BW. Hay heeft dit verzoek pas gedaan tijdens de mondelinge behandeling van het verzoekschrift. Uitgangspunt in de wet is echter dat een tegenverzoek bij verweerschrift wordt ingediend (zie artikel 282 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Daarnaast bepaalt het
Procesreglement verzoekschriften rechtbanken, kantondat een tegenverzoek uiterlijk tien dagen voor de dag van de mondelinge behandeling moet worden ingediend en dat een na deze termijn ingediend tegenverzoek door de kantonrechter buiten beschouwing kan worden gelaten. Door het verzoek pas bij de mondelinge behandeling in te dienen is de Stichting Gifted Minds geschaad in haar mogelijkheden om op het tegenverzoek te reageren. De kantonrechter acht het verzoek overigens onvoldoende onderbouwd zodat het verzoek zal worden afgewezen.
Procesreglement verzoekschriften rechtbanken, kantondat een tegenverzoek uiterlijk tien dagen voor de dag van de mondelinge behandeling moet worden ingediend en dat een na deze termijn ingediend tegenverzoek door de kantonrechter buiten beschouwing kan worden gelaten. Door het verzoek pas bij de mondelinge behandeling in te dienen is de Stichting Gifted Minds geschaad in haar mogelijkheden om op het tegenverzoek te reageren. De kantonrechter acht het verzoek overigens onvoldoende onderbouwd zodat het verzoek zal worden afgewezen.
Proceskosten
5.9.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
het verzoek
6.1.
wijst het verzoek af;
6.2.
stelt het tijdstip van ontruiming van de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] vast op 15 juli 2022;
6.3.
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
het tegenverzoek
6.4.
verklaart Hay niet-ontvankelijk in haar verzoek zoals hiervoor onder 5.7 vermeld;
6.5.
wijst het verzoek voor het overige af;
het verzoek en het tegenverzoek
6.6.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.