ECLI:NL:RBNHO:2022:2243

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/301719 / HA ZA 20-232

Vonnis van 16 maart 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats] , gemeente [gemeente] ,

eiseres,

advocaat aanvankelijk mr. C.M. Achekar,

thans mr. T.A. Bouman te Almere,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats] , gemeente [gemeente] ,

gedaagde,

advocaat mr. N.D. Groenewoud te [plaats] , gemeente [gemeente] .

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 23 september 2020
de rolbeslissing van 3 februari 2021
het deskundigenbericht
de conclusie na deskundigenbericht met producties van [eiser]
de antwoordconclusie na deskundigenbericht met producties van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

De waardebepaling van de woning

2.1.

Bij tussenvonnis van 23 september 2020 heeft de rechtbank [betrokkene] , makelaar verbonden aan Vlieg Makelaars Haarlem, benoemd als deskundige en hem opgedragen de huidige waarde van de woning vast te stellen bij onderhandse verkoop in onbewoonde staat. Voorts is bepaald dat [eiser] het voorschot voor de deskundige dient te betalen.

2.2.

Nadat de deskundige zijn kosten had begroot op € 850,- heeft [eiser] tegen de hoogte van dit bedrag bezwaar gemaakt en de rechtbank verzocht haar in de gelegenheid te stellen een andere makelaar aan te wijzen. [gedaagde] heeft tegen dit verzoek bezwaar gemaakt. De rechtbank heeft het verzoek van [eiser] in een rolbeslissing van 3 februari 2021 afgewezen.

2.3.

De deskundige heeft op 5 mei 2021 zijn concept taxatierapport, gedateerd 30 april 2021, ingediend bij de rechtbank. Hij heeft de marktwaarde van de woning vastgesteld op

€ 375.000,00.

Naar aanleiding van onduidelijkheid over de status van het rapport heeft de deskundige na vragen van partijen en van de rechtbank op 20 oktober 2021 bevestigd dat het rapport van 5 mei 2021 gezien moet worden als het definitieve taxatierapport.

2.4.

In haar conclusie na deskundigenbericht heeft [eiser] geen bezwaar gemaakt tegen de door de deskundige vastgestelde waarde en heeft aangevoerd dat zij de woning voor die waarde kan en wil overnemen.

2.5.

In zijn antwoordconclusie na deskundigenbericht heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen de door de deskundige vastgestelde waarde. Hij heeft aangevoerd dat het taxatierapport inmiddels bijna een jaar oud is en dat om die reden de waardebepaling niet meer geldig is in de huidige woningmarkt en dat het in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid om de door de deskundige vastgestelde waarde nog te hanteren. Hij heeft verklaard dat in de huidige markt er een groot verschil is tussen de taxatiewaarde en de verkoopopbrengst bij verkoop omdat vaak wordt overboden, waarbij het gaat om verschillen van € 50.000,00 of meer. Ook heeft hij erop gewezen dat er grote vraag is naar woningen in de [gemeente] terwijl er uit cijfers blijkt dat in 2021 meer dan 50% minder koopwoningen op de markt waren zodat er een prijsstijging van ongeveer 21% te zien was op de markt. Hij heeft benadrukt dat hij belang heeft bij een zo hoog mogelijke opbrengst omdat [eiser] een vordering op hem claimt te hebben. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat met deze nadere waardestijging rekening gehouden moet worden. Hij heeft verklaard dat het niet nodig is de woning daarvoor opnieuw te taxeren, maar dat de rechtbank de waardestijgingen en overbiedingen in aanmerking kan nemen en een waarde voor de woning kan bepalen.

2.6.

De rechtbank overweegt als volgt. Omdat partijen het niet eens konden worden over de waarde van de woning die in de verdeling van de eenvoudige gemeenschap gehanteerd moet worden is een deskundige benoemd. Deze deskundige heeft de woning getaxeerd op een waarde van € 375.000,-. [gedaagde] stelt dat deze waarde door het tijdsverloop sindsdien is achterhaald, maar hij heeft dit niet anders onderbouwd dan met een verwijzing naar algemene publicaties en niet bijvoorbeeld met een meer recente waardebepaling/taxatie van de woning. Dit neemt niet weg dat het in de huidige woningmarkt ook zonder nadere onderbouwing aannemelijk is dat de woning in de periode na de waardebepaling per 30 april 2021 door de deskundige substantieel in waarde is gestegen. Om aanvullende deskundigenkosten voor partijen te besparen, is de rechtbank voornemens om bij eindvonnis uit te gaan van een jaarlijkse prijsstijging sinds de waardebepaling van 7%. Partijen krijgen de gelegenheid zich bij akte over dit voornemen uit te laten. Indien een van partijen van oordeel is dat het door de rechtbank genoemde percentage niet passend is voor deze woning, zal zij dat standpunt moeten onderbouwen. [eiser] zal tevens dienen aan te geven of zij de woning gelet op het voornemen van de rechtbank nog toegedeeld wil krijgen.

Overname van de woning door [eiser]

2.7.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] wel stelt dat zij de woning toegedeeld wenst te krijgen, maar dat zij niet heeft aangetoond dat zij de woning aan zich kan laten toedelen. Daarbij heeft hij er op gewezen dat zij eerder bezwaar heeft gemaakt tegen het door de deskundige begrootte bedrag en daarbij onder meer heeft aangevoerd dat zij werkeloos was geworden. Verder heeft hij gewezen op een e-mail die [eiser] zelf als productie 6 bij de dagvaarding heeft overgelegd waarin de ING meedeelt dat het op basis van het inkomen van [eiser] niet mogelijk is om de hypotheek te verhogen. Hij heeft gesteld dat in het licht van die omstandigheden van [eiser] verlangd mag worden dat zij haar mogelijkheid voor het verkrijgen van een financiering had onderbouwd en dat, nu zij dat niet heeft gedaan, de rechtbank moet bepalen dat de woning moet worden verkocht. [gedaagde] heeft in zijn antwoordconclusie de rechtbank ook verzocht te bepalen dat partijen moeten meewerken aan verkoop van de woning en de verschillende stappen benoemd die de rechtbank zou moeten opleggen.

2.8.

De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde] geen reconventionele vordering heeft ingesteld zodat aan zijn als verzoek ingeklede vordering voorbij gegaan zal worden. [eiser] heeft echter onder IX een nagenoeg gelijkluidende vordering ingesteld die afwijkt ten aanzien van de bij de eventuele verkoop in te schakelen makelaar. Die vordering zal bij eindvonnis wel worden toegewezen.

2.9.

[eiser] heeft gesteld dat zij de woning kan en wil overnemen voor de waarde die de deskundige heeft vastgesteld. Gelet op het voorgaande zal [eiser] zich opnieuw dienen uit te laten. Indien [eiser] de woning ook tegen de door de rechtbank vast te stellen hogere waarde toegedeeld wenst te krijgen zal aan die toedeling een termijn worden verbonden waarbinnen [eiser] de woning aan zich moet laten toedelen. Een termijn van drie maanden na het eindvonnis komt de rechtbank daarbij redelijk voor. Als [eiser] er binnen die termijn niet in is geslaagd om de benodigde hypothecaire financiering te verkrijgen en de woning aan zich te laten toedelen met gelijktijdig ontslag van [gedaagde] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de bestaande hypotheekschuld, moet de woning alsnog door partijen worden verkocht. De daartoe strekkende vorderingen van [eiser] zullen aldus bij eindvonnis worden toegewezen.

2.10.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de hypotheekschuld op de woning

€ 289.900,- bedraagt. Dit betekent dat er een overwaarde in de woning zit waar partijen ieder voor de helft recht op hebben.

Bij toedeling van de woning aan [eiser] dan wel bij verkoop aan een derde zullen partijen de bedragen die nog verrekend moeten worden, zoals hierna te vermelden, met elkaar moeten afrekenen.

Eigenaars- en gebruikslasten

2.11.

In het tussenvonnis van 23 september 2020 heeft de rechtbank vastgesteld dat [gedaagde] gehouden is om vanaf 26 juni 2017 voor de helft bij te dragen in de netto kosten van de woning, bestaande uit de eigenaars- en gebruikerslasten, waaronder de hypotheeklasten, energiekosten, waterschaps- en gemeentelijke belasting en de huur van de CV installatie en [eiser] in de gelegenheid gesteld zich bij conclusie na deskundigenbericht nader uit te laten over de door [gedaagde] vanaf 26 juni 2017 verschuldigde bedragen.

2.12.

In haar conclusie na deskundigenbericht heeft [eiser] aangevoerd dat zij over de periode vanaf 1 juli 2017 tot en met de datum van haar conclusie, zijnde 24 november 2021, in totaal een bedrag van € 59.517,- heeft voldaan aan eigenaars- en gebruikerslasten en dat [gedaagde] dus een bedrag van € 29.758,- aan haar moet vergoeden. Zij heeft dit bedrag onderbouwd met bijlagen.

2.13.

[gedaagde] heeft in zijn antwoordconclusie na deskundigenbericht ingestemd met de door [eiser] aangevoerd kosten voor waterschapsbelasting, energiekosten, inboedelverzekering en huur CV installatie. Deze door [eiser] opgevoerde bedragen ad

€ 1.610,- aan waterschapsbelasting
€ 7.997,- aan energiekosten
€ 1.353,- aan premies inboedelverzekering
€ 1.566,- aan huur CV installatie

staan daarmee vast. [gedaagde] zal de helft van het totaalbedrag ad € 12.526,- , zijnde

€ 6.263,-, aan [eiser] moeten vergoeden. [gedaagde] zal hiertoe bij eindvonnis worden veroordeeld.

2.14.

Ten aanzien van de door [eiser] opgevoerde kosten voor OZB, rioolheffing en afvalstoffenheffing heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiser] niet heeft aangetoond dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft voldaan. Daarbij heeft hij er op gewezen dat op enkele van de aanslagen ‘verzoek kwijtschelding’ is vermeld en heeft hij gesteld dat deze bedragen mogelijk zijn kwijtgescholden.

2.15.

Uit de door [eiser] als bijlage B overgelegde aanslagbiljetten van de gemeentelijke belasting blijkt dat op het aanslagbiljet over 2017 is vermeld “Verzoek kwijtschelding 25-02-‘17”. Het verzoek om kwijtschelding is dus al gedaan ten tijde van de samenleving van partijen zodat het voor van [gedaagde] duidelijk moet zijn geweest wat de uitkomst is geweest van het verzoek om kwijtschelding. Daarom mag van hem worden verwacht dat hij zijn verweer op dit punt nader had onderbouwd. Omdat [gedaagde] dat heeft nagelaten wordt aan dit verweer voorbij gegaan. Voor de periode vanaf 1 juli 2017 zal dan ook worden uitgegaan van het bedrag van € 350,07 als door [eiser] betaald. Hieruit volgt dat wordt aangenomen dat [eiser] over de periode vanaf 1 juli 2017 t/m 2021 een bedrag van € 3.325,61 heeft voldaan. [gedaagde] dient de helft van dit bedrag, zijnde een bedrag van € 1.662,81 aan [eiser] te vergoeden. [gedaagde] zal hiertoe bij eindvonnis worden veroordeeld.

2.16.

Met betrekking tot de door [eiser] opgevoerde betaalde hypotheekrente ad

€ 34.710,- heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiser] in haar berekening geen rekening heeft gehouden met de door haar in die jaren genoten hypotheekrenteaftrek. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat als hij vanaf 26 juni 2017 aansprakelijk is voor de helft van de kosten hij ook recht heeft op de helft van de hypotheekrenteaftrek welke echter geheel aan [eiser] ten goede is gekomen. [gedaagde] heeft in zijn verweer een alternatieve berekening gemaakt die erop neer komt dat hij over de periode 2017 t/m 2020 een bedrag van € 9.324,- aan [eiser] verschuldigd is geworden uit hoofde van de hypotheekrente. Ten aanzien van 2021 heeft hij aangevoerd dat [eiser] over 2021 geen gegevens heeft overgelegd, zodat 2021 buiten beschouwing moet blijven omdat zij bedragen ook aantoonbaar onjuist heeft doorgegeven.

2.17.

De rechtbank overweegt als volgt. Uit de stellingen van [eiser] blijkt niet dat zij de door haar over de jaren 2017 t/m 2021 genoten hypotheekrenteaftrek in mindering heeft gebracht op de door haar opgegeven bedragen aan hypotheekkosten. Deze hypotheekrenteaftrek dient echter wel in mindering te strekken op de jaarlijks bruto betaalde hypotheekkosten. Nu dit voor de beslissing van belang is, dient [eiser] zich hierover nog nader uit te laten. Zij kan zich dan ook gelijk uitlaten over het totaalbedrag aan hypotheekrente dat over 2021 is betaald. De zaak zal voor deze uitlating worden verwezen naar de rol van na te noemen datum.

2.18.

Tot slot heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen de door [eiser] opgevoerde kosten voor de premie levensverzekering ad € 8.640,-. [gedaagde] heeft gesteld dat uit de aangiften Inkomstenbelasting blijkt dat [eiser] de premie voor de levensverzekering in aftrek heeft gebracht op de inkomstenbelasting. Hij heeft gesteld dat de netto premie hierdoor uitkomt op € 100,- per maand, van welk bedrag € 50,- per maand voor rekening van de man zou moeten komen, zodat hij over de periode 2017 t/m 2021 een bedrag van

€ 2.550,- verschuldigd is.

2.19.

[eiser] is nog niet in de gelegenheid gesteld zich over dit standpunt van [gedaagde] uit te laten. De rechtbank ziet aanleiding haar in de gelegenheid te stellen hierop alsnog te reageren bij akte.

Conclusie

2.20.

Uit het vorenstaande volgt dat de rechtbank alvorens nader te beslissen de onderhavige zaak nogmaals naar de rol zal verwijzen teneinde [eiser] in de gelegenheid te stellen zich bij akte nader uit te laten over de hypotheekkosten rekening houdend met de door haar genoten hypotheekrenteaftrek, alsmede over de eventueel genoten belastingaftrek voor de premies levensverzekering. [eiser] kan zich bij deze akte tevens uitlaten over het voornemen van de rechtbank, verwoord in rechtsoverweging 2.6. Vervolgens krijgt [gedaagde] de gelegenheid om op de akte van [eiser] te reageren.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

verwijst de zaak naar de rol van woensdag
13 april 2022voor akte aan de zijde van [eiser] over het bepaalde in r.o. 2.6, 2.17, 2.19 en 2.20;

3.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2022.^[1]